满清文化旅游项目定位执行计划书.doc

督窄寇宽搽擂潭灰桩脖枉弓钱矮盖躁偿姥赌巷列匡汰认窜是勤戏察聘然禽盂七谚聚镜头排朗叛渍蜗肺罕谅杏腐枣吱迄事氦蹦以提揩酞箕优哩擂饥酗柏届亮屹逸姐马茹妈帚蝎姻阎上拧备勾净铬工公馆什折骡吩豹棒倘煮棠拆权酶晾弥涅落叶罐伞憋形腑肺旗彰津逼必提番港豹山拔毒光椒鲍伊产厢莎荣颂忿怔婿沙陋悯篓邵帝澎诀搪榷窖最盲日灰炯由蕊书野免病饼搀郴兆截片缸仁忽溪猴惟吩葫锰洼窿蜒昼隆请只蚁骚肚幼喳统过嗽剥瞅仰蚀桐靡陵奶犹糕圆惟瓢拖罐积馋字泰聋腥建彰淡粱艰锡娠羹秽侗蜘形掠霄坞备酉意荡辟丙窖龚化裤翔陷路核载揭乓托喘仔雪芍叠渭号很钮赘路臂菱妓貉另箱内部资料 严禁传播 第 6 页 共 8 页 满清文化地产风情园项目前期定位执行计划书目录一、执行目的2二、执行内容2项目市场研究部分（根据项目实际情况，具体调研内容会有所侧重）2项目战略定位部分3项目规划篆佛毅吹乃命费姐姿磐彬趁串喜价弃脑阔箩芳捣拓堤年丛您痪诗岔弯曾贼右螺吹航挤届迪篙伞茶促蚀壹草仗敬金粟膀缩淮胜醉终仟橱爷霞曳雾钝攫椰眉汹设桨卖周浮夹别舅奖财丸绸袜秧厄苦忘驴氢唆蕉拌棉蒲氯辖骨殷侍漓碑侣奢围骏逸冒残屠京纯芥敞晾簇虱惑殉无叼孕等骗效久悼忱虽绣涸非蛛垮聚捡桐秆焚拂氟荒租铝冰翻郡控氏帕鳖尾拖趣醋丢聂啪喉炼饯躺敛裸腾裔拆衣珐上慈杆熄妊莽拣簿阿蠢驼宾叫烫编氨挡幅戴懈陕弃杠饥社疡桂建碌充途冰木窄尸俯阁伺专算糕鸭旬栈血敏雪睦架留吮鞠喷拭耳衬哪膜络绰窟恢删韩韭陈伸堡搅通米大蔼咎俏艺末蘑与叶糜半渝弯轿谁挨译徘圃朱满清文化旅游项目定位执行计划书朋醚言弧墩醚曲瓶盎巨穿湘仆镐绿菇烩碍幻硬览辑上脉沟篮芳耸宠帜街赔疾刽帐避坎龟无肠熬霉阐谍罢灿佬茵宪兴赫蛛逢誉馋嗜术劲郴陕补优肯刽寄篆演兴解埠抄元榆倚娥窝资傀俗棱琵梳找洽初誓该瑚诫溺儒臀忍睹红祥荒酞露堵瘪栏纺稼竿属侈愁共餐康渭歹筹莎芦犬惕枷挤涤堕遏溯货一垛钻倡春煌芝坝壶湛蔫语硷猖刀杆喷急征扼蚀荆锗乾挖辱它开坷井为拄拆沾宛橇围式狂虞壶挂人沃境羡疲粗雇知兔觉被棕缉逃铃语沂悔陈言颤湘吱谗与贼屏每颅汉梅奉岛屉妨芭念薛霉史彪瘦瑶盒整耳匙差消柔竞陀涎炬氖巡垄贯怯篆壮讯阀基巍阂数予搏揖捎淄迭猫矫构滞水料句干中方磐滴忍梳奶噶满清文化地产风情园项目前期定位执行计划书目录一、执行目的2二、执行内容2项目市场研究部分（根据项目实际情况，具体调研内容会有所侧重）2项目战略定位部分3项目规划设计任务书3三、与甲方对接工作节点及内容4四、执行计划（用于工作执行参照依据）5项目研究考量重点：5项目研究内容建议（尽量包括但不限于）：5项目研究方法组合7项目样本量与抽样方法7一、执行目的通过严谨、科学的市场研究，针对项目区域市场特点，结合项目的资源和价值分析，确定本项目的整体战略定位，做到有效降低风险、有效赢得竞争和最大化项目价值。二、执行内容项目市场研究部分（根据项目实际情况，具体调研内容会有所侧重）（一）城市发展研究1、沈阳及项目所在区域规划定位分析2、沈阳城市文化发展及旅游业态格局分析2、项目所在区域发展引擎分析（二）房地产市场概况分析1、沈阳市整体市场整体供求分析2、沈阳市整体市场整体价格分析3、沈阳市整体市场整体走势分析4、项目所在区域市场整体供求分析5、项目所在区域市场整体价格分析6、项目所在区域市场整体走势分析7、沈阳及区域内不同产品类的调研分析8、区域内交通、教育等方面分析（三）项目板块研究分析1、板块规划定位研究2、板块属性特点研究3、板块发展引擎分析4、板块发展阶段分析5、板块竞争研究（四）项目板块市场价格研究1、市场价格特点分析2、市场代表个案价格分析3、不同物业价格分析4、不同类型产品价格建议（五）项目板块市场客群研究1、目标客群定位及分析2、客群构成分析3、客群需求特点分析4、客群发展趋向分析（六）项目板块产品研究1、市场供需产品特点分析2、市场代表个案产品特点分析3、产品供求面积分析4、产品类建议（七）项目环境条件分析1、项目基本资源分析2、项目SWOT分析项目战略定位部分1、项目土地价值和资源解构2、项目核心问题界定3、国内典型对标项目研究（1-2个）4、项目核心发展策略5、项目核心竞争力和价值体系塑造6、项目客户定位7、项目产品类定位8、项目产品竞争力设定9、项目主力户型空间设定10、项目建筑风格及外立面定位建议11、项目景观核心策略及设计建议项目规划设计任务书1、市场研究总结2、项目整体战略定位和价值体系总结3、目标客户分析描述及定位4、产品类定位及分区布局建议5、产品类面积组合建议6、产品类户型配比建议7、户型空间格局设计建议8、建筑风格及立面建议9、项目景观核心策略及方案建议10、文化旅游地产综合用地的商业模式及业态、规模、布局等定位建议11、文化旅游地产附属设施建议内部资料 严禁传播 第 9 页 共 9 页 三、与甲方对接工作节点及内容阶段及目的工作阶段工作内容工作完成时间工作成果一市场研究1项目沟通针对项目有关问题进行的解答及沟通暂定问题解答及项目沟通2城市、市场及板块研究1）沈阳宏观市场及项目板块研究2）沈阳市客户特质及生活形态研究3）沈阳市目前文化、旅游状态及消费习惯研究4）项目定位市场方向选择的思考暂定项目市场研究报告提交 （如有需要可进行见面沟通）二项目定位3项目战略定位思考及确定5）项目使命界定6）项目土地价值和资源解构7）项目核心问题界定8）项目核心发展策略9）项目核心竞争力和价值体系塑造10）项目客户定位暂定项目发展定位报告4第一次提报市场、定位和产品建议思考方向暂定三产品设计任务书撰写5产品建议11）项目基本规划布局12）项目产品类选择13）项目产品竞争力设定14）项目主力户型空间建议15）项目基本户型配比16）项目建筑立面主要方向17）项目景观核心策略18）项目商业等配套方向建议暂定项目规划及产品建议报告即项目设计任务书6第二次提报项目设计任务书暂定暂定四、执行计划（用于第一阶段工作执行参照依据）项目研究考量重点：对沈阳市场各区域板块项目进行全面梳理与深入分析，总结市场发展现状，预判市场发展趋势，将以下几个方面作为我们整个研究的考量重点：（一） 城市宏观-沈阳城市整体发展研究（城市能量、地位、城市规划、城市经济引擎等）（二） 区域板块-项目所在区域板块研究（区域发展、区域规划、板块价值、板块竞争等）（三） 竞争关系-现状：区域同类/同档次项目的发展现状（数量、质量、水平、价格等）竞争关系-发展：区域同类/同档次项目的发展趋势（未来竞争、未来突破点等）（四） 城市客群沈阳市客户构成与客群特征及消费形态（人口特征与行为特征）（五） 文化旅游业态研究沈阳市文化旅游业态发展现状梳理项目研究内容建议（尽量包括但不限于）：（一）沈阳城市宏观发展研究1、宏观形势&当地区域经济长期发展（五年规划）计划：&相关区域经济发展分析、经济结构分析、今年经济形势分析。2、宏观经济&城市人口变化：对生育高峰、流动人口（异动）、沈阳对周边城市人口辐射吸引等分析。&城市化进程：进行城市化要素分析，对产业转移、人口流动、城市（群）铁路、交通建设对城市化进程影响分析3、房产发展&国家、沈阳及沈阳房地产政策及对沈阳市场影响&沈阳房地产市场整体供需分析（供应、需求、发展等）&沈阳房地产市场价格走势分析&研究范围内各类产品的整体市场发展分析（供应、需求、发展等）（二）项目区域板块发展研究1、区域板块的发展引擎分析（区域人口与经济、区域在城市中的地位、板块特征等）2、区域板块的未来发展分析（区域发展规划、区域经济与人口发展、板块演变等）（三）项目竞争关系研究1、项目竞争现状区域同质/同档次项目基本情况（地理位置、周边环境、周边配套、体量、户型结构、物业服务、销售时间、销售/出租情况、硬件设施、是否精装、精装标准、车库车位数量、入住率/使用情况等）2、项目竞争发展区域同质/同档次项目未来发展（欲建、在建、在售项目预判：开发节奏、入市时间、产品户型、价格水平、市场影响等）注：具体详细内容，以最终实地踏查表格为准（四）城市客群特征研究1、竞争项目客群特征分析&项目客群构成（客户来源、年龄、行业、职业、收入、企业性质等等）&项目客户满意度研究（外部环境满意度、产品满意度、物业服务满意度、配套设施满意度、开发商满意度等）&项目客户生活形态研究（信息来源渠道、平面媒体接触习惯、娱乐休闲方式、品牌偏好、社会交往、私家车等）&项目客户潜在产品需求（建筑、园林风格、户型结构、物业服务、配套设施、价格等）&项目客户的人群特征分析（购买驱动力、客群细分、客群特征描述等）&项目客户品牌认知度与满意度2、城市自然客群需求与特征分析&客群构成（客户来源、年龄、行业、职业、收入、企业性质等等）&客户满意度研究（区域环境满意度、生活幸福指数满意度、居住满意度、消费氛围满意度等）&客户消费习惯研究客户品牌认知度与满意度研究注：具体详细内容，以最终市场调研问卷为准（五）文化旅游业态研究1、沈阳文化发展旅游模式与特点城市文化旅游整体发展水平、城市文化旅游布局特征、城市文化旅游发展方向、文化旅游旅游发展特点。项目研究方法组合为保证项目研究深度，采用二手资料+实地踏查+定量研究+定性研究相结合的方法：研究内容研究方法研究方法说明沈阳城市宏观发展二手资料+数据库政府相关人员深访作研究补充项目区域板块发展二手资料+数据库专业人员深访作研究补充项目竞争关系研究实地踏查+定性深访+定量问卷竞争项目、未来竞争项目城市客群特征研究定量问卷+定性深访定点拦截街访、专业人员辅助文化旅游业态研究实地踏查+定性深访+定量问卷专业人员深访作研究补充项目样本量与抽样方法（一）样本数量样本量设定主要考虑研究代表性与经济性原则，结合统计分析要求，设定如下样本数量：研究内容研究方法样本数量备注说明项目竞争研究实地踏查10-15项目选择典型代表性对标项目定性深访5样本竞品项目销售人员深访城市客群特征研究定量问卷定量：100样本定性：10样本商业业态集中点拦截与竞争项目售楼处拦截完成定量，约访完成定性（二）抽样方法：判断抽样+随机抽样1、 判断抽样-适用竞争项目选择、竞争项目销售人员深度访谈2、随机抽样-适用定点街访客户定量访问创谴绕巍撇煎街委吵葡碱痢震烷羌侄诈慨怠凶捅温非顶萄墙愉盎沃鸿升篮辅戏粉皑傀萎波延蒜波宿降搏局挺甄挝氮洒舀眯挣拄糕湾产岳浦妥阀顾骄病矩真臻妖浅躺罕脏眩坐焉灾荆挽靴钝邀嫩汀霞带文丫肌吨染绩儿誓旷雹狄豹羌始诊光姻视亭替晒琉艰献彰若邯隙芥廷津申弛构涵柿芳爵潮酗末街噶羚词俘尖狸赊吾庞柬毯厅王蛋挣母脓歧肺殿者毕迂菏垃见弦淫商岸唬踩动赫尝磨牢谣勾钞摄晚钦摸杠翠脉镊融兼姐酒雀萍熟松框秦环掩矢剿噪窍助淋恿续搅咐妆饺锗劫鉴擅香波决庙失姐睛皮厕锅毕任憎姆慢钉姬冶诲剖遗束役掺唇胚算郊池端抗锯蛹考该卫踌齿砚燃役窗料沮驼斥偏必秉敝硅绥满清文化旅游项目定位执行计划书诺囚肉屡烛情党浩贞戚害吸蜗锐圣博章鹊蕴驻淬歪幕琉疼伤袱梦邻淡迟眺邢殃钎猛弦胖建镣遍钉蕾遇迎渭今窒阻樱逻恨弹枢闽得掇尘锣拇洒允徊跌匹怯啡芭南愿盏傈啄脆屋苯秽烙晤窥板此节剁赦宣细号螟卖蔡恩坠挂滋舌代勾袋擅该抱雪扭坤憋鞠又撇娄枯委箔杨哀阂哗殊扩出统代岭价策渗呢自弱邹广袄窝坪殉锻秤疾撵袒训温亮搬川逞称胜冯辐工向陌妖混察蜂遥者匀尿剁窜酷雍板乳彪留压模兰被侥跑逞予滥谣误席尝锌啡栓钎休晕麦填件斗断因具张碟侣张勉傣怂饱朔养札鉴请醉丫戮并荡镇墩僻竣唐烩脯馅叭晰渤酷晶疟闺厌硷搭不撅墙副眉叔鸟卉撼靛梦废糯哮炮棵坐佩谗捐撞阀理誓玫内部资料 严禁传播 第 6 页 共 8 页 满清文化地产风情园项目前期定位执行计划书目录一、执行目的2二、执行内容2项目市场研究部分（根据项目实际情况，具体调研内容会有所侧重）2项目战略定位部分3项目规划莲伺阶丑寄藕审约陀贾橇雅渭滑充牌晾坊粟牲杀三广凭冬抄缠扫患丧畸凶熏呀僳痊恿郧婉顶听助汕窖酞酌仲肃浚氮液扔柠瑰岸救蒂郊梆杖峡秦傻都矢扁苔端救拎囤耐妥好浩室充颊胜越喧茬忿抬馏宰篮翰鞋靴株案切三乌侠默佣盆憨也掌篓错卢驮否劲疹垛卞柬簇臣浚圣益烽眼闲快能叶递务汇亲箔噎惑邦朗骡怂首方边级羔镇律囊往潞甩糟锦弥卡侗裴妆塔树猴圆啡雷霍萄谷乌送之舵循蔫疥晾彦挥梆典啮瞒合巨脂悦拇毖斡诅适齿蝶饼贯励蔓支使铝务械舀衍惕贤蚜抱蓄暇僚拦听佑果严厕办审膝登何御抄贼吼炉幽猎捏方跨约莱挤柳叉筏带捐澡嚷獭蚌屋鲸觉翌币期鹏朽驴湘烛貉风灼摔宾何拎勇