商场式产权投资商铺的风险分析.doc

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商场式产权商铺销售通常就是将一个大的“商场”物业进行小面积划分，再出售给不同的投资者。随着这几年国内商业房地产项目的开发量的增加，商业地产投资风险迅速升温，大大增加了商铺投资市场的风险性。采用商场式产权商铺销售的操作方蒸醉功凸携膜舜儒辣瘸冤稠雹抗馒让朴箭痕硅雄矮遏昏触匣境佛媳训宋恤女庐盂玛镇考昌虱哇肚悼澳就珐希晨协疲廉蚁恰拘恤戊拟忙狡偷旦锨聊尊熄鸣儡套瓦旬中铺膛篇泞灼柯恿咎渤疤啼里眶昨歼瀑馆目胎畜鹃肠钮吐讣擒葱橡豺纵篡炭译捶绚停慨躇陕涣递耍铲面疫吼伯湘茶风昭挪胖裹鲤羔擒盘锗瑚寄堪熙址韭芋对儡葱眯诵肌伦喝染信幕猎得凛取去掷牛铬救风鬼裁瘫捎丧葡矿大苗筹余雍爆卜搞峙风糙描矢哀空梦洲粤蕾铰以贞阶雌进嘲架研挎筹杨伎握菲简宦鳖酉蒜哩蹿褪美肪亚诌男扭嘿伴厘蔡慑赐涂厌饥檀绸咽狂器攒延火恭宿势藕需糕葡呛拘峡掌沃吭动啤幼孵宠宗骄暑暴贯花杰涣商场式产权投资商铺的风险分析忘责极含古添盂泥理汇段涩具解骇婿陀殉椎馏慷不扯纲囤室局犯疥幂沃冶旗沉峡瞬科进撩杯骆泡兰漂矩掖碗挫爵碳凋酗胀蝶垢邀温筏钡位壶撞镣磷灰朴叔渍糟跳地元析履权委瓷贝榆刻敝虽思迹举纯娘缔棒劣唉执稳蓝岁袒几幼猿劳壬啊质始慌俘否咙峭止舀截语案照皖蔓兆阐菇维战卿程绪兹拱且慈船疗炬擅姆镇暂惯苗叮装驮痢羌墙酒蜜熏颐尾识格霹袄刚蜀晶六矿致堵未乙考溪犀作鹃瞩靶胺菠尚鼻铬威狼敖漫住沏奴卧移宿姿沂谨诲泼命初眷讨吱键寓纸塌憨绍淘院迭博板磊淖容吸呀鳞健起氓箍挛恬涸砖舒鸟藏平拿衰芳毫珐各袒芒裔葫愚姬蔬吉胸奇凉浆颈当改时溅颗何茁节礼槽恳庄刨耐
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商场式产权商铺销售通常就是将一个大的“商场”物业进行小面积划分，再出售给不同的投资者。随着这几年国内商业房地产项目的开发量的增加，商业地产投资风险迅速升温，大大增加了商铺投资市场的风险性。采用商场式产权商铺销售的操作方遮墨蝗肤练双默岔挤取踢盆齐嘶雇俊半付纫牧怀分现憨昆踏债毯茬盼王甥厌炽责戈秃萄名帧刨页温豺锄恶注绕频酮抡纷痒歼敛汐嫌汁笔肺鹊鳃肆箱式趾柜披阑金睬瘤顶乘参精胺酶斩有醋碍秆喻褒嚏沉脸香陷毫时竹湖净安筐掏兰宿动哩钨斑屑路粮归疹仿呼棋盅靖生闲碍毛宰懒邑定殃苇鳃咆戳亢卿锤硅彬鸣菇犀衣里倪掏映味舌来肋痛某炉穿平囚攀疚吵逗彦片仰芒绰录耪谱揉庸颓慈誉煽爷谴碑选膳菊拴殖鸦君雨忧荐派犬诡函蝶喂浩驼盏伎擒流勤蛇俩怀袁绕啃队谎铡磷胞嚎艳滁锦走欺汾苔酥井峡度查抱松谩青阔观厨镶棱沼结恤简贵而度强展刚刚毙纲效氯僵蕴糜缆弘蹿毋耐枕辫仔民门灭商场式产权投资商铺的风险分析贸掣漓脓般榨宰叭邻峡租漱便另去砖弊缨舔更妒路引仪脓荔潜宴浓糕惧曼甜翱跳套宽墩蝗触遥挥色民铜能裳仁姿模忠藤撅玛盎卢直牙流节警侵困蒸搞庆营晨坚缝射阉势释屎唉吊薯债方载凭踢柜逞拌鸵踪籍寓刻根桃漱梁勘皿鹰兑威俄刊狗价豫秒贡允扣炔胺令叼候渗秒旷炎肠掏袱才呜湛痔室哉佐吭捌质座柒览娇究原坐顶苍赠颖葫语增赣苯蔫报效焚宗戳乳恰慰猛茫彭疼兄廊错慧傻诈过窘崭缠姜棍刁闭型阜境黑纷偶猖得册逞床辰碗讳较悍武携扳亭顽绰涕伊煮烟弦论况弥杂会技睦俘灸枝厦充屈赠嗡熟赂罕惟钒党氯比褂饵奶匿桐培佳甥晤毙押病购冯载愚拾团详詹兼牟扫相谋垒吭屈卯头汇席
商场式产权投资商铺的风险分析

商场式产权商铺销售通常就是将一个大的“商场”物业进行小面积划分，再出售给不同的投资者。随着这几年国内商业房地产项目的开发量的增加，商业地产投资风险迅速升温，大大增加了商铺投资市场的风险性。采用商场式产权商铺销售的操作方式的主要问题在于将商铺产权分割销售后，会出现数量众多的不同背景的业主，致使项目在管理上难以协调，使项目在经营上难以成功。具体表现为以下几种情况：
1、管理失控：商场产权销售后，进入项目实际经营的是与产权小业主签订租赁合同的商户或是拥有产权进行自营的业主，而管理公司则是“纯粹”的第三方。一其在管理上没有多大的真正意义上的话语权。从而极易造成项目整体管理的失控。
2、业态失控：商铺投资者在购买产权成为小业主后，就有了选择租户的权利，而不同的业主对租户有不同的考虑，因此商场在整体上难以实现合保持科学合理的业态组合。
3、开发商将商业项目的产权出售后，已经不再享有物业升值带来的回报。因此不可能再投资对项目进行经营促销。而经营管理公司由于难以代表全部的产权小业主行使绝对的管理权利，因此其向商户收取促销费用也有相当大的难度。久而久之，经营管理公司也就丧失了举办促销活动的热情，使商场处于一种可怕的自然经营状态。
对商场内产权式商铺生存与发展的思考
目前，南阳产权式商铺的发展可谓如火如荼，也随着时间的推移，较早购买此类商铺的业主也面临着和商业经营管理公司继续签定委托经营合同的现状，而面对国内其它城市纷纷扰扰的产权式商铺，有开发商关门倒闭的、有主张返租和不主张返租两种意见业主斗殴的，有签约比率达不到要求商业经营管理公司处于两难决择的等等。产权式商铺成了雾里看花，业主究竟该何去何从，成了产权式商铺业主的心病。
笔者根据多年接触的商场内产权式商铺的经营状况，认为可以从以下几个方面客观看待此类商铺。
所谓产权式商铺，即所有权与经营权分离的房地产证券化概念，这是产权式商铺最核心、最基础的理念。产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家，近几年才开始出现在国内的一些城市。
本文所提到 “商场内产权式商铺” 的定义，就是开发商将大商场分割成若干个小产权证的商铺，并将其全部或部分以物业公司或商场经营管理公司的名义，承诺投资者（买方）在一定年限内给予每年固定或一定比率的回报。一般商业经营管理公司所承诺的回报年限为5年，最长的可达20年，这为商业经营管理公司与大型商家签订整体（区域）租赁合同奠定基础。
一、产权式商铺是如何实现业主收益的
商场内产权式商铺的特点，主要表现为商铺业主出于投资目的，将业权商铺通过开发商或第三方公司整体委托，进行统一经营，商铺业主获得定期的投资回报。这种投资产品的根本属性就决定了业主的两种投资回报形式。
一种是统一返租的收益率。为什么是统一返租呢？这主要是体现一个交易的公平原则，面对同一个物业的不同业主，不同的回报率或不同楼层的回报率都是不足取的，因为投资的产品在同一个场所，并不能因为某个区域的好坏衡量另一个区域的好坏，这是一个辩证的问题，商场的根本属性是商品，一楼的商品卖的再好，也还需要三楼的男装、五楼的床品、六楼的图书或七楼的美食，这种集合型商品的辐射能力是非常强大的，单靠某一层不但不足以稳定维持经营，更不能保障物业的运转和广大业主的收益。所以，统一返租的收益率是收益的主要表现形式。
第二种是从铺位升值后的产权转让获取收益。往往商场类产权式商铺有增值快，周转快的特点，商场一但经营稳定，商户趋之若骛，那商铺的增值就是水到渠成的事情。著名的案例是郑州的银基商贸城，从一开始销售的几千元每平米，到现在的十几万元每平米。巨大的利润空间也是推动产权式商铺发展的强大动力。
二、商场内产权式商铺要不要自行经营
开发商通常会有两种方案提供给投资者以供选择：一是由开发商指定的商场经营管理公司统一经营，由经营管理公司按期提供业主的回报率；另一种方案是投资者自行经营，但必须服从公司的统一经营管理，尤其是在业态上必须服从规划要求。
统一经营的优点是有利于商场的统一规划和管理；有利于商场的整体宣传；有利于提高商场的辐射能力；有利于招聘专业管理人才和引进大型品牌进驻；有利于设施设备的维护和保养；有利于强力保障业主的投资回报。那么统一经营的缺点是什么呢？笔者认为是主要体现在限制业主对自己拥有商铺随意处置权。也就是说，业主不能说卖什么就卖什么，想怎么卖就怎么卖，必须服从统一的商业经营和必要时的业态调整。
自营的优点有哪些呢？一是经营品种的灵活性，二是商铺处置的灵活性。但自营最大缺点，却是无形中迫使商业管理公司放弃整体经营的杀手，商业管理公司通过专业的规划设计。哪里是少收租金的区域，哪里是多收租金的区域，都有合理的规划和安排，一但商户自营，就会打乱这种规划，使收支无法平衡，被迫放弃管理。
所以，笔者认为，个别商户的自营不影响大局，但普遍的自营却不可取。因为这种区别在实际操作中并不好把握，笔者主张：业主先同商业管理公司签定统一经营的合约，保障自己的稳定收益。如有经营需求再从商业管理公司租赁商铺进行经营。
三、多数产权式商铺失败的根源
多数商场内产权式商铺失败的根源是众多业主经营思想的不统一，有要自营的，有不愿自营的。自营的业主说自己有商业经验，不自营业主的说你的经验只能代表你自己，并不能给全体业主带来实际的收益保障，从而引发争议和矛盾。
这里举两个案例：一个是百联北上海购物中心。因为委托经营合同到期，一部分小业主拒绝签定继续委托经营合同，至使在2008年9月，同意签约的和不同意签约的两派小业主发生了群殴事件，导致警方出面干预，严重影响了百联北上海购物中心的正常经营。
另一个是长沙的益友商业广场。2002年1 月，马来西亚的百盛进驻益友商业广场，虽然面积只有8000平方米，但年销售额却有1.71亿元，百盛的租期是2008年到期，当时位置好的业主就提出增加租金，有的满天要价，不满足就自营，还有一部分业主希望百盛留下，统一经营，为此，两派业主之间也发生了直接冲突。但即使生意再好，2008年4月，百盛毅然选择了从益友商业广场撤除，原因是245个产权式商铺的业主“各怀心思”。百盛撤除后，业主接手商场，但失败来的很快，目前商户几乎全部退出，空留衰败的商场。其它的包括较早的郑州五彩购物广场和后来的汇龙城都因业主委托的问题关门停业，但不论什么原因，业主的直接经济损失是无法挽回的。
由此可见，业主统一经营思想，对投资回报有一个理性的、长期的认识是支撑产权式商铺稳定发展的关键所在。业主固然对自己的资产有处置的权利，但随心所欲、不顾大局的短见，只能加速商场整体的经营下滑，最终导致关门的局面。所以，维护多数业主认同的返租合同就是维护包含少数不认同业主在内的全体业主的根本利益。
四、商场内产权式商铺的出路
从全国从多案例可以得出一个结论：商场内的产权式商铺，只要涉及小业主，就必须走统一经营管理这条必由之路。分散经营，各自为战的经营形式，不是不可以走，但也只适合业主数量不大，意见便于统一的小型商业地产。大型商场内产权式商铺，一旦不进行统一经营管理便会走向没落。
尤其涉及到具体的管理事宜，比如电梯等设备的开闭馆运行和维护保养；水电气费用的节能降耗；宣传的整体思路和执行；消防设施的管理和操作；保安保洁的具体管理；商场环境的布置和美化；促销活动的组织实施等等，没有专业的组织和人员是不能推动大型商场在竞争激烈的市场中前行的。
唯有前期占主导地位的业主和中期占主导地位的经营商户及后期占主导地位的商业经营管理公司三方面共同携手，通盘平衡各方利益，才能实现真诚合作，互惠同赢的大好局面。
产权式商场商铺遭遇信任危机
（市场周报2005年6月10日报道）全国产权式商铺70％难逃失败的命运，产权式商铺这种地产经营方式受到了各方的质疑，一些项目出现了回报不能兑现、商场关张、大量的租售纠纷等问题。
随着北京碧溪家居广场、巨库等商城的失败经营，产权式商铺这种地产经营方式受到了各方的质疑，特别是开发商的信誉被大打折扣。产权式商铺对投资者而言到底是机会还是陷阱？
产权式商铺风险乍现,“黄金旺铺10万元起售，仅头三年经营者会向购买者返还相当于总投资额30％的租金”。这样的广告词吸引许多有钱人蠢蠢欲动。从去年到今年，每一个新的产权商铺的出现，都会引起一轮中小投资者的追捧。因为大部分开发商打出了投资回报较快的承诺，吸引了中小型投资者。
商铺投资历来是有产者投资的热门选择，商铺以其潜在的升值空间，已经成为部分城市市民继股票、住宅之后新的投资热点。去年产权式商铺销售形势更是比较火爆，究其原因，首先是相较于以前商铺整层的销售，很多老百姓的投资没法实现，于是不少开发公司在经营销售时将整层铺面划分为若干30至50平方米的商铺，这样总价降低了，也满足了一些老百姓成为铺主的心愿。其次,满足了百姓对私有财产追求的需要，有了房子以后就是买铺面，产权式商铺有产权，同时经营也不用自己发愁；对开发商而言，也能够很快以高价售出所开发的项目，让资金快速回笼，获得收益。对银行来说，40％的首付相对一般住宅项目而言，按揭比例并不高，10年还清，期限也不长，风险自然减少了。另处，高回报也是吸引投资者的原因。然而从巨库、第五大道的惨淡经营到碧溪家居广场的停业转型，投资者所希望的8％至10％的承诺回报大都落空了。
两年前，碧溪家居在全国范围内销售商铺，宣称能够为业主们办理产权，有高额租金回报，还可银行贷款。最终，碧溪家居共卖给2000多业主约5000个商铺，收钱近6亿元。但到2005年3月，业主得到的答复是，租金和产权均已无法兑现，而此时已经关门的碧溪家居广场却没钱退还业主，2000多名业主无奈只好将碧溪家居广场告上法院。
产权商铺为何连连失败？业内人士分析，导致这类失败的一个直接原因就是分割出售把商铺卖散了，各个小业主都有权经营自己的零散铺位，整个商铺难以通过统一管理培育出一个鲜明的特色，没有吸引顾客前来购物的理由。而当前的商业地产开发大多选择的是分割销售方式，地产商的资金链压力越来越大，而商业地产开发的资金流要远大于住宅和写字楼的开发，对地产商来说最核心的就是尽快回笼资金，分割出售这一形式在回笼资金上无疑是最具诱惑力的。资金压力让开发商对分割出售欲罢不能是现在商业地产开发的一处“硬伤”。
据专家分析，目前产权商铺销售项目所暴露出来的问题是共同的。其一，他们选址在传统的商业中心区。传统的商业中心区内，经营者获利空间反而狭小，反溯至投资者，使得投资者赚不到钱；其二，小商品市场的业态缺乏统一规划，经营者各自为政，难以获利；其三，承诺回报率的开发商缺乏诚信；其四，投资者在选择商铺的时候一味比较谁承诺的回报率更高，其实他们更应该关注项目是不是符合城市规划要求。
投资产权式商铺的几大风险
记者连日采访多位资深商业地产界专家，普遍认为投资产权式商铺至少要防范三大风险：
首先是差价补贴的风险。经营商场者作为一个商业的整体租赁者，其租金必然比较低，而发展商为实现商铺销售，必然要提供一个使投资客户认同的回报率，而这两者之间将存在差距，发展商不能一味提高售价和回报率。
其次是商家经营不善带来的风险。在长期的承租期中，如果经营管理不善，就无法向投资者提供租金。要回避此类风险，一方面应选择实力雄厚的知名商家；一方面要针对自身项目素质，判断商场具有市场经营前景，不能为了引进大商家而泥沙俱下。
北京易铺网CEO陈建明认为，在开发商把过多精力放在如何卖出商铺的时候，却忽略了商铺本身的定位问题。然而当商铺售完进入实际操作阶段，开发商或经营方必须面对每年8％至10％的回报压力，这样就会迫使开发商还得回过头来重新考虑商铺经营定位等最基本又最核心的问题。
以巨库为例，开始的定位是青年时尚休闲购物场所，但是安定门周边却是各大部委居民聚居区，周边消费人群年龄普遍偏大，而吸引较远地方的年轻人过来又有很大难度，所以一开始的定位就决定了现在惨淡经营的现状。
陈建明认为，商铺投资者一般分成专业知识较少、把商铺当投资工具的人和有商业经营经验、能够判断哪里是旺铺的人。对于后者来讲，他们很少在乎开发商所给的承诺。
其三是委托经营期满后产权分散带来的风险。开发商出售产权商铺，但是投资者能否得到产权仍是个问题。分割销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾一直是困扰商铺营销的主要问题。
北京晟智律师事务所律师赵小波认为，产权早晚会出问题，在使用权、占有权、处置权等中，产权最大，将来如果经营得火，个别人可能会提出自己来做；如果经营得不好，可能就会找别人来经营，所有权人最大，经营方没有条件与其对话，“做这种产权销售，如果把经营和管理混在一起的话，除了具备房地产开发的能力，商铺经营能力也一定要强才行。”
其四是担保是否可靠，在承诺回报中,很多投资者认为有担保最可靠，很多商铺承诺8％至10％的回报，并有这样那样形式的担保。但是担保问题是一个非常复杂的法律问题，有些担保虚到无以保障，即使有开发商所说的数十亿元集团资产作担保也并非就高枕无忧。
有些开发商承诺用自己产业的经营收入作担保，然而经营收入是不可知的，如果经营效益不好如何回报？有些以抵押过的未完工项目作担保，然而如果项目资金链出问题，银行有权先收回资产。即使有项目用集团数十亿元资产作担保，可是投资者很难知道该集团的资产债务关系，要知道小债权人的权利是要排在大债权人之后的。
完善信用保障体系建设
北京碧溪家居广场、巨库等商城的失败经营使产权式商铺产生了信任危机，当然，产权式商铺究竟是陷阱还是馅饼还要看具体个案而定。业内人士指出，产权式商铺宣传零风险本身就是骗局，因为在产权式商铺的架构中存在着三方利益的冲突：发展商关心的是售价，业主关心的是投资回报率，经营者希望租金越低越好。因此，零风险实际意味着更大的风险。
有的开发商为了高价销售商铺，获取套现，不惜以夸大其词的广告宣传来吸引投资者，使这种本来风险相对比较小的投资方式变成了高风险投资，归根到底，是开发商将其本身的风险转嫁给了投资者。一旦出现问题，开发商可以人去楼空，而风险则由投资者自己承担。
一些业内人士认为，未来两三年将是产权式商铺问题爆发的重点时期，有人甚至用崩溃来形容，而支持这些观点的主要理由是，开发商无法保证这些产权式商铺的高回报。当开发商将前期收取的资金再返回给业主到达一定程度时，如果项目经营不理想的话，将会面临巨大的返回资金问题，如果资金链出现脱节，问题就将爆发。
赵小波律师认这，开发商对投资者的承诺不能大而化之，建立保障机制是解决这种信用危机的要点。开发商的所有承诺应该用很实在的机制来保证，包括物化的保障、法律形式的保障、信用机制的保障以及间接的例如银行方面的保障。比如开发商承诺的“包租”，如果开发商出现资金断链不能如期交房或是租金收不回来的话，投资者可以向开发商追究担保责任。
据悉，为了进一步规范产权式商铺的销售，深圳市规划与国土资源局在今年年初下发了《关于规范商场办公楼分割转让有关业务操作的通知》,明确了商铺的权属和转让方法，对于未经房地产及相关部门审核程序的，房地产登记部门将不受理商铺分割预售和登记。
业内人士指出，《通知》的出台，有效地解决了产权式商铺的产权纷争，但是必须关注的是如何保证投资者的利益、降低投资风险等问题。政府部门应该采取措施对开发商的行为和承诺进行监控，否则，一旦高回报落空，开发商卷款逃跑，将会造成严重的社会问题。

关于商场商铺产权人返租合同到期续签返租合同的法律问题

律师您好：
我于06年购买邯郸市某商场的一间产权式商铺，当时与商场签订了三年的返租合同，每年的返租金为商铺购房款的9%左右。三年合同马上到期了，商场通知我去续签返租合同，我得知商场单方面规定返租金额为银行贷款利率（现为5%左右），结合当前临街、商场房租金不断上涨的行情，这一结果（租金下调了40%左右）大大出乎我产权人的意料，我不想再与商场续签返租合同，自己将经营权出租给商户，但商场却将管理费收的很高，比如商户租一个铺位要1200多元，其中房租只有300多元而管理费+加物业费就900多元。这种规定就是强迫产权人将经营权返租给商场。
也许商场有其苦衷，但商场这样的做法是否属于霸王条款，商场收取商户的房租、管理费+加物业费两项的比例是否有依据？请您给予解答，非常感谢。

众多产权人

商场商铺投资全攻略
商场商铺投资可以用两句话加以概括：“成败各半，振幅很大”。偌大一个上海，商场商铺成功的案例不算少，如武宁路上的“西宫”、南京东路上的“圣德娜”，在豫园附近还有好几个，七浦路边也有好几个。做得不成气候的也不少，闲置的、空关的、做不起来的。从浦东到浦西，扳扳手指，出了名的就有五、六个，说到收益，在自由经营的状态下，商场商铺的起伏很大，做不起来的，颗粒无收；商业经营得好的，商铺的租金直往上窜，就像七浦路上有几个商场一样。但是现在本市少量推出的商场商铺往往采用“返租”方式，把商铺投资变成虚拟投资，投资者并不真正拥有所投资的房地产实物，而得到一个名义上的权属，每年拿些固定的投资收益，似乎和商铺投资的“物业增值、租金增长”的投资目标相去甚远了。
商铺投资实在是一门很有技术含量的学问，商场商铺的投资难度还要高于其他形式的商铺，经常有人在投资商场商铺时，请商业行家去看现场，行家肯定，投资者才去付定金，等到商铺交割，商场开张，商铺还是没有做起来，投资者可能会责怪“行家”走眼。其实并不是行家不谙商场选择之道，而是商场商铺投资确实比较复杂，除了商业经营因素之外，还有许多非商业因素影响着商场的正常经营，投资商场商铺要从多个角度去考虑，才能取得成功，本文将对商场商铺投资需要用心的地方一一点出。
一、决策篇
商业，被称之为“选址的行业”，选址选得好了，商业成功了一半，商场商铺选择的内容要超出商业选址，所以要思考的问题也大大超出商家的思索范围。
1、选择商场
位置：商场商铺的位置十分重要。可以投资的商场商铺往往是在商业繁华区域或者是成“市”的区域，这些区域求租的对象多，为了满足更多客户的需求、谋求更大的利润，开发商(投资商)才把商场分割成一个个小型的商场商铺。租的人不一定投资(购买)，投资(购买)的人不一定经营，开发商利用这种市场机会，开出商铺的特殊品种——商场商铺。所以商场商铺一定要选在繁华的商业街或商业成“市”的地方。
看规模：商场规模有大有小，如何选择关键看商业资源配置。所谓的“商业资源”，包括两个方面，一是消费资源；二是商品(商业企业)，在两者之间，消费资源更加重要，消费资源多，而商场规模偏小，是理想的商场规模。
2、选择业态
不同的业态有不同的租金承受力。这种业态的差异造成租金承受力的差异，也影响到商铺的价值。如果在同一条商业街上，有两个个分相近的商场，一个经营建材，另一个经营服饰，商铺售价格也相同，我们应当选择经营服饰的商场，因为服饰的租金承受能力强。
3、选择开发商
商铺再好，开发商资信不佳，你不要心动，更不能行动。在豫园附近有这样一个项目，套住商场商铺投资者好多年，最后只能由散户来自救，不亏本就算是很幸运的了。所以选择一个知名度高，资金实力强大，负责任的开发商也是商场商铺投资者要关注的。
选择开发商的另一个含意，是选择有商场开发招商和运营经验的开发商。说一句不恭敬的话，至今还有许多开发商把商铺当作住宅在卖。有时候，商场的位置好，投资者众多，但是开发商不会运营商场，结果同样十分凄凉。石家庄有个商场，位置好，开发商人品也好、但就是不会运营商场，请了国内很有名的策划人给商场定了个名称，就没有后续动作了，招商招不起来，管理也没有能力，结果闹到当地政府，政府也只能做点疏导工作，吃亏的还是投资者。
4、选择区位
在商场商铺区域选择时，要注意“三差”，即前后上下因果差异。在位置选择当中，应当按“傍大”和“近门”、”朝向”三条规律去挑选商铺，所谓“傍大”，就是要靠近商场内有实力的大商家，利用主力店带来的旺盛人气，“带旺”你的商铺。另外一条规律是“近门”，我们说的“门”是商场的主入口的门，而非消防门或疏散门之类，商场主入口往往和外部的主要通道相连接，是整个商场的主动线所在，是客流最旺的地方，商业的机会很多。有时候内外区位内的商铺有些价差，这种价差在20％之内的话，我们宁愿挑选那些近门的商铺。
在商场商铺的楼层挑选中，建议尽量选择低层的商铺，如果商铺分布在多个楼层，就从楼下开始选择，三层以上商铺，能做好的实在不多。
5、面积选择
开发商把商铺切得很小，就是为了牟取高额利润，尤其是在那些位置良好的商场商铺，分切得很小。面积从20平方米到50平方米不等，如果面积再大，造成定价过高，商铺就会卖不出去。所以“切小”是开发商销售商场商铺的常规手法。 对于投资者而言．小规格商铺是好的选择，但是利用面积小，造成“总价不高，单价高”总叫人感到不合算。其实只要你投资对象的价格高低理由是真实的，有租金收益支撑的高价是可以接受的。如果市场租金很低，而售价很高，租金不能支撑房价．那么，这个商铺纯粹是“以小卖大”。
二、投资篇
商铺投资和投机的差异在什么地方?我认为投资者是看商铺发展的投资价值，而投机者是看商铺运作当中盈利的机会。在商铺投资的眼里，商铺投资是门专门的技术，而在投机者的心里，商铺与其它可以投机的品种一样，商铺是个“借鸡生蛋”的鸡，投机的目的在于“蛋”而鸡好坏与之无关。
对于商场商铺投资，不同的投资方式有不同的收益方法；不同的收益目标，有不同的投资攻略，如果你追求高回报，那么你就应当选择自主经营；如果你偏向稳定收益，就应该选择返租回报；如果你既倾向稳定收益又希望高增长，那么你可以选择一家大家都喜欢的商品品牌企业和它营业额分成。
在商场商铺的投资活动中，应当倾向保守——稳。采取稳健的策略．首先我们要观察：自己的盈利模式是否“三点归一”。所谓“三点归一”就是商业的利润点、商铺投资的利润点以及开发商的利润点，是否集中在一个区间；三点集中的程度越高，那么这个商铺投资的盈利性就越真实。所以”三点归一”是投资商铺的基本盈利模式，如果这个前提确定了，那么后面的投资方式和盈利方法才是可以考虑的事项。
下面介绍商场商铺的几种基本投资方式。
1、自营式
开发商把商铺卖给你，然后他不承担任何责任。在新开商场中，这种商铺是不可以选择的。因为没有主力资金在商场前期运作，全靠散户是很难撑起大市面的，所以这种情况还是少碰为妙。
如果属于下一种情形投资者是可以跟进，在已经成市的商场旁边，新增面积小于原来主体商场，房价摊下来的租金水平低于原来主体商场的，是可以投资的。
2、返租式
在商场商铺投资(销售)活动中，返租式的投资形式最多，所谓”返租式”是开发商先把商铺卖给你，然后又以租赁的形式把投资者一定期限内的使用权、经营权、转租权利买回去，开发商为了获得这种“它物用益权”支付的代价就是租金，这种租金的价格并不重市场性，而是按照你投资金额的百分比来计算，通常情况下，是每年8—10％．也有超出这个回报比例的，通常规律是：商铺品质越好，返租回报的租金越少。如果回报租金过高，则是开发商以高额回报诱导市场，这类商铺是绝对碰不得的。
对于有职业的投资者而言，返租式的投资方式其实是一种很好的选择。但是有人利用人们这个愿望设局下圈，“你想睡觉，他送一个枕头，但是觉醒来，小包裹却不见了”。由于这种情形的多次出现，使得返租式的投资方式变得像过街老鼠一样，许多地方政府限制商场商铺分割销售，就是生怕出现这种事态。
从初衷来看，“返租回报”是一种很好的商铺投资的盈利模式，关键在于它的投资安全性。如何才能真正做到“无忧投资”呢，我认为有这三个方面需要把握好的。
一看“三点”是否“归一”。只有”三点归一”，你的投资收益才有基础保障，商业有租金承受力，能满足商铺投资要求，而开发商也是合理定房价，那么投资收益的商业逻辑成立了。
二看保证措施。商业房地产开发商的信誉十分重要，有过商业成功经验，有过“返租回报”诚信记载的企业是你可以信赖的第一步，第二步再看一看保证体系，“爱建”名下的房地产企业请“爱建”担保，市场的信任程度还是比较高的，如果请一家名不见经传的小企业担保，我们有理由怀疑开发商使用了“金蝉脱壳”之计，我们还是敬而远之。
最令人信服的还是实物担保。在温州见过一家企业请银行出具证明，说明这家企业有相当担保资金存在这家银行，我想这应该是一个可以接受的“返租回报”式的投资收益形式的理由。
3、自由式
所谓自由式即开发商允许你在“自营”和“返租回报”两种投资模式中选择的投资模式。
给你一种灵活选择的投资方式也是开发商的销售策略之一；自由式可以最大范围地吸纳客户资源，不管你是自营的，还是投资的(返租回报)，他全部统吃，目的就是提高去化，尽快回笼资金。
小业主和投资客拥有最大的自由度，整个商场的管理难度就大了，不容易管好。
一般情况下，开发商会设立一个程序，一是规定你经营的业态和品种，二是你在规定业态、业种范围内，经营状态不佳时，可以要求开发商返租商铺，三是返租的租金不会很高，目的是逼你自营，开发商可以脱掉干系，在这种程序下，会有下列三种假设情形，令你感到十分辣手：
A、大家做得很好，我做得不好；
B、大家都做得不好；
C、本来就是投资的，但是自行招商不成功。
(自营情况良好或已经自行招商成功租金回报不菲的情况，不在本案讨论范围之内)。
在A情况发生时，我们自己要更新商品和服务方式，如果再不行可以出租，在经营好的商场承租客是不用自己愁的。
在B情况发生时，应当集中起来，和开发商(或委托的管理公司)交涉，要求他们拿出培育发展商场的措施来。
在发生C情况时，如果就我们一家不好，可以参照B方法，在整个商场经营都不尽如人意的情况下或集中募资开展招商活动或催促开发商加大招商力度。
4、其他投资经营方式
商铺属于房地产范畴，又被称之为“不动产”，“不动产”是可以动起来的，尤其是商场商铺，换手率是比较高的，商铺交易中有这样的一般规律：经营得当的商铺容易出手；而有潜力的但暂时未兴旺的商铺不受市场青睐。按照这个规律进行商场商铺运作，会取得“在资本增值的情况下，通过交易变换标的物，达到再一次增值的目的”。
出手时机：从理论上讲．商铺租金最高的时候，应当是出手时机，但是人们常常有一个误区，就是和原来的投资数额比较，如果收益很高的话，那么要看还有没有升值空间?如果商场已经饱满租金涨得很高，求租人开始热情消退了，那么这个时候是你收益最丰厚的时机，也是投资资本膨胀系数最大的时候，而这个时候，应当是出手的时候。
吸纳：投资商场商铺同选股有异曲同工之处．你喜欢做”短线”的，面积不宜过大，就应当选择有商业题材，可以炒作的商铺。在炒作之前吸纳，在炒热时脱手，脱手以后就别后看了；
三、鉴约篇
在房地产代理行业中流传着这么一种说法，“带律师购房，十有九不成”。这是行业习惯和法律的摩擦的缘故。如果说买住宅的难度系数为“1”的话，那么投资商场商铺的难度恐怕要达到“3”以上，一般住宅的销售中遇到注意事项是交房日期、交房标准、定金支付、合同公证、按揭办法等等，所有的手续都已经程式化了，而商场商铺所遇的问题，可以说是鲜有未闻，它除房地产交易当中所遇到那些事项之外还有以下三大门类的问题要解决，否则就买不好商场商铺。
1、交易合同
在中国，商铺混同于一般房地产产品——住宅来销售。所采用的合同也是适合住宅的《商品房销售合同》。标准合同把附属设施作为重要内容来关注，把商铺的重要内容如通道、橱窗、店招以及准许经营的业态、开发商必须在前期提供的培育商场和促进市场发展的条款全部扔掉了，对于这种先天的缺陷不能“睁一眼、闭一眼”。而是主动地把记载这些内容的“楼书”、“招商计划”等文件收集起来，作为合同附件，到了开发商不作为的时候，你可以把这些文件拿出来，要求开发商信守承诺。
关于在“返租回报”的商场商铺的营销活动中，有以收益抵冲按揭款的做法，这样做法的本质是合理避税，但是也有开发商先涨上一块，然后给你一次性的收益回报，从房价里扣掉。
交房日期和租金起算日期：这两个日期应当是一致的，如果租金起算日期滞后了，那么说明你的租金收益减少了，开发商把整体付租日程往后挪3个月，按照商业用地的使用40年，你实际上只收到39年9个月的租金。对于这3个月的租金，你不能放弃，因为是现金。
2、商场管理
“商铺好造管理难”，尤其是商场商铺，在开发商销售完毕以后，从法律意义上讲开发商并不是这个物业的权利人，他没有责任也没有权利对这个商场行施管理义务，但是作为一个投资产品制造商又不要提供这个产品的正常使用、正常经营的承诺，这就是我国商业房地产产品销售中的法律盲区，针对这种情况，作为投资者就要做出预先判断，看看开发商在开发建筑空间形态的同时，有没有商业形态方面开发，一是委托专业的商业管理机构为商场招商，经营管理服务，二是看开发商是否组织(商场的)商业物业业主经营管理委员会，如果商场商铺不具备这两条，加上没有商业资源配置，那么这类商铺属于“危险品种”，还是离开为妙。
商场商铺的特征是：在一个公共空间内，聚集了若干独立权属的权利人，每个权利人都能对自己名下的物业行使权利。在这种情况下，利益不一致，会造成各权利人的主张不一致，导致商场经营无法开展起来，在这种情况下，必须通过业主之间的约定——“业主公约”来规范各个业主的关系，所以商场商铺在投资时应当注意到下列法律文件是否存在，如果不存在的话，应当敦促产品提供人建立下列文件体系：
《商场商铺业主公约》、《商场管理公约》、《商场租赁和物业经营公约》以及业态控制区位图及《业态变更的约定》、《公用设施费用分摊的约定》、《广告促销费用分摊的约定》。
3、物业管理
商业物业管理是从属于商场管理，没有物业管理的商场是不可想象的，商业物业管理属于物业管理中等级较高的一种类型，目前行情约每个月每平方米30元，其中还包括了公共部位的灯光、新风、空调等费用。
物业公司的等级有高有低，收费标准也有差异。在投资商场商铺时，必须要关心物业管理，有些低本运作的商场商铺，即投资成本低、租金收益低的商场商铺更要关心物业管理费的高低，如果物业管理费比较高，而租金收益低的话，可能会垫高你的租赁经营成本。

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商场式产权商铺销售通常就是将一个大的“商场