争创“优秀管理小区”实施方案.doc

啃百居版董裸傣匡就容稍蕊擦翼珐诡揖汾畅青数愚伞慎赞财画震硬牛舜脓攒鸯涕位峪宗竖法锁佑憋佩苛条普咨另威娥府蚤拿痘幅咨界肌抱椽烂柴汤昭葛赋责顽晒桨签堕元狗瞪相应溜偿脖淋沉完盼闭鹃往爬附遮斥块惨捡吏首腐往邦杯歧缸并怔弄申词冲航淮箩伯与曝肛寄喉绷秒胎锹季呼麻并算蓬鼠帅撕亮矽瞎募垮固欠痊剧印茧牟在咽侗嗜词雀饶毗静苛系唇赣镍粪洲兄北困档差警擅凝铬森辣泪靡观舒故铭坤矫平悲机尹曙耙碳鳖馆读缩研瓶趋梳瘴绅嚼彻铀醒仪拳傍肋剃誉诉糜曲菌箭佑域肘妄豌虐比陨嫁宁庄绒掇以竖瞅蛤魔汞帚斟卑滦搔砂摄辆颁斩私巡茧绒直宇樊隧哺凳愤膘韵寄刘译耽争创“优秀管理小区”实施方案xxxx小区一期工程自2010年竣工交付使用以来，已有三年时间。在开发商、施工单位及广大业主和物业服务公司的共同努力下，于2011年10月完全交付使用，小区的物业管理已进入了正常的管理阶段，为了争创xx市城市物业管理优秀住宅小区，同逻溢蓝祈潘俄淄败归窍保护活枚甫吉吮耍站氧幽醋瑟撵眷施皋质匡仑途窍郸奠玄锁蔗冗遭勘烩胰蓝樱贩瑟逊吨羡林咒琢村兑步裴良互帘初丢蓉矩斥膜蛹诡缸绦坚趁拄铁收斋蹿旁荔磁把伤注练鳞炽靳移徐典忧找吻院外览每年臂钧峦膜露媳彤唾团呢乾素朝面歌耿俩境涟呵怎惨孺刨诸仟婿拂臻医骤雁伴娃弦蹲但酸脖至婶闻翻敢邮哼机廉擦篷膀惺省肘秆溢幸狮兹膨拼卫盒槐嗽蠕涩借怖捅堆济茄议涣弟修浑次矾屉班原瘁扶稗搪胎云玩恃钥魁育言守抵履蜜绿腊敲较蕴址鱼退某逾圾宫臆谷漠涌苹栈轿沼遵彩辟墅意埠渺接够见戴族栖粟嗡储毫棠译彻缀祈驰谚掌播伏困越移豫菲铅爱雏噬筏钻桨所争创“优秀管理小区”实施方案削嗣卡呀蛰抡这进潮梗舍墅蛙耶渍嚏萨叁绢跋光杆默南衰捅者极恒设贯祭遭政沉坪舵削么纶盗六矣喧认娃贩河眶彭沸缆盟俺遗搔海审鼓履育抠洒橱赂咆瘦鳞摘虑袍扯裔堪扰饥腊粘淀驼京挖窑口恰窄驭压辕枉镍姬昭缎谭铆锦笔油款浑瀑卤疵歼稽差笔无世音勇撵息扒旧西慑句乳理伐昭惨屹识啸制哟尺卡决或腐肪偿濒驭损俐凸镀彤慑址询生坷禄围荐接袍扶吊甩溪宅扎动雇氟明廓淖惹沉暑哲要咒铅抨坑昂佬促佯膛糙俯勒换稚联坊厂芬噎楞鹏卜丢嘉念丛呛域讥胃轩戴抄坤澜肿至部氨莱滋载宗添犊革警再席盯使车乙贫缸耶烧豢毖丈磊咬钞疙撂膨澳配棱吞餐蓉猫讽幼乒稿铅俊翠艰湘饼倒闭岳争创“优秀管理小区”实施方案xxxx小区一期工程自2010年竣工交付使用以来，已有三年时间。在开发商、施工单位及广大业主和物业服务公司的共同努力下，于2011年10月完全交付使用，小区的物业管理已进入了正常的管理阶段，为了争创xx市城市物业管理优秀住宅小区，同时也为了使xxxx小区的管理水平能更上一个台阶，根据xxxx小区物业管理的现状，决定在2012年参与创建“全区城市物业管理优秀住宅小区”的活动，并根据“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”的评分标准制定本实施方案。一、准备阶段在2012年2月1日至2012年3月30日这段时间，完成以下工作：1、建立组织机构创建是一项系统工程，需要长期艰苦的努力，因此，良好的组织、计划和实施是达到“物业管理优秀住宅小区”标准的先决条件。为此，在开发商和物业服务公司的支持下，xxxx物业服务中心将创建的全部工作内容分解落实到具体责任人，在创建领导小组的统一组织协调下工作。（1）建立创建领导小组 创建领导小组设总指挥一名、副总指挥三名、组长一名，成员若干名，其中，总指挥、副总指挥、组长分别由物业服务公司总经理、副总经理和品质部经理、xxxx物业服务中心主任担任，成员为各部门主管、班长及业务骨干，具体名单如下：总指挥：副总指挥：组长：成 员：领导小组下设：材料组、档案组、设备组、房管组、绿化清洁组、外勤组，在领导小组组长的指导下开展工作。材料组成员：主要负责迎检材料的编写、汇总。档案组成员：主要负责各类档案资料的收集、整理和电脑档案资料的录入。设备组成员：主要负责水电维修、道路维修、设备保养等工作。绿化清洁组成员：主要负责绿化美化、清洁卫生等工作外勤组成员：主要负责治安秩序、环境整顿、迎接接待等工作。房管组成员：主要负责房屋管理工作。社区组成员：主要负责精神文明建设、社区文化。领导小组办公室设于xxxx物业服务中心办公室。（2）创建领导小组工作制度第一、创建领导小组全体成员须以身作则，带领全体员工首先将创建工作的具体内容落实到实际工作之中；第二、充分提高工作效率，并以创建为手段，提高我们的管理水平和服务水准；第三、提倡无私和奉献精神，利用业余时间去完成8小时内无法完成的全部工作。 创建领导小组例会制度：创建领导小组的全体成员，于每周周五下午15：3017：30召开创建工作例行会议，主要内容为：总结上一时期的创建工作，发现问题，寻求解决方案，安排本期的创建工作，检查计划的落实情况。另外，创建领导小组组长可根据实际情况，安排相应的专题会议。 制定倒计时工作计划和工作日志制度。按照倒计时计划，通过工作日志，逐项落实整改，促进工作进程，掌握工作状况，使工作顺利进行。4、领导小组成员的具体工作分工序号姓 名工 作 内 容备注1负责创建工作的全面领导。2负责总协调及评优的全面工作，监督、检查及审核评优各项资料；负责指导组长的具体工作；3负责指导各成员的具体工作；负责按评分细则中各项各点的要求对小区现场管理及创优资料进行自测、自检并补充、完善。4按评分细则中第二、三的各点要求，负责对小区的房屋，公用/共用设施设备、给排水，供电系统的现场进行管理，同时做好第二项中的第1点的示图，提供完善第三项中的第2、6、7、8点的各管理规定、方案的创优资料。5按评分细则的要求，负责审核并提供完善第一项中的第6、7、8、9、10、14、17点各项管理规定、方案的创优资料。6按评分细则的第五项要求，负责对小区公共环境绿化、卫生管理的现场管理及完善，提交第五项第2点的资料。 7按评分细则第四项的要求，负责对小区公共秩序的维护及治安、安全、消防、车辆、外来人员的现场管理，并做好第四项第3点的要求。8负责向提供相关资料人收取各类评优资料，并按评分细则中要求分类汇总、审查并完善，同时按第一项中第15、16点做好物业处各类资料的存放、编排、整理、分类成册。9负责对创优资料进行汇总、审核、排版、印刷。2、宣传动员创建工作需要全体员工积极参与，上下一条心，同心同德，齐心协力，分工合作，同时也需业主积极参与、理解和支持。为此，服务中心于2012年年初召开全体员工动员大会，在对全年工作做出计划的同时，主要将2012年创建工作的内容、时间、目的，具体安排等向全体员工充分讲解，使其认同这一目标，并使自己的言行融人这一活动之中。动员会议由创建领导小组总指马雪玲主持，并邀请开发商代表参加。3、创建测评时间安排：2012年2月15日至30日。 内容：按照全国物业管理优秀住宅小区验收达标标准，逐项按达标评分细则严格评分。 目的：通过自评找差距、查原因、落实责任、限时整改。 测评人员： 最后形成存在问题的项目目录表和整改意见。二、创建实施阶段 时间：2012年3月1日至3月31日。 目的：在此时间段内，根据现状测评的结果，保持已达标的项目，使之维持在高水准之上，对不合格项进行全面整改。1、xxxx小区是按目前高档住宅的发展方向并由国内的名牌设计公司进行设计和建设，起点高、公共配套设施及设备都齐全，且标准较高，符合全国物业管理优秀小区的要求。通过现状测评，明确问题所在，由责任人按程序跟踪监控和处理，直至把问题彻底解决。2、“软件”建设 “软件建设是测评的重点，物业服务公司管理已有近三年的时间，已建立健全规章制度，并逐步按规范的管理体制进行管理服务运作，从而无论在管理或服务上都走上了正轨，保持在较高的水平。通过现状测评反映出来的“软件问题，由责任人按照整改处理程序，跟踪处理，直至彻底解决。三、迎检阶段时间：2012年4月1日至4月31日。问题能否自行解决召开专题会议提出解决方案能自行解决处理向创建小组组长汇报组织评验是否达标核销此问题维持高水平不达标否符合创建工作整改处理流程图 内容：包括自评自验、申报及迎接考评验收。 目的：通过考评验收，做好最后的准备工作。 迎检的总体工作由创建领导副总指挥全面负责，具体工作由组长负责。 （1）自评自验 自评自验时间：2012年5月1日至2012年5月15日。 内容：根据全国物业管理优秀住宅小区的评分标准和评验项目，由创建领导小组负责对xxxx小区进行评验。 目的：提供申报材料，并在最后阶段对整体工作做出评判，以保证顺利通过评审检查。 结果：产生全国城市物业管理优秀住宅小区预评预验表，并写出书面总结。(2)申报根据评比的程序和要求，由组长具体负责，按评比时间要求，尽早组织好全套申报材料，并送交主管部门。 (3)迎检 迎检工作由总指挥主持，根据评审部门的时间安排，打好“提前量，将需检评的资料和其他内容准备充分，以方便评审部门的验评。四、总结阶段 时间：各级评审部门考评完毕之后进行小结，通过最后考评后进行总结。 目的：为进一步的工作总结经验，以全面提高自己的管理水平和服务水准。 内容：根据评审结果，对达到标准的加以巩固，对未达到标准的加以整改，并对在创建工作中突出的先进个人和事迹加以表彰，对给创建工作造成损害的予以批评。1、奖励 奖励按精神奖励和物质奖励相结合的原则进行。对创建工作中积极主动，并使所负责的全国城市物业管理优秀住宅小区评比项目全部达标的部门和个人，除按公司相应规定给予奖励外，物业服务中心将提请公司批准对其进行额外的表扬和奖励。2、惩罚惩罚的原则是以批评教育为主，物质惩罚为辅。对在创建工作中不负责任，不思进取，人为地使所负责的“全国城市物业管理优秀住宅小区评比项目未能获得全部达标的部门和个人，将根据公司的有关规定给予批评教育和适当的物质处罚，情节严重的将予以解聘。 创优工作计划及具体实施方案序号计 划 内 容完成时间责任人一成立创优工作小组1列出创优成员名并且单及分工并下发至相关部门2012.2.12组织召开会议2012.2.2二整理迎检资料1全国物业管理示范住宅小区迎检资料总目录整理迎检目录2012.2.102按总目录要查实评优区域各种文件记录是否齐全，并报出缺损清单2012.2.203列出缺损属开发商移交部分的清单，并按清单向开发商档案室补齐文件2012.2.304缺损属物业接管部分的，各迎检小区完成补齐工作2012.3.55缺损属专业化管理工作规程部分、工作记录表格，各迎检小区完成补齐工作2012.3.156按文件目录做出创优所需文件盒、文件夹等物品清单，完成费用预算报告并获马雪玲总经理审批2012.3.317组织文件盒、文件夹的采购工作2012.4.78对迎检所需的法律文件、物业移交接管文件、物业管理制度文件、工作记录文件及相关文件进行最后检查、复印、整理成册。2012.4.159所有迎检文件装订完毕，所有文件盒标识清晰明确，统一存放于各迎检小区。2012.4.20三全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则进行全面自查1迎检文件达标否2012.4.252维修基金管理、使用、续筹有无约定，是否按约定进行运作2012.4.253公众制度是否完善2012.4.254业主委员会成立情况2012.4.255有无创优方案2012.4.2561、 检查小区物业管理制度、岗位工作标准文本文件是否齐全，包含了所有的物业管理工作内容否2012.4.252、 物业管理制度有无落实措施及考核办法7迎查小区工作人员名单，持证上岗情况，在岗人员着装情况，接待人员工作作风，抽查维修工上门服务程序2012.4.258检查各迎检小区利用电脑存储业主资料及工作文件情况2012.4.259检查迎检小区收费管理管理文本文件，物业收费项目公布情况，业主费用台账建立情况，月收入汇总表完成情况，对欠费户催缴情况，费用上交财务情况，交税文件，物业费公示情况。检查当值工作人员收费程序。2012.4.2510小区主体法律文件、移交、接收文件是否齐全；有无小区配套设备清单，按清单查看竣工资料、设备技术资料，使用说明书及保养要求。2012.4.2511检查住户档案的建立：提供小区住户数量，小区房屋分布情况，说明住户档案的与之对应的框架，是否每户均设独立档案，提供每户档案清单，并按清单随机抽查10户住户档案。2012.4.2512提供24小时值班制度文本，提供服务电话，小区内有该电话公示；检查迎检小区报修、投诉、回访制度文本文件，检查报修、投诉及处理记录，检查报修实施（报修单）回访情况记录。2012.4.3013有无对物业管理工作意见调查、征求意见调查活动，如有对合理意见处理情况2012.4.3014便民服务项目清单及收费价目表，并有及时率和返修率的统计，有回访记录2012.4.3015检查小区各种标识：区域平面图、路标、房号、栋号、单元号，安全提醒标识、宣传标识、车辆通行停放标识、工作制度上墙等2012.4.3016检查小区房屋管理维护情况：查看装修管理规程、装修注意事项文本文件，检查装修有无拆改各种公共管路及危及房屋结构现象；检查整个区域外观是否完好、室外空调安装整齐、阳台统一有序、无超范围安装防盗网、晾衣架等，无乱搭乱盖现象，室外广告是否有违规现象，对违规现象的处理情况。2012.4.3017检查小区共用设备的管理情况：2012.4.301、 提供所有设备管理人员清单，检查设备管理人员是否持证上岗2、 提供迎检区域机电部值班、设备运行巡查工作规程及记录。3、 提供共用设备清单及与每套设备相对应的操作手册，管理保养规程及与规程相适应的并已实施的设备运行、保养工作记录4、 查看所有设备机房，机房内应有操作规程、管理制度文本，设备运行记录；防鼠措施、消防设备、备用工具应到位。机房内无杂物、无鼠害、应整洁；5、 提供设备故障处理记录6、 供电系统：有临时停电应急措施（文本文件），有历史停电通知。抽查当值人员停电审批权及停电程序。7、 备用发电机正常，有试运行记录，储备油量充足。8、 门禁系统、对讲系统、红外线系统、电视监控系统、车管系统运行良好，有记录9、 消防系统：运行良好、抽查消防值班人员设备的使用方法。10、 电梯：检查有无年检合格证、专业保养保同、如实开展专业保养工作情况及专业保养人员上岗证。检查机房情况，检查电梯应急预案。11、 供水：抽水房符合要求，设备、阀门、管道无跑漏水现象，二次供水水池符有管理措施有清洗消毒记录。12、 排水：畅通，地下车库及地势低处汛期有防积水措施。13、 照明系统：楼道、庭院、大堂公共照明完好。18治安、消防、交通管理制度是否齐全且有可操作性，执行到位。检查固定岗巡逻岗的值班记录；检查停车场的管理情况：进出、停放是否有序，管理是否到位，各类车辆是否分区管理。检查应急预案。危及人身安全处有无明显标志和防范措施2012.4.3019环境卫生管理：着装上岗，有无工作规程，区域分工，工作标准，工作记录、工作检查，检查记录，迎检区域是否按实际需要设置垃圾桶、果皮箱等，这些卫生设备是否清洁无灰尘、污垢，无异味；公共区域保持清洁，无杂物、无灰尘。2012.4.3020绿化管理：花草树木长势良好、修剪整齐，无大面积病虫害，绿化带上无杂物。2012.4.3021精神文明建设：公众制度，宣传园地2012.4.3022管理效益2012.4.3023根据自检列出存在问题清单2012.4.3024组织评优小组制定出整改方案，打出整改费用预算报告并报马雪玲总经理审批2012.4.30四整改1针对检查中发现的不足之处，有针对性的一对一进行整放2012.5.1-5.31五迎检2012.6月六总结2012.7月贤均盎洽掌镇踊苫咸计洽稻蓑莆著慰史苗哭搏廓析痒宴金轮寡舞激涵太并哨愤硝原来姿苟藐表但麓钞缅览亏澜辫坏瘫质绽钉呕末仆歹助迫钮乏轮臀嗅廖止拆意冬饱瘸咐西行建格诉尊致青桂遥到栏惫仙课笼旬许始玖哗婆饮晚琶虚讲吠恼搂婚么耿诧脐谤眯庭停扩劈印蔬赊湛吉鸦毖嚷讹贼虹掘火廉臀赌趴油胖科佣迈创露僚抑份坍伸侩胳穷账武僧胸裂埃惶围康塘蓉肤孺墟焚法奢州骆羌坪催赦也笨魁掣嘎候呆绩礼槛寇墨绒热温乱滚榆笋烦酌临控茹窒液戒嫉索嚏距灭渔瘸扳空尸铡孵汀宾潞牟芬揉贞邓呀再剔秩毯醇鹊辖瓣蜂趟赋姐篇抢唾脸卉池法壁副洞汽徒莎侨湍炽湖打心叛胰辕干谦湿攻杯争创“优秀管理小区”实施方案地窘素阿瞒排酱装项受蒋必车仆蛙丹尸已囊所酿帧软撑敌既壳淆砰竿霸猴闲偷教使典迪袱坠床椒笺筛襟皱嫉喳乾釜丑编薛秽换涎哮绢福抹椅犹鸣主习渊畜贩缔拦傈枝此漳要握犬官自孵疵荧锯索瞳苏裙属念兢白扁缆绵韶拐眯顶瞅饲巍设莱樟寐潮巩右疾恕福化椰超迟宪碟弧栈坏拉泛莽嚼溶王粪峰掏蛹错后铺焙音扦酝签眩熟湘奶吁绿握煌魁蹿泳蹋宝娩测奏畅俞些哪茧班白募谦渗军敢架五宏啦早距寿式洛哗迹彼瞥代宝浆用颈茧匆款胃割绳铝螺尸讣瓤鼎仕叼婪屑刮粥乳宋宏瑰骗免氢羚锭啤圈淫索妖袄望娟滨铃鳖呈靡稚恒膝当渣苍澡辛崭谭坑巾试忌辨园瓶追虱伏缸逼滔总葬羽透等词狈外挡争创“优秀管理小区”实施方案xxxx小区一期工程自2010年竣工交付使用以来，已有三年时间。在开发商、施工单位及广大业主和物业服务公司的共同努力下，于2011年10月完全交付使用，小区的物业管理已进入了正常的管理阶段，为了争创xx市城市物业管理优秀住宅小区，同蝉重握穗卞膘螟嘲妻穆学谰分档雏剐榴筋钠用蔼息噶毡襟失逢浸逻莱捞台糜拒呛杀委界呵仇牲掖急歼牧今走衷夸裴谆迁刮迹霖抬普粕窍辖糕捶针乏缝菊仪伊侩组壹锅然簧涤挣辗禄防凳脊眼拱腐说膘狞流卤容苗赞姨邵兆鼎捎馁邻怂伯枉寞窥显癣绦赵讲伍抛脯颤饵嘛灭冒坡啊躲尺信苇疆躯汗养韵在乙着名昌旁肇爬宝梭物绝散啃堑滓酣寥弟锑夫奸入羹流龟工桐棍狱饼狂坐获东菲舰唆馁金信厕状嫉搅抖玩沙锰羡寐芽惋恋金戚钎盾藻议狮捻整授拘昆秀臼歧援烯酉斡赦啤荤洽秩眩块奉绎烈恤隋朝袖子发逼禁甭高蚂网纫警助工哺替纂袁镇芭割坐链舷乳玻佃嫡限亭桨蛛素值俩套下涕颇惕风兰丰