药监局方案.doc

一、公司简介马鞍山市永兴物业服务有限公司系马鞍山庐江商会会员企业，于2008年在马鞍山市忠信安防工程公司马鞍山市忠信失物招领公司基础上，重新注册成立的一家专业物业管理、保安服务、安防工程及其它综合性服务为一体的公司。公司重组后，精化服务对象，确定新的发展战略，重点对政府机关、高档写字楼、重要设施等国家三级以上要害部位及规模企业进行物业管理。公司目前重点项目与北京永庄投资公司（我国目前唯一一家获得国际高级物管资质认证）合作，管理市政公园及市行政中心办公区物业、治安保卫、安防工程等后勤综合性服务。为提高公司整体服务标准，公司特聘请北京永庄投资公司办公室主任陈驰（具有国家物管一级资质）担任顾问，严格按照规范化、程序化管理，努力提供优质高效的物业服务。公司奉行一流的企业、一流的团队，提供一流的服务，达到社会效益与经济效益双丰收。二、服务理念：安全：抓治安保卫、消防安全，始终具有居安思危意识整洁：内外环境整齐、清洁便捷：办事方便、高效迅速：发现问题及时处理，业主提出意见一次整改到位热情：热情、周到服务，为业主提供舒适的工作环境三、物业服务的范围（一）、安保服务1、安防监控、消防、内外巡逻、停车管理、交通疏导；2、来客、出入登记、引导服务；3、信访疏导、劝阻；（二）、保洁服务1、办公楼公共部位、领导办公室保洁；2、道路保洁；3、建筑物外墙清洗；4、办公楼室内外绿色植物摆放、养护。（三）、工程服务1、供电、给排水系统；2、水电费收缴；3、空调系统；4、办公区域内照明系统维护；5、房屋本体的维护和管理。（四）、其它综合服务1、各种会议服务；2、报刊、邮件收发服务；3、节日庆典装饰服务。四、物业服务内容（一）、制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、档案与竣工验收材料等；建立物业管理的各项制度；（二）、建筑物及道路日常保洁、市政设施维修、养护和共用部位维护，包括：屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道等；（三）、共用设施设备的日常养护、运行管理，共用设施设备包括：办公楼共用的上下水管道、共用照明等；（四）、公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、泵房、路灯等；（五）、办公区域内绿植的养护与管理；（六）、道路公共环境卫生，包括道路清洁卫生，办公楼公共部位、会议室卫生的清洁、垃圾收集清运；（七）、维护公共秩序，包括门岗、信访秩序、区域内巡查；（八）、维持物业区域内车辆行驶秩序，管理车辆停放；（九）、消防管理服务，包括公共区域消防设施的维护；（十）、电梯的运行和日常维护管理（电梯故障由专业的电梯维保单位维修）；（十一）、房屋装饰装修监督、管理服务；（十二）、其他委托事项。五、物业服务标准（一）、安保服务标准（人力防范、技防监控、消防系统）1、人力防范（1）、提供24小时人防安保服务，做到责任范围无刑事、治安案件发生；（2）、制定安保制度及保安工作职责，做到制度公开；（3）、提供良好办公、生产秩序，做到执勤区域内无闲杂人员逗留，完善来访人员、出入物资手续，登记规范、清晰；（4）、人员24小时在岗，无睡岗、脱岗、串岗、陪岗现象，无酒后上岗及岗上饮酒，保安执勤期间不做与工作无关之事；（5）、文明、礼貌执勤，执勤语言使用文明用语，做到安保工作零投诉，见业主领导、主管领导、重要来宾立正行军礼；（6）、统一执勤服装，不出现混穿制服。保证值班电话畅通，不因私使用，非公事产生话费自行承担；（7）、保持出入口及消防通道畅通，保证在紧急情况下其功能正常发挥；（8）、指挥车辆停放规范、有序，摩托车及自行车指定区域（非机动车车场）指定位置停放，危及人身安全处设有明显标识和具体的防范措施；有重大活动安排，事先预留车位，摆放醒目标志；（9）、建立保安巡逻制度，及时掌握治安动态，保证白天每1小时，夜间每半小时巡逻一次，做到巡逻情况有记录；（10）、建立治安档案，定期整理归档治安运行资料，以便查阅；（11）、对业主提出安保工作意见或建议调整、更换保安人员的，在24小时内给予满意整改回复；（12）、暂时存放工作人员小件物品；遇到办公人员或来访客人留言，做好记录及时告知被访及来访人员；（13）、做好责任区卫生保洁工作，积极维护业主单位形象；（14）、完成业主临时指定其它类任务。2、技防监控（1）、安排专人24小时（根据业主要求确定时间）值守，负责安防设施，技防设备运行监测、维护、保养，设施设备清洁，排除设备故障，监测情况有记录；（2）、值班人员即时观察设备运行情况，及时掌握设备运行动态，保障系统发挥应有功能；（3）、做好录像资料保存，记录异常监测情况，做到用电安全；（4）、做好保密工作，对监控范围及防范措施不外泄；（5）、不定时操控监控探头对责任范围进行巡视；（6）、不更改监控设备的设置、用途。3、消防系统（1）、严格管理各种消防设施设备，使之始终处于达标状态，消防设施配备齐全、完好率100%，可随时启用，灭火设备无故障；（2）、消防器材标识清晰，按规定悬挂，不超过保质期；（3）、消防箱标识完好清晰，消防栓阀座不固死，门开启正常，水带无破损和漏水现象；（4）、消防管及管道连接部位无锈蚀、无漏水；（5）、消防泵运行正常，压力表正常；（6）、水池(箱)进口、出口和浮标功能正常，清洗水池(箱)有预警并标识，清洗完毕，尽快达到规定水量；（7）、组织开展消防法规及消防知识宣传教育，建立义务消防队,明确责任区消防责任人,签定责任书；（8）、制定消防预案、宣传消防知识，一年搞一次消防演习；（9）、制定日、周、月检计划，建立台帐，对运行、维护、保养及维修记录完整。（二）、保洁服务标准（办公楼公共区域、道路及设施）1、办公楼公共区域（1）、保障办公环境全洁净，保洁率达100%，公共部分无卫生死角，无明显污迹，无灰尘，室内、天棚无蜘蛛网，楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净； （2）、清洁设施及工具齐全，清洁工具摆放有序，作业完毕清洗干净，每周两次消毒灭菌；（3）、公共楼道、卫生间器具、门窗设施每天2次以上清扫及擦洗率达100%，地面及设施等，清扫、擦拭、拖洗率100%；（4）、办公楼公共部位、卫生间内纸屑、烟头等废弃物 15分钟内清理完毕，垃圾桶日清日运；（5）、公共客户接待区域、会议室烟灰缸内烟头及时清理；（6）、卫生间用品洗手液、卷纸等随时保障使用。正常率达100%；2、道路及设施（1）、保障单位内道路干净、整洁，正常每日集中清扫2次（早7点之前，下午2点之前各一次）全天候保洁，中转垃圾日产日清；（2）、设有垃圾箱，设施表面干净，无破损；公共部位无乱贴、乱画和擅自占用、堆放杂物现象； （3）、道路、停车场等保洁区域全范围根据需要及时冲洗；（4）、服务范围内标识清晰、清洁，环境安静、整洁、有序，保洁工作人员操作室有序、干净、整洁；（5）、清洁人员经岗前培训，统一着装，配证上岗；明确责任区域，实行责任制标准化管理；（6）、每年全区域进行灭鼠灭害按照马鞍山市有关规定执行；（7）、有日、周、月保洁计划，做到道路及办公楼公共区域无杂物，家具、地面根据需要随时保养；（8）、道路、办公楼每日管理人员进行两次保洁检查，记录完整，发现不合格当日内纠正。（三）、工程服务标准（供水、供电系统，空调、其他服务）1、供水（1）、供水设备操作人员持有健康证；（2）、低位水池清洁卫生，且加盖、水表房、管道井房上锁；（3）、二次供水、蓄水设备设施及周围环境无杂物、无二次污染隐患。水泵油标、轴承温度、出水压力等保持正常,每日巡检两次,发现问题当日处理；（4）、阀门、管道等二次供水设施无跑、冒、滴、漏现象，每周进行一次检查记录完整。报修、发现问题及时处理；（5）、各类阀门开闭灵活；水泵运行正常，遇故障在15分钟内赶到现场，做到无大面积跑水、泛水现象；非正常停水不超过48小时达到供水，设备完好率达95%以上；（6）、冬季前管道及配件做好防冻措施；水表完好，计量准确；做好水电费的收缴；（7）、制定停水及事故处理预案；限水、正常停水提前24小时通知业主,自来水公司未通知除外；（8）、排水、排污系统通畅，无阻塞外溢现象，无积水、浸泡现象,无残损现象。2、供电（1）、从业人员持有专业上岗证书；严格执行供电系统管理措施，电力安全规定，每日巡检一次以上，记录完整；电表完好，计量准确；配电盘、柜器件齐全，接地、运行完好；配线绝缘完好可靠；报修、发现问题10分钟内处理；（2）、照明灯等无残缺、无锈蚀、粘贴破损现象，完好率达100%。报修、发现问题30分钟内处理；（3）、装饰灯完好无损，满足其使用功能。公共照明按时开关，背景音乐按时播放；（4）、正常限电、停电提前24小时通告业主；应急恢复用电在30分钟内完成；（5）、供电线路规范，无私搭乱接现象，走道照明完好率100%；（6）、高压配电装置有明显隔离网隔；（7）、各类安全和操作标识准确、完善、清晰；配电房上锁，标识清晰完好,具有防鼠措施。3、空调（1）、制定空调系统工作制度。每月巡检一次，过滤网一年清洗不少于二次，保证正常运行；（2）、系统设施设备运行完好，有记录并定期保存；（3）、维修管理人员持有专业上岗证书；（4）、各类安全和操作标识准确、完善、清晰；（5）、机房上锁（中央空调），标识清晰完好；有防鼠措施；（6）、正常送、停提前24小时通告业主,维修有警示；（7）、机组、阀门、管道设施无跑、冒、滴、漏现象；（8）、每日运行及传动部位温度检查两次，保证提前运行正常.满足不定时供应延长。4、办公楼及道路本体维护管理（1）、房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、污迹，道路基础设施完好；（2）、屋面无滴漏现象,维修及时率、合格率达100%；办公楼房屋本体及道路每天有专人巡检,发现问题及时得到处理；（3）、区域标识明显，完好率达100%；园区各出入口引路平面示意图及主要路口路标保持清晰、清洁；（4）、备用空房设施齐全完好、干净，无杂物堆放，在工作时间内能保证业主随时能够开启房门；（5）、楼梯及走道通畅，无阻碍物及杂物堆放；窗户完好，开启及关闭自如；（6）、装饰装修管理：制定装饰装修管理规定，并书面告知业主，对装修过程进行监管，对施工人员进行管理，确保公共设备、设施和场地不受损害。5、设备设施管理（1）、建立设备设施24小时管理制度、操作规程，运行、维护保养及维修记录完整；（2）、建立健全管理台帐、计量器具及维保工具台帐和技术性文件资料明细表，完整率和准确率达100%；（3）、建立备用品、件台帐，备品、备件摆放整齐，定期检查，不变质、变形，保证随时提供设备使用及维修；（4）、各种设备设施标识清晰、完善，使用或停止状态正确；（5）、设备及机房环境干净整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生，符合设备要求；（6）、润滑部位油质、油量、油压、油温保持在规定指标内；（7）、各种井盖加盖密封，维修移动须标识并作好防范措施；（8）、共用设备设施无随意改变用途现象，做好日运行记录；（9）、建立道路及公共设备、设施管理制度、操作规程,维护保养及维修记录完整；（10）、道路及设备管理人员具有专业技术资格，持证上岗，并严格执行操作规程；（11）、设备运行正常，无违规操作，有日操作运行记录，定期养护，有月、季、年养护计划，房屋及设备、设施完好率98%，急修、小修：及时率100%，一年内无重大管理责任事故。（五）、综合服务标准 1、设立24小时服务电话，接受业主各种报修、问询、质疑、投诉等，处理各类信息，及时反馈业主，坚持回访制度，并做好工作记录。对业主提出整改要求，一次整改到位；2、定期向业主单位征询意见，做到对反馈意见件件有落实，件件有回复；3、涉及收费服务项目事先向业主公示标准，价格由双方议定；4、物业工作人员统一着工装，戴工牌上岗；5、公共道路路面通畅、平整，排水通畅，完好率100%；井盖无缺损、丢失现象，路面井盖不影响车辆和行人通行；6、化粪池、积水井、明暗沟盖板完好率100%，无阻塞现象，每半年进行一次清掏。每周进行一次检查,发现问题及时处理,完成清掏不超过24小时。7、各类水景、喷泉、雕塑、座椅、扶手、护拦楼梯、宣传栏等完好无损，满足其使用功能，无涂画、无脱漆、损坏等现象；8、接到报修或巡检到事故，3分钟之内到达现场，30分钟之内解决问题，30分钟解决不了的问题，3个小时之内给业主一个满意的解决方案；9、房屋建筑及水电中、大修按约定期限完工，合格率达99%；10会议的鲜花摆放、会标、座签制作、茶水、迎宾服务、音响、投影等系列服务；11、准确的收发邮件和报刊，防止丢失、损坏，及时送达大楼各办公室；特殊邮件的包裹单、特快专递、挂号信、汇款单等必须由邮件接收人亲自签收；对地址不清楚的邮件要到主管部门查询，尽量做到发送邮件准确及时；12、国家法定节假日等其它庆典活动，制作节日安排活动方案，报管委会领导核批后执行，营造节日气氛，烘托活动氛围，按酒店化POP标准装饰现场，提高机关形象；六、岗位设置及所需人数（管理员、保安、保洁、工程）（）管理岗位人员设置1、现场管理员1名负责与甲方联系沟通；全面负责现场各项事务管理，协调各方面工作，处理日常问题，监督工作完成质量及执行情况，对服务质量情况组织回访和满意率调查，组织对服务质量检验检查工作；对业主提出的问题及时做出整改。（二）普通员工9名1、保安队员5名（1）工作时间24小时四班三运转，每班1名队员，需要4名；（2）夜间22点至凌晨4点巡逻岗1名；2、水电工程人员1名负责送配电，区域配电间的照明分柜，消防分柜送配电的维护，定时对设备进行各种数据及参数的抄写、上报；与供电部门联系有关事项，负责停电时的应急处理，用电设备的巡视及照明灯具、小型、简单电器维修工作，给、排水机械维修，门、窗、空调日常维护等。（详见工程服务标准）3、保洁员2名（1）办公楼内保洁岗2名，负责办公楼共用区域、会议室及指定领导办公室日常卫生保洁工作。以上管理人员与普通员工合计需9名。七、费用明细（一）、员工工资：7400元/月（1）、现场管理员1人，1000元/月（2）、保安员5人，800元/人月，5*800元/人月=4000元/月（3）、水电工程人员1人，1200元/月，（4）、保洁2人，600元/人月，2*600元/人月=1200元/月（二）、社会保险：3777.84元/月（1320*31.8%）*9=3777.84/月（三）、残疾人基金135元/月人均15元/月，9*15=135元/月（四）、工会经费148元/月7400*148元/月以上月费用合计：11460.84元/月（五）、管理费1146.08元/月11460.84元/月*10%=1146.08元/月（六）、运行费用：295.83元/月，（详见附件二）（七）、装备费：258.33元/月（详见附件三）以上费用合计：13161.08元/月（八）、营业税789.66元/月13161.08*6%=789.66元/月（九）、每月各项费用合计：13950.74（十）、年总费用总计：137408.88合同管理制度1 范围本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。2 规范性引用中华人民共和国合同法龙腾公司合同管理办法3 定义、符号、缩略语无4 职责4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。4.5 合同管理部门履行以下职责：4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。重大问题应及时向有关领导报告，提出解决方案；4.6.3 对专业对口的合同统一编号、登记、建立台帐，分类整理归档。对合同承办部门提供相关法规咨询和日常协作服务工作；4.6.4 工程技术部专职合同管理员负责收集整理各类合同，建立合同统计台帐，并负责14