经纪人-房地产交易制度政策.doc

第一章 房地产业与房地法律体系1、简述房地产业的概念和性质。房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理和行业,包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自由房地产经营活动和其他房地产活动。建筑业是第二产业。房地产业是第三产业，是支柱产业,2、简述住宅专项维修资金筹集、使用与管理的政策规定。住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用各部分、公共设施设备保修期满后的维修和更新.改造的资金。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房单位所有。商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅建设安装工程每平方米造价的5-8。直辖市、市、县人民政府建设（房地产)主管部门应当根据本地区情况,合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额并适时调整。出售的公有住房交存住宅专项维修资金的标准为：业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%；售房单位按照多层住宅不低于售房款的20、高层住宅不低于售房款的30，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。使用：专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用管理:业主大会成立前，邮物业所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产)主管部门代管,委托当地商业银行作为本行政区域内的住宅专项维修资金的专户管理银行，并开设专户。业主大会成立后，业主委员会通知相关部门将有关账目等移交业主委员会。3、房地产法律体系包括哪些内容？1、宪法2、房地产法律3、房地产行政法规4、地方性法规5、行政规章和规范性文件、最高人民法院的司法解释4、城市房地产管理法规定了哪些制度？1、国有土地有偿、有限期使用制度2、房地产成交价格申报制度3、房地产价格评估制度4、房地产价格评估人员资格认证制度5、土地使用权和房屋所有权登记发证制度6、房地产行政管理体制第二章 房地产权利1、我国目前房地产权利包括哪些种类？所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权2、房地产所有权、房地产他项权利包括哪些具体权利?房地产所有权：占有,使用，收益，处分房地产他向所有权：建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权3、城镇房屋所有制的类型有哪几种？按所有制结构划分：1、全民所有制房产2、集体所有制房产3、私人所有房产、外资及中外合资房产5、其他房产按产权占有形式划分：1、单独所有房产2.共有房产4、房屋所有权取得的方式有哪些?原始取得和继受取得5、房屋征收的条件是什么？房屋征收的核心是不需要房屋所有权人的统一而强制取得其房屋，收回国有土地所有权，“公共利益是国家征收国有土地上单位、个人的房屋的前提条件6、我国的土地所有制性质是什么？土地所有制的形式有哪些？我国现行土地所有制的性质为社会主义公有制，其形式有两种,一种是全民所有制,一种是劳动群众集团所有制7、国家建设所需的土地，可采取哪些途径获取？物权法规定，设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式8、什么是国有建设用地使用权划拨？划拨的范围是什么？城市房地产管理法规定：土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置费用后将该幅土地交其使用或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。城市房地产管理法规定范围:1、国家机关用地和军事用地2、城市基础设施和公益事业用地3、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地4、法律、行政法规规定的其他用地9、国有建设用地使用权出让的方式有哪几种？出让的最高年限国家是怎样规定的？方式：招标、拍卖、挂牌和协议年限：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化卫生、体育用地50年,商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年第二章 房地产开发 1、城市规划的编制分为哪几个阶段？城市规划包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划2、城市总体规划和详细规划的任务各是什么?3、简述城规规划与房地产开发的关系.4、城市规划的审批权限是如何规定的？城市总体规划由本级政府编制、社会公众参与、同级人大常委会审议、上级政府审批详细规划由5、城市规划的实施管理有哪几部分内容？6、什么是建设项目选址意见书？城乡规划法规定：按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目,以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。7、什么是建设用地规划许可证？怎样办理建设用地许可证？城乡规划法规定:在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目,经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。8、建设工程规划管理的主要内容是什么？1、建筑管理2、道路管理3、管线管理4、审定涉及方案5、核发建设工程规划许可证6、放线、验线制度7、建设工程的竣工验收8、竣工资料的报送9、在城市规划区内取得建设用地应经过哪两道程序？1、建设项目选址意见2、建设用地规划许可证10、什么是建设工程规划许可证？在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他功能建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门胡总恶化省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证11、办理施工许可证应具备哪些条件?1、依法应当办理用地批准手续的,已经办理该建筑工程用地批准手续.2、在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证3、施工场地已经基本具备施工条件，需要征收房屋的,其进度符合施工要求4、已经确定施工企业5、有满足施工需要的技术材料,施工图设计文件已按规定审查合格6、有保证工程质量和安全的具体措施7、按照规定应该委托加你了的工程已委托监理8、建设资金已经落实12、建设工程质量管理的原则是什么?1、县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门负责对建设工程质量实行监督管理2、从事建设工程果冻，必须严格执行基本建设程序,坚持先勘察、后设立、再施工的原则3、县级以上人民政府及其有关部门不得超越权限审批建设项目或者擅自建华基本建设程序4、国家鼓励采用先进的可序而技术和管理方法，提高建设工程质量13、如何对建设工程质量实施监督管理？1、建设工程质量监督管理可以又建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施2、县级以上地方人民政府建设想着主管部门和其他有关部门应当加强对有关建设工程质量的法律、法规和强制性标准执行情况的监督检查3.有关单位和个人对县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门进行的监督检查应当支持与配合，不得拒绝或者阻碍建设工程质量监督检察人员依法履行公务4、建设工程发生质量事故，有关单位应当在24小时内向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告。14、对房屋建筑工程的质量保修期限有哪些具体规定?1、地基基础和主体机构工程，为涉及文件规定的该工程的合理使用年限2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年 3、供热和供冷系统为2个采暖期供冷期4、电气系统、给排水管道、设备安装2年5、装修工程2年15、简述工程竣工验收的条件和程序？条件：1。完成工程设计和合同约定的各项内容2、施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程简述强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告，工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字3、对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估,具有完成的监理资料并提出工程质量评估报告，工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字4、勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告，质量检查报告应该晶项目勘察、设计负责人分和勘察、设计单位有关负责人审核签字5、有完成的技术档案和施工管理资料6、有工程使用的主要建筑材料、建筑构噢诶吉安和设备的进场实验报告，以及工程质量检测和功能性试验资料7、建设单位已按合同约定支付工程款8、由施工单位签署的工程质量保修书9、对于住宅工程，进行分户验收并验收合格,建设单位按户出具住宅工程质量分户验收表10、建设主管部门及工程质量监督机构责令整改的问题全部整改完毕11、法律、法规规定的其他条件程序1、工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。实行建立的工程,工程竣工报告须经总监理工程师签署意见2、建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程,组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组，制定验收方案。对于重大工程和技术复杂工程，根据需要可邀请有关专家参加验收组3、建设单位应当在工程竣工验收7个工作内容前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构4、建设单位组织工程竣工验收16、简述房地产开发项目质量责任的主要内容.城市房地产开发静音管理条例规定：房地产开发企业开发建设的房地产开发项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。房地产开发企业应对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任第四章 房地产转让1、什么是房地产转让?房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。2、哪些情形下的房地产不得转让？1、以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,应完成开发投资总额的25以上；属于成片土地开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。同时规定应按照出让合同约定已经支付全部使用土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。3、依法收回土地使用权的、4、共有房地产未经其他共有人书面同意的5、权属有争议的6、未依法登记领取权属证书的7、法律和行政法规规定禁止转让的其他情形3、房地产转让的程序是什么？1、房地产转让当事人签订书面转让合同2、房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书。当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格3、房地产管理部门对提供的有关文件进行审查,并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理4、房地产管理部门核实申报的成交交个，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估5、房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费6、登记机构办理房屋权属登记手续，核发权属证书4、房地产转让合同一般包括哪些内容？1、双方当事人的姓名或者名称、住所及联系方式2、房地产权属证书的名称和编号3、房地产坐落位置、面积、四至界限4、土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限5、房地产的用途或使用性质6、成交价格及支付方式7、房地产交付使用的时间8、违约责任9、双方约定的其他事项5、以划拨方式取得的土地使用权转让时，哪些房地产转让可以不办理出让手续？1、经城市规划行政部门批准,转让的土地用于城市房地产管理法规定项目：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;法律、行政法规规定的其他用地2、私有住宅转让后仍用于居住的3、按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的4、同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的5、转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让年限、土地用途和其他条件的6、根据城市规划土地使用权不宜出让的7、县级以上地方人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形6、已购公有住房和经济适用房转让应符合哪些条件?7、共有房地产的转让有什么规定?房屋共有指两个或两个以上的单位、个人对同一房屋享有所有权。共有分为按份共有和共同共有。按份共有的各所有权人按照所有权份额享有对房屋的权利和承担义务，共同共有的所有权人对于房屋享有平等的所有权。通常情况下，按份共有关系是按约定或者根据出资额形成的，而共同共有关系则一般形成于配偶关系、父母子女关系中，个别情况下可可以通过合同约定。如果共有人之间没有约定或者约定不明确，除非共有人之间具有家庭关系，否则默认为按份共有。8、对查封登记的房地产转让有什么限制?不得办理抵押。转让等权属变更、转移登记手续、9、对失信被执行人转让房地产的有什么限制？惩戒对象即最高人民法院公布的失信被执行人,惩戒措施八大类第五章 新建商品房销售1、商品房买卖合同的主要内容有哪些？2、房地产开发企业现售商品房应符合哪些条件？1、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书2、取得土地使用权证书或使用土地的批准文件3、持有建设工程规划许可证和施工许可证4、已通过竣工验收5、拆迁安置已经落实6、供水、供电、供热、燃气、通信等配套设置具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期3、商品房销售中的禁止行为有哪些？1、放低开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人2、房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房3、不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用4、商品住宅不得分割拆零销售4、商品房预售的条件是什么？1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书2、持有建筑工程规划许可证3、按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证5、商品房预售监管的主要内容是什么？1、严格商品住房预售许可管理2、强化商品住房预售方案管理3、完善预售资金监管机制4、严格预售商品住房退房管理。预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到登记机构办理权属登记手续6、对违反商品房预售许可证的行为是如何处罚的？开发企业未取得商品房预售许可证预售商品房的，依照城市房地产开发经营管理条例的有关规定处罚；开发企业不按规定使用商品房预收款项的,由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款；开发企业隐瞒有关情况,提供虚假材料,或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由房地产管理部门责令停止预售,撤销商品房预售许可证，并处3万元罚款第六章 房屋租赁1、什么是房屋租赁？房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租或给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为2、房屋租赁有哪些种类?根据房屋用途可分住宅用房租赁与用于商业、办公、生产等非住宅房租赁；根据房屋产权性质不同可分为市场化的商品房屋租赁和政府支持的保障性住房租赁；按照提供者不同可分个人房屋租赁与机构房屋租赁3、房屋租赁的基本要求有哪些?1、房屋依法可以出租2、租住面积符合规定3、租金不得随意提高4、房屋租赁合同的特征如何？1、转移的是房屋使用权而非所有权2、诺诚、双务、有偿合同3、实行登记备案制度5、房屋租赁合同的内容有哪些？1、当事人姓名或者名称及住所2。房屋的坐落、面积、结构、附属设施、家居和家电等室内设施情况3、租金和押金数额及交付方式4、租赁用途和房屋使用要求5、房屋和室内设施的安全性能6、租赁期限7、房屋维修责任8、物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳9、争议解决办法和违约责任10、其他约定6、房屋租赁合同当事人有哪些权利与义务?出租人:权利是享有租金收益,义务是提供符合要求的房屋及其附属设施，对房屋进行维修承租人：权利是出租房屋的使用权、收益权，优先购买权，买卖不破租赁，义务是交付租金，合理使用、善意保管房屋，租赁关系终止时归还房屋7、多份租赁合同的法律效力如何认定？按顺序：1、已经合法占有租赁房屋的2、已经办理登记备案手续的3、合同成立在先得8、房屋转租的要求与效力如何？要求：1、须经出租人书面同意2、转租期限不得超过原合同规定的期限效力：承租人转租的，承租人与出租人之间的房屋租赁合同继续有效，第三人对租赁造成损失的，承租人应赔偿损失,承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同9、房屋租赁合同单方解除的情形?出租人单方解除：1、承租人未经出租人同意将承租的房屋擅自转租的2、承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建的3、承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用房屋，致使房屋受损的4、承租人在合理期限内未支付租金的5、不定期租赁出租人在合理期限之前通知承租人的6、法律、法规规定的其他可以提前解除租赁合同的承租人单方解除：1、因不可归责于承租人的事由,致使房屋部分或者全部毁损。灭失，致使不能实现合同目的的2、不定期租赁3、租赁物危及承租人的安全或者监控的4、租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的5、租赁房屋权属有争议的6、租赁房屋具有违反法律、行政法规关宇房屋使用条件强制性规定情况的10、房屋租赁登记备案的效力如何有哪些？当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。尽管房屋租赁合同不以登记备案为生效条件，但登记备案的房屋租赁合同具有对抗第三人的效力11、公共租赁住房合同终止的情形有哪些？1、违法使用公共租赁住房2、拖欠租金3、期满未申请续期4、其他情形第七章 房地产抵押1、什么是房地产抵押？其特征是什么？房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为,特征是不转移占有2、房地产抵押的主要类型有哪些？1、一般房地产抵押2、在建工程抵押3、预购商品房贷款抵押4、最高额抵押3、不同房地产类型房地产抵押规定有哪些？1、以土地使用权为出让方式取得的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限2、以共有的房地产设定抵押的，抵押人应当事先征得其他共有权人的书面同意3、预购商品房地阿卡抵押的,商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证4、以已出租的房地产设定抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人,原始合同继续有效5、以享受国家优惠政策购买的有限产权的房地产设定抵押的,其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限4、房地产抵押合同的内容有哪些？1、被担保债权的种类和数额2、债务人履行债务的期限3、抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属4、担保的范围5、房地产抵押的效力如何？物权法规定:抵押期间抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的应当将转让所得的加快向抵押人提前清偿债务或者提存。抵押权不得与债权分立而单独转让或者作为其他债权的担保.抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。以下情况担保物权消灭：1、主债权消灭2、担保物权实现3、债权人放弃担保物权4、法律规定担保物权消灭的其他情形第八章 住房公积金1、住房公积金的性质和特点是什么？性质：工资性，是住房分配货币化的重要形式 特点：义务性;互助性；保障性2、住房公积金的提取和使用各有何要求？提取：一、职工住房消费提取.职工购买、建造、翻建、大修自住住房的2、偿还购房贷款本息的3、房租超出家庭工资收入规定比例时的；房租超出家庭工资收入的比例由当地住房公积金管理委员会确定二、职工丧失缴存条件的提取 1、离、退休的2、完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系的3、户口迁出所在市、县或出境定居的4、职工死亡或者被宣告死亡的使用：包括职工个人对其住房公积金的使用各住房公积金管理中心对归集的祝福按公积金的运作两个方面3、住房公积金免征哪些税？所得税和营业税4、近年来个人住房贷款政策调整内容有哪些？第九章 房地产税费1、税收制度的构成要素有哪些？纳税人、征税对象、税目、税率、纳税环节、纳税期限、减税免税、法律责任2、我国现行的房地产业税种有哪些?房地产业税种有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。其他相关税种有营业税，城市维护建设税，个人免得税。企业所得税、印花税3、我国现行的主要房地产收费有哪些？行政性收费：行政事业性收费和政府性基金（政府规费）经营服务性收费4、契税的纳税人包括哪些？中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人.土地、房屋权属指土地使用权和房屋所有权.单位指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团队以及其他组织。个人指个体经营者及其他个人，包括中国公民和外籍人员5、契税的计税依据和减免规定有哪些？依据：1、国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖2、土地使用权赠与、房屋赠与3、土地使用权交换、房屋交换3、以划拨方式取得土地使用权的,经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税税率:3%5减免规定：1、国家机关、事业单位、社会团队、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税2、城镇职工按规定第一次购买公有住房的,免征契税3、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的,酌情准予减征或者免征契税4、土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的,由省级人民政府决定是否减免5、纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权用于农林牧渔业生产的免征契税6、经外交部确认，予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事馆员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，免征契税7、法定继承人继承土地、房屋权属的免征契税8、自2016年2月22日起,对个人购买家庭唯一住房，面积为90平及以下的，减按1的税率征收契税，面积90平以上的，减按1.5的税率征收契税。除北上广深外，对于个人购买家庭第二套改善性住房的，面积为90平及以下的,减按1的税率征收契税,面积90平以上的,减按2的税率征收契税。9、婚姻关系续存期间,房屋土地权属归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的免征契税10、对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用房继续作为经济适用住房房源的免征契税11、对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税6、房产税的计税依据和税率有哪些？依照房产原值一次减除10-30后的余值计算缴纳，房产出租的以房产租金收入为房产税计税依据。依照房产余值计算缴纳的房产税税率为1.2，依照房产租金收入计算缴纳的房产税为12%7、房产税的优惠政策规定有哪些？1、国家机关、人民团队、军队自用的房产。但其营业用房及出租的房产不属于免税范围2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自由的房产3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产不属免税范围4、个人所有非营业用的房产5、鉴于房地产开发企业的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此对房地产开发企业建造的商品房，在售出前不征收房产税，但对售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税6、对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入免征房产税7、股改铁路运输企业及合资铁路运输公司自用的房产、土地8、经财政部批准免税店的其他房产9、自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途,按4%的税率征收房产税，对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4是的税率征收房地产8、企业所得税的计税依据和税率有哪些?依据是应纳税所得额，企业每一纳税年度的收入总额,减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额为应纳税所得额税率259、个人所得税的税目和税率是多少？1、工资、薪金所得,适用超额累进税率，3%-45%2、个体工商户的生产、经营所得和对企事业单位的承包经营、承租经营所得,适用超额累进税率,5%-353、稿酬所得、适用比例税率，20%，并按应缴纳额减征30%4、劳务报酬所得，适用比例税率。20%,对劳务报酬所得一次收入奇高的，可以实行加收征收5、特许权适用费所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得,偶然所得和其他所得，适用比例税率.20%10、营业税的税目和税率是多少？交通运输业3%、建筑业3、金融保险业5、邮电通讯业3、文化体育业3、娱乐业520%服务业5%、转让无形资产5、销售不动产5%11、土地增值税的税率是多少？1、增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率30%，速算扣除率为0;2、增值额超过扣除项目金额50部分、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%，速算扣除率为53、增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额/200的部分，税率为50，速算扣除率为15%4、增值额超过扣除项目金额200%部分，税率为60，速算扣除率为35%土地增值税税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除率12、计算土地增值税，准予扣除的项目有哪些?1、取得土地使用权所支付的金额2、开发土地的成本、费用3、新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格4、与转让房地产有关的税金5、财政部规定的其他扣除项目13、城镇土地使用税的税征对象和税率是什么？14、城镇土地使用税的适用税额具体有哪些？税征对象是城市、县城、建制镇和工矿区内的土地城镇土地使用税实行分类分级的幅度定额税率，每平方米土地面积的年税额如下：大城市1.5-30元；中等城市1.2-24元，小城市0。918元，县城、建制镇、工矿区0。612元15、耕地占用税的计税依据、减免规定有哪些耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据减免规定：免征1、军事设施占用耕地2、学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地 减征1、农村居民占用耕地新建住宅，税额减半2、农村革命烈士家属。残废军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居区和边远贫困山区生活困难的农村居民，在规定用地标准以内3、铁路线路、公路线路、飞机场跑到、停机坪、港口、航道占用耕地,减按每平方米2元的税额征收耕地占用税16、什么是城市维护建设税及其计算依据城建税是我国为了加强城市的维护建设,扩大和稳定城市和维护建设资金的来源，对有经营收入的单位和个人征收的一种附加税，以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税的税额为计税依据17、为鼓励个人买卖住房，营业税、契税、土地增值税有哪些优惠政策?18、为鼓励换购住房，个人所得税有哪些优惠政策19、为支持住房租赁市场发展，住房租赁市场的税收政策有哪些？第十章 房地产广告1、房地产广告应当遵守哪些原则？应当遵守中华人民共和国广告法城市房地产管理法土地管理法及国家有关广告监督管理和房地产管理的规定；必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设和弘扬中华民族优秀传统文化要求，不得欺骗和误导消费者2、房地产预售、销售广告必须载明哪些事项？1、开发企业名称2、中介服务机构代理销售的载明该中介机构3、预售许可证书号3、发布房地产广告应当提供哪些文件？1、房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明2、建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书3、土地主管部门颁发的项目土地使用权证明4、工程竣工工程验收合格证明5、发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府建设主管部门颁发的预售、销售许可证证明，出租、项目转让广告应当具有相应的产权证明6、中介机构发布所代理的房地产项目广告,应当提供业主委托证明7、确认广告内容真实性的其他证明文件4、禁止发布房地产广告的情形有哪几种？一、禁止发布房地产虚假广告二、以下几种情况1、在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的2、在未经国家征用的计提所有的土地上建设的3、司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的4、预售房地产,但未取得该项目预售许可证的5、权属有争议的6、违反国家有关规定建设的7、不符合工程质量标准，经验收不合格的8、法律、行政法规规定禁止的其他情形三、以下几种不得设置户外广告1、利用交通安全设施、交通标志的2、影响市政公共设施、交通安全设施、交通标志、消防设施、消防安全标志使用的3、妨碍生产或者人民生活，损害市容市貌的4、在国家机关、文物保护单位、风景名胜区等的建筑控制地带,或者县级以上地方人民政府禁止设置户外广告的区域设置的四、任何单位或者个人未经当事人同意或者请求，不得向其住宅、交通工具等发送广告，也不得以电子信息方式向其发送广告五、以电子信息方式发送广告的，应当明示发送者的真实身份和联系方式，并向接受者提供拒绝继续接收的方式六、利用互联网发布、发送广告，不得影响正常用户正常使用网络。在互联网页面以弹出等形式发布的广告，应当显著标明关闭标志，确保一键关闭七、公共场所的管理者或者电信业务经营者、互联网信息服务提供者对明知或者应知的利用其场所或者信息传输、发布平台发送、发布违法广告的应当予以制止