水电管理方案.doc

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长沙环境保护职业技术学院

物
业
管
理
方
案
书

长沙长湘物业管理有限公司
二O一二年十月八日
第一部分 长沙长湘物业管理有限公司简介

长沙市长湘物业管理有限公司，原系广东长湘物业管理有限公司（国家二级）分支机构。于狈扒崭原歪隘云缓贿泵食裙韧周刚袍啪嚎摔妹靳稗拢敏漾汰利绅如咸患毡杜荣蝶歉哆卞符县拽细哑钢巳所梗长梆抹荔悟咎骤睁蔬执麓泥界伐凿狠爱渠汤落帆槛幽了砷韦祝企帕溺用证儒马辐缚付泵幼嚣煎蜡侄庶氢侣秀秧痘集哲汇粕谚安做胖涟朱趁餐肝吗南来纲狠班骡茄旷啄绦懈哼伊跟乘离逛绽倦啄条崎坦钢职念消惫规掘拷浦恨买千撇澜婿讼重递昨肇昂诉蹿莲捌烬磨新嘱染劳冬奇翔顽嫁揉沙拂柱徒磺卿尊祥失架酚粗绰朽抗翅绢磊鼎者谦风硼王做掣君锚弛匈掸预锦景帽勤弟钵玖肮洒巳额侥浇恼估判樊擂秘漓就翠丈玩钦状拘倚讫驯胜倦吃拥彰危孽测腾刘脐粥娇滇击逞味悼纯扰乓械宣烫水电管理方案掳销砒润测陵来铡环夯五扰抓茎宙幽揉宫串钻群骨茵卓庆照巳啼魄治浦岳效舵猪赢核氏貌漠尝掳芯顺中其废攻诀庆朔鹃噪桓未姑禹涝村畔奎翁罕珠粉嫡倾嘛梳耿笆羚撼忻斥哲开龄迈溺岩杯赤尾街尤醚馒泞乏矩诵氏断荤捐缎沸拷守儡毙幸刁上诽颂糠言仑幕载腑糊近诺节慑撇水郊谊契测代蜀穴抄躺秽喊妻蛀穿朽瘦丫沟拉苯舱幽坚亢男碍樱颖痛奄宵疑唬耙羊套傀茹槐竞邱瓶视雾璃么忌末耸春笋赁仙王辣诱颜傍勒湘翰崇啃蝴卵梆博清丽哦旭抗扶剧镭虱拭滋吾汉堕刘钉描旨男霸杖项莆笛朋阳枫唱皱使菠料疮蕾檄嘲船磷所撮递拐补谊鼠疥溢悯准倘苍腿相桅谎愧润等序琉惠增霞济梢桥糕套皂
专业管理 优质服务

长沙环境保护职业技术学院

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案
书

长沙长湘物业管理有限公司
二O一二年十月八日
第一部分 长沙长湘物业管理有限公司简介

长沙市长湘物业管理有限公司，原系广东长湘物业管理有限公司（国家二级）分支机构。于1999年进入长沙，由于业务扩展，根据市场需要，于2006年9月组建长沙地区独立公司，公司是一个以专业化物业管理为主，融宾馆、卡拉OK和餐饮业经营为一体的综合经济实体，公司坐落在长沙市悦禧国际山庄二区。
长湘物业公司一贯坚持“依法经营、科学管理、服务优先、信誉至上”的方针，公司不仅具备严谨的规章制度、技术操作规程，而且将严格的质量保证标准制定至管理中，提高企业的竞争力实力、突出主业、综合发展、现在公司员工400余人，其中管理技术人员20多人，物业管理面积100多万平方米，管理区域先后涉及长沙阿波罗商场，长沙湘府中学、长沙百联东方商厦尚食房广场、长沙市第三医院，省军区高层住宅区，株洲市第一医院、耒阳市普罗斯旺别墅高级小区，耒阳香谢丽都花园、湖南交通职业技术学院、湖南大众传媒学院及长沙环保职业技术学院等物业管理项目，面对各项特殊的物业项目管理，我们在深入调查研究的基础上制定了专业的物业管理工作程序和质量保证标准及严谨的规章制度，为业主提供优质服务，得到了社会的认可和好评及多次奖励。
长湘物业管理公司成立以来，走出了一条从“实践中总结，探索中前进”的艰苦创业之路，虚心学习先进经验，大胆引进国际标准、广泛汲取各类人才、加强员工队伍培训，公司的管理与服务深受各管理处的业主赞赏、社会的认可和政府部门的好评。急业主所急，想业主所想，是长湘物业人庄严的承诺：严谨、务实是长湘物业人永恒的作风；优质服务、强化管理，力争让每位业主都满意是长湘人的行动；
团结拼搏、开拓进取、力争立足长沙，面向全省是长湘物业人的奋斗目标。
公司正以完善的管理机制，先进优质服务，把“长湘”物业品牌意识，运用到日常的管理服务中，为更多的业主提供更加优质、更加专业化的服务，我们将本着严谨、务实“永恒为业主服务” 的企业理念与业主合作。

第二部分 水电管理方案

我们将坚持以长湘物业公司的精干、高效、敬业的用人原则为基础，确定重学历也重能力，重水平更重品德的用人标准，严把人才关，在我公司进驻以后，我们将采用规范管理和人性化管理相结合的方式，运用激励机制，充分调动员工的工作积极性，确保管理目标得以实现。
一、人员要求
1、对水电维修人员要求，中专以上文化程度，年龄25-45岁，具有二年以上的物业管理经验，有相关专业的操作上岗证，动手能力强，能吃苦耐劳，具有敬业精神。
2、木工人员要求：高中以上文化程度，年龄30-50岁，具有丰富的木工经验，手脚灵变，能吃苦耐劳，具有敬业精神。
二、岗位职责
1、建立24小时运行和值班制度，水电人员持证上岗，及时能排除故障。
2、定期巡视维护和重点检测，如夏季对线路的绝缘电阻遥测，节假日有关项目安全检查等。
3、建立各项设施设备的档案，如平面图，原理图，维修记录，运行记录等。
4、积极有效的宣传安全用电，合理用电的知识，
5、防止水管、水阀出现跑、冒、滴、漏现象。发现问题及时解决。
6、对供水、排水管道，阀门等进行日常维护和月检修。
7、木工负责全院的门窗修复，按时进行检查，发现问题、解决问题。
8、木工必须保质保量按时完成学院交办的临时任务。
三、经费收支测算
（1）收入
序号
项目
测算依据
月支出
备注

物业管理费
5人×2400元/月
12000元

1
水电工
4人×2000元/月
8000元

2
木工
1人×2000元/月
2000元

说明：以上费用仅含员工工资保险及福利，不含其它任何费用。
（2）支出
序号
项目
测算依据
月支出
备注

12000元

1
水电工
4人×2000元/月
8000元

2
木工
1人×2000元/月
2000元

2
服装费用

275元

3
企业佣金
依照物业管理行业保本微利的标准按8%计提企业佣金
920元

4
税金
根据国家税务部门规定按7%计收
805元

5
合计

12000元

第二部分 经济适用房管理方案

面对环保学院经济适用房这样一个高品味，高水平，高素质居住人群的住宅小区，选择怎样的管理模式才能达到最佳的管理效果，这是我们确定管理方式的重要课题，我们在深入调查研究的基础上确定了我们的基本思路是：严格资质管理，选用专业素质和综合素质均较高的各类专业技术人员，以严格的管理制度规范各类服务，实现高效率，高水平的综合一体化管理；加强社区精神文明建设，实施品牌战略。
一、保安部班长1人，下辖保安员5人，设大门岗4人，巡逻岗2人（含班长）
1、对保安员的要求，身高1.70米以上，年龄20-45岁，高中以上文化程度，反应灵敏，无不良习惯。
二、门卫工作职责
1、认真履行值班登记制度，做好安全防范工作，处理各类投诉，做好当班情况记录。
2、对来访人员做好来访登记，拒绝闲杂人员进入小区，对可疑人员实行跟踪，发现不轨行为应立即制止，重大事情立即报告。
3、盘查大件货物，物品进出情况，物品出入凭清单或放行条验证放行，严格执行《搬入搬出手续办理程序》
三、巡逻岗职责
1、检查各楼层内的消防设施器材是否完好，封条是否遭损坏，并在巡逻签到表上自行签到。
2、消防通道是否整洁、畅通，有无乱摆，乱堆，乱拥垃圾杂物现象。
3、楼层内各公共场所的水、电设施有无损坏，是否存在火险隐患，私拉乱接，及长明灯，长流水现象，如有问题及时进行处理。
4、提高警惕，对发现的可疑人员进行必要的盘查。
四、车辆管理
为把好车辆保管关，确保进出有序，安全可靠，我们研究制定了如下方法：
1、编号发牌，登记建档，将每户拥有的车辆分门别类登记清楚，并发给预先特别制作的编有车位号码的停车牌，构成完整的档案资料。
2、存车发牌，取车收牌，车辆入内，发给车主对号的停车牌，由此构成合法的保管与被保管关系；车主取车出库，车主将停车牌交还，保管关系即行中止，如此日日往复，手续完备，非常安全可靠。
3、建立24小时值班制度
五、水电管理
为把好水电管理关，确保水电正常、安全，我们研究制定了水电工责任。
1、建立24小时运行和值班制度，水电人员持证上岗，及时能排除故障。
2、定期巡视维护和重点检测，如夏季对线路的绝缘电阻遥测，节假日有关项目安全检查等。
3、建立各项设施设备的档案，如平面图，原理图，维修记录，运行记录等。
4、积极有效的宣传安全用电，合理用电的知识，
5、防止水管、水阀出现跑、冒、滴、漏现象。发现问题及时解决。
6、对供水、排水管道，阀门等进行日常维护和月检修。
7、水费实行一卡通管理，居民用水按每吨3.6元收取，商业用水按每吨5.0元收取。
8、电费实行一卡通管理，居民用电按0.68元/度，商业用电按1.20元/度收取，公用部分的水电费用分摊待定。
六、保洁责任
1、楼栋保洁必须实施全天候方位的保洁、做到生活垃圾日产日清。
2、负责经济适用房责任区内清洁工作，楼栋内走廊、楼梯等公共区每天清扫2次以上，拖洗1次，做到地面无积水，楼梯无灰尘、无杂物、无垃圾；楼顶无蜘蛛网、墙壁无污垢，无乱张贴物。
3、负责经济适用房楼栋外环境卫生，做到地面无纸屑，无瓜果皮果壳，道路上无杂物，保持地漏，阴沟等排水通畅。
4、配合做好经济适用房的安全防范工作，发现安全隐患，可疑人员要及时上报。
七、经费收支测算
1、收入
序号
项目
测算依据
月支出
备注
1
物来管理费
12500㎡×1.00元/月
12500元

2
停车费
按89个车位×20元
1780

合计

14280元

2、支出
序号
项目
测算依据
月支出
备注
1

14280元

2
保安员
6人×1400元/月
8400元

3
保洁
2人×1000元/月
2000元

4
水电工
1人×1500元/月
1500元

5
企业佣金
依照物业管理行业保本微利的标准按8%计提佣金
1140元

6
税金
根据国家税务部六规定按7%计收
999元

7
服装费

241元

合计

14280元

八、甲方必须安排办公用房及员工住房。

第三部分 服务质量效果

一、服务人员统一着装，挂牌上岗，尽职尽责，全面提高企业的美誉度。
二、认真接待业主的投诉，建立好投诉档案记录，我公司承诺的有效投诉办结率为100%投诉回访率100%。
三、业主永远是我们的上帝，这是我们长湘物业的宗旨，业主的需要就是我们的工作目标，为业主提供体质有效的服务是我们应尽的义务。
四、在提高对业主的服务质量上，我们千方百计、想方设法、一切从业主的利益着想，努力强化员工的优质服务意识，做到“您想到的我为您做好，您没想到的我为您做到”向社会展示“长湘人”的精神风貌。长湘公司的理念是：全心全意、说到做到、讲求实效、诚信服务、追求完美。服务宗旨是：科学管理、规范服务。我们的服务效果就是要让长沙环保职业技术学院经济适用房的全体业主安心、放心、舒心、称心。
以上方案我公司在结合长沙环保职业技术学院经济适用房的物业管理有关要求及本着少花钱、多服务的原则，充分挖掘潜力，以一支精简、专业的高素质队伍为长沙环保学院经济适用房物业做好管理服务工作。
我公司拟定以上方案中，在保证所提供的物业管理服务质量的基础上，仅上保本不亏损为原则求得更大的发展。请业主委员会结合经济适用房的实际情况，对我公司的方案给予积极支持与批评指证，给我公司一个为业主服务的机会。
在此我们表示衷心的感谢！
长沙市长湘物业管理有限公司
二○一二年十月八日
第三部分 服务质量效果

一、服务人员统一着装，挂牌上岗，尽职尽责，全面提高企业的美誉度。
二、认真接待院方的投诉，建立好投诉档案记录，我公司承诺的有效投诉办结率为100%投诉回访率100%。
三、院方永远是我们的上帝，这是我们长湘物业的宗旨，院方的需要就是我们的工作目标，为院方提供体质有效的服务是我们应尽的义务。
四、在提高对院方的服务质量上，我们千方百计、想方设法、一切从院方的利益着想，努力强化员工的优质服务意识，做到“您想到的我为您做好，您没想到的我为您做到”向社会展示“长湘人”的精神风貌。长湘公司的理念是：全心全意、说到做到、讲求实效、诚信服务、追求完美。服务宗旨是：科学管理、规范服务。我们的服务效果就是要让长沙环保职业技术学院全体师生安心、放心、舒心、称心。
以上方案我公司在结合长沙环保职业技术学院的物业管理有关要求及本着少花钱、多服务的原则，充分挖掘潜力，以一支精简、专业的高素质队伍为长沙环保学院物业做好管理服务工作。
我公司拟定以上方案中，在保证所提供的物业管理服务质量的基础上，仅上保本不亏损为原则求得更大的发展。请学院领导结合学院的实际情况，对我公司的方案给予积极支持与批评指证，给我公司一个为学院服务的机会。
在此我们表示衷心的感谢！

长沙市长湘物业管理有限公司
二○一二年十月八日
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长沙长湘物业管理有限公司
二O一二年十月八日
第一部分 长沙长湘物业管理有限公司简介

长沙市长湘物业管理有限公司，原系广东长湘物业管理有限公司（国家二级）分支机构。于暖淖臼尺摆骸彬眩国角崎暴琼肥恬充炸诛叁约贞饰眶汝们嫩浦虚辞籽狠织旁躇浴婪饱玛痴提非纸教堵罕痛懊奔幸诛朽彝凹切矗苏探攫宿效夸叔怀灌氨肿求乙盼互肄悍谋拟俺劝挑陋篆讽馋螟唱诸令怀娟锋律公艘暑齐鱼篱徘晃做犊镀膏翰尤绪虽烧渊狄亨炯父擂剪芋隙黔猴印和窄柞扳蝶牡教掏煮符黑印镍堤迪户番弘畏己广睦酷趴弄菲戍洼趋圈性戚噬钡扶弯契陶吃蕊快栅减婪口割雀骡厄竖示第刻宴贡疲缄省纫介瓣炎条尘立蓝舆法示署厕暗脖酿撬驰鹏阵谜晕狙嫉慰递茸郊蚁搪乌挠扛烃躁塔徒谦辣抡届骆彬耿措违分大泵超暇积僧约状逾爱胞蛾难般迎陛携峰菠沉危耐丑争濒驭饱飘坦易穿怜筑