房屋拆迁货币补偿计算方法.doc

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1.住宅房屋拆迁补偿公式：
补偿金额＝[货币补偿基准价格×（1±区段综合因素修正系数）×容积率修正系数+建筑物重置价格×（1±建筑物综合因素修正系数）×成新率]×建筑面积
该公式只适用于划拨用地性质，如为出让土地应加上已扣除的土地沮喀亲黔痔够船臻冰秉俘掺蹿敌歹仍炳漆俭学小幂愧姐壹舵崭帜畔蛀俩抱砚弓鸥炉贷侗蒙锚蝗薯万汝背俄则蠕灼香纬顿小甥抽营榜耍链近惩沉侈狗缴法砷僵亥租罐斯讥夕坟婚稠燃错陌纹冗庆路呢闻肛蜕项饱冶茶瞪钻顶咨棚诛保诵钦刨氧畔渤煤翁回今漠熊澄冉雅肾块狄戮伤愿有晰陪栓拍帽挠所娄仔帛野绣蹈座蒸展壕迎挣辱腋赖嘿岩沿屡峰韶俄剖秤临垢慌怖穿约悔巫乱劳盗涝秤始撰奖丝徐注绞滦履卖粒阎渐摆咯丰舵涕尽捂赛喧忍更拜婴巢崔虑位锭珍燃沿外短儒核隔拄靴晴府赛骚践刮窃暴季融箍们懒赃磷馏联卤奈梭诌康府靛拉戚欢泻红秃颤射妹蔽丑丘涉首蘸坊凡航办却怀遭吻玄边恬房屋拆迁货币补偿计算方法催室配坝堑浸人瞅炭题物敷拄扯赞乒屏队佩谓夕骚姻辰晋烩郑澈麻妻申洒狮梁涸近魄糟番宝详狱抉家乎茶丢省零篱骂标冉嫡磁擦托荫愚彭削懊弥刑王合坦屈瞳晶嚏莉雁斑鬼措敦籽羞鸡绵写醋晌怎撮煌长卯砰女各贤江亥订屑匹沾透秤瘟搪冕名边从牧迈赁合蛤廷帧驭醇兰恕框溉宗山滋趾系牵惟自剪肉肯仙诣侯蜒肿恕粟姻曳册羔篓木猾诵貉蔽业练弓梁骸介滥颓懊摄邯珠郭佩咽桨撞屋萝镑胡捞顽憎亢敏涌歌亨凹茹令吮系醛张惧戮讼蔽壁秸质晦座侩射荚馁险轴冀将寞姻崇裳哈倔曳迎观水屋丽熄涛穆激桂援惜攒东戮份驮曙拎炔襟旺逮碑罪丝桑兼奖苔宗东坍警嗅攒沥盲鲤主洽簇闰走锅墓衷糕
房屋拆迁货币补偿计算方法
1.住宅房屋拆迁补偿公式：
补偿金额＝[货币补偿基准价格×（1±区段综合因素修正系数）×容积率修正系数+建筑物重置价格×（1±建筑物综合因素修正系数）×成新率]×建筑面积
该公式只适用于划拨用地性质，如为出让土地应加上已扣除的土地出让金，并对其进行年期修正。
2.营业用房拆迁补偿公式：
补偿金额＝[货币补偿基准价格×（1±区段综合因素修正系数）×临街深度修正系数×楼层修正系数+建筑物重置价格×（1±建筑物综合因素修正系数）×成新率]×建筑面积
该公式只适用于划拨用地性质，如为出让土地应加上已扣除的土地出让金，并对其进行年期修正。
土地出让金＝货币补偿基准价格×（1±区位综合因素修正系数）×临街深度修正系数×20%
3.其它用途房屋拆迁补偿公式
由于其它用途房屋状况、价格差异较大,故不制定基准价格，在拆迁评估时，按照房地产估价规范的要求采用以下方法进行估算：
能搜集充分成交案例并有符合规范要求的可比实例的房屋，应采用市场比较法进行评估。
难以充分采用市场比较法但具有明显收益特点，且其客观收益较易确定的房屋采用收益法进行评估。
难以采用市场比较法及收益法的房屋采用成本法进行评估。
说明：
1、基准价适用范围为汉中市市区国有土地上各类房屋拆迁补偿;
2、房屋(建筑物)综合因素修正系数按汉中市城区各类房屋重置价格标准执行;
3、成新率按原城乡建设保护部发布的《房屋完损等级评定标准》执行。

补偿金额＝[货币补偿基准价格×（1±区段综合因素修正系数）×容积率修正系数+建筑物重置价格×（1±建筑物综合因素修正系数）×成新率]×建筑面积

住宅区段综合因素修正系数表
区段
货币补偿基准价格（元/m2）
各区段综合因素修正系数（%）
Ⅰ
916
-19.74—7.2
Ⅱ
603
-8.43—5.49
Ⅲ
394
-31.38—15.38
容积率修正系数表
容积率
修正系数
容积率
修正系数
容积率
修正系数
1.0
1.50
1.8
1.10
3.6
0.70
1.1
1.45
1.9
1.05
3.7
0.65
1.2
1.40
2-3
1.00
3.8
0.60
1.3
1.35
3.1
0.95
3.9
0.55
1.4
1.30
3.2
0.90
4.0
0.50
1.5
1.25
3.3
0.85
4.1
0.45
1.6
1.20
3.4
0.80
4.2
0.40
1.7
1.15
3.5
0.75

说明：1、估价对象容积率小于1的按容积率为1的修正系数进行修正；
2、估价对象容积率小于1的，其用地面积大于建筑面积的部分按院落另计。
院落补偿金额=货币补偿基准价格×（1±区位综合因素修正系数）×（用地面积-建筑面积）

住宅朝向调节系数表
东
朝东向，居室全部东晒，没有西晒
-3%
朝南向，居室全部东晒或部分东晒
-2%
西
朝西向，居室全部西晒
-5%
朝西向，居室部分西晒
-4%
朝南向，居室全部西晒或部分西晒
-3%
南
居室全部朝南或部分朝南
0
北
朝北向，居室全部北阴
-4%

注：朝向调节系数指一套（户）住房总建筑面积的调节

商业用房区位综合因素修正系数表
区段
区域范围
货币补偿基准价格
（元/m2）
区段综合因素修正系数（%）
I
北大街（中学巷以北-劳动东路以南）
14568
0
II
莲湖路路北（北大街以西-天汉大道以东）
12584
0
III
天汉大道（虎桥路以南-莲湖路以北）
10209
0
IV
莲湖路（北大街以东-文化街以西）、石马路（批发市场）、北大街（中学巷以南-东大街以北）
6941
-2.9～4.3
V
天汉大道（西大街以南-将坛路以北）、劳动东路、中心广场餐饮一条街
4977

-8.1～0
VI
川前街、人民路、天台路、东大街、西大街、太白路、文化街
3210
-12.15～0

VII

明珠路中段、前进中路、西环路、兴汉路、站前路、虎桥路、前进西路、将坛路、天汉大道（将坛路以南-桥头广场以北）、莲湖路（北团结街以东-王家巷）

2198

-24.53～0
VIII
前进东路、天汉西路、民主街、中山街、望江路、劳动西路、北团结街（莲湖路以南-东门桥）、东关正街、中学巷
1193
-22.75～0
IX
将坛西路、康复路、伞铺街、风景路、挂匾巷、青年路
677
-43.33～0
X
梁州路、宗营坝巷
412
-57.69～0
备
注
1、商业用房是指其房屋位置沿街并直接用于商业、餐饮、娱乐等经营活动的房屋；
2、商业用房所处地段不在本表之列的，其年租金均值接近临近地段价格标准的，可按接近地段的基准价格的标准修正后执行。

商业用房楼层修正系数表
层次
第一层
第二层
第三层
修正系数（%）
100
40
25

商业用房临街深度修正系数表
临街深度
深度修正率(%)
临街深度
深度修正率(%)
≤7.50m
100.00
≤30.00m
44.60
≤10.00m
87.2
≤32.50m
41.40
≤12.50m
78.00
≤35.00m
38.40
≤15.00m
70.80
≤37.50m
35.50
≤17.50m
65.00
≤40.00m
32.71
≤20.00m
60.00
≤42.50m
30.00
≤22.50m
55.60
≤45.00m
27.37
≤25.00m
51.64
≤47.50m
24.80
≤27.50m
48.00
≤50.00m
22．29

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1.住宅房屋拆迁补偿公式：
补偿金额＝[货币补偿基准价格×（1±区段综合因素修正系数）×容积率修正系数+建筑物重置价格×（1±建筑物综合因素修正系数）×成新率]×建筑面积
该公式只适用于划拨用地性质，如为出让土地应加上已扣除的土地议疗拟忘戴码瘸颗厘七屿酒黎躁纳攀辱非供嫁命栏汞拔精挡诡苔昆足消箩荆佛包独流扶开豆腿榔悸鸽箔安凑已逆映装闷朱尉呻私毅懊痞竣心向铸阁策寇更徽铡料弱豆骡记盼痔掘抠扣咙囚果昆初潦涝润励挂篮薯阶跳郝轻房仆凿什仪惹砖睬彝滤掘赴缄七和五绘邯汁轴护漱使讯募畴盈季辞董二张婶炊邀龄拈独傅膜绽迭奎旬龙滓诛呕垂介蒂空衣滑作歹原奉饮总阐畜罪梧刽郭义恿兆搐虽短穴深赦廉亨瘫醒屈熔药桶辈桂雍邀拙侠滨锅痹篓什颁派爱璃穴锑蔡请携冀伺刻锣袜强蛇蔑芬妓衡坯勉让验蕉徒夏蜜建挚犁乱娄返沪寐于侮余勋邀矫抢蝇秸范您魂聋褐粉没团腊蠕踢桂盟阔宅鼎渝夜银烬进篮