山东影视备课讲稿.doc

山东影视

精品文档
山东好汉历史文化影视城旅游区项目简介

公司名称
山东济南市金鲁鑫房地产开发有限公司
成立时间
2009年
公司地址
济南市张庄
注册资本
1000万元
联系人
陆昌安
电话
15825567113
邮箱
[e-mail]
传真

网址

拟融资额
1.5亿
项目企业简介：
为打造山东好汉英雄形象，在山东xx区域文化长廊，展示历史文化，保护自然环境，推动生态旅游，打造历史生态品牌，我公司设计规划部门对XXX风景区进行规划设计。XXX区域现尚未能被大众所知的风景区，西至（向西2公里），北至（10公里），南至（向南9公里），东至（2公里），总面积约20平方公里，其中水域面积约5.3平方公里。规划以本地特别的水陆条件、区位关系和地方文化为依托，以堤岸的生态化设置为突破点，以多种尺度和各具内容的户外交往空间为主体，以阔大的江景表现、以高大神秘感的山区森林为游山玩水区，富有意趣的主题设置及饱满的绿色空间为特色。结合近期央视一套黄金时段播出的《水浒》所带来的轰动效应以及极大的对外宣传效果，针对XX风景区的各方面优越条件以及XX区域自身的实际特点，笔者建议xx市有关部门加快xxx风景区建设，并以此为基础进一步规划建设山东省xx市xx区域影视城历史文化旅游区，同时在其旁边建设综合大型浙江省义乌式商贸物流市场区，推动xx市的第一产业、第二产业、第三产业商品和服务的全面发展。
　　一、项目建设背景：
　　当前，我国的文化大发展的背景下，历史文化、休闲文化、旅游行业、影视产业、商贸物流市场正加快向大市场化、国际化转变，国内、国际两个市场十分庞大和活跃，尤其是我国，影视产业和国际先进国家还有差距，这正好预示了巨大的市场空间和发展潜力。显而易见，当前正是我国影视产业快速成熟和壮大的重要时期。尽管时下对于全国来说，各地影视城众多，且就省内而言，无名牌企业，而浙江省江苏省就已经于上个世纪八、九十年代在太湖之滨建成了三国城、水浒城、唐城、横店影视城、义乌横店影视城、淮南横店影视城对自身特点极富针对性的秦汉城和明清城，对于省内及周边地区来说则仍是一片空白。
　　二、项目建设条件：
　　1、五河交汇，具有良好的生态环境优势以及独特的人文风貌，山水形胜，视野开阔，便于拍摄。
　　2、景区位于城市西南片，具有良好的交通条件，能够满足剧目拍摄和影视城开发旅游的交通需求。
　　3、紧邻市区，具有良好的生活服务环境，便于拍摄的生活保障，为以后发展旅游业预留完善服务功能的空间。
4、交通便利，人口相对集中，有利于组织群众演员参与，缩短高成本的拍摄期。

　三、项目建设内容：
　　1、秦汉城，以xxx风景区,西南片xx区xx镇xx村为中心，规划建设秦汉城，以秦汉建筑风格为特色。
　　2、明清城，以xxx风景区东南片xx区xxx乡xxx村为中心，规划建设明清城，以明清建筑风格为特色，同时加大楚州河下的保护与维护修缮工作，并将其作为明清城的取景基地。
　　3、民 国城，以xxx风景区东北片xxx区xx庄和xxx区xxx村为中心规划建设民 国城，分别以民 国城市和水乡小城镇为特点。
　　4、抗战城，以xxx风景区西北片xx区xx乡xx村为中心及xx船闸以北部分水域，规划建设抗战城，以xx大平原和xx水乡为特色。
　　5、工矿城，以xx风景区东片xx老工业区部分地段为基础，对老工厂进行土地置换，规划建设工矿城，以文革时期及七、八十年代的工厂企业为背景及特色。
　　6、共和国公社城，以xxx风景区西南片xx区码头镇码头村为中心规划建设回民公社化城
，以码头所特有的汉地回民文化为特色。
7、五大宗教城，以xxx风景区西南片xx区xx镇xxx村为中心规划建设（宗教城），以码头所（基督教）特色建筑物，xx镇xxx村为中心规划建设（佛教）建筑物、xx镇xxx村为中心规划建设（道教）以xx镇xxx村为中心规划建设以犹太教、伊斯兰教、印度教、以儒教文化、回民文化为特色各特色建筑风格。
8、商贸城，以xxx风景区西北片xx区xx乡xx村为中心，以民众日用品、金银珠宝饰品、纺织布料行、服装精品行、百货五金、竹木什杂、建材、钢材、工业设备、二手工业设备、交通车辆、农副产品批发区为主要交易，略备零售商业为特色，
9、物流托运城：以xxx风景区西北片xx区xx乡xx村为中心及xx船闸以北部区域，规划建设物流托运城。
依托xx高速公路、xxx高速公路，建立健全的物流运输使本地方工业、手工业、农副产品及服务业与全世界的能源、物资、商品、资本、信息来交流融通。使地方政治思想、财政科技、人才信息更加提高。
10、建设中专中技学校城，以xx风景区东片xx老区部分地段为基础，对老区进行土地置换，规划建设中专中技学校，以培训农民工进工厂、进城市就业，为工业制造业、建筑业、服装业、运输业、服务业等各种产业工人作为培训基地。有机械机动设备操作、维修人员的学习培训，服装业、家电业的一线作业和维修人员，旅游业等服务业的各种专业学习开设学校。
11、建设休闲、餐饮、温泉、宾馆城：以xx风景区东片xx老区部分地段为基础，对老农地进行土地置换，规划建设休闲、餐饮、温泉、宾馆城城，以欧洲风格十九世纪七、八十年代的为背景及特色。济南温泉是旅游度假区最具吸引力的资源，必须依托资源优势，打造最具吸引力的行业核心，温泉产品贵在“精”，而“精”又体现在人性化上，人性化又体现在如何满足同一人的不同需求，不同收入层次人群的不同需求，不同年龄段的不同需求，不同认知层次的不同需求，根据不同需求人群，开发不同的温泉产品，比如香樟华苹温泉，就是针对特高端人群的，而颐和温泉则是针对中高端人群的。因此温泉产品要实行差异化发展。
　四、项目资金来源
　　1、市财政和区财政分工分别负担景区的基础设施建设，市建设局等有关单位搞好风景区内的主要干道和通讯、供电、供水等基础设施建设，实现五通一平，区财政、区建设局则负担本辖区内的次要干道及其他方面的建设及维护工作；
　　2、分片区招商引资，吸引外来投资，按规划设计建造；
　　3、联系有关影视单位，以优惠的地方招商引资政策和条例，吸引影视公司投资建设，并作为其影视基地。计划融资二亿五仟万。建设使用资金二亿，运营资金五仟万。
4、制作商业计划书，全方位解介项目计划，其主要意图是递交给投资商，以便于他们能对企业或项目做出评判，从而使企业获得融资。商业计划书用专业单位制作，它有相对固定的格式，它几乎包括反映投资商所有感兴趣的内容，从企业成长经历、产品服务、市场营销、管理团队、股权结构、组织人事、财务、运营到融资方案。只有内容详实、数据丰富、体系完整、装订精致的商业计划书才能吸引投资商，让他们看懂您的项目商业运作计划，才能使您的融资需求成为现实，商业计划书的质量对您的项目融资至关重要。
五、项目建设意义
　　1、规划建设xx影视城，建设一批不同风格且各具历史阶段各民族宗教特色的建筑群，有利于加快xx城市化进程，提升xx城市品位，同时加大对外宣传力度和影响；
　　2、有利于开发xx城市西部xx片区,适时调整区域经济发展结构，把第一、第二产业调整为第三产业，把老工业基地通过土地置换变为影视基地，加快xx城市商业、服务业发展步伐；
　　3、通过影视城的建设，打造一项旅游精品工程，有利于发展地方旅游产业，同时通过影视片的拍摄，扩大xx市的知名度，吸引外来游客，打造具有地区特色的生态休闲娱乐旅游新风尚；

陆昌安编制初稿 2012年1月1日星期日

附件资料：
1、浙江省影视城旅游区表

横店影视城

南海影视城

温岭影视城

淮南横店影视城

横店影视城门票
象山影视城

影视城

临安影视城

同安影视城

义乌横店影视城
2、杭州市宋城影视旅游城2011年股票上市
3、靖安县与江西长运股份有限公司签证了江西靖安武侠世界主题文化园区战略合作框架协议。双方拟合作建设中国第一个以武侠文化为核心 ,融文化园区、影视基地、旅游目的地为一体的复合型主题文化园区。 武侠世界主题文化园区项目拟落户靖安县仁首镇，主开发商为江西长运股份公司。该项目以中国传统的“侠文化”为切入点，确定低碳经济和循环经济发展思路，建设集武侠影视基地、武侠影视产业园区、武侠主题公园、侠文化展示体验聚集区、侠文化主题旅游休闲度假区等复合型主题文化的国家AAAAA级旅游区，弘扬民族文化，打造中国文化名片。该项目对提升靖安县旅游产业化水平及综合实力具有重要意义。
4

学习外地先进经验  加快旅游区建设步伐
发布日期：[2011-9-24]    点击[408]次
  (本网讯)“山东跨越发展，茌平怎么办”解放思想大讨论活动是区委、区政府在新形势下更大力度推进河东跨越发展作出的一项重要决策，汤泉旅游度假区和汤头街道高度重视，活动开展以来，结合自身实际，积极部署，在深入理解活动精髓的基础上，坚持以重点项目的推进速度、各项工作的落实进度来检验解放思想大讨论活动的成效。同时为加快旅游区开发建设步伐，旅游区根据区委书记王晓军同志关于“放眼世界，面向未来，依托沂蒙，立足河东”的总体要求，围绕“如何开发建设汤泉旅游度假区，打造国际旅游目的地”这一课题，从温泉开发、古镇建设、主题公园、乡村旅游四个方面展开广泛深入的调研。调研中既学经验，又思不足，对照别人，反观自己，谋划思路，寻找办法。经过一段时间的调研，调研组一致认为收获大、启发多、方向明、信心足。下一步将以获准省级旅游度假区为契机，以建设国家级旅游度假区为目标，充分运用世界眼光，高标准规划，高起点开发，努力把该区打造成为国际化的休闲度假胜地。
一、精心策划产品体系，打造国际休闲度假胜地
（1）做精温泉产品。温泉是汤泉旅游度假区最具吸引力的资源，因此必须充分依托这一资源优势，打造最具吸引力的核心产品，而不能舍本趋末，忽视温泉产品的打造，一味强调其他核心产品的重要性。温泉产品贵在一个“精”字，而“精”字又体现在人性化上，人性化又体现在如何满足同一人的不同需求，不同收入层次人群的不同需求，不同年龄段的不同需求，不同认知层次的不同需求，根据不同需求人群，选定不同消费群体，设计不同的温泉产品，比如南京的香樟华苹温泉，就是针对特高端人群的，而颐尚温泉则是针对中高端人群的。因此温泉产品要实行差异化发展，尽量避免目标市场雷同，产品设计雷同，形成恶性竞争。在这方面可通过总规界定，依据总规干预。鉴于汤泉旅游度假区温泉水储量并不十分丰实，温泉产品开发不宜过多。同时，要充分考虑温泉水的可持续利用问题，控制水量供应，防止过度开采，竭泽而渔。
（2）做长旅游链条。要区分旅游度假区和旅游度假村的概念。旅游度假区应当是一个旅游目的地而非顺访地，“吃住行游购娱”六要素不仅要做全而且要做足，真正让游客住的下，吃的美，玩的尽兴，买的称心，乐而忘返。这就要求做好温泉项目的配套，不能就温泉而温泉。
（3）做尖旅游产品。开发的各种旅游产品都应当在国内甚至是国际上领先的项目，温泉产品是这样，其他产品也是如此，如动物园就是要做成甚至是超过番禺这样的。购物就是要奥特莱斯这样的，酒店就是要四星以上为主打。花田喜市就是要做成东莞龙凤山庄影视度假村这样的，乡村旅游就要做成三圣花乡五朵金花那样的。同时要多做创新产品，设计以当地文化为基调的综艺节目，建设温泉博物馆，复建汤神庙等等，突出唯一性。
（4）做足温泉文化。汤头温泉历史悠久，文化底蕴深厚，既有历史名人的遗踪，也有普通百姓的掌故；既有汤神奶奶的神秘传说，也有活泼有趣的民间习俗。这是汤头温泉的魅力之一（一是有形的泉水，二是无形的文化），也是为很多专家和同行艳羡不已的地方。同时我们处在齐鲁大地，背靠博大精深的齐鲁文化。将这些不同类型的文化加以提炼包装，通过各种形式赋予各种形体，可以是表演，可以是雕塑，可以是壁画，可以是建筑，可以开发为旅游商品，有的可以申请非物质文化遗产，使文化成为旅游度假区的魂魄，进一步彰显汤头温泉的巨大魅力。
（5）做优空间布局。汤泉旅游区规划区现有人口7万人，居住密集。区域内有两条交通要道，将度假区割裂开来，汤河纵贯老城南北。目前的三家规模较大的温泉企业较为分散。这些固化条件都要求在实施新一轮开发建设之前要做好科学的空间布局。现就中山大学所作规划提出如下建议：
①改善交通体系，增强度假区整体性。将227省道和206国道改为绕城道路。可在汤头万亩湖北部修建东西道路将227省道和206国道连在一起，然后在与206连接处将206向南取直，接京沪与长深高速连接线，所有过境车辆绕城而过。
②汤头古镇组团应调整温泉项目的产品结构，优化升级，打造小而雅、小而精的温泉。改变目前靠廉价温泉水低水平运营的情况，使有限的温泉资源得到充分利用。
③汤河组团可借鉴凤凰古城的模式，要让汤河水流起来，有动感，两岸街区里侧建筑可面水临水，增强亲水性。因势而建，高低错落，增强视觉效果。两岸四个园区可适当增加商业比重，商业包括风味小吃、酒吧、茶吧、旅游商品店、客栈等。
④改变温泉商谷组团功能，将该区域变为城市功能区，具备城市居民生活的各种配套，包括学校、医院、商业、图书馆、体育馆等，将现有城镇居民安排到该区，同时这些配套还可与之毗邻的西部现代温泉养生居民服务。这样既有利于拆迁安置工作开展，又不至于把旅游区割裂开来。将原有的温泉商谷功能归并到西面温泉生活谷。
⑤前后湖崖村以东御汤路以北至万亩湖可规划为乡村旅游区。可在薛店子村以西前湖崖村以西开挖大型人工湖——鹅鸭湖（依据当地传说中的湖名），薛店子村可改造为艺术家公社。在万亩湖打造高档次的农家乐及自行车营地，自行车营地可包括自行车俱乐部、自行车影院、自行车特技表演、自行车赛道、自行车博物馆、自行车旅馆等等。
⑥御汤路以北227省道两侧，充分利用地势打造大型拓展训练基地、大型野生动物园、游乐园、高尔夫球场等。
⑦旅游区下步开发中应集中力量打造酒店集群，同时进一步优化会展商贸组团项目，形成浓厚的度假区氛围。
⑧可将太平国际影视城、万亩板栗园等纳入花田喜市项目，从打造婚庆度假村的角度进行改造提升。在不改变土地性质的前提下，开挖人工湖，打造荷花基地,既能让农民增收，又丰富花田喜事项目。
⑨发挥沂河水资源优势，开发水上运动项目，打造水上乐园。
⑩汤泉旅游度假区应以旅游项目为主，房地产开发项目应当低于项目开发面积的50％。由于投资纯旅游项目见效慢，为调动投资商进入汤泉旅游度假区的积极性，建议由市政府协调把旅游项目捆绑的房地产开发部分放到北城新区二、三期，享受旅游区的各项优惠政策。
（6）做响汤头温泉品牌。汤头温泉因水质优良，在方圆百里之内知名度美誉度较高，但百里之外知晓率很低，今后要做成国内外知名品牌，必须加大宣传推介力度。在这方面，政府要承担起形象宣传的直接责任和组织企业到目标市场推介的牵头责任。一是要由政府直接出资在国内外各大媒体做形象宣传，如朝闻天下等；二是组织企业由企业出资到目标市场推介促销，“定点爆破”；三是加强旅游企业网站建设及旅游电子商务系统的连接。
二、拓宽投融资渠道，强化投融资能力
成立副县级规格的融资平台（也可利用现有的温泉旅游开发总公司这一平台），由高层次公务员引领，高规格管理，加大投融资力度。政府前期要注入一定的资金，同时把公共资产装进来，作为融资的资本，筹措资金，进行基础设施建设，进行土地一级开发，也可直接开发经营类项目，以壮大自身实力。
三、加强基础设施建设，提高承载能力
将绿道建设作为推进旅游区建设的一项重要抓手，对绿道网进行详细规划设计，制定实施计划，启动绿道建设工作；加强道路亮化建设，完成城区至旅游区的滨河路亮化建设；多方筹资，近几年完成集中供暖工程建设；建设污水集中处理厂，配套建设污水管网；加快推进万吨自来水供水主管网建设工程和涉及整个旅游区的安全饮水工程；本着先完善基础设施再招商的原则，进一步完善路网结构，高标准建设一批道路，进一步增强旅游区的吸引力和承载力，吸引一批项目前来落地；加快推进土地整理工程和土地增减挂钩工作，有序推进征地拆迁和土地置换工作，为旅游区项目建设提供土地指标。
四、加快土地整理和社区建设步伐
在市委、市政府，区委、区政府的大力支持下，我们将以土地整理项目为依托，大力实施整村迁建、社区化改造，推进城乡发展一体化，加快实现强村富民的工作目标，确保按时完成土地整理任务，为促进农村经济的发展，改善群众居住生活条件而继续努力。
五、强化服务，全力推进重点项目建设
企业跟着环境走，哪里的环境好，资本就往哪里流。我们要强化服务意识，提高工作效率，重点突出服务企业职能，竭尽所能帮助企业加快手续办理和项目建设速度，为项目建设创造优良的区内环境。
六、落实优惠政策，优化发展环境
严格执行市政府下发的《关于加快汤头温泉开发建设有关问题的批复》、《关于加快临沂汤泉旅游区开发建设的意见》和河东区出台的《关于进一步加快临沂市汤泉旅游区建设的实施意见》等文件，落实各项政策，土地收益金要及时全额返还。希望财政调控的“四个10%”全额拨付，由汤泉旅游度假区按规定比例安排使用。
七、加大招商引资力度，大招商招大商
直接瞄准国际国内的行业老大，主动对接，盯住不放。要充分利用省市区党委政府资源，通过各级领导招商引资。要设置准入门槛，坚决将档次低下缺乏吸引力的的项目拒之门外。要成立专门招商机构，搞好培训，提高素质，打造一支专业素质高、视野开阔、责任心强，能吃苦敢拼搏的招商队伍。（丰茂奎）

主要管理团队：
2.项目单位：山东金鲁鑫房地产开发有限公司
3.注册资金：人民币壹仟万元
4.公司类型：有限责任公司
5.企业法人代表：***
6.项目性质：新建项目
7.联系人：*** 联系电话：
8.项目建设地址：xx市xx区
1.1.2项目单位概况
1.企业简介
山东金鲁鑫房地产开发有限公司（以下简称“公司”或“项目单位”）成立于2009年9月，注册资金1000万元，拥有技术管理人员12人。
主要经营范围：经营范围：主营：房地产开发、房地产经纪、房地产信息咨询、房地产销售代理、企业营销策划、市场调查、家政服务、物业管理、水电施工工程、房屋拆迁工程施工、建筑工程项目代建、绿化园林、景观设计等。
2.服务理念
企业精神：尽职创新、团结、奉献；
经营方针：靠管理创信誉，向管理要效益，以管理促发展；
服务宗旨：以优良的质量，完善的服务，最快的工期，最廉的售价，良好的社会信誉争创一流的企业。
有限公司以“顾客至上、诚信经营”为宗旨，以“为客户打造最优质的产品”、“让客户享受最大的实惠”为方针，切实加强后期的物业管理，把业主的建议做为公司第二次为业主服务的机会，为业主提供文明、健康、舒适、安全、环保是项目单位的追求目标。
3.管理水平
公司按照现代企业制度的管理模式，遵循有限责任公司制度的运作方式，下设综合部、企划营销部、工程部、财务部，具有从规划设计、征地拆迁、施工管理、市场营销等全过程综合开发的能力，可独立承揽大中型住宅小区及公共设施的开发建设任务。在总经理的领导下，通力合作，相互协调，初步形成了一个上进、勇于开拓的企业团队。公司始终坚持以市场为导向、开发为重点，经营为龙头，质量为根本的开发理念和经营方针，紧紧围绕市场狠抓经营，强化管理，树立责任感、认识危机感；不断留意和观察房地产市场行情，积极寻求探索与市场机制相适应的经营策略和经营方针，走品牌化之路。
公司专门负责下属工地的筹建和开发工作，施工工地的布点策划、立项、征地、规划、资金管理等工作。承担了菏泽市**县xx区商住房的开发与建设。
4.企业愿景
为了适应市场经济发展的需要，公司积极开拓商业房地产发展的新思路，拓宽经营领域，以提供优质住宅为己任。公司坚持“以人为本”的设计思想，营造商业广场和居住消费新时尚，创造居住生活新感受。
公司将在以后的日子里继续坚持“创造精品，奉献社会”的经营理念，遵循“追求卓越，筑造精品”的宗旨，继续为社会做出贡献。
公司竭诚希望与社会各界携手并进，共谋发展，同创美好未来。
1.2可行性研究报告编制依据
1.《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》；
2.《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年（2006～2010年）规划纲要》；
3．《中华人民共和国城市规划法》；
4．《城市规划编制办法实施细则》；
5.《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB1137-90）；
6.《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年八届全国人大常委会第八次会议通过）；
7.《中华人民共和国土地管理法》（九届全国人大常委会第四次会议于1998年8月29日修订通过）；
8.《住宅建筑设计规范》（GBJ96-86）；
9.菏泽市国民经济和社会发展十一五规划纲要》（2006-2010年）；
10. 菏泽市xx县区环境保护局《关于菏泽市xx房地产开发有限公司项目环境影响报告表的批复》【xx县环建函[2012]xx号】；
11. 菏泽市人民政府出具的项目国有土地使用证；
12.项目建筑各层平面布置图；
13.xx房地产开发有限公司提供的项目其他相关资料。
1.3可行性研究报告编制原则
1．坚持以人为本、协调发展原则
强化以人为本的理念，营造良好的生活、购物环境，以商住楼的建设带动城市建设，推进城镇化进程。
2．坚持合理布局原则
合理安排各项建设用地，优化用地结构和布局，提高土地开发经营的综合效益。在合理用地的前提下，重视节约用地。
3．坚持突出特色原则
充分结合现有地形地貌特点，塑造富有特色和吸引力的现代化新型商住区，以良好的景观环境，增强楼盘的吸引力，吸引住户入住、商户租住。
4．坚持整体规划原则
商住楼是xx区的重要组成部分，将商住楼作为xx区的有机组成部分与周边行政区、商业区、邮政、金融机构等进行统一考虑研究，避免孤立研究带来问题。
5．坚持优化、完善、健全原则
建立各项基础配套设施齐全，功能完善，环境优美、用地集中生活与商业相结合的新型楼盘
1.4可行性研究报告编制的范围
本建设项目的可行性研究，严格遵循与我国房地产业相关的各项法律法规，围绕该项目提出的各种目标、项目单位实际状况、我国房地产事业的发展特点及其未来走向展开。主要包括：
1、研究我国房地产业发展现状及国家相关政策，分析该项目建设的必要性及紧迫性，评估该项目建设的意义；
2、调查项目拟建地各项技术指标（包括地理、气候及社会经济环境等）；研究项目单位的管理水平、组织结构状况；
3、对该项目对环境的影响及其相关设备进行综合评估；
4、研究该项目的实施进度、投资估算、融资方案和财务评价，分析可能存在的各项风险等。
1.5项目建设背景
1.宏观背景
改革开放30年、建国60年，我们走的都是工业化路线。工业化必然依靠投资拉动，投资拉动的城市化产生巨大的集住，巨大的集住必然带来强化集住环境建设。我们需要改变传统的30年乃至60年甚至上溯到自古以来分散居住的方式，以城市化替代分散化。城市化必然伴随着商贸化、物流化，城市化有助于缩小城乡差别、贫富差距，城市化必然会产生集聚的消费力。城市化有助于一二三产业的结构调整，提高服务业在国民经济中的比重。因此，以城市化替代农家分散化、工业化，可以降低经济结构调整所带来的社会成本，可以促进整体经济协调平稳发展，实现中国经济又好又快发展。
在加快城市化进程的过程中，对房地产事业的发展产生了重要的推动作用。2008-2009年中国城市化发展对城市住房产生了巨大的影响,城市化进程中住房的真实需求得到释放,同时,全国总体用地规模大幅增加,也为住房供给创造了条件。从区域来看,经济欠发达地区城市的建设力度仍然在不断加大,相对于东部发达地区而言,中西部地区城市的住房需求和供给整体上呈现“双加速”态势。
相关研究结论显示,2009-2010年中国城市化发展的宏观背景仍然向好,中国城市化进程会继续推进,2010年将成为我国城市化发展的重要转折年。
（1）城市化规模呈现高峰,城市化质量明显提升,城市化区域增长格局相对均衡。中国城市人口的内部迁移以及城镇之间的人口迁移也将迅速加强,城市化质量明显提升,城市化区域增长格局相对均衡；
（2）城市化地域结构继续扩张。用地规模继续增长,产业用地恢复增长,基础设施用地增加,住房用地扩大,二线城市和落后地区用地量扩大；
（3）城市化体系演化的大都市、集群化趋势延续。城市大都市化趋势将继续延续,城市空间形态越来越呈现集群化的发展态势；
（4）城市化政策变革深入。战略规划密集制订,行政体制试点扩大,基本制度创新继续探索,综合改革实验进一步深化和扩大。
由此可见，随着我国城市化进程的加快，将对房地产市场产生积极的影响，房地产投资者积极改变市场运营策略，根据自身固有禀赋条件选取不同的一线、二线城市作为投资重点，将会以更科学的投资理念实现自身的经济效益，继续为我国的经济社会全面发展做出积极的贡献。

SWOT分析：
1、 公司优势：
2、 公司劣势：
市场机会：1．优势
⑴．地段优势
项目地块位于城南新区，近接火车站，该区域为未来建设重点，尤其是市政府迁移到本区域，各种新建项目和配套设施将逐步完善成熟。
⑵．交通优势
项目地块紧邻火车站和312国道，火车站客运业务将于近期运营，对外交通便捷。
⑶．后发优势
本项目所在区域为新建城区，各种市政配套和规划可以从一个较高的起点进行，而无任何历史遗留的负担，这样可以使设计、规划从一个科学合理的角度出发。
⑷．规模优势
本项目用地面积超过了26万平方米，社区规模在六安本地属前列。大规模社区有其集约优势，规模推广优势，各种配套诸如商场、幼儿园等在社区内部就可实现，满足区内居民各种生活需求。同时大型居住社区也为区内商业设施带来了大量的终端消费者。
2．劣势（WEAKNESS）
⑴．项目所在区域尚处于开发初期，目前各种配套设施并不齐全，特别缺乏商业及娱乐餐饮设施及居民日常生活配套设施。同时本地居民对老城区还有一定的依赖度，因此目前本项目所在区域人气尚显不足。
⑵．毗邻火车站及312国道，对居住区产生噪声影响较大。
3．机会点（opportunity）
⑴．社会经济发展迅速，外出务工者多，而且收入也在逐年提高，使市民购买力得到了有效的提高。
⑵．目前当地住宅、商业房产市场产品较为单一，雷同性大，这就为本案细分目标市场，提供差异化产品、顺利入市提供了较大的契机。
⑶．六安本地家庭代际数少，年轻人成家多会另购新房，为市场提供了有效的客源.
⑷．本地政府旧城改造的力度逐步较大，为房产市场的发展提供了有力的支撑。
4．威胁点（threaten）
⑴． 曹县城本身对周边地区辐射力较小，客源局限性较大，尤其临近济南，削弱其作为区域中心城市的辐射力。
⑵． 近年来曹县城经济有了很大的发展，但相对而言曹县城本地居民对房价的承受力还相当受限。而购买力较强的客源选择在济南投资购房可能性较大。
⑶． 2005年为曹县城大盘开发上市最集中的一年，同时也是市场供应量放大关键时期，市场供给方将会重视对客户的争夺，稀缺的客户资源将会加剧市场激烈的竞争局面，将使本项目面临较大的市场压力。本案附近天锦绣江南已经先期入市，且预计在本案开盘时该案恰好已经全部竣工，济南水利开发和曹县城四季河水利自然风景的开发有利本案的开发,但也有个案将会对本案的销售会产生一定影响。
⑷． 区域住宅三级市场并不活跃，购房自用仍然是曹县城市民的主要购房目的，同时对房产的增值保值作用无明确认识，房地产投资意识薄弱。
⑸． 宏观调控政策的影响：随着政府通过金融手段与政策控制对房地产市场调控力度的加大，市场操作不成熟的地区受到较大冲击，居民形成房价迟早要降的判断，加剧了持币观望心态
⑹． 曹县有撤县设市预期,成为山东省西南部是最大的期望.
第二部分 客户分析
目标市场定位与分析
1．目标消费群定位
先前（市场分析及产品建议报告中）经过我们的阐述，已经确定了产品走中档偏高的路线，而作为一个中高档楼盘，它所面对的客户群也必然是有选择性的。由消费群金字塔的结构也可以看出，中高档消费群数量并不为多，但要求并不为低，可以说对于“质”与“价”的平衡与协调，他们是几类消费群体中最头痛的族群。介于本项目为大盘属性，市场客户定位方面应尽可能扩大客源，故此，客源基本上以中等，中高等阶层客户为主，一网打尽式客户定位，现从区域上作逐一分析：
⑴．客源区域
①．一级区域: 曹县主城区内；
②．二级区域：曹县主城区以外的其它县乡及车程在1小时内的周边城镇。
⑵．客源职业
①． 私营业主、个体经营者；
②． 曹县城在外务工者；
③． 曹县本地政府公务员；
④． 企业高级管理人员；
⑤． 学校、医院、银行等企事业职工；
⑥． 曹县本地效益较好的企业职工；
⑦． 富裕进城的农民。
⑧． 外来投资炒房客
⑶．客源购房目的
新增型：新婚或分家的购房，拆迁购房，外出务工返乡购房；
3、 改善型：改善原有住宅环境和居住层次的；
4、 工作型：因为工作原因来曹城，为了工作方便的人群。
5、 投资型: 外来投资炒房客
⑷．吸引客源种类
①． 以个体买家为主，集团客户为辅；
②． 立足于中高收入阶层，争取吸引工薪阶层。
2．主力客源分析
年龄
职业
年收入
家庭结构
25岁以下
公务员
1-2万
独身
25-35岁
公务员
1-3万
独身或新婚夫妇或有未独立子女家庭
36-45岁
公务员
2-4万
有未独立子女或独立子女家庭
46岁以上
公务员
4万以上
有独立子女家庭或子女已成家

本案体量11.4万平方米，客源定位为公务员阶层、当地富裕阶层、工薪阶层、返乡置业者四大主力群体。一期确定以公务员阶层为客源群体的引导者，以吸引带动主力群体和其他购买力
群体的购买，从而达到提升本案品质形象和顺利去化目的。
⑴．公务员阶层
①．收入状况：公务员阶层在当地属于中高收入人群，年收入如上图。
②．居住现状：目前公务员居住环境以单位自建经济适用房和定向公务员商品房为主，中心区域内##集团开发国贸中心住宅客源定向公务员，住宅体量2万平方米左右，不对外发售，公务员购买享有政府补贴政策，现已结构封顶，二次交易价格1800-2050元/平方米。
③．未来居住需求：
25岁以下人群：一般是处于工作起步阶段，经济基础薄弱，购买商品房承受能力有限，这类人群大部分暂时没有考虑购买商品房，少数在父母经济支持的情况下考虑购买，是市场的潜在需求者，主力房型需求为二房，面积90平方米左右。
25－35岁人群：一般是事业处于发展和稳定阶段，在父母经济支持的情况下，打算购买商品房作婚房使用或从原父母家中分离，独自生活。这类人群不全部是目前的需求者，但是很明显他们具有更强的购买力，是市场的潜在需求者，主力房型需求为二房和三房，面积90-110平方米。
最需要关注的人群是36-45岁的年龄段群体：这类人群事业已经稳定，并有较大的发展，他们已经有了较为牢靠的经济基础，开始打算购买商品房以改善目前的居住条件，因而这部分人群是现实的主流需求者，主力房型需求为三房，面积110-120平方米。
另一较为值得关注的人群是46岁以上人群：他们多在国家机关部门担任领导职务，家庭年收入一般在4万元以上，收入水平在曹县城属于高层阶级，二次置业购买商品房以改善居住品质的愿望较为强烈，主力房型需求为三房以上，面积130平方米以上及别墅产品。

年龄
职务
年收入
家庭结构
30-45岁
企事业中层干部
3-4万
新婚夫妇或有未独立子女家庭
46岁以上
企事业领导
4万以上
有未独立子女家庭或独立子女家庭
25-45岁
私营主
3万以上
独身、新婚夫妇或有未独立子女家庭

⑵．富裕阶层：
①．收入状况：富裕阶层包括私营主、事业单位领导、中层干部和效益好企业的领导、中层干部等。年收入如图。
②．居住现状：企事业领导及中层干部居住环境以单位自建房为主，为改善居住环境，现已有相当数量的企事业领导及中层干部购买了商品房。私营主自建房屋和与父母同住比例较高，为追逐更高生活品质，购买商品房的比例逐年增加。
③．未来居住需求：
企事业领导家庭年收入一般在4万元以上，二次甚至多次置业购买商品房以改善居住品质的愿望较为强烈，主力房型需求为三房以上，面积130平方米以上及别墅产品。
企事业中层干部收入相对已步入稳定期，因此存在购买大面积户型的经济实力，但同时存在由于要抚养未成年子女、需要负担一笔很大的支出，因此不确定因素较大，从而导致在对购买商品房的面积及户型需求上相对均匀分布。其中由于家庭人口的要求该类家庭对三房需求比重稍大，面积110-130平方米。
私营主家庭年收入3万元以上，由于年龄结构及收入的不等，需求户型也不尽相同。25-35岁区间相对需求户型以三房为主，面积110平方米左右；36-45岁区间相对需求户型以三房及以上为主，面积110-120平方米及以上。少数私营主会考虑购买别墅。
⑶．工薪阶层
①．收入状况：工薪阶层年收入1-3万元，包括企事业单位基层员工、教师、退休职工等。
②．居住现状：目前工薪阶层绝大部分居住环境以经济适用房为主，居住品质较低。政府开始对3.3平方公里的老城区分块实施改造，首期启动老城改造面积0.94平方公里，先后改造地块40个，拆除各类旧房屋面积170万平方米，工薪阶层商品房的需求较强。
③．未来需求：工薪阶层鉴于家庭收入的不足，需求主力户型以二房及三房为主，面积90-120平方米。
单身人群：由于家庭人口单一以及购买力约束的问题，相应的对户型及面积要求相对较小，主要集中在二房户型，面积需求主要集中在90平方米左右区间。
新婚夫妇家庭：购买力较单身人群稍胜一筹，该类家庭人口以两人为主，因此面积需求属于中下等，但部分家庭考虑到今后不久的时间内存在由于生儿育女使家庭人口有扩展的可能，因此该类家庭对户型及面积需求上也有一定向上扩展的要求。另一部分家庭由于家庭成员年纪较轻总体收入不高，受总价约束，在户型面积需求上也存在向下缩小的空间，综合而言，该类家庭对面积的需求主要集中在90-110平方米这个需求空间，户型主要需求为二房或小三房，但受今后家庭发展空间的影响在110-130平方米这个面积范围内也存在一定需求。
子女未独立家庭：该类家庭由于主要家庭成员工作及收入相对稳定，但同时存在由于要抚养未成年子女、需要负担一笔很大的支出，因此不确定因素较大，从而导致该类家庭在对购买商品房面积及户型需求上相对均匀分布。其中由于家庭人口的要求该类家庭对三房需求比重稍大。
子女已成家的家庭：由于子女已经成年并独立成家，原有之家庭进入了空巢期，多数家庭的人口又回复至两人，因此受居住人口减少及退休后收入减少的影响，该类家庭户型需求主要集中在110-130平方米区间。
务工类型
年限
年收入
家庭结构
体力型
10年
1-2万
单身、新婚夫妇或有未独立子女家庭
专业型
5年
4万以上
有未独立子女家庭或 已婚
技术型
5-8年
2-4万以上
已婚夫妇或有未独立子女家庭

⑷．返乡置业者

①．收入状况：曹县是一个劳务输出大市，全市外出务工人员达到70万人，返乡置业者为一潜在的有效需求群体。外出务工人员以体力劳动为主，决定了这个阶层主导是中低收入阶层，但从中分化出来的置业者，其外来收入高于一般曹县人均收入，相对曹县的房价水平，具备较强的购买力，同时处于对外出城市的向往和生活的习惯，往往会选择在城市安居。
②．居住现状：目前外出务工群体的在六安的居住条件是以原有私房为主，且以农村居民为主，居住条件较差。随着城市化步伐的加快，曹县城市人口将从目前的不足20万人达到201