我国物流园区发展现状与对策研究课程样本.doc

大连海事大学装订线毕 业 论 文二九年三月 中国物流园区发展现实状况和对策研究专业班级： 物流管理 姓 名： 万应钰 指导老师： 孙家庆 继续教育学院摘 要目前物流业飞速发展，物流园区是物流发展到一定阶段肯定产物。各地己经掀起一股计划建设物流园区热潮。中国各地政府也全部在主动计划建设物流园区，不过中国物流园区计划还远没有达成一个真正物流园区标准。现在，物流园仍是中国物流业发展中一大微弱步骤，适适用于中国物流园区计划理论研究还很不成熟，关键集中在概念界定、定性分析和选址问题上。而对物流园区计划理论中很关键组成部分：物流园区规模优化和物流园区和交通布局匹配问题研究较少。从而造成出现了盲目建设物流园区，建成后又大量空置现象。截止，正式运行物流园区逐步增多，物流基地逐步开始从计划建设向实际运行转变。在这个过程中，首先需要政府对物流基地发展进行必需引导，其次物流基地运行商要以用户为导向大胆创新。本文首先介绍了中国物流园区发展现实状况和对策研究这一论题选题背景及意义，然后是物流园区概述及产生背景依据，从而为探讨中国物流园区计划建设，发展现实状况及物流园区存在关键问题分析奠定理论和实践基础，在此基础上提出了完善中国物流园区相关提议。关键词：物流园区；发展现实状况；提议AbstractAt present, the logistics industry develops rapidly, logistics region is a certain stage production of the logistics development. Our local governments also actively plan construction of logistics region, all parts in our country have a population of construction planning logistics region. However, logistics region planning in our country is far from a true logistics region standard, at present, logistics region is still a major weak aspect in the development of the logistics industry in our country. The theory research that is apply to our countrys logistics region planning is still immature, and mainly concentrated in the definition of the concept, a qualitative analysis as well as questions on the site; but to the very important component in the logistics region planning theory- the research of the problem of the planning optimize of logistics region and matching with traffic layout is less. Thereby, it results in building logistics region blindly, and show a vacancy problem after finishing building.Up to , the official operating of the logistics regions are becoming more and more, logistics base gradually change from plan construction to the actual operating. In this process, on the one hand, the Government should give necessary guidance to the development of logistics base, on the other hand, the logistics base operators should innovate boldly based on customers. This paper first introduces the background and the meaning of the topic of present development and measure research of the logistics in our country, and then introduces an overview of the logistics region and background basis of its production, so as to explore planning construction, the present development and prospects of logistics region in our country, and to make a foundation of theory and practice for main problems analysis that exit in logistics region in our country, on the basis of all these, the paper proposes relevant recommendations to improve the a logistics region in our country.Key Words：Logistics Park；Present Situation；Suggestion目 录第1章 绪论11.1论文选题背景和意义11.1.1选题背景11.1.2研究目标及意义21.2研究内容和思绪2第2章 物流园区概述32.1物流园区涵义32.2物流园区理论依据42.2.1物流组织网络化原理42.2.2第三方物流理论42.2.3增加极理论52.3中国计划建设发展物流园区现实依据62.3.1物流规模化集约化发展是物流园区发展直接动力62.3.2货运现代化推进物流园区发展72.3.3加速工业化进程要求中国政府建设计划物流园区7第3章 物流园区SWOT分析83.1中国发展物流园区优势83.2中国发展物流园区劣势93.3中国发展物流园区机会93.4发展物流园区过程中存在威胁10第4章 中国物流园区发展模式分析124.1中国物流园区发展现实状况124.2 中国物流园区建设发展模式144.2.1物流经济开发区模式144.2.2主体企业引导模式164.2.3工业地产商模式164.2.4综合运作模式174.3 平湖物流园区建设发展模式实证分析17第5章 物流园区发展对策分析205.1发展提议205.2科学建设物流园区应注意问题215.2.1定位应正确且遵照经济合理标准215.2.2和政府宏观计划相协调215.2.3对入驻企业进行甄别并控制土地使用22第6章 结论236.1论文研究结果236.2论文不足之处23参考文件24致谢25第1章 绪论1.1论文选题背景和意义1.1.1选题背景自20世纪初开始，最早在美国就兴起了物流理论研究和实践，以后在欧美日等发达国家或地域得到了快速发展。物流园区发展历史比物流发展历史短很多，除了日本物流园区发展较早，在东西方物流较为发达国家，物流园区是近20年才发展起来新事物。物流园区作为现代物流发展一个新趋势，现在仍处于快速发展过程之中。作为一个新型物流结点，物流园区为中国物流结点建设提供了新思绪。中国90年代末才引入物流园区概念，物流园区在中国刚刚提出时候，大家争论焦点集中在中国发展物流园区时机是否成熟这一问题上，支持物流园区见解认为中国发展物流园区是大势所趋，也有不少学者认为，从当初情况来看，中国还不含有在全国范围内发展物流园区条件。还有部分人提议中国发展物流园区应该循序渐进，选择经济较发达、物流市场发育比较完善地域开展试点，积累经验，成功后再向全国推广。1998年，深圳市委、市政府确定把金融、高科技和物流作为三大经济增加点。提出要把深圳建设成区域性物流中心城市，并开始着手进行总体计划，首先提出平湖物流园区。平湖物流园区建设拉开了中国现代物流园区发展序幕。伴随1988年深圳市平湖物流园区提出，各地纷纷效仿，达成了物流园区计划建设高潮。中国基础形成了从南到北，从东到西物流园区建设发展局面。深圳市政府在深圳“十五”及现代物流业发展计划中，计划建设6个物流园区；北京市计划建设4个物流园区；天津市计划“十五”期间将投入50多亿元，拟建两大物流园区；上海出台了上海市“十五”现代物流产业发展计划，拟建五个物流园区；其它城市如广州、武汉、苏州、福建、大连、长沙、青岛、芜湖、邯郸、聊城、郑州、成全部、东莞等地全部为物流园区发展计划蓝图。全国已经有20多个省市30多个中心城市做出或正在制订物流园区发展计划，物流园区被作为发展物流业关键内容在各地开启。本文就是在该背景下选择物流园区作为研究对象。1.1.2研究目标及意义我们知道物流园区建设需要很多投资，而且投资回收期长，包含到政府、企业等很多方面原因。中国物流园区发展还处于起步阶段，缺乏理论和实践基础，即使国外有成功范例，不过至今相关物流园区计划、建设及运行理论还未成熟，假如不考虑各国国情差异，盲目照搬国外经验是很有风险。本文选择物流园区发展作为研究对象，目标就是探索符合中国现在国情物流园区发展模式，期望能够对中国物流业发展进程有所贡献。物流园区研究是对物流研究内容充实和深入，以此为研究内容是很有意义:(1)对推进中国物流发展、国民经济发展含有显著作用，有利于扩大内需，促进国民经济连续、协调、稳定发展。 (2)众多物流企业聚集在一起，能够实现专业化和规模化经营，发挥整体优势和互补优势；(3)对第三方物流企业发展含相关键推进作用；(4)能够促进物流技术和物流服务水平升级；(5)对共享相关设施和配套设施、对降低运行成本、提升规模效益起到关键作用；(6)城市可连续发展战略要求。1.2研究内容和思绪本文关键就中国物流园区发展现实状况这一论题背景及意义展开分析，从而对中国物流园区未来做出计划。首先以中国物流园区背景及意义展开来引出话题，具体分析其背景，对物流园区做一个整体概述，为探讨中国物流园区进行SWOT分析做好铺垫，对发展现实状况进行分析，对中国物流园区建设发展模式进行分析并结合平湖物流园区进行探讨，在此基础上提出了完善中国物流园区相关提议。第2章 物流园区概述2.1物流园区涵义现在，物流园区概念在中国物流界还没有得到清楚、正确和统一界定。通常情况下，大家把它和综合物流中心等而视之。国家计委综合运输研究所副所长汪鸣说： 物流园区是对物流组织管理节点进行相对集中建设和发展、含有经济开发性质城市物流功效区域；同时，也是依靠相关物流服务设施降低物流成本、提升物流运作效率,改善企业服务相关流通加工、原材料采购、便于和消费地直接联络生产等活动、含有产业发展性质经济功效区.其外延方面：作为城市物流功效区，物流园区包含物流中心、配送中心、运输枢纽设施、运输组织及管理中心和物流信息中心，和适应城市物流管理和运作需要物流基础设施；作为经济功效区，其关键作用是开展满足城市居民消费、就近生产、区域生产组织所需要企业生产和经营活动。依据上述定义，现代物流园区关键含有两大功效，即物流组织管理功效和依靠物流服务经济开发功效。 中国交通运输协会常务副会长、北京中交协会物流研究院院长王德荣说： 物流园区是指在物流作业集中地域，在多个运输方法衔接地，将多个物流设施和不一样类型物流企业在空间上集中布局场所，也是一个有一定规模和含有多个服务功效物流企业集结点。其包含8个功效综合功效、集约功效、信息交易功效、集中仓储功效、配送加工功效、多式联运功效、辅助服务功效、停车场功效。其中，综合功效内容为：含有综合多种物流方法和物流形态作用，能够全方面处理储存、包装、装卸、流通加工、配送等作业方法和不一样作业方法之间相互转换。定义本身并不能说明一切问题。中国有自己发展背景，不一样地域也有不一样具体情况，所以给物流园区下一个正确定义比较困难，相反给物流园区一个模糊、包容性较强基础含义比下一个正确定义更为符合实际。本文认为物流园区概念能够表述以下:物流园区是在大城市周围，而且靠近交通干线物流结点；是集约化、大规模物流设施集中地和多个物流线路交汇地；是以从事物流服务为关键功效、含有经济开发性质和产业发展性质特定区域。二、物流园区理论依据物流园区存在和发展有其理论基础，本节分析其相关理论，从而为探讨物流园区发展模式提供坚实理论支撑，这些理论关键包含:物流组织网络化原理、第三方物流理论、增加极理论。（一）物流组织网络化原理(1)原理描述和了解物流组织网络化是指物流经营管理机构、物流业务、物流资源和物流信息等要素组织根据网络方法在一定市场区域内进行计划、设计和实施，以实现物流系统快速反应和最优总成本等要求过程。(2)原理利用在物流网络中，物流园区是作为物流结点而存在，因为中国物流网络存在着结构不合理、基础设施落后不足，所以物流园区建设目标之一就是经过发展物流园区来优化物流结点，优化物流网络布局，使中国物流结点配置趋于合理化，从而达成提升物流运作效率目标。物流组织网络化原理也是构建基于物流园区物流网络和物流园区外部服务平台关键理论基础。（二）第三方物流理论(1)原理描述和了解简单说，三方物流是由供方和需方以外物流企业提供物流服务业务模式。现代第三方物流理论认为，第三方物流应该含有以下基础特征:1)是协议导向一系列服务；2)是个性化物流服务；3)要求需方和供方之间建立长久战略合作伙伴关系；4)以现代信息技术为基础。第三方物流是物流活动一个高级形式，第三方物流理论认为，第三方物流是社会专业化分工肯定结果，发展专业化物流能愈加好推广使用新技术，使企业专注于自己关键业务，从而有利于关键能力形成和发挥。(2)原理利用本文将第三方物流理论作为物流园区发展理论基础是基于这么思绪:第三方物流发展带动了第三方物流中心快速发展，为了区分于企业自有物流中心，有些人又称第三方物流中心为社会化物流中心。从物流园区概念能够看出，物流园区是以提供社会化物流服务为主特定区域，物流园区内物流服务提供者应以第三方物流企业为主，中国外很多学者己经对此达成共识。从这个意义上来说，第三方物流发展是物流园区发展基础，物流园区既是第三方物流发展内容，同时又在一定程度上培育了第三方物流。（三）增加极理论(1)原理描述和了解增加极理论是法国经济学家弗朗索瓦佩鲁创建。佩鲁认为:经济空间由若干中心(或极点、焦点)所组成，多种向心力或离心力则分别指向或背离这些中心。每个中心吸引力和排斥力全部有一定场，它们和其它中心场相互交汇。就此而言，任何普遍意义上空间全部是一个由中心及传输多种力场所组成。这里，佩鲁将空间中心称作增加极。因为佩鲁认为:经济增加并非同时出现在全部地方，它以不一样强度首先出现于部分增加点或增加极上，然后经过不一样渠道向外扩散，并对整个经济空间产生不一样最终影响。一个个增加极相继出现，经过其吸引力和扩散力，不停地扩大本身规模，并对周围地域经济产生影响。 (2)原理利用图2.2说明了增加极理论在物流园区发展中应用模式。依据增加极理论脉络，物流园区能够看作增加极，不过投资目标关键不是推进型产业(制造业)部门本身，而是建设物流基础设施，并提供优惠政策，构筑良好物流运行平台和经济环境，吸引中国外企业入驻物流园区，吸引其它企业在园区周围落户。这些企业能够成为增加极动量，从而推进区域经济发展。加强物流基础设施建设，优化物流运作网络。政策环境物流园区建设就业机会 吸引中国外物流 地方政府财政 流通设施改善增加，个人 企业入住园区，吸 收入增加，建设 经济运行环收入增加 引其它企业在园区 愈加好基础设施。 境改善。周围发展。地域人口增加 地方第三产业发展图 2.2 物流园区作为增加极作用图示三、中国计划建设发展物流园区现实依据物流园区在中国出现不是一个偶然现象，而是多种原因相互作用结果，本质上是受经济发展通常规律所支配，是多方面原因综合作用下结果。这些原因同时也组成了物流园区建设发展条件，只有城市化达成一定水平，工业、商业和运输达成一定阶段，物流园区建设发展才能发挥其应有效益。（一）物流规模化集约化发展是物流园区发展直接动力分工是人类经济活动中基础现象，是推进社会进步和经济发展动力所在。分工，尤其是社会分工是流通发展动力，组成现代物流发展内在机制。社会分工为经济活动专业化提供基础。专业化经济活动提升了经济运行效率。物流园区兴起直接动力是物流活动作为一个独立分工出现后并进入专业化、规模化、集约化发展。物流规模化、集约化要求集中发展物流产业，将物流活动在空间上联合起来，便于市场主体之间相互协作，降低相互之间交易成本。物流园区计划建设为政府、企业物流需求和物流服务供给企业提供了一个公共平台。（二）货运现代化推进物流园区发展2O世纪9O年代以来，相关运输和经济发展相关理论研究有了一定进展。这些理论从历史发展角度出发，以详尽数据分析为基础，归纳总结出运输和经济发展关系。在工业化后期，因为经济结构高技术和服务化趋势，货运现代化发展表现为从数量增加转向质量提升，运输业者需要主动拓展现代物流服务以满足工商企业要求。物流园区出现为货运企业扩大业务范围提供了空间基础。而且，同类物流服务在空间上集中有利于发挥规模经济和范围经济。（三）加速工业化进程要求中国政府建设计划物流园区中国正处于工业化发展中期，又处于信息化发展方兴未艾阶段。中央政府为处理东西部、东北地域经济发展不平衡问题，提出西部开发战略和振兴东北战略，以加速西部地域工业化进程和东北地域经济振兴。而东部沿海发达经济要向落后地域渗透，物流网络建设至关关键。作为物流节点关键部分，含有经济开发和物流运作双重作用物流园区建设是加速西部地域工业发展和东北经济振兴基础条件之一。第3章 物流园区SWOT分析SWOT分析法是一个用于检测企业运行和企业环境工具。这是编制计划首要步骤，它能够帮助市场营销人员将精力集中在关键问题上。SWOT每个字母分别表示：S即优势（Strengths）、W即劣势（Weaknesses）、O即机会（Opportunities）、T即威胁（Threats）。优势和劣势是内在要素，机会和威胁则是外在要素.下面我们利用SWOT分析法从这四个方面对中国物流园区进行分析。3.1中国发展物流园区优势第一，有国外成功经验。日本从60年代末开始建设物流园区，多年来在全国22个城市中建设了20多个物流园区。在欧洲，物流园区在德国、丹麦、法国、西班牙、荷兰等国家全部有不一样程度发展。德国联邦政府80年代计划到左右在全国建立30-40个物园区(又称货运中心)，现已经有20多个物流园区已建成并投入使用。荷兰己有14个物流园区，共550家欧洲物流中心，多数集中在鹿特丹海港和阿姆斯特丹契福尔机场，形成了含有很大规模物流园区。法国计划在哈佛港和马塞港建立两个物流园区，并扩建在戴高乐机场物流园区。韩国于1995-1996分别在富谷和梁山建立了两个物流园区。第二，中国物流业发展态势好。过去20年中，中国物流业基础设施建设迅猛增加，交通设施、工具、仓储设施、商业网点、配送体系和信息技术等方面均已取得了长足进步，东部地域及东南沿海地域物流硬件基础设施在很多方面已靠近或达成世界优异水平。其它方面如仓储设施、信息通讯、包装和搬运设施全部有较大发展。在物流园区计划和建设方面，取得相当可观进展和不少有益经验。物流业不停发展也使得物流园区发展越来越快速。第三，政府对物流园区发展支持。中国政府对物流业发展越来越关注，这使得物流业有了较大方面资金上补助，使其发展越来越顺畅。最近几年，中国物流基础设施整合和建设得到国务院相关部门和地方政府重视和支持，在已经制订物流发展计划省区市和经济中心城市，全部提出了物流园区计划建设问题。部分已经投入运行物流园区，在提升物流组织化水平和集约化程度，转变物流运作模式和经济发展方法，调整优化经济结构和产业布局等方面全部发挥了关键作用。3.2中国发展物流园区劣势第一，中国国情限制。中国物流发展比较晚，在这方面落后于其它国家，国外虽有成功先例能够借鉴，但至今相关物流园区建设计划方法还未成熟，不顾中国具体情况盲目照搬国外建设经验仍然含有很大风险。第二，土地资源限制。因为物流园区建设需要大量土地资源，投资少则几亿，多则几十亿，假如不对物流园区进行科学合理计划就盲目投资建设其风险是十分巨大。 第三，物流条件限制。从现在情况来看，中国还不含有在全国范围内发展物流园区条件，关键表现在:(1)中国经济领域中部门分割、地域分割等体制弊端问题阻碍包含综合物流结点在内物流大系统得以建立和完善；(2)中国物流配送业发展水平低，缺乏发展物流园区基础条件。( 3)物流服务社会化程度较低，第三方物流没有充足发展，物流服务需求不足。从系统物流角度来审阅就会发觉，中国物流领域还存在着很多结构上、管理上、运作上、技术上缺点。3.3中国发展物流园区机会（1）物流市场旺盛需求。物流市场发展需要更多物流园，现在中国工业企业中，36%和46%原材料物流由企业本身和供给方企业负担，而由第三方物流企业负担仅为18%。产品销售物流中由企业自理、和第三方物流企业共同负担百分比分别是24.1%和59.8%，而由第三方物流企业负担仅为16.1%。这种以自我服务为主物流活动模式在很大程度上限制和延迟了工商企业对高效率专业化、社会化物流服务需求产生和发展，这也是目前制约中国物流产业快速发展一个瓶颈。而物流园区作为多个物流服务功效关键节点，其本身就含有第三方物流或第四物流功效。（2）物流园区成为物流市场发展方向。国家“十一五”计划及出台相关促进服务业加紧发展若干意见已将物流业发展列入关键发展领域，尤其是作为现代服务业中要大力加紧发展关键领域之一。物流园区作为物流体系关键节点，在现代物流业发展中地位举足轻重，中国物流园区新一轮发展已是大势所趋。物流园区作为物流产业聚集地，被看作推进城市经济发展新潜在增加点。“十一五”期间，中国各省市全部将物流业作为产业结构重头戏，而物流园区则成为各地大力发展物流业关键。（3）城市新布局让物流企业“退城进园”市场机遇。伴随中国经济深入发展，新一轮城市建设进行了新计划和布局。城市经济布局大调整，加上城市建设计划和政策限制，给传统物流带来了很大冲击，部分传统运输工具和大型仓库在市内已受到限制，部分企业原有采购、仓储、运输等物流链格局被打破，她们迫切期望寻求相对集中物流设施和专业化服务，这就为第三方物流和物流园区发展提供了新发展空间。而城市产业结构调整为也为物流发展提供了新机遇，工业园建设为物流业发展带来了新要求，关键是以大企业为龙头，推进工业园区集约化、物流化、住处化建设，带动引资新建和老企业“退城进园”。3.4发展物流园区过程中存在威胁（1）意识缺乏长久以来中国把加强物流基础设施建设作为物流业发展关键，部分地域较多强调物流基础设施方面量投入，缺乏质要求，缺乏系统计划，盲目投资建设，物流设施利用率不高、反复投资建设等问题存在全部反应了中国很多地域实施“赶超型”战略所造成种种弊端。部门垄断和地域垄断妨碍了生产要素空间流动，造成了不一样地域各自为战分散格局和大量反复建设，不一样部门和地方各级投资主体分别在各自管辖地域内建立物流园区，吸引企业个体，然而冲破地域和部门界限，站在城市、区域、全国物流发展战略高度意识还很缺乏。没有从本质上把握物流园区内涵，仅把物流园区作为物流设施在空间上简单叠加，作为物流企业简单集中地，未能有效发挥物流园区在物流发展和经济发展中作用。（2）中国加入WTO中国加入WTO，中国经济和世界经济接轨，中国物流业面临着更为严峻挑战，出现了高质量现代物流服务需求和落后中国现代物流服务供给之间矛盾。现代物流系统网络是物流系统运行支撑，而中国物流基础设施落后、物流结点布局不合理、缺乏大型综合性物流结点、物流网络效率低下现实状况严重阻碍着现代物流业发展，成为制约物流业发展瓶颈。（3）金融危机影响中国物流和采购联合会近期组织专门力量在北京、上海、广州、深圳等16个关键城市，对物流相关行业200多家企业，进行了一次调研。她们认为，全球金融危机对中国物流业影响，正在从进出口相关行业向产业链上游传导，估计从今年二、三季度开始将在整个物流行业全方面显现，而且影响范围之广，连续时间之长，全部超出了我们预期。第4章 中国物流园区发展模式分析4.1中国物流园区发展现实状况中国物流园区建设始于1999年深圳平湖物流基地，以后其它城市尤其是沿海经济发达省份大中城市纷纷进行物流园区计划工作，取得了一定结果。不过，因为理论研究工作滞后，物流园区在实践过程中也出现了部分问题。在现阶段，要处理好这些问题，需要正确定识发展现实状况，采取正确发展建设模式，并在实践中处理好关键问题。(1)发展速度快、计划建设数量多，但全部集中于沿海经济相对较发达地域。现在，各省份在各省域范围内计划建设不一样数量物流园区(如表4.1),估量已计划物流园区多达数百个，从一个侧面说明中国现代物流发展速度之快。表4.1 各省份物流园区数量一览表省份广东辽宁重庆福建吉林广西海南湖北黑龙江上海物流园区数量2110514671958省份湖南贵州江苏江西甘肃浙江安徽宁夏山东陕西物流园区数量3028210163194省份青海河北河南新疆天津山西西藏北京内蒙古四川物流园区数量13518208105(2)因为所依靠建设发展条件和主体功效不一样，物流园区展现多个类型。不一样区位条件产生物流需求也各不相同。物流需求、自然地理环境、交通基础设施条件、城市化水平和资源禀赋是物流园区建设发展制约原因。所以，各地在物流园区计划中依靠本身优势条件确定适合自己发展物流园区，总体上形成多个多样类型(如表4.2)。表4.2 中国计划建设物流园区类型一览表物流园区类型依靠条件关键功效案例港口物流园区港口国际、中国物流物流分拨配送深圳盐田物流园区；广州黄埔物流园区；南沙物流园区；上海外高桥物流园区；大连大弧山半岛国际物流园区；青岛前湾港物流园区；无锡江阴长江港口物流园区；宁波北仑港物流园区；镇江港物流园区；连云港港口物流园区；苏州港物流园区；南通港物流园区等空港物流园区 航空港航空快运物流比如北京天竺空港物流园区；上海浦东空港物流园区；广州自云空港物流园区；深圳宝安机场物流园区；南京机场物流园区等公铁联运物流园区 公路、铁路运输枢纽 多式联运分拨配送北京良乡物流园区、马驹桥物流园区；宁波明州物流园区；天津南疆散货公铁联运流园区；武汉沌口公路枢纽物流园区；郑州白庄物流园区、圃田物流园区等工业物流园区 经济开发区、工业园区、高新技术开发区 为生产提供物流服务天津开发区工业物流园区；武汉依靠东湖新技术开发区关山物流园区；仪征石化物流园区；苏州中新工业园区物流园区等保税物流园区 保税区进出口产品保税加工物流天津保税区国际物流运作区；青岛保税物流园区；大连保税物流园区；张家港保税物流园区等城市配送型物流园区 靠近城区原有仓储基地城市配送物流如深圳笋岗一清水河物流园区；武汉舵落口配送型物流园区；大连老港区市域物流园区等综合物流园区 区位、交通、市场等综合优势条件 城市或区域综合物流服务上海西北综合物流园区；北京北京物流港（十八里店物流园区）；南京王家湾综合物流园区；徐州淮海综合物流园区；无锡西北综合物流园区；深圳平湖物流基地（园区）；常州新区综合物流园；苏州唯亭综合物流园区等(3)政府在物流园区计划、建设和运行中发挥关键主导作用。物流园区开发和建设，目标在于建立良好物流运作和管理环境，为工业、商业和物流经营企业发明提升物流效率和降低物流成本条件。因为现阶段中国很多地域经济发展水平尚难以支撑现代物流发展，作为城市发展关键组成部分，其公益性较为显著，收益率较低。所以，政府在计划中较主动，而企业多保持观望态度。实际上，园区建设本身不是为了赢利，是一个社会效益表现，城市及政府收益来自于整体经济规模扩大和经济效率和效益提升。所以要求政府在物流园区计划，建设和运行早期发挥关键主导作用。 (4)物流园区计划超前于经济和市场需要。尽管物流园区计划对区域经济发展有很多促进作用，不过物流园区建设也要切合实际需求。普遍认为，中国物流园区计划超前于经济和市场需要，这在中西部地域更为显著。在这种情况下，不可避免地会出现部分反复建设情况。据国家统计局统计：现在中国城市物流园区建设因存在着盲目追求投资速度而忽略效益现象，造成空置率达60 。4.2 中国物流园区建设发展模式物流园区建设模式选择是物流园区发展中很关键一环，经过研究总结中国外物流园区理论及实践结果，中国现在及未来可能选择物流园区建设模式有四种，即物流经济开发区模式、主体企业引导模式、工业地产商模式、综合运作模式。基于现在发展背景，考虑到每种模式适用条件，本文认为四种模式有不一样程度可行性。（一）物流经济开发区模式多年来，中国陆续创建了经济特区、经济技术开发区、高新技术产业开发区、边境经济合作区、保税区等不一样类型和不一样层次开发区。它们广泛分布于中国沿海和内陆地域开放城市，在现代化建设中发挥着关键作用。物流园区和工业园区、高新技术产业园区相同，全部含有“园区化”特点，包含产业一致性、物质空间相对独立性和形态完整性等，所以能够考虑将开发区模式应用于物流园区，将物流园区作为一个类似于现在工业开发区、经济开发区或高新技术开发区项目进行有组织开发和建设。因为物流园区含有物流组织管理功效和经济发展功效双重特征，所以，建立在经济开发区模式上物流园区建设项目，实际上就是在新经济发展背景下全新经济开发区项目。物流经济开发区同其它类型开发区现有区分又有联络，表4.3为物流经济开发区和经济技术开发区、高新技术开发区在主体结构、整体功效和宏观政策适用对象三个方面比较。从三者简单比较能够看出，物流园区以提供物流及相关服务为主，不一样于其它两类开发区，物流园区发明“产品”是服务。如第2章所述，物流园区经济开发功效关键表现在物流基础设施项目标建设和完善物流服务所带来经济开发功效上。在现在缺乏物流园区实践经验情况下，将开发区经验和模式应用于物流园区建设是很有现实意义。表7.1 三种类型开发区比较 类型比较内容经济技术开发区高新技术开发区物流经济开发区主体结构企业组成中外合资经营、合作经营、外商独资经营生产性和出口加工型企业高新技术企业、民营科技企业以专业物流企业为主， 还包含生产企业和商业企业主体组成政府派出机构和企业政府派出机构和企业、高等学校和科研机构政府派出机构和企业、高等学校和科研机构整体功效作为一个关键以外部变量为动力外生型城市新区，其功效侧重于创建良好招商引资环境， 以吸收外资为主、工业项目为主、出口创汇为主，发展高新技术和外向型经济。作为一个以内部变量为推进力内生型园区，其功效关键是集聚并开发智力资源、加速科技结果转化和科技创新、孵化高新技术企业、造就高新技术企业家、发展高新技术产业和培 育 知 识 经济 。是一个内外变量共同推进园区，其功效关键是经过改善物流发展环境及基础条件，加紧培育物流产业，培育第三方物流企业，确保经济发展所必需物流运作效率和水平。宏观政策适用对象中外合资经营、中外合作经营、外商独资经营生产性和出口加工型企业含有民营科技企业特征高新技术企业和由其群体组成高新技术产业专业物流企业、生产企业、商业企业（二）主体企业引导模式主体企业引导模式关键是从利用市场进行物流资源和产业资源合理有效配置角度，经过利用在物流产业经营和企业供给链管理中含有优势企业，由其率先在园区内开发和发展，并在宏观政策合理引导下，逐步实现在园区范围内物流产业聚集和依靠物流环境引进或吸引工业、商业企业在园区所在区域进行发展，达成物流园区开发和建设目标。企业是未来物流园区管理运行主体，主体企业引导物流园区开发模式以市场需求为立意点，采取了自下而上“拉动”方法，从市场配置资源优势分析，因为企业本身含有丰富物流经营管理经验和较高专业技术水平，该模式降低了物流园区因功效定位不合理和需求不足等原因所造成投资风险。主体企业引导模式对城市经济管理体制、管理机制等制度方面提出了挑战，要求有体制和机制改革和创新，要求能从中心城市发展和区域经济发展高度，培育物流园区发展所需要实力企业和良好市场环境。这种模式要求企业含有较强实力和较大规模，考虑到现在情况下中国物流企业现实状况，其适用范围受到很大限制。（三）工业地产商模式物流园区工业地产商开发模式理论基础是物流园区开发和建设目标，就是建立良好物流运作和管理环境，为工业、商业及物流经营企业发明提升物流效率和降低物流成本条件，园区建设本身不是为了赢利，是一个社会效益表现，城市及政府收益来自于物流园区发展中形成整体经济规模扩大和经济效率和效益提升。现在经济发达国家，如澳大利亚、美国、德国等国家全部有此种开发模式范例。日本东京、神户等经济中心城市、德国不莱梅等城市由政府投资进行物流园区相关基础设施建设，然后委托给一个或多个物流设施管理能力较强企业，由其在政府制订较为优惠使用政策框架下进行经营管理，这实际上是工业地产商操作方法变形。在发达国家，工业地产商建设模式取得了很好效果，积累了相对丰富经验，