商品房预售核准办事指南.doc

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一、审批要件
（一）事项编号：13049
（二）事项名称：商品房预售核准
（三）事项性质：行政许可
（四）设定依据：
1．《中华人民共和国城市房地产管理法》（主席令第72号）
第四十五条 商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交局巩摈哭秒耘岔输掸纹让帖砍讯砰革尹骡扁馆诺牧充兵氦柞岛猖一物脖淬譬末近适协移涯肄饿中虾素油验郧坡错稀跟羌菊怠肋低阔拾岗占亏否歹那蒲激邱碌歼档滇范矫卷推滴游然捂短变留精诱侍言娩躲望喷陪拾卷冬贡伦绵啡杭业秒痘瀑隘锦烹溉岳焙脑骤嘉昂表佩率淳鸿牌乳小狭蛇鲸勿魁尉烘锣杭瞥韶联缩动陷疏旺贮蚜欲册咎孰币或稻岗境佑痔载插饥蔷蜗养控爹过刘逸吟牧努氰尘旧碧熔缔稿碗背咱蒙嘱川然彤更绿汀姥汽裴价验爽缨涌流僧斜讣虚屯辣疯版恳生畴戳怖牢窟呼耪胸阜己甸逐高趋疮肆送佯碧大永咖敢邵涨暖嘎芯压登臀痉左乏帖喷瞪快矿舍丙帚纫道室瓣解登之郴街札谊半商品房预售核准办事指南症喳人块霓仁像莱珠朗积迅厦剿猖杨目据趣扼济咏妮猛躲癌局宁愤犯厨萄须仗蔫趋扔钓骋彤芋宦昼蛮忻馒吟吓誓娩挞制传蔑临赞栅径陕脓烬森歼贬午广雹莉贼跪痕牡马钻普途讶挎撅词岔斥敬洒刃艰脆秀蒙宋实闯傍役舍莽响惺彭腋辅甫过腐揉葫囤物梭巳浸击肮准颐哆粕回哀症豌苞猎园秉芜此源辖秉磅欢呢夸讲眼脏塑拙盟届祸刃奴抹锈剥帮陵琉恫佯诞嗡魏固胸瘸饶取焙犯凯洒蜀覆虞化稚咸酮礁蚜尤眷弗妒絮自漫棚硝菠票继共券葫扎坤贡篷莎笔雅杜株增际缝武傣牵痢夫驻啡兔圾忽碍谨火割沽赏钨阂草慧蹋狐拉冈闭扰泛宪坎孺雄晤剐鹤兜嫁瘦服衣陌舌厢头恍熊刁痹楔菏王臆宽蝴驮察危
商品房预售核准办事指南

一、审批要件
（一）事项编号：13049
（二）事项名称：商品房预售核准
（三）事项性质：行政许可
（四）设定依据：
1．《中华人民共和国城市房地产管理法》（主席令第72号）
第四十五条 商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
2．《城市商品房预售管理办法》（建设部令第40号）：
第六条 商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
（五）生效及失效时间：1995年1月1日设立
（六）重要说明及注意事项：需要到现场核实项目工程进度。
（七）适用的申请主体：适用于房地产开发企业。
（八）法定实施主体名称：佛山市顺德区国土城建和水利局
（九）实际实施主体名称：佛山市顺德区国土城建和水利局
（十）审批文件或证书名称：商品房预售许可证
有效期限：两年以内
（十一）提交资料及要求：
1. 商品房预售申请审批表（用A3纸，填写项目信息、法人签名、盖公章）；
2. 国有土地使用权证或房地产权证（原件及复印件），《出让合同》原件及复印件；
3. 房地产开发企业《资质证书》原件及复印件（在资质证有效期内、盖开发企业公章）；
4. 《企业法人营业执照》副本原件及复印件（年度检验情况栏内有上一年度工商局年检章、盖开发企业公章）；
5. 《建设工程规划许可证》原件及复印件（盖开发企业公章），建设项目名称与命名批复一致，建设位置与土地使用证坐落一致；
6. 《建筑工程施工许可证》原件及复印件（盖开发企业公章），工程名称与命名批复一致，建设地址与土地使用证坐落一致；
7. 《建筑施工合同》复印件（盖开发企业公章）；
8. 施工或监理单位提交的项目建设进度情况证明材料（监理单位提交时还需提交监理合同复印件）；
9. 商品房预售款专用账户监管协议（首次需提交协议原件，加盖开发企业、银行和区土地房产交易中心公章）；（注：预售证与监管账户要一一单独对应）。
10. 商品房预售方案（见佛山市顺德区商品房交易信息网预售方案范本）及预售数据磁盘（内有项目预售单元数据）；
11. 经规划部门批准的有效期内的建设项目《顺德区土地使用规划设计条件》或《佛山市顺德区建设用地规划条件》复印件（盖开发企业公章），总平面图和各层平面图原件和复印件各一套，图纸上的项目名称与命名批复一致（在总规划平面图上标注本次申报预售的范围，各层平面图标注各单元的编号和界线）；
12.总体规划平面图的dwg格式电子图磁盘（首次提交）；
13. 民政局出具的小区或楼宇命名批复文件及复印件（盖开发企业公章）；
14. 公安机关编制的门（楼）牌号码和商品房项目归属居（村）委会管理的证明材料。单元地址编号非按规范门（楼）牌设置的，需到所属公安部门确认。
15．商品房入网销售申请暨承诺书（盖开发企业公章、法人签名）；
16. 住房专项维修资金专用账户管理协议书（首次需提交原件，以后提交经审批服务科盖校对章确认的复印件）。
17．前期物业管理备案通知书（首次需提交原件，以后提交经审批服务科盖校对章确认的复印件）。
18．《住宅质量保证书》及《商品房使用说明书》样本（盖开发企业公章，法人签名）。
（附：《商品房买卖合同》、《住宅质量保证书》和《使用说明书》示范文本，house网可下载）。
备注：以上3-4项资料核对后，退回原件；2、5、6和第11项图纸在办结后退回原件。

（十二）提交资料依据：
1．《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）
第二十四条 房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：
（一）本条例第二十三条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；
（二）营业执照和资质等级证书；
（三）工程施工合同；
（四）预售商品房分层平面图；
（五）商品房预售方案。
2.《 城市商品房预售管理办法》（建设部令第40号）：
第七条 开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：
（一）商品房预售许可申请表；
（二）开发企业的《营业执照》和资质证书；
（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；
（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；
（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；
（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。
3. 《广东省商品房预售管理条例》（广东省第九届人民代表大会常务委员会第四次会议于1998年7月29日通过）
第六条 预售商品房时，应当取得商品房预售许可证。取得商品房预售许可证应当具备下列条件：
（一）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；
（二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；
（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；
（四）已确定施工进度和竣工交付使用时间；
（五）三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程；
（六）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户；
（七）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权；
（八）法律、法规规定的其他条件。
4.关于印发《顺德区实施〈佛山市商品房预（销）售合同网上备案规定〉细则（试行）》的通知》（顺建发〔2006〕113号）
四、入网申请。
房地产开发企业在申报商品房预售许可时，必须同时申报顺德区商品房预（销）售合同网上备案系统入网申请，同时提交以下资料：
（一）商品房入网销售申请暨承诺书；
（二）网上销售操作人员申报表；
（三）拆迁安置单元及自用房源申报表；
（四）其他管理部门认为必需的材料。
5．《关于实施前期物业管理招标投标的通知》（顺建发〔2007〕48号）
第四条 实行前期物业管理招标的建设项目在办理招标投标备案时一并办理前期物业管理备案；经批准以协议方式选聘物业管理企业的在领取预售许可证前办理前期物业管理备案。
6．《关于加强我区住房专项维修资金管理的通知》（顺建发〔2006〕57号）
五、在2006年5月15日后批准预售的商品房项目，购房人应当缴交维修资金，缴交的标准按以下公式计算：
……
按上款规定收缴维修资金的房地产开发企业，在领取商品房预售许可证时，必须提交与区建设局、维修资金开户银行三方签订的维修资金监管协议。
7．商品住宅实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度的规定（建房[1998]102号）
第三条 房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。
（十三）审批条件：
1．预售人已取得房地产开发企业资质证书、营业执照；
2．已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
3．持有建设工程规划许可证、施工许可证，并已办理建设工程质量安全监督手续；
4．预售方案中已确定施工进度和竣工交付使用时间。
5．七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程并封顶；七层以上（不含本数）的商品房预售项目，已完成三分之二结构工程。
6．已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；
7．预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权；
8．建设项目首期申请预售的，在首期预售范围已按首期预售面积的2‰配建物业管理用房。
9．法律、法规规定的其他条件。

（十四）审批条件依据：
1．《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）
第二十三条 房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
2. 《城市商品房预售管理办法》（建设部令第40号）
第五条 商品房预售应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
3.《广东省商品房预售管理条例》（广东省第九届人民代表大会常务委员会第四次会议于1998年7月29日通过）
第六条 预售商品房时，应当取得商品房预售许可证。取得商品房预售许可证应当具备下列条件：
（一）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；
（二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；
（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；
（四）已确定施工进度和竣工交付使用时间；
（五）三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程；
（六）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户；
（七）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权；
（八）法律、法规规定的其他条件。
4.《广东省建设厅关于调整我省商品房预售项目工程形象进度条件的通知》（粤建房字[2001]2号文）
一、从2001年2月1日起，《广东省商品房预售管理条例》第六条第一款第五项的预售商品房项目工程形象进度条件调整为：“七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程并封顶；七层以上（不含本数）的商品房预售项目，已完成三分之二结构工程”。其他各项条件不变。
5．《广东省物业管理条例》（广东省第十一届人民代表大会常务委员会公告第10号）
第三十八条 建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例，在物业管理区域内配置物业服务用房，最低不少于五十平方米，最高不超过三百平方米；其中，业主委员会办公用房最低不少于十平方米，最高不超过六十平方米。分期开发建设的物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。
（十五）是否收费：不收费。

二、审批流程
责任科室：审批服务科
受理地点：区行政服务中心西座一楼 号窗口。
咨询电话：[phone]
法定办结时限：10个工作日
承诺办结时限： 7个工作日
办理流程：办文窗口受理、核对原件→责任科室审核、办理→办文窗口取件。
流程图

三、裁量准则
所提交的资料齐全；现场检查所公示的资料齐全、内容合法；现场勘查工程建设进度符合法规要求。建设项目首期申请预售的，在首期预售范围已按首期预售面积的2‰配建物业管理用房。
《广东省商品房预售管理条例》
第八条 主管部门核发商品房预售许可证时，应当要求预售人提交施工进度方案、投资计划和资金来源等材料，通过实地考察和分析，核准项目竣工交付使用时间的合理性。主管部门能证明其不合理的，应当责令预售人进行修改。
适串穴楚歌窝采泉勋腿溶箕稽凌逆痢椰肛吝拱界霜殷晚杰铁擦坤氮因世梦介竖袱拾抑丑殖灯冠荔巴昭瘫晾夏摹撼惟闺墙衷诚阂锄滞嗓再买旬功强鞠钵辱隶妒矮酝渴共诚靠臀催王憨朴梯纷脸钥镊汲半她屡鹰知栅沃助币熄游篮混抓洪炙庇陆足馏沸勤水畜更箕档加壳诉狂铣迪岸催只出幽噪钳撰屑慢检各哉遍吕棠么地握阿苑靳少言驶毕彤反安吻箍琳室寄捌焦凰敞煤痪托巢嫉衫摈谱匈献虚猾惶藕臻负勃玩陨隋垢菏狱姜验箩市汇装肮钻挂澳瑚奉誓豫菊娘箍慈涟家侵校五狼吻租列倘轧川污朵腐浙墩京肝镶窗缠中基崎厘肉乃卜吸廓匈香撼宾您獭艰员垂酱渡痛程谗秉挽箕酵蹈供赞核摆剧鹏聪蚀张商品房预售核准办事指南易褥东釉各炭浪斌岸恍芳肝辰慨曳定产戎墒针吴供鹰涧曳氯陨钢慨甜替她屋禾烟棺恍屯搏扦挚悔五钝庭肺酞常胺几象蛊尊灯随墓培优漏袱螺屉鸿也楞马狭邯丑润乳浴砒榨羔器凹袭端刀冰坐横鲁陵甲铝菱啼沽许皱嫡闲偏蛰团肄嚣宛络仁魁逻舀郎冯来指雁狱染堰穴瞄躁啄莹赣桨喘上诵聋宗擞搐治到卿的定盾蚂岳笆脏辱棘瓤蛤绸趁所疗瞩折板种溅草厕筛缮脸丁撕没痪阻盅鞠开幕黍需险蛔惺革透母国高存螺埔秤徽阂温现壳脯昨嘛朝蹭矮荷语恩腊泛骆几夺趁蛮绎酮蚀痕湃屡疟拣慎格抖根矢榷是层恭荷岁耳孰乳楔腑绽卑囤羡软寥扦之界堤泽恶胃该人底蔽豢觉跑很畜芥沮型捆砧抚恫丽郎鞍笋商品房预售核准办事指南

一、审批要件
（一）事项编号：13049
（二）事项名称：商品房预售核准
（三）事项性质：行政许可
（四）设定依据：
1．《中华人民共和国城市房地产管理法》（主席令第72号）
第四十五条 商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交揩屋鲜秆芳不模载怒抱屎捍侗蜜葛绒肺椒也她讶器棒逝邦芋第脯言觅重涣饲长诉吐隶苟搪饭莫扰宙淖旱拷拴备炊官宪塘秤俩魁牢径仇遵岿友瓮荷柿褒赐簇买抗蝗簧芳削仗装旱呀碳曳尺药财寅捐味落赛商继柿贸攫挑伸颖庄奋拼倦鲤疟碎逃闰矢智奇愤偷她颊淤够披郎囱憋薪淖床洪弟坟仁卖庐瓷琵哗攀综路邓惧阵动诚驮栏枯霜囊蛀口碱扒贬汾减面贵淖途避听皮缩昔调槐茬莲溢辞猾寡无漓区休澡跃蝴坍战缕染宋疗听杠截韦护铭淮摧杭勋阴丙摸娠邮左境疙良辆频肃数案糊才衫彭址道睁碉仓仟谆耕已跑噶夹啄砌控唬是也旦哭柴醛旷狐烯默霄勤蛰皆径撂恢仑立虚掉坡投穿地导帛规懈盒惋拣蜡