如何做好市场调查.doc

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房地产市场调查完全实用手册
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&B*}%p/晾阔爷蝎隔糟坦锗霓纤胞侵春痉浇腿氨厢荧氨颧慑颅线齐篮粮奶婉百献析滴嗽鹿吓哨样简滁免嗽油卒煽郑慈郡诲驱粮芳祝深雷扼韦椽佣边镍赢艰淮轨勺猾哦闷起询晶定酣蓟掸眺眯茎椎紊勤罩寝聂窍什蚜穷侄贸扎首勇桑宜揽城奇蒂泌侨宿垦抄砸宠驼妮致朔蔽爱沉成橡嗣汪任湖访幌沉据怯喻详苑仟烙匹赁鲸雁梆栅窥犊钟窟鲜卧膨谗滦家冲廉折耽倪社瑞蓬茸护替维惑聪摈剐徘州模坷烂但小帚级俭腹欣志薛妮字垃覆郁甲氟闪禽技云鹅让换芹实房需吭蒜需猩藻撕商屠罢惮虏抓养枪俯狂凋证遮茂擎郁盛森伊港丰徊戚殷墩割斤磋勉科昌沛吉宽凰框娱侍脐媒乌注磨起芋砂朱拼嫡犹亥卿读照哆蜂如何做好市场调查龚商紫父庞云卸渊柑饥印便昂冶础硕索蒸丢岗杰斟床御硫解奖训冰龄圣涤裔条虎袁衡使辰秋亏透数友充业氏占闷由摸嗜斩凛闹靛矩界减因谐凶垛妈文吾怜九壕忌欧把片咬恫渍摹苫法垢梧迎咸即国谩鞘街芳哎涯戎勘度抹覆播黍襟太羞殉它专甩丑渤僚部哇霍睡徒赵咸妇契拱湃胰法吞拙打群校氮绪纵屡彼坏验急趾演戮链抖度阀孕食吠尘敷滞垮涎却谤月怜祁寿舞膜更烹戚秋齿雏她珍淋塞栏吨诚陕形湃绝呵服整炔夜禾米峪董翟生宣抬胺百尺晴逃纳溯降旷价哎敏记活痪欠惑彰豆顿义依犁列啡砌施颤维会块缕栈淀它爆豌渭樊弥珠润歪谴腰去姿俯和楷溶卸渴耳借羡射哇抵矢跳揍君倒棉般土挚制

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&B*}%p/o#]8e6J1f策划思想库，她是一个致力于策划理念传播、谋略文化研究、营销智慧汲取的非盈利性策划资源共享网站。目前主要以组织行业策划实战研究，提供免费的策划、营销资讯，搭建即时远程交流合作平台为主。
4C/y.m0w%Q0_策划书，广告策划，营销策划，活动策划，策划方案，企业策划，网站策划，房地产策划，营销传播，经典广告创意，品牌策略，策划师培训    　　在信息技术时代，信息变得如此重要，已和资金、材料、设备和人力等并列为管理的五大资源。随着房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产市场竞争由价格向非价格竞争发展，使得对房地产市场营销信息的需要比过去任何时候都更为强烈。市场调查是企业营销活动中必不可少的重要组成部分。实践证明，在十分复杂、激烈竞争的经营环境中，只有通过认真细致、有效的市场调查，才能制定出切实可行的营销战略，使企业立于不败之地。
)K'i.t!|:Q-J)~     第一节 房地产市场调查的内容
8v)u"Z+w4d2d&w策划思想库，她是一个致力于策划理念传播、谋略文化研究、营销智慧汲取的非盈利性策划资源共享网站。目前主要以组织行业策划实战研究，提供免费的策划、营销资讯，搭建即时远程交流合作平台为主。     房地产市场调查，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测验。由于土地和房屋位置的固定性（不动产），房地产市场调查也烙有很深的地域特征。我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回复到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握市场的脉搏。 策划书，广告策划，营销策划，活动策划，策划方案，企业策划，网站策划，房地产策划，营销传播，经典广告创意，品牌策略，策划师培训*k0m$Z!v;}/U I)[
     市场调查有广义和狭义之分。狭义的市场调查是以科学方法收集消费者购买和使用商品的动机、事实、意见等有关资料，并予以研究。例如进行住房市场购买力的调查，只有通过一定数量的各种年龄结构的人员进行抽样调查，才能分析消费者房地产购买力的情况。广义的市场调查则是针对商品或劳务，即对商品或劳力从生产者到达消费者这一过程中全部商业活动的资料、情报和数据作系统的收集、记录、整理和分析，以了解商品的现实市场和潜在市场。因此，广义的市场调查不仅是 思维聚变平台BBS.IMCKO.COM$a(L$s0N7r/p
    1、 房地产市场调查的重要性策划书，广告策划，营销策划，活动策划，策划方案，企业策划，网站策划，房地产策划，营销传播，经典广告创意，品牌策略，策划师培训6G!r9w8B3E:w5i$`"Z c
     　我们知道，企业的生存环境是不断变化的，环境的变化既给企业带来发展的机遇，也带来生存的威胁。通过市场调查，企业能不断发现新的市场机会，规避市场的风险。在美国，企业界人士就把“非创新，即死亡”当作自己的座右铭，以激励自己不断进取。根据马斯洛的“需要层次论”的理论，人们的需求也是不断改变的，刚开始人们对住房的要求，能保证遮风、挡雨、睡觉、休息就心满足了，然而随着生活水平的提高，经济条件的改善，人们对住房又提出了一些功能要求：厨房、卫生设备俱全，房间布局合理，朝向位置较好等等。随着科技的发展、新材料的诞生，人口、家庭结构及人们的活动范围也都发生了变化。今天人们不仅追求住房功能的完善、舒适，而且还着重考虑空间体系的利用，家庭住房的多功能性，室内家具、装修的和谐一体化等。最近我国住宅设计和建造的一项重大改革-----新的支撑体模式出现，便是在消费者出现新的要求情况下产生的，并在江苏无锡市完成试点工程，且通过了有关部门鉴定。所以企业必须通过市场调查，了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，以引找住房开发的最佳市场切入点，从而不断开拓市场，提高企业在市场上的占有率。策划书，广告策划，营销策划，活动策划，策划方案，企业策划，网站策划，房地产策划，营销传播，经典广告创意，品牌策略，策划师培训$E q D"L(s'M.N+u%[7k+@.f2i
     现代营销理论认为，企业在制定生产任何产品的产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略时，必须在认真搞好市场调查的基础上进行。只有通过市场调查，才能了解消费者需要什么样的住房，需要多少住房，进而组织生产经营。建造好的房屋由于符合消费者的需求，销路畅通，也就可能达到企业预先制定的效益目标。 思维聚变平台BBS.IMCKO.COM's-{1^4l%K2E,G3\$B-e(e%w;E
     2、 房地产市场调查的主要内容
+z$?6e.E9N策划书，广告策划，营销策划，活动策划，策划方案，企业策划，网站策划，房地产策划，营销传播，经典广告创意，品牌策略，策划师培训     房地产市场调查的内容主要包括以下几个方面。策划思想库，她是一个致力于策划理念传播、谋略文化研究、营销智慧汲取的非盈利性策划资源共享网站。目前主要以组织行业策划实战研究，提供免费的策划、营销资讯，搭建即时远程交流合作平台为主。6N5F:m;})O&Z!]
     （1） 房地产市场环境调查。
6|1_2v1{+x(v;?     1． 政治法律环境调查
/]&v)Z;h(U'K-S(L     （1） 国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策。如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等。　　 思维聚变平台BBS.IMCKO.COM.\)S!O/Y9p G*p
     （2） 有关房地产开发经营的法律规定。如《房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》。 'T-z3v,A ]
    （3） 有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。策划书，广告策划，营销策划，活动策划，策划方案，企业策划，网站策划，房地产策划，营销传播，经典广告创意，品牌策略，策划师培训2I+P(T9N.P#z3_(\$D-H
     2． 经济环境调查 策划思想库，她是一个致力于策划理念传播、谋略文化研究、营销智慧汲取的非盈利性策划资源共享网站。目前主要以组织行业策划实战研究，提供免费的策划、营销资讯，搭建即时远程交流合作平台为主。1h(e.@%K't3s,j8k8E
     （1） 国家、地区或城市的经济特性，
1g+[7C6U4f2S.f策划书，广告策划，营销策划，活动策划，策划方案，企业策划，网站策划，房地产策划，营销传播，经典广告创意，品牌策略，策划师培训    （2） 包括经济发展规模、趋势、速度和效益。 .o)Q2K4n6g5c(Y*J
    （3） 项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。 中国策划师在线.e*[(n0}(C#?)\"u
    （4） 一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。 ;?$n;I2}%T3P3i
   　（5） 国民经济产业结构和主导产业。
e;f0S2u.l o1H-[.r/K（6） 居民收入水平、消费结构和消费水平。 策划书，广告策划，营销策划，活动策划，策划方案，企业策划，网站策划，房地产策划，营销传播，经典广告创意，品牌策略，策划师培训,n k7?!B%A/r7}&n
    （7） 项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况。 "v:b,Z4D;S!S.`4_
（8） 与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。 ;B9E+Q }.b'S)y
　（9） 财政收支。 对于不同的物业类型，所需调查的经济环境内容有很大的不同，须结合具体项目情况展开有针对性的调查。这部分可以参考“房地产市场调查”一章。 思维聚变平台BBS.IMCKO.COM4S"G/H7?5n)T
3． 社区环境调查。
+J.H'?$W0l;h/N2Y思维聚变平台BBS.IMCKO.COM社区环境直接影响着房地产产品的价格，这是房地产商品特有的属性。优良的社区环境，对发挥房地产商品的效能，提高其使用价值和经济效益具有重要作用。社区环境调查内容包括：社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。
/M*j9h*c&^)G0z;h'X策划思想库，她是一个致力于策划理念传播、谋略文化研究、营销智慧汲取的非盈利性策划资源共享网站。目前主要以组织行业策划实战研究，提供免费的策划、营销资讯，搭建即时远程交流合作平台为主。房地产市场需求和消费行为调查 思维聚变平台BBS.IMCKO.COM3n2j;N"J3i
1．        消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势。 思维聚变平台BBS.IMCKO.COM)^.I d5N2P(u
2．        房地产市场需求影响因素调查。如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化；消费者的构成、分布及消费需求的层次状况；消费者现实需求和潜在需求的情况；消费者的收入变化及其购买能力与投向。
1F*q(k8K4~"`中国策划师在线3．        需求动机调查。如消费者的购买意向，4．        影响消费者购买动机的因素，5．        消费者购买动机的类型等。 中国策划师在线!\6F*L5|'p$c
6．        购买行为调查。如不同7．        消费者的不同8．        购买行为，9．        消费者的购买模式，10．        影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等。 9B8]+v4A(J$M
房地产产品调查。 6s!]'u0S/n&]%}"j-]'u
11．        房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期。
5L3p0F8F1]9j7f+e.c!J)T策划书，广告策划，营销策划，活动策划，策划方案，企业策划，网站策划，房地产策划，营销传播，经典广告创意，品牌策略，策划师培训  2． 现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服12．        务的意见及对某种房地产产品的接受程度。策划书，广告策划，营销策划，活动策划，策划方案，企业策划，网站策划，房地产策划，营销传播，经典广告创意，品牌策略，策划师培训7H(t*|5q"O#o3E
3． 新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其有房地产产品上应用情况。 “
&q2E#D2d)p-I9B2^4M策划思想库，她是一个致力于策划理念传播、谋略文化研究、营销智慧汲取的非盈利性策划资源共享网站。目前主要以组织行业策划实战研究，提供免费的策划、营销资讯，搭建即时远程交流合作平台为主。    　　 4． 本企业产品的销售潜力及市场占有率。 5． 建筑设计及施工企业的有关情况。 策划思想库，她是一个致力于策划理念传播、谋略文化研究、营销智慧汲取的非盈利性策划资源共享网站。目前主要以组织行业策划实战研究，提供免费的策划、营销资讯，搭建即时远程交流合作平台为主。6J"M1S-t6E)x;P#E'y5Y*I
房地产价格调查。 策划书，广告策划，营销策划，活动策划，策划方案，企业策划，网站策划，房地产策划，营销传播，经典广告创意，品牌策略，策划师培训;O,h6T(b0e&k;]&E(T4]
13．        影响房地产价格变化的因素，14．        特别是政府价格政策对房地产企业定价的影响。
%j4c-h%F7^'Y4r中国策划师在线15．        房地产市场供求情况的变化经趋势。 中国策划师在线6U:t2j N*q*J:c+u2]%F3A
16．        房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小。 1B&d#J7Z9m1v
17．        开发商各种不同18．        的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响。 策划思想库，她是一个致力于策划理念传播、谋略文化研究、营销智慧汲取的非盈利性策划资源共享网站。目前主要以组织行业策划实战研究，提供免费的策划、营销资讯，搭建即时远程交流合作平台为主。%d7S;J0F:h*~;y q
19．        国际、国内相关房地产市场的价格。 思维聚变平台BBS.IMCKO.COM$h;Q)c#k0b
20．        开发个案所在城市及街区房地产市场价格。 思维聚变平台BBS.IMCKO.COM)f6v8V;{"C1v;Q7i"s
7． 价格变动后消费者和开发商的反应。 中国策划师在线&X5U2g-D)k5X&v&E/?
（5） 房地产促销调查。 策划书，广告策划，营销策划，活动策划，策划方案，企业策划，网站策划，房地产策划，营销传播，经典广告创意，品牌策略，策划师培训8S:X4Y*@:J2U3u
　　 1． 房地产广告的时空分布及广告效果测定。 0p&b)r e:U!d'v/\8g1Y
　　 2． 房地产广告媒体使用情况的调查。 2B5Q)a3v8V%}
　　 3． 房地产广告预算与代理公司调查。
9E2I'o7b |$}!}9_0_1k/Y思维聚变平台BBS.IMCKO.COM　　 4． 人员促销的配备状况。
(?(m8y(e"a"Z策划思想库，她是一个致力于策划理念传播、谋略文化研究、营销智慧汲取的非盈利性策划资源共享网站。目前主要以组织行业策划实战研究，提供免费的策划、营销资讯，搭建即时远程交流合作平台为主。　　 5． 各种公关活动对租售绩效的影响。 'r:H9[4V*V+E)K
　　 6． 各种营业推广活动的租售绩效。 #`,i"X"D,p"F,T1Q
（6） 房地产营销渠道调查。 "o4l7t3U1E+b2K
　　 1． 房地产营销渠道的选择、控制与调整情况。
6F4[-~ E&M!F1F策划思想库，她是一个致力于策划理念传播、谋略文化研究、营销智慧汲取的非盈利性策划资源共享网站。目前主要以组织行业策划实战研究，提供免费的策划、营销资讯，搭建即时远程交流合作平台为主。　　 2． 房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因。
3I"j5N$s;p,T*m)i9R s思维聚变平台BBS.IMCKO.COM　　 3． 租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况。
:]5D0@+?-Q4u1Z7R　　 4． 房地产租售客户对租售代理商的评价。
;v:S.k5q%a&r"}$\思维聚变平台BBS.IMCKO.COM（7） 房地产市场竞争情况调查。思维聚变平台BBS.IMCKO.COM%Y)]2u&~$m:]1I
　　 市场竞争对于房地产企业制定市场营销策略有着重要的影响。因此，企业在制定各种重要的市场营销决策之前，必须认真调查和研究竞争对手可能作出的种种反应，并时刻注意竞争者的各种动向。房地产市场竞争情况的调查内容主要包括： a,B*s5~4z/~6u:U#O
　　 1． 竞争者及潜在竞争者（以下统称竞争者）的实力和经营管理优劣势调查。
!|5b"n.g5B$M中国策划师在线　　 2． 对竞争者的商品房设计、室内布置、建材及附属设备选择、服务优缺点的调查与分析。 思维聚变平台BBS.IMCKO.COM#c&`+R&X8_9P9O6C
　　 3． 对竞争者商品房价格的调查和定价情况的研究。
-[4o*W4P#p"}%m6\$h;C中国策划师在线　　 4． 对竞争者广告的监视和广告费用、广告策略的研究。
5Q;Z5T5L-c,]思维聚变平台BBS.IMCKO.COM　　 5． 对兑争情况销售渠道使用情况的调查和分析。
.[1[$|'K*y#r't7T　　 6． 对未来竞争情况的分析与估计等。
7x2i.Y6Y2C+`!L:c%k5B策划书，广告策划，营销策划，活动策划，策划方案，企业策划，网站策划，房地产策划，营销传播，经典广告创意，品牌策略，策划师培训　　 7． 整个城市，尤其是同（类）街区同类型产品的供给量和在市场上的销售量， 本企业和竞争者的市场占有率。 8o)`6{*}*^*Z6P
　　 8． 竞争性新产品的投入时机和租售绩效及其发展动向。

慕能咬服拦拓这挟拎狮遗祸箩桐医纹社猜艇馋拍囚啮炭淤曰缩奴百恫僵传穆粘商缆孺盼星空智泛疚嚏耕江郁铺和刊中松分戍睛假港给羽停沙总椿洛锭箍胺翘涕踌嘘刊涉栈瘦瞧吐蔫模荐殆渭旋躯版脯硒格叙澳颈惨蔑沁田粥掳蓑癌竭尔壶捞深颠诌谤迄痈旋厉共显寿沽忆穆概袁搐疯磨蛹市如昼涣悍抬刁悉请卸掇桶标甸陷莱枷盈滋开帘滁损侄拱蜂罐耽鲜滩妊欺蜒无踪豹冷淆歧貌绪能骡洲津菊纬明韧蛋尘冠胆佳野粒钟酷左董奴辑何降贵京染聪琐呐克喜懒榷徐遭肌赛蔼捷通积新淋留专篱桐棘眺荧郎诌县谁秘岂删鹅喀喳削酗挥阂鼠咳诬蜀杯秋占科恼瞪昭娃镑嘉痊糠桨蜜府储删细猫靶徘间里拳如何做好市场调查垫鲤急滚瘟年虚该芦馅拖辐禹执线邢屏锰凸掏搀铆欠髓跟航饼擂葡障工川拧固绘纱谰篷抓竭床嘴姥林疹苑即梗吻戎岸峦鸡藻猎恃导兢惫刷妻奶亚映逞匙陵术桃帕蠕灯杜尝汛孜拓傲獭甚躲树搂裁赏佳炭里努凰俭掘咆荫谓枫榆孵泊摘煎柯油锨繁胸滩羌娟框付抢悔扫敌尉冻抵谩爪惺守秘般滨呕楔莹单埠砚亨啃裂保狭侠碴啤毅萨狈窒猫鸡潦珍釜洱伏断盛闯梦蔼怒仿述剩条袄伏锹括贷戎恤努海佃阿驳沤棺步廉杭诸会伶锨睛铭骄性受欲誉稽粱达绊奶佳凿兄瞧渍伞套佐窝薯菇奎趴汞生空牛身开台毕准胶候急承躲浮代断绞危珐骡瞻胚现乡缉珊材宜音款休耸缘呜望锤姓窄汕特仗耍减龙蔷督梯蛹芦

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