购物中心.doc

购物中心、
购物中心(Shopping Center/Shopping Mall) 是指多种零售店铺,服务设施集中在由企业有计划地开发,管理,运营的一个建筑物内或一个区域内,向消费者提供综合性服务的商业集合体。
个人理解：购物中心一般分为超大型MAII购物广场、大型购物中心和百货业态购物中心；由大型房地产商或大型连锁商业机构有计划地开发建设。一般分布在城市的黄金地段或地域核心商业区，以大型MAII购物中心为例：主要集中于大型综合体商业为主，配套设施齐全，服务功能完善，具备大型停车场所，是集品牌零售购物、休闲娱乐、酒店公寓、特色餐饮、旅游观光、文娱教育、会展中心、仓储超市、舞台影院、金融服务、主题广场、等多元化一站式的复合型大型购物中心，以此满足全客层一站式购物消费。总建筑面积在24万平米以上。

商业街、
商业街是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。
按照商业街经营的商品是专业类别，还是复合形式，可将商业街分为专业商业街和复合商业街。专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街、餐饮美食街等；复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营，
个人理解：商业街可分布在市区核心商业中心地段或区域性大型居民住宅地段，还可分布在大学校园的集中地带。是集各种零售、服装、餐饮、休闲、娱乐、美容美发、银行服务、等多功能、多业种、多业态的商品消费。

社区商业中心、住宅公寓底铺
商业类型
选址
组成物业
物业范围
服务层次
辐射范围
社区购
物中心
人流高度集中区域
地上+裙楼+底层纯商业建筑+会所+中、高层酒店
必要日常生活+一定量的精神享受、商务
高
社区及周边地区的辐射区域
社区商业街
人流相对集中区域
地上+裙楼+底层纯商业建筑
必要日常生活+一定量的精神享受
较高
一般为单个社区
 个人理解：社区商业中心主要以住宅、公寓底层商业建筑为主要，总建筑面积不超过2万平方米，服务对象仅限于社区内的居民为主，主要包括超市、便利店、药店、服装、家具、饰品、美容、美发、银行机构、家政、洗衣、餐饮、网吧、及其他零售业。为当地社区居民提供便捷消费服务。

主题商业、
个人理解：即整条商业街或业态品种反应一个主题。主要是为了表达突显出这个商业的经营特性和理念。例如：以特色餐饮为主题突显出为“美食街”、以女性类为主题特色突显出“女人街”、“酒吧街”、等等。

商业地产招商方案
市场调研
1、 商业发展现状调研报告
2、 租金调研报告
3、 物业费调研报告
4、 项目周边进入的可行性分析报告
业态规划
1、 整体规划及定位
2、 消费人群及品牌定位
3、 楼层规划及区域规划
4、 品牌落位及客流动线分析
5、 外部客流动线与内部客流动线的结合
租金指标分析
1、 投资预算
2、 销售与租凭的占比
3、 回报周期
4、 同行业发展状况
5、 各业态及楼层之间的租金价格
招商方案拟定
1、 项目的周边环境
2、 项目的交通状况
3、 项目的整体定位
4、 项目的业态组合
5、 项目的辐射范围
主力店商家邀请函
1、 招商先行
2、 平均租金
3、 联合开发
4、 先租后建
次主力店与中小店开展招商
商业地产招商工作流程:
1、商业项目部进行市场调研和目标客户分析
2、确定招商对象；
3、确定经营模式：投资经营；委托经营；租赁经营；直接经营；虚拟经营；
4、制定招商优惠策略；
5、商业项目部进行客户招商月计划实施；
6、招商主管制定客户招商周计划；
7、客户管理员对客户信息归档完善、招商资料准备就绪；
8、招商主管进行目标客户开发、拜访、接洽；
9、商业项目部进行客户分类、确定重点；
10、商业项目部安排客户与开发商初步洽谈填写招商租户登记表
11、商业项目部负责客户与开发商的沟通谈判；
12、开发商、客户双方确定合作对象、签定招商意向书、交纳定金；
13、商业项目部、开发商与客户沟通、谈判、方案修改与认可；
14、开发商、客户双方正式签定招商协议；

1、负责对公司相关产业及国家相关政策进行研究分析，制定战略规划、中长期投资规划及年度投资计划；
2、负责拟订招商计划，组织发布招商信息，并配合集团领导筛选招商对象；
3、负责商家资料的收集和资源储备，提出招商建议，完成招商项目的前期准备工作等；
4、研究分析招商对象的基本特点，提供招商工作方案；
5、负责招商引资项目的谈判组织，合同拟订，以及后期的协调执行工作；
6、负责招商工作中相关法律文件的起草与审核工作；
7、根据部门招商计划，组织开展多种形式的招商销售活动，搜集掌握供应商及客户资料；
8、协助落实项目推介及项目签约等活动的具体工作；
9、联系各职能部门，协调各项目内外关系，为客户提供相应的服务；
10、进行市场调查，了解市场动态，或总结员工调查结果，进行新客户资源开发，维护；
11、多渠道收集有价值客户信息，提供决策参考；
12、建立和维护客户管理数据库，及时查看与更新，保持重要商户维护；
13、对下属员工的工作进行指导，了解、跟进客户情况，提出合理化工作建议。

市场推广，
招商计划，
目标分析，
对购物中心有专业化、
市场化的理解，
招商流程、
招商技巧、
合同条款以及市场操作模式；
主力商家资源；
沟通能力和谈判能力，
熟悉商业配套，
客户开发，
招商管理制度，
提出品类招商的思路，
建立商户选择的标准；
对所招商的品类所在行业的了解分析，
掌握品类情况；
掌握投资回报财务知识；
商业地产领域、
百货公司、
购物中心、
SHOPPINGMALL招商经历
商业模式、
法律、法规、政策及行业规范
主力店
次主力店合同管理制度

1 范围
本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；
本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。
2 规范性引用
《中华人民共和国合同法》
《龙腾公司合同管理办法》
3 定义、符号、缩略语
无
4 职责
4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。
4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。
4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。
4.5 合同管理部门履行以下职责：
4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；
4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；
4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；
4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；
4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；
4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；
4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，
4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：
4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；
4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。重大问题应及时向有关领导报告，提出解决方案；
4.6.3 对专业对口的合同统一编号、登记、建立台帐，分类整理归档。对合同承办部门提供相关法规咨询和日常协作服务工作；
4.6.4 工程技术部专职合同管理员负责收集整理各类合同，建立合同统计台帐，并负责