下半年浙江省房地产估价师理论与方法房地产估价程序概述试题.docx

2015年下半年浙江省房地产估价师《理论与方法》:房地产估价程序概述试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题，每题2分,每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用预测房地产的未来价格。
A：数学曲线拟合法
B:平均增减量法
C：平均发展速度法
D：移动平均法
E:工业用地的监测点评估价格
2、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是。
A：开发结束时的时间
B:购买待开发房地产时的时间
C：开发期间的某个时间
D：全部租售出去时的时间
E：工业用地的监测点评估价格
3、城市居住区的规模通常以__作为主要标志。
A．居住人口规模
B．居住户数规模
C．用地规模
D．建筑规模
4、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%,则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为（)万元。
A．2526
B．2241
C．2135
D．2985
5、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12％，届时转让税费为售价的6％，资本化率为9％。该房地产目前的价值为（）万元.
A．923
B．1111
C．1353
D．1872
6、在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是。
A：建筑物重置成本和土地使用重新取得成本
B：建筑物重置成本和重建期间的经济损失
C：建筑安装工程造价和重建期间的经济损失
D：建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失
E：工业用地的监测点评估价格
7、防范估价风险的最后一道防线是．【2004年考题】
A:撰写估价报告
B：审核估价报告
C：出具估价报告
D：估价资料归档
E：工业用地的监测点评估价格
8、某块土地总面积为200 ㎡，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60％,则总建筑面积为 ㎡。
A：1 200
B：120
C：3 333
D：333．3
E：工业用地的监测点评估价格
9、某项目净现值和累计净现值见下表,则该项目的动态投资回收期是年。
A:3．09
B:3．48
C：3．83
D：3．92
E：借款合同
10、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是__。
A．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款
B．房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务,没有违法所得的,由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动,并可处以1万元以下的罚款
C．中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物,故意提供虚假评估报告，情节严重的，处五年以上十年以下的有期徒刑，并处罚金
D．中介服务人员严重不负责任,出具的评估报告有重大失实,造成严重后果的，处五年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金
11、组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于__万元。
A．30
B．50
C．100
D．150
12、原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定，房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按成交租金额标准，由双方协商一次性收取。
A：半个月至一个月
B：半个月至两个月
C：一个月至两个月
D:两个月至三个月
E:执行层的组织协调
13、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月,预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5％,风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于__万元。
A．536
B．549
C．557
D．816
14、某企业开发某土地，工地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2,管理费用为前两项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6％，则开发后的地价为（)元/m2。
A．1840
B．2840
C．2966
D．3000
15、在环境污染类型划分方法中,将环境污染分为工业污染、交通污染、农业污染、生活污染等的依据是污染的。
A：环境要素
B：性质
C:产生的原因
D：空间
E:执行层的组织协调
16、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元,资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为__。
A．62。5％
B．80.00%
C．133。33％
D．200。00%
17、供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平，这是房地产市场的自然周期的__。
A．第一阶段
B．第二阶段
C．第三阶段
D．第四阶段
18、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是。
A：估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
B：估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C:估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
D:估价对象状况为现在,房地产市场状况为过去
E：工业用地的监测点评估价格
19、当供给增加量小于需求减少量时，则．【2003年考题】
A:均衡价格下降，均衡交易量增加
B:均衡价格下降，均衡交易量减少
C:均衡价格上升，均衡交易量增加
D:均衡价格上升,均衡交易量减少
E：工业用地的监测点评估价格
20、纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额的，免征土地增值税。
A:20％
B：30%
C:40％
D：50%
E:执行层的组织协调
21、A省B市C房地产开发公司于2005年9月，成为上市公司,股本总额为2亿1千万，其中发行社会公众发行股票总数100万股。2007年3月，该公司股本总额为超过4亿元。按照有关规定，A市w公司2003年9月，成为上市公司时,该公司內部职工认购的股份不得超过万股。
A：10
B:25
C：50
D:100
E:执行层的组织协调
22、狭义上的法律是指由依法制定，规定和调整国家、社会和公民生活中某一方面带根本性的社会关系或基本问题的法的统称。
A：国务院各部委
B:省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会
C：国务院
D:全国人大及其常务委员会
E:执行层的组织协调
23、由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是。（2008年试题）
A：条形基础
B:桩基础
C:箱形基础
D：整体式筏式基础
E：执行层的组织协调
24、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉,该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5％和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为万元.
A：27．6
B：28．2
C:29．0
D:29．9
E：工业用地的监测点评估价格
25、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于 工程合同的。
A：20%
B：30%
C:40％
D：50%
E：借款合同
二、多项选择题（共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选,本题不得分；少选,所选的每个选项得 0。5 分）
1、市场总需求是指在的情况下,特定的消费者群体可能购买的总量.
A:特定地理范围内
B：特定时期
C：特定的政治环境
D:特定市场营销环境
E：特定市场营销计划
2、主要的调查手段是问卷，答卷一般包括__两种.
A．收集式
B．开放式
C．闭合式
D．检索式
E．收敛式
3、金融机构对项目的财务评价指标审查,主要包括.
A：财务内部收益率
B:销售利润率
C:成本利润率
D：贷款偿还期
E：敏感性评价
4、商品房预售人应当在签订书面预售合同之日起日内持预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售登记备案手续。
A：10
B：15
C：20
D:30
E：执行层的组织协调
5、近因原则的具体含义是.
A：如果引起保险事故发生，造成保险标的损失的近因属于保险责任，则保险人承担赔偿责任
B：如果引起保险事故发生，造成保险标的损失的近因属于保险责任，则保险人不承担赔偿责任
C：如果近因属于除外责任，则保险人负赔偿责任
D：如果近因属于除外责任，则保险人不负赔偿责任
E:如果引起保险事故发生，造成保险标的损失的近因同属于保险责任和除外责任，则保险人不负赔偿责任
6、房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于引起的．【2005年考题】
A：装饰装修改造
B：通货膨胀
C：需求增加导致稀缺性增加
D：改进物业管理
E：周围环境改善
7、下列关于房地产抵押价值评估的表述中,正确的有。
A：法律法规规定不得抵押的房地产,没有抵押价值
B：再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额
C：房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值
D：不能单独处分、使用的房地产不宜作为抵押物,应当没有抵押价值
E:在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时,不应包括土地使用权出让金
8、关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有.
A:大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式
B:双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金
C：总代理可以委托分代理
D：房地产开发企业不能直接委托分代理
E:房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式
9、下列有关房屋权属登记的表述中,正确的是__。
A．新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后60日内向登记机关提出申请
B．城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民,原集体土地全部转为国有土地，原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起90日内申请登记
C．房屋权属登记机关自受理登记申请之日起10日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的,应当书面通知权利人或权利申请人
D．房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发,登记机关应当作出补发公告,经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书
10、证券可分三类。
A:商品证券
B：货币证券
C：有价证券
D：实物证券
E：资本证券
11、属于《城市房地产管理法》规定的三项房地产交易基本制度的是。
A：房地产价格申报制度
B：房地产价格评估制度
C:房地产价格评估人员资格认证制度
D：房地产价格评估结果制度
E：报告承交程序制度
12、拍卖一非公物房地产。市场价2800万元，确定保留价2300万元，起拍价1500万元，成交价3200万元,事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的佣金最高为万元.
A：64
B：96
C:160
D：224
E:执行层的组织协调
13、金融工具的一般特征包括。
A：偿还性
B：可转让性
C：安全性
D：收益性
E：决策参与陸
14、业主大会履行的职责有__。
A．制定、修改业主公约和业主大会议事规则
B．选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作
C．监督业主公约的实施
D．决定专项维修资金的使用、统筹方案，并监督实施
E．选聘、解聘物业企业
15、用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取__成本作为评估依据。
A．该宗房地产的实际
B．类似房地产的客观
C．类似房地产的最高
D．类似房地产的最低
16、关于房地产项目融资的说法错误的是__。
A．房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动
B．通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金
C．实质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金,以达到尽快开发提高投资效益的目的
D．房地产项目融资只包括资金筹措而不包括资金供应
17、政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有。
A:加大城市基础设施建设投入
B:调整银行贷款利率
C：调整公共住房政策
D：调整房地产税收政策
E：加快城市化进程
18、停车指数，即每100m2营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在__之间。
A．4~5
B．5～6
C．6～7
D．7~8
19、城市房屋拆迁当事人对拆迁估价报告有异议的可以.(2008年试题）
A：向原估价机构申请复估
B:申请行政复议
C：向人民法院提起诉讼
D：自行委托估价机构评估
E:申请估价专家委员会鉴定
20、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（).
A．土地费用
B．前期工程费
C．房屋开发费
D．管理费用
21、会计起修正作用的一般原则包括。
A:配比原則
B：谨慎原則
C：重要性原则
D:形式重于实质原则
E：实质重于形式原则
22、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后,开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2;则最合理的拆迁补偿价格应以__元/m2为基础进行修正.
A．4000
B．5000
C．6000
D．9000
23、房地产开发属于资金密集型经济活动,所以房地产开发公司的资产负债率一般__。
A．较低
B．较高
C．不高不低
D．为零
24、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是__.
A．最高最佳使用原则
B．合法原则
C．替代原则
D．谨慎原则
25、收集资料的形式是指采集信息资源的统计调查的组织形式，主要包括。
A：统计报表
B:社会调查
C:普查
D:重点调查
E：典型调查和抽样调查