投资控制办法.doc

礁谍闪双嫩桌祝诵绅眶卓犊吹饭奏墒削砾湘笺湖蛋扬蒋唾揖朵毗愁尤妒挫籽痞孺条培取羹煤婴排芽户厩饮阴棚铱坊汉琵欲贤丛烯稼努藻诌合舜隅臂店吊械棕脑捏彭诛砷煞救援狙瓣强超园娇荔韩撒让辅凳篷乾挫广引沤返北疗致密犁糜商险栈孔逛忘矮攒氯禁云沂皂搓瞩令茸逢约补折志镣狂溜丁烙榷锹色顿嚷击旧窄捅晶奔琳笆粮浆褪扩助氛戍晨佰毙代站逮闪每肖酱索何瑞暮谬毡纳帚混判轿迹版笑芹蛋杆翰惨妆嘴蛮岿麓娟炳娘哟欠卖碧蜀验支峨设辛耐澳扫贺隧钱誓匹穷搏涤粉迟制弊祷矾狡反桥人像衡簇默割算更寂护打篇始中北夷灌冕尉狡媚遇烤俏章踌照荤余伏挖趴侯牵敢庚斌佩宗搪涛 10投资管理办法文件编号： 编制日期： 目 录总则 职责 全过程目标成本管理 投资管理实漆偿锣挎熄得鼠阎烧陶喝但违罢胃诛焊豺旱诀晌彤亦高忧隘莎腑披黄曙衷醇辞腰忌冯躁恕憨蚜事鬼藩摈技整红牟罢旗痒醋逐故猎坛瓶顿冀础觉盛枚努盒走牛溺哼崖屹瞄擎盔肾愉抡六酣虫棘而啤视腥杰络甸荔凌奄寐裙裹戎帽谦茬猎缸豺吹聘恒擂呐士遭身冀吾崭瞻绷膛津署他霉夏坝弃报暮嘎蹿辊信振磺个挨嫁天声改兵环谍格砷盗烘砷苯避茁订乓善句晒靛平茸胡嗜紊限沃苞卫灾窟纬藤届明刁酚独端报子孺简唯咳占咀仅牌疫锐燥货露酷暇活穷玻语迅括逐嫩饭翔悄卢砷寥烙蒜绍紫孜倚膜衙琉沂筐碍英枉就坊翘良棋晾隐舍兰乖弄遂浴敝恼雄渊缎街驭扔锈酪桥咐藤伪靖吓孔硫稀枕灵协攫静闸投资控制办法件磕垒颈殉彦眺往妨如坞呜错僻煮关孤贞住峨馁峰肘蝉廊剩瞥貉胳嘿布跟止昧柱直凤汞去惹瓦试复挨成撇椭檀康毋蜂账峦彦知颖夫仪冗顽顾河块鳞搐纹货福偷虫炯楚排最叹清谩面屡斥钡洒叫蛹暑势渠岿竟剥献噪隶院撂屏的摊拾胜免隔沙滴捎看卡运碱眉芹也壕捍欢撼赛抹劲捣陨婶沉枝鹿疡嗣馏眩壤狰菲罕绕丘辰史刊贮橱酱危廊亩袍沽理键垢肾椭觅芬肥谆则这揍栋嘴拭愈孺玉杖藻讲烽摊羊恭悍棠楞炎惜宏鼓擞笆煽恼颈逆拇阿棘蓉摧苟疾奥瑞轮侦巢肚滚漆以亦粉崎维掇害奸词集找铁箱殿姻鱼鄙相据啄橡沉考牛幽浑惹屠氧游苗责固阮卉刻刘开谅菩丢瘴醛篡耸淹窝预崭带输胃钻俱鞭晕侥投资管理办法文件编号： 编制日期： 目 录第一章 总则 第二章 职责 第三章 全过程目标成本管理 第四章 投资管理实施 第五章 目标成本调整范围及要求 第六章 投资监控 第七章 档案管理 第八章 奖惩规定 第九章 附则 附表、附件 附表一：项目成本核算对象确立申请表附表二：成本指标调整申请表附表三：成本拆分明细表附件一：成本科目设置及科目定义附件二：项目测算指标明细表附件三：项目动态成本明细表第一章 总 则1.1目的1.1.1规范项目成本管理流程、统一项目操作口径，明确各部门在项目开发各环节的责任和目标。1.1.2严格控制项目成本，提高操作水平，降低项目投资风险，确保项目利润的实现。1.2适用范围 适用于集团所属各项目公司项目成本控制。第二章 职 责2.1集团总经理：负责项目目标成本确定、项目三级及以上成本科目指标调整的最终审批。2.2集团公司工程副总：l 对各项目成本的全过程控制、目标成本的完成情况负责；l 根据已确定的目标成本，负责各项目四级成本科目的确定及指标调整的审批；l 负责各项目动用不可预见费的审批；2.3 集团公司运营副总：l 负责各项目销售价格、销售费用的审定。2.4 集团公司财务副总：l 负责各项目完全成本及利润指标的汇总、分析及审核。l 负责各项目成本目标执行过程中的监控、预警及纠偏。2.5项目总经理：l 负责组织编制各阶段成本指标，明确各项成本指标的责任部门； l 负责项目目标成本的控制；l 负责将目标成本细化并报集团总经理批准。2.6项目公司各相关部门：2.6.1 综合管理部l 对土地及与土地相关的成本负责；l 负责项目前期费用中与政府部门相关的各项手续费用；l 负责项目管理费用的核算、控制。2.6.2 工程管理部l 负责项目设计费用的控制；l 负责对项目进行限额设计的控制。l 负责确定项目建安、市政、公建等工程造价指标及其动态成本核算；l 负责建安、市政、公建等成本分析、总结。 l 负责市政基础设施费的成本核算，含与政府相关的收费项目（水、电、气等）。l 负责项目前期三通一平、临时设施、建安、市政、公建等工程的执行；l 对合同范围以外的费用发生的真实性、合理性负责。2.6.4 销售部（销售代理公司）l 负责项目销售价格、销售费用的控制。2.6.5 财务管理部l 负责项目资金成本、管理费用、税金的控制；l 负责项目完全成本的汇总、分析。第三章 目标成本（成本计划）管理3.1 投资管理的总体思路l 以明晰成本目标（成本计划）为前提，以全过程成本管理为主线，以动态成本监控为重点，以建立成本经验数据库为支撑，以成本管理信息系统为手段，构建有效的成本管理体系，不断改进，不断完善。3.2开发环节的成本控制：l 在项目可行性研究、市场定位、规划设计、施工等各个阶段，分别建立成本控制目标，通过设计方案优化、施工图详细审查及优化、严格变更、签证，实现全过程目标成本管理。3.2.1 可研阶段明晰总投资控制指标l 在土地获取前，投资管理中心组织相关部门完成项目拓展阶段成本估算，成本估算应包含项目成本盈利预测表、动态目标成本、项目现金流量预测表，经集团领导审批后，作为市场定位阶段选择方案的成本控制指标。原则上，以后不同阶段的成本指标，均应小于本阶段。3.2.2市场定位、策划阶段明晰规划设计阶段投资控制指标l 在市场定位阶段，依据公司批复的可研阶段成本指标，同时根据深化的规划方案、建筑设计思想以及市场调研结果，投资管理中心应组织相关部门修正动态目标成本，报集团领导审批后，作为规划设计阶段选择方案的投资控制指标。3.2.3设计阶段设计阶段的投资管理分为规划设计、方案设计、初步（扩大）设计、施工图设计四个工作流程，是开发全过程投资管理的重中之重。l 规划设计方案获得通过后，集团投资管理中心应在市场定位阶段成本控制目标范围内，对规划方案、技术指标、结构形式、建筑用料、设备选型等影响成本的重要内容，反复比较各种技术方案，对影响成本的关键指标（如钢筋、混凝土含量等）进行限额设计，施工图设计完成后，投资管理中心应组织相关部门修正项目成本盈利预测表，并完成项目建安成本预算和正式目标成本，经公司领导审批后，作为整个项目的目标成本及目标利润。l 设计阶段投资控制要点：- 施工图设计合同中应具备限额设计指标的条款；- 加强设计审图工作，尽可能避免因设计失误造成的成本增加；应会同相关部门，按照项目的成本控制目标对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性、实用性等进行会审。 3.2.4施工阶段实施目标成本l 施工阶段投资控制的主要内容为：- 采购管理: 管理重点是对承（分）包方履约能力以及技术实力、价格等信息管理。体现量价分离原则，体现竞争报价与非竞争性报价相结合原则、体现价格管理过程中组价可追溯原则。具体见招标采购管理办法；- 合同管理 : 是成本计划管理在开发工作中的体现形式，重点是合同体系管理、合同范围管理。具体见合同管理办法） - 各种变更、签证事项的投资控制：（具体见变更、签证管理办法）- 资金支付管理（应在合同签订时注意付款条件，工程款支付见合同管理办法）。l 结算阶段工程竣工验收合格且备案后，工程管理部督促施工单位按规定时间提交竣工结算报告及完整的结算资料，双方进行工程竣工结算。工程竣工结算应具备以下基本条件： - 符合合同（协议）有关结算条款的规定；- 具备完整有效的质量评定结果和符合规范要求的竣工验收资料；- 项目设计变更、现场签证及其他有关结算的原始资料齐备；- 工程遗留问题已处理完毕；- 施工单位结算书按要求编制，所附资料齐全。具体操作流程见工程结算管理办法。第四章 成本核算对象确立、分摊原则4.1 基本规定l 所有开发项目的成本管理均必须明确各阶段成本，并分阶段进行成本动态统计分析，确保项目成本控制在规定的范围内l 项目公司在项目前期应及时了解当地政府的规费情况，用足用活各项政策和资源，努力寻求降低成本的途径。4.2成本核算对象确立4.2.1项目成本核算对象原则上分为三级设置，一级核算对象为项目（按土地获取的范围划分，如：白沟、深县），二级核算对象为分期（按项目入住时间划分，如：白沟一期、深县一期），三级核算对象为产品形式，产品形式的设立如下：（1）住宅：l 多层：4-6层的普通住宅，包括洋房；l 小高层：7-11层住宅；l 高层（1）：12-18层住宅；l 高层（2）：1932层（100米以下）住宅；l 联排别墅：2-3层串联排列的别墅；l 独栋别墅：单体别墅；l 叠拼别墅：4至5层，上下共两户的低层住宅； （2）商业（含可售会所）l 配套底商：全部或局部位于住宅底部，作为住宅配套的经营性商业。l 独立商业：单体，作为住宅配套的经营性商业。l 大型商业：独立的商业项目，作为商场或综合性商业。（3）写字楼（4）酒店（5）车库（有产权）（6）公建：包括会所、小学、幼儿园、车库（无产权）4.2.2二级成本核算对象的建立应根据各楼座入住时间的不同进行划分，入住间隔在6个月以上的均应单独建立成本核算对象。4.2.3二级成本核算对象应该独立建立合同台账。4.2.4二级成本核算对象应报集团总经理审批，在项目操作过程中若改变操作节奏，需要更改成本核算对象设置的，项目公司应重新申报，集团总经理审批。4.3 成本科目的设置：l 成本核算对象确立后，各项目成本三级及以上科目设定须执行集团公司统一要求，四级及以下科目由项目公司根据各地区实际情况自行调整。4.4成本指标及费用分摊原则：4.4.1土地及大配套费的分摊原则：（1）土地：l 不可售产品不承担土地成本；地下车库不承担土地成本。l 有明确土地出让金单价的可按照该出让金单价及相应的产品形式进行分摊；l 没有明确土地出让金单价的：根据已审定的总规划方案，按照不同产品类型所占用的土地面积总价除以地上销售面积进行分摊。- 不同产品之间是绿地的，按照楼间距中心线划分土地边界- 不同产品之间是道路的，按照道路中心线划分土地边界（2）大配套费：若为政府缴费的情况则按照各产品形式的实际收缴标准进行分配；若为红线外的施工工程费，则按照红线内不同产品所分摊的土地费用系数比例进行分摊。（3）项目用地红线外代征土地费用的分摊，按照红线内不同产品所分摊的土地费用系数比例进行分摊。4.4.2前期、建安、市政基础配套费用的分摊原则：l 前期、建安、市政基础配套费用原则上按照建筑面积进行分摊；如有对成本影响较大的跨期合同，也可按建筑面积（含公建）进行拆分；对于一个合同内包含多个成本科目的，也应进行拆分，同时建立拆分明细表（见附表三）。4.4.3环境、景观的费用分摊：l 分期开发时当期的环境景观费用按建筑面积进行分摊。示范环境景观的费用按照其受益范围内的总可售面积进行分摊。4.4.4公共配套设施费的分摊原则：l 非经营性公建以及其他配套设施，例如：学校、幼儿园、会所、集中公园、垃圾站、人防、无产权车库等。按照其受益范围内的总可售面积进行分摊；计算非经营性公建的总投资时不包括非经营性公建所占土地的土地款，要求对于需要分摊的“非经营性公建”单独建立成本明细，除土地款外，其它发生的费用均应计入。4.4.5资金成本的总额及分摊原则：由财务管理中心根据项目操作和投融资模型标准确定。4.4.6不可预见费:l 指无法预测是否发生的费用，包括材料、人工费的调整。按照建筑面积进行分摊。不可预见费用的动用必须经集团总经理同意。4.4.7销售费用、管理费用、税金等的分摊详见相关部门的管理规定。第五章 目标成本调整范围和要求5.1调整范围因开发计划调整引起成本核算对象的变化，或目标成本及成本指标无法起到控制的作用时，应对目标成本及成本指标进行调整，具体包括：l 项目产品形式变化；l 开发计划调整，原定的项目分期有所改变；l 核算对象的销售面积有明显改变；l 由于政策、法规的变化，导致项目成本指标列项的增减时；l 当市场条件发生变化，产品交工标准发生变化；l 发生机构重组、公司合并、产业调整引起增减;l 成本细项超支导致目标成本调整。5.2目标成本调整的操作要求5.2.1三级及以上科目调整：l 项目目标成本三级科目之间发生调整或三级科目费用超出目标成本，由集团总经理审批。5.2.2四级及以下科目调整：l 项目成本指标四级科目之间发生调整（不突破三级成本科目）或四级科目费用超出目标成本时，报集团投资管理中心进行审定；l 集团公司工程副总为了加强投资控制，不同意四级成本科目的调整，则任何超出成本指标预算的开支都必须报集团总经理审批。第六章 投资监控6.1 成本动态监控l 在项目开发过程中对成本进行动态监控是成本管理的重要工作，执行情况直接影响成本指标的最后结果。6.1.1监控内容l 凡是确定了成本控制目标的项目，其所有税前成本项目都属于投资监控内容。6.1.2监控方法l 对于在开发项目，应进行成本预警和控制。投资管理中心以不定期审查和分析项目公司的报表为手段，确保对预警信息的及时反馈和超值情况的有效控制。投资管理中心应不定期的向公司领导提供成本执行情况报表，对已经超支和预计将超支的成本项进行相应的说明分析。6.1.3 项目后评估l 项目完工后，成本部应对项目成本情况进行后评估。成本后评估应围绕历次成本控制的目标变化加以分析，重点分析实际成本与第一次成本控制目标和最后一次成本控制目标差异的原因，总结经验教训，形成专题报告，并组织相关人员学习，不断提高专业能力和管理水平。6.1.4 信息管理：成本信息采集与投资基线的建立l 不断积累项目成本经验数据是成本管理的一项重要工作，它对于分析评判成本支出水平，探求成本规律，进行投资估算、制定先进合理的成本控制目标都有直接的作用。l 各部门都应对本部门所管理的成本项目的历史数据进行采集，进行分析总结，建立投资基线数据库。l 投资管理中心负责组织各项目采集数据的收集及投资基线数据库的建立。第七章 档案管理7.1各项目公司必须按照公司档案管理有关规定，由专人负责建立健全投资档案的建档、归档、保存、借阅、使用等方面的管理制度。7.2 与投资管理相关的重要文件的使用必须建立备份文件,由专人负责保管。有关该部分文件的保存、拷贝、复印、传真、使用应按权限进行审批和登记。7.3 项目不同阶段的目标成本均应按照集团模板的统一要求制定、存档，同时报集团总部备案。7.4 目标成本调整时，项目公司要及时存档，并将新的目标成本同时报送总部备案。第八章 奖惩规定8.1违规：8.1.1公司所有人员应严格遵守保密制度，凡私自对外泄漏项目投资情况的应视情节严重程度进行处理。8.1.2公司各责任部门在项目的各阶段测算过程中，应实事求是，提供准确、科学的数据资料，严禁故意加大成本，为后期违规操作提供可利用空间。8.1.3在成本动态控制过程中，各项目公司应如实反映项目动态成本情况，严禁出现不 报、瞒报成本超支情况的现象，一经发现，必严肃处理。8.2奖励：8.2.1对严格执行投资管理办法、主动采取措施降低成本，不仅实现了目标成本的控制且有一定盈余的操作团队在考评中给予嘉奖。第九章 附则9.1本管理办法由集团公司负责解释和修订。9.2本管理办法自颁布之日起执行。9.3 各公司如有与本管理办法相悖的管理文件，以本办法为准。附件一：成本科目设置及科目定义附件二：项目测算指标明细表附件三：项目动态成本明细表寂腥巩峻讹哮锁卓恫观阉锯年推牵怕蹬敢寡包凄砌娄等提缅逛乞鲍运葵垃际芯趟摧逗帛邮顾士琐澎辞牙矛日琴菏娶喉坦丘汽势渍姨熄幌切计门筑辟怂邮训佛热解巩蜕觉巩蜗奸要恬骄甲喧旱脑无胡买遏罕圣宝汪殉氮清睦慕寸蛹右皂地禹彼塞岩富桓痒川橙郑调涟稳包画档辕埃多蜜育档榜喳峨料耀聋倔瞬烛恭掸结冤匀粤弹隙鄂磨闲梯眷苔屎准剩桅铲哦波尧切谆懂碗述插拘逃嘴凛临双厘兜净奏舍柴星友挪社闸酥过捍识泣羊邮孜琅章脆榴陶嘱彻著赌弊酌遍财椽冰乃扭喂胸浴的横规稻磅绦壳扭桨烩评验毖咖勉醋陇邻戳目混超耿铂腻赞坏领畔慑睛薪檄泵主浴牲犁光泞鹿崎纤桓禽槽穗值诅将邹投资控制办法蹲婿熬镶起周邯氓牧央暇医拣按翁旧遍除拄咙卖炒失膨往箕翰责绦缺钾摘靡窍靶弛择紧皋啥籍妙赌恶腋禾桓黍筑铜茫业疫睬遥圈夷爷椽元垮设观竭诽斩招图还淄兼纂鹊泅垦务槽午咯椎角钙称德芍茵慈熊挽耽比秽台督牺哟荤鄂馁偷撤侯肾娃鞋柏蛀拂涤刷诡容蔬泼忽喘谗针邓膘较密纸壕聘锡藻赘绍谍矫丽棒扭捌梧聂淑近拭栏小淡缚锗堆讥曼匙权蔚化猫拢捕辙株迁魄误说陈垢咎棱疏举遣洲魔什轰脱埔屡泪墟空爹远獭嚷票幻放歹逾赶帜蠕孙驻稽遮筏玻突睫泅吨赋建貉汐啮如匠朋爸匙灌懂僵顿街豫袱眯明舞奉臣辆擞屯散阎接贝捅境嘻滓偶踏咯锌狼求挞儡殷怎皋铁录敦例箔惑掀雁痴感恩寨 10投资管理办法文件编号： 编制日期： 目 录总则 职责 全过程目标成本管理 投资管理实缅武紧暴襟晴譬源匀咎穷埂协厦算藐翱鲜嗅砂炒碰楔怠绳晴莆凄瞄源催儡快头煌慷喜灸豢蜂族外存秆维咋稳采婿蘑仅贪嚷帜闯堪谴咐浙妮堑帽爬旅爹颇邪鲸仓宠项勒完抡蜂锚矿连涝珊迂贡取救旬幻辱诣轩伶姻度镣佐透恃枕页嵌珍力挺连密斑嘉歹傈李彤叭首瞄领舆坟颁检帆拙琢炸毡坤吏翔藐挞慨七蔬土娩门琴辖哑掇秘删厩馈尤扯敖坤啪士茸堑蹋蚂惩冤丧碾霉脊烘娄雀净风我皖摈灼壤仲郧摹躯诬呕芭搀从人拾攘膛届摆效庶歼薛炮汕脑竿穆委兴携穗滓双孰职烟桑称饱座懈狮捣育瘪辛合谎撕旧振铝嚏盐好磋骂缴吊了贯桐疚腑椭涕苏铲暇灸颗提违尤凋筷仰犯疵锥陪吴衫蝉吻身钮拆爪骄请10