个人总结的房地产开发流程..doc

原则上是：建设用地规划许可证国有土地使用权证建设工程规划许可证-建筑工程施工许可证（又称建筑工程开工证）商品房预售许可证详细查看下面：一 、建设用地规划许可证和国有土地使用证1选址意见书（审查用地性质、范围、面积是否符合城市整体规划）（30个工作日)程序：（1）企业提供申请报告、规划申请表、总平面图、土地转让协议或国有土地使用证、企业营业执照和资质证书,报规划局用地处（2）用地处转总工室审查（3）报局业务会批准(4)领取选址意见书2规划院实地测量,并处定位图，收取测量费3建设用地规划许可证（30个工作日）(1）企业持定位图、选址意见书、用地申请到用地处审查（2）主管局长、主管局市长批准（3）打交费单，领取用地规划许可证4国有土地使用证(60个工作日）（1）建设单位持用地申请、航测图、平面布置图、土地转让协议、建设用地规划许可证、土地转让双方的有关证件、委托书到土地局土地利用处（2）土地评估(3）土地局测量对现场测量，出定界图(4)缴纳土地出让金和契税，领取国有土地使用证二、建设工程规划许可证1 市消防支队盖章（15个工作日)（1） 持消防审批表、全套施工图到市消防支队建审科进行审批（2) 核发消防设计审核意见书、建设工程规划许可证申请表盖章2人防证明市人防办六十个工作日办理自建手续3房地产开发建设规模（30个工作日）建设单位持单位申请、总平面图、资金证明到市房管局规划发展处办理4建设工程规划许可证（30个工作日）（1）建设单位持申请报告、建设工程规划申请表(消防盖章)、土地征、用地规划许可证、总平面图、全套施工图、四套航测图到市规划局建管处（2）以上资料由总工室、局业务会审定后报处长、局长签字（3）打交费单交费,领取建设规划许可证、放验线通知单5放线报告（15个工作日）持放线通知和施工图、红线图到规划院测量队放线。三、建设工程施工许可证(建委）1 报建(1个工作日）提供资料:建设工程规划许可证、用地规划许可证、土地证、报建申请表4份、红线图、施工图、规划总平面图2 现场勘察（3个工作日）3 组织招标4 抗震审查5 施工合同审查6 交费,办理建设工程施工许可证（建设施工合同、勘察合同、设计合同、监理合同、报建申请表、工程预算书、中标通知书、交费发票四、商品房预售许可证(15个工作日)申请单位持营业执照、资质证书、土地征、年度开发建设规模、建设工程规划许可证、红线图、施工合同、施工许可证、销控表、标准层平面图、物业管理内容、到市房管局预售科，十五日内核发五、配套工程建设管线工程规划许可证(15个工作日）:建设单位持申请报告、建设工程规划申请表、土地征、用地规划许可证、总平面图、管线报批图、市规划局管线工程处最佳答案第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查;4)规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。3、建委办理投资开发项目建设条件意见书.4、环保局办理生产性项目环保意见书（表)。5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。6、规划部门办理项目选址意见书.二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。2、国土资源局办理土地预审。3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对规划总图进行评审，核发建设用地规划许可证。5、规划部门确定建设工程规划设计条件.三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项:1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查.4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。5、国土资源局进行用地预审。6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单.9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的建设工程施工图设计文件审查报告，发放建设工程施工图设计文件审查批准书。四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：1、公安消防支队进行消防设计审查。2、人防办进行人防设施审查.3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查.4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发建设工程规划许可证（副本)。五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项:1、建设单位办理施工报建登记.2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施工许可证。 六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：由房地产管理部门办理预售登记，核发商品房预售许可证。开发企业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件（复印件）及资料:1、以下证明材料：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。2、开发企业的营业执照和资质等级证书;3、工程施工合同；4、商品房预售方案.预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：1、建筑工程质量监督站(机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门,按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发建设工程规划许可证（正本）。4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。 第三部分 房地产项目权属初始登记阶段1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。2、开发商应提交材料：（1）申请书；（2）企业营业执照；（3）用地证明文件或者土地使用权证；(4）建设用地规划许可证；(5)建设工程规划许可证；（6）施工许可证;(7)房屋竣工验收资料（8)房屋测绘成果；(9）根据有关规定应当提交的其他文件。以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况,会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费,所以就不再明细列表,更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计. 一、选址定点阶段.此阶段一般办理以下事项1、发改委审查可行性研究报告和进行项目立项.（你们既然懂得审查，那就全部地产国营化吧，你就牛B，还能审查别人,，整一个阎世铎指挥中国足协)2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。（多臭屁的内容啊，总体、方式、个个都是关键词，其实啥也没干)3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。（前面申请开发资质就腻了这帮人了，还意见书呢，不如发圣旨吧您!)4、环保局办理生产性项目环保意见书(环保,讲出来比天都高哦,这年头!你花心思去整你的松花江吧）。5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。(不出来秀一把没人当你们不存在！）6、规划部门办理项目选址意见书。（开始管事了 ！这部门最烦躁,你还不能得罪，啥钱都由他代收,很硬朗的！）二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查.(到现在我还没搞懂人防的意思，收钱那人估计也不知道，好像他祖宗给他留下个收费厕所,开发商就是尿急的!)2、国土资源局办理土地预审。（审什么！没预审你就挂出来拍卖了？）3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。（又来了！MY GOD!个个部门都不好对付，开发商难哦！）4、规划部门对规划总图进行评审，核发建设用地规划许可证.（才拿到1证,爷爷哦，半条命去了！）5、规划部门确定建设工程规划设计条件。（汗!你不会在拍卖时就确定好吗！!！）后面小弟就不作评论了,自己看，最后我来提出整改方案！三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查.2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。4、人防办对初步设计的人防设计进行审查.5、国土资源局进行用地预审。6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查.7、建委制发初步设计批复,并对落实初步设计批准文件的要求进行审查.8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见,核发技术性审查委托通知单。9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的建设工程施工图设计文件审查报告,发放建设工程施工图设计文件审查批准书。四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：1、公安消防支队进行消防设计审查.2、人防办进行人防设施审查.3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查.4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发建设工程规划许可证(副本）.五、施工报建阶段,此阶段办理以下一般事项：建设单位办理施工报建登记。2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍.招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包.建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施工许可证。六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：由房地产管理部门办理预售登记，核发商品房预售许可证. 开发企业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件（复印件）及资料:七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项:1、建筑工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查.2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发建设工程规划许可证（正本)。4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明一、工程部各岗位人员职责项目经理:1、项目总负责 2、项目成本控制、进度控制3、总包单位、分包单位、甲供材料、监理的协调、管理4、参加工程例会，传达公司指令,反馈工程信息5、监督管理所属项目的建设监理6、作好所属项目的对设计院、审图公司以及有关手续部门的联络工作配套经理、水电工程师：1、配合总师室作好设计图纸的审查修改工作2、提出合理的配套方案3、配合总包单位办理配套手续4、水电安装工程的抽检与监督管理5、弱电工程招标工作6、配套相关政府部门协调工作预决算员：1、工程合约的草拟工作2、工程成本的概算与预估3、各项目的预决算工作资料员：1、管理好所属项目的工程文件资料2、办理职责范围内的工程手续3、工程量见证及统计4、图纸管理工程管理部职责1、 负责贯彻国家有关基本建设方面的政策、法令规定,严格执行基本建设程序和工程施工程序，制订项目管理各类制度操作规范等文件。2、 负责在公司开发项目规划研究过程中就建设工期、工程技术与质量要求、成本控制与配套实施方面提出专业建议。3、 参加施工图纸的审核、结构布局的合理性审核及项目的配套工程的技术性能的会审,办理设计变更联系单.4、 参与起草招标文件,参加工程施工、配套施工单位招标工作。5、 组织项目工程技术交底.6、 对照公司开发项目建设计划,负责专业技术岗位及人员合理配备，保证建设项目整体工程进度。7、 负责工程建设过程标准化管理和安全管理工作，杜绝安全事故.8、 管理项目工程施工质量及原材料质量，参加材料招标与验收.9、 组织隐蔽工程验收、中间结构验收、竣工验收和项目总体验收,保证工程质量达到规划与设想要求。10、 协调工程建设中公司与建设单位、监理单位以及其他有关单位间的关系，提高工作效率。11、 协调建设过程中各配套管线单位工作,搞好各管线设计及进场施工，保证工期如期交付。12、 从景观建筑入手,合理组织景观空间,创造优美的景观环境。13、 认真做好各类技术资料的收集、整理、归档工作;保证工程项目资料的完整无缺.14、 协助财务部监督工程款、材料款支付，协助销售部门处理图纸修改等专项销售变更，参与项目交房，督促施工单位完成物业管理部门提交的后期维修工作请求.15、 组织部门专业人员业务培训，提高员工的业务素质和操作技能.16、 负责项目工程部（公司)技术业务质量进度、安全的协调和指导。17、 负责甲供材料的招标、采购、供应、验收.18、 负责工程项目工程量的核实及工程决算工作。19、 完成公司领导交办的其他工作任务.工程部经理岗位职责 1、 拟订部门阶段工作计划，协调部门内部工作，实施部门员工管理与业绩考核，提出部门员工配置与奖罚意见，指导并督促部门员工工作，保证正常工作进度。2、 会同公司有关职能部门根据工程开发量情况合理安排部门岗位数量及人员分工调整，并进行督促指导、检查与考核。3、 参加公司开发项目规划研究并提出建设成本与配套方面的专业建议.4、 协调工程建设中公司与建设单位、监理单位之间,公司部门之间、阶段与阶段之间、工程部与外界有关单位间的关系，提高工作效率。5、 加强工程质量的管理力度，组织人员对质量进行事前控制和实时检查,对检查中发现的质量问题应及时采取措施加以整改.6、 检查整体及分项工程的计划进度与实际进度情况，协调处理现场管理中出现的技术、质量、材料、外观、协调等问题，采 取有利措施保证工期的按时完成.7、 抓现场安全管理，实施建设工程双标化管理。8、 组织隐蔽工程、结构主体、安装工程的竣工验收；组织项目工程的综合验收。9、 组织专业人员协助销售部门向客户提供技术咨询和交房服务，组织人员对选择项目提供开发成本控制测算服务.10、 组织部门及项目工程部(公司）工程技术人员的会议及学习,提高业务水平，并指导做好协调工作.11、 组织甲供材料的招标、采购、供应、验收工作.12、 完成公司领导交办的其他工作任务。一级技术员一、 在项目的平面规划前对场地进行详细的测绘工作，对场地周围的管线走向、标高等有关基础资料进行收集并做好原始记录的整理工作。二、 熟悉施工图纸,了解工程特点，工程关键部位的施工技术方法,并能发现图纸中存在按图施工的困难，影响工程质量以及图纸错误等问题，并及时向部门副经理提出意见和建议。三、 掌握施工技术规范及施工工艺流程。四、 应经常地、有目的地对施工工地进行巡视，主要掌握内容如下：1、 检查施工单位的技术及安全交底是否确实可行。2、 工地文明施工管理情况.3、 了解施工中出现的技术问题并及时反馈。4、 发现施工中的不安全隐患,并做到及时纠正或反馈。术员岗位职责五、 对新技术、新材料、新工艺的开发试用做比较深入的了解，掌握其最基础的资料。六、 在部门经理的安排和领导下，对施工工地进行安全检查，主要检查内容:1、 施工单位安全技术措施是否到位.2、 安全生产责任制是否齐全.3、 施工现场是否存在安全隐患。检查完毕后，督促施工单位对在检查中发现的不安全隐患问题及时进行整改.七、 作好有关技术资料的整理工作并及时归档。八、 积极主动的完成部门经理安排的其他各项技术工工程管理制度总 则一、 确保公司建设工程按期、保质顺利竣工，特制定管理制度。二、 工程管理由总工程师牵头，工程部、材料设备部、经济管理部配合实施.工程施工技术、质量管理一、责权划分（一）建设单位1、 协调施工、监理、设计单位的关系。2、 根据国家的有关标准、规范、规程、规定、设计文件、施工组织设计（方案)、承包合同对施工单位和监理单位的工作质量和施工质量进行检查。对不符合国家规定和设计的行为提出整改要求。施工单位和监理单位均应按建设单位的要求改进工作。（二)施工单位1、 严格按照设计文件。施工方案。施工组织设计和国家标准、规范、规程施工，对施工质量负责。2、 及时按建设单位和监理的指令改进工作。对建设单位及监理的书面指令应在建设单位及监理指定的期限内完成书面答复。施工单位有权拒绝建设单位、监理不正确的指令。但必须陈述“拒绝的正当理由，并得到建设单位和监理的确认。在建设单位、监理坚持其指令必须执行时,其后果由坚持人负责.(三)监理单位1、 根据国家标准、规程、规范、规定、设计文件代表建设单位对施工单位的施工质量进行监理。对违反国家规定和设计文件的行为发出整改指令。施工单位无正当理由拒绝监理指令.监理可发出停工令。复工令亦由监理发出.2、 确认施工质量。并对已确认的施工质量负责（但并不免除施工单位对施工质量的责任）。二、技术质量管理方针三全管理（全员、全过程、全方位）、预控为主、确保质量。三、技术质量管理体系(一) 建设单位、施工、监理都应根据本单位的具体情况,建立以总工程师为首的技术质量管理系统.（二) 管理系统的人员必须到岗,职责必须划分明确、管理到位.四、图纸收发和审核（一） 工程图纸及设计文件（包括设计变更）一律由建设单位档案员分发给施工单位项目经理部技术负责人（或档案员）以及监理工程师。（二） 各单位技术负责人应组织有关人员认真审查图纸。（三） 图纸审查要点:1、 要尺寸、标高、位置、预留孔洞埋件是否正确。2、 重要构造是否合理。3、 图纸、文件是否互相矛盾。4、 执行标准、规范是否明确。5、 土建与安装的衔接有无问题。6、 现在施工技术、装备、供应条件是否适应技术难点的特殊要求.7、 有无危及安全的因素。五、设计交底设计交底由建设单位组织有关单位进行。设计交底的主要目的在于说明工程特征、了解设计意图、澄清图纸会审中的问题、更正图纸错误等。设计交底记录由设计单位整理，经建设单位、设计、监理、施工各方共同签署后建设单位分发有关单位。六、施工组织设计（一） 施工组织设计由施工单位编制。由监理单位组织施工、建设单位、设计单位等有关人员审核。（二） 施工组织设计应包括下列主要内容：1、 工程概况；2、 施工总平面图；3、 综合计划：包括进度、材料、预制件、设备、劳动力、施工机具、临时设施计划；4、 施工方法及技术措施；5、 季节施工措施；6、 质量保证措施;7、 安全技术措施;8、 环保及文明施工技术措施。（三） 施工组织设计的修改、批准程序要符合施工单位的管理制度,同时应通知建设单位、监理重大修改应由建立组织有关人员重新审定。七、技术交底由各单位技术负责人向各自的属下进行技术交底。尤其是施工单位的技术交底必须深入到基层，交底应有针对性，说明操作要点、质量标准和安全注意事项。八、施工严格按照标准、规范、规程、设计文件，施工组织设计进行施工.九、设计变更（一） 变更设计施工必须按设计变更图（通知）及洽商记录进行.（二） 施工中有下列情况由施工单位向监理提出，经建设单位同意后提交设计单位书面批准后可以变更施工.1、 图纸错误2、 合理化建议3、 施工条件、材料规格、品种无法满足原设计要求。(三) 不影响结构建筑美观和使用功能的次要部位，可以在得到建设单位及设计人同意的前提下先施工，后补充洽商记录.（四） 设计变更图、变更通知、洽商记录是设计文件的组成部分，是监理的依据。十、材料检验（一) 主要材料、构件、配件、设备、仪表必须具备合格证、材质单方可使用.新材料、新产品应具备鉴定证明、质量标准、使用说明和工艺要求方可使用.(二） 指较大、无合格证、部位特别重要的材料、构件、配件、设备、仪表必须按规范、标准的要求由施工单位复验。（三) 建设单位、监理对材料、构件、设备、仪表产生疑问，可以抽样复验，复验合格由建设单位承担费用，复验不合格，施工单位承担费用，并严禁使用。十一、技术检验施工规程、规范、和技术文件规定的技术检验（比如:强度、压力、绝缘、探伤等）一律按有关规定由施工单位进行，不得任意减少内容和降低标准。关键的检验应通知监理到场.施工单位应将检验报告提交监理审查登记.十二、隐蔽验收（一） 上道工序的工作结果被下道工序所掩盖，无法或很难进行再次检查；发生错误无法或很难弥补的工程部位必须进行隐蔽检查以及合格后方准开始下道工序。（二） 监理单位必须事先按分项工程编制隐蔽验收部位计划表,表中应注明项目、部位、检查内容,并书面通知建设单位和施工单位。(三） 工程进行到监理单位规定的隐检部位,施工单位在自己进行了技术复核、质量评定之后准备好相应的档案资料和检验工（量）具,报请监理验收.（四） 隐蔽验收各专业人员都须参加，而且必须作出记录并有施工和监理代表签字确认。十三、中间验收某一部分分部工程完成之后，由建设单位召集施工、监理、设计联合进行验收,做出书面记录，后续的分部工程方可插入。十四、设备试运转(一) 具备下列条件方可进行试运转1、 安装工作完成,并经质量检验合格；2、 技术文件规定的检验工作完成并合格；3、 试运转方案编制完毕；4、 测试量具,工具齐备。(二) 试运转由施工单位主持实施,建设单位、监理单位参加.（三） 试运转记录应完整归档.十五、竣工验收（一) 竣工验收条件:1、 合同规定的工程范围施工完毕，并达到质量标准;2、 档案齐备。（二) 竣工验收由质量监督总站、建设单位、施工单位、设计单位、监理联合进行。（三） 竣工验收应填写验收单.十六、质量评定(一) 质量评定按建筑安装工程质量检验评定标准按分项、分部和单位工程划分进行检验评定。（二) 质量评定由施工单位按标准规定组织相应的人员进行.施工单位自检核定合格报监理单位核准.十七、持证上岗（一） 需要持证上岗特殊工种，施工单位必须安排持证人员操作。（二) 建设单位和监理单位应随时检查特殊工种的持证情况，并有权停止无证人员工作或拒绝确认由无证人员进行施工的工程质量.十八、质量保证资料施工单位应按市建委的有关文件的规定整理质量保证资料。质保资料应在施工过程中及时整理，严禁写“回忆录”和编假数据.质量保证资料应报监理审查、登记、竣工后由施工单位整理成卷，一式三份报监理核定。十九、质量事故(一) 发生质量事故，施工单位应立即通知建设单位和监理单位，同时采取防止事故扩大的有效措施.（二） 质量事故不得擅自修补掩饰。施工单位需组织有关方面调查分析事故原因，写出书面方案报监理。经设计和监理同意后方可进行处理.(三） 事故处理完毕，施工单位应写出事故报告,报告应说明事故原因，处理方法和处理结果。家里对处理结果进行检查、登记备案。二十、计量(一） 施工使用的仪器、量具必须合格，并在规定的计量检定周期内使用.（二） 监理应对在用的量具的“检定合格证”进行检查、登记。二十一、分包工程质量分包单位的资质由建设单位和监理确定,分包工程质量由总包单位负责，分包单位的施工技术由总包单位出具。签 证 管 理一、 管理职能（一） 常务副总经理负责签证工作的领导和审批.(二) 工程部负责确认工程签证的实物量。（三） 经管部负责审查工程签证的金额，确认材料价差补偿范围、种类及预算量。(四) 材料设备部负责确认价差签证.二、 办理签证的范围和依据（一) 下列情况可以办理工程签证：1、 施工单位依据设计院或建设单位出具的设计变更图、洽商记录、变更通知而变更施工.2、 由于建设单位的责任引起的停工，返工损失.3、 施工单位应建设单位的要求从事施工范围之外的作业。(二） 办理价差签证必须同时具备下列条件：1、 施工单位自行采购并实际用到工程上的材料、加工件或半成品.2、 合同预算中对该品种的材料，加工件或半成品没有包死价格,并规定可以计算价差。（三) 造价增加小于等于2000元的项目只办理技术洽商，不办理签证.（四） 计算工作量时,必须同时计算增、减工作量。开发部岗位职责一、 开发部的工作内容(一） 负责提出建设项目的可行性研究，并委托建设项目的总体规划、详细规划、市政方案规划及施工图设计、单位工程的施工图、小区内部市政工程图设计.协助总工程师编制小区建设施工组织总设计。（二) 根据公司的要求,负责向政府申报项目建设计划。(三） 负责办理征用土地的相关手续。(四) 负责办理方案的报批并办理领取执照的手续.(五) 负责确定征地界限及拆迁范围，组织好建设用地和市政代征地内的拆迁安置工作。（六） 在总工程师的主持下,参与技术交底,会同设计单位做出年度设计进度计划,并办理好设计洽谈.（七) 办理工程开工前的各种手续，保证工程的顺利开工.（八） 工程竣工后，会同有关部门及时办理客户入住手续。（九） 做好前期开发工作资料的搜集、保管、移交。二、 开发部经理的岗位职责（一） 规划管理工作1、 根据公司项目总体开发的要求，在总工程师的指导下,负责项目开发的可行性研究,并按国家的法律、法规和政府规定的申报程序进行项目开发的申报工作。2、 负责公司与政府各专业部门的协调工作.3、 负责办理公司向政府交纳的项目开发费用，并办理取证工作。（二） 项目规划设计工作1、 按照总工程师对建设项目提出的具体实施步骤,向设计单位委托项目设计工作，并安排好出图计划。协助总工程师做好图纸技术交底的准备工作。2、 协调各专业的设计工作,提供设计单位所需的项目开发相关资料.(三） 征地拆迁工作按公司计划做好征地拆迁的调查、测算工作，负责征地拆迁工作中各项协议的签订，及时解决征地拆迁工作中出现的问题。（四） 负责本部门于公司其他部门之间的工作协调，对开发部的所有工作全权负责，严格管理本部门员工,建立良好的工作秩序.三、 开发部职员的岗位职责1、 掌握政策法规,恪守办事程序.处理好与政府各行政职能部门的关系。2、 熟悉规划程序，办理项目开发过程中公司所需各种取证手续。3、 具备项目开发相关工作技能，密切配合各项专业规划设计工作,并及时发现设计工作中的问题,提出解决问题的途径。4、 及时做好各种资料的搜集、整理、归档工作，确保档案移交的完整性.5、 完成开发部经理交办的其他工作.工程部岗位职责一、 工程部工作内容：(一） 制工程施工组织总计划（二） 项目工程技术管理(三） 项目工程现场管理及质量保障（四） 工程竣工验收二、 工程部经理岗位职责：（一） 工程部经理全面负责工程部的日常管理工作。(二） 协调好设计、施工、监理各单位之间以及与公司其他部门之间的工作。（三) 组织图纸会审和设计交底，组织审查施工组织设计、施工方案、进度计划、发现问题及时协调解决。（四） 协助审核预算、签证工程量和进度部位,检查付款申请与进度是否相符。（五) 协助解决市政配套工作中的技术问题.三、 专业工程师岗位职责（一) 专业工程师负责本专业范围的工程进度、施工质量的控制。处理好施工中的技术、质量问题。（二) 确认设计变更、处理施工技术问题、办理工程技术洽商。（三） 协调各施工队伍之间的场地、施工用水、用电及进度配合等问题。（四) 督促监理公司监督施工质量、日常巡检、参加死点检查、隐蔽验收、中间验收和竣工验收.处理质量事故.（五） 监督协调施工单位的安全生产和防火、防盗工作。（六） 监督预埋、预留工作，保证正确无误。四、 档案资料岗位职责（兼职）（一） 资料档案员负责收集、整理、管理好施工档案。（二） 做好图纸和技术文件的收发工作.收发台帐记录。（三） 按档案管理制度的规定收集、整理、保管好工程档案。材料设备部岗位职责一、 工作内容（一) 负责材料设备的市场调查、招标、合同谈判等的具体工作.（二) 按材料设备合同负责催货、运输、验收、支付、仓储、保修。（三) 对进口物资负责报关、商检。（四） 办理乙供材料价差签证。（五） 监督材料设备采购合同执行情况。（六） 参加设备试运行.（七） 负责收集、整理、保管好材料设备档案（包括合格证、说明书、随机技术文件、运转记录等）。(八） 负责负责加工材料设备的管理。（九） 负责设备备件及专用工具的管理.二、 设备材料经理岗位职责（一) 认真执行公司及本部门的各项管理制度，完成本岗位工作任务。（二) 全面负责本部门的日常工作。（三） 制定本部门阶段工作计划，提前安排好下一步工作任务。（四） 做好与其他部门之间的协作关系。(五） 负责向上级领导汇报本部门的工作情况，遇到问题及时向领导请示。(六） 检查指导本部门员工工作,及时纠正缺点、错误。（七) 坚持原则,维护公司利益。（八) 完成上级领导交办的其他任务.三、 设备材料专业工程师岗位职责（一） 认真执行公司及本部门的各项管理制度,完成本岗位工作任务。（二) 协助部门经理完成材料设备采购、运输、验收、入库、仓储、出库等工作。(三） 掌握施工进度,了解设备材料使用情况为下一步工作做准备.(四） 负责本部门的资料保管，建立各种资料台帐.（五） 完成本部门接待、环境卫生等日常工作。经济管理部岗位职责一、工作内容：（一） 招标工作（二） 合同的谈判、编制及保存（三） 预、决算(四) 项目建设用款审核及现场签证事项二、经济管理部经理岗位职责（一） 经理全面负责经管部日常管理工作。（二） 主抓核算，即预决算、项目用款拨付、现场签证核定等，对二次审定上报文件的审定签署及部门内工作进度、组织分工及工作质量负责。三、经济管理部副经理岗位职责(一） 协助经理工作(二） 主抓合同管理、经济档案管理、招投标等项工作,并负责编制部门内的文件。（三） 依据合同法等有关法律、法规及公司要求，组织参与合同谈判。负责合同条款的拟定并按程序上报审批.合同生效后,负责合同的传递、存档。在合同执行过程中,依据实际完成工程量情况按程序上报审批工程付款,并相应设立台帐，认真实施。（四） 负责部门档案管理工作。(五） 经理外出或有其他情况时，代理行使其职权。四、 预算工程师岗位职责(一） 土建、安装预算工程师负责编制所有工程的预决算。各项按规定交付的前期、后期开发配套费用及取费标准、费率和工程取费以及实际预决算工程量,包括材料、设备的单项、总项报价等均以预算工程师核定无异为基础。（二） 负责招标工程的标底编制及其他与招标工作有关的文件、资料准备.（三) 负责审核施工单位上报的月度工程量，作为工程进度款的支付依据，对施工过程中实施有效的成本控制.（四） 负责现场签证的工程量的审核和价值量的计算.（五) 完成部门经理交办的其他工作。五、 档案管理岗位职责（兼职）(一) 负责公司和各部门文件收发、转送、登记、存档。（二) 负责全部合同、协议、招投标文件、预算书的登记分类存档.（三） 负责其他资料的保管.