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企业融资理论概述一、企业融资理论概述 融资是指多种资金社会性融通。企业融资则是企业为满足其生产经营、对外投资和调整资本构造对资本需要，通过一定渠道和金融市场，运用一定方式，经济有效筹措和集中资本财务活动。 企业为实既有效融资，必须关注两方面问题，即恰当融资数量和比例，通过加强这两个方面管理，既可以满足生产经营活动中所需必要资本，又可以优化资本构造，减少资本成本。其中，融资数量管理重要基于企业投资规模、法律规定和企业自身财务状况等原因；而融资比例即资本构造，则是融资管理中较为复杂和关键内容，它会影响到企业资本成本和财务风险状况，并且企业资本构造要伴随企业财务状况变化处在不停调整之中。资本构造重要波及两个内容：首先是负债和股东权益比例，该比例影响企业风险和酬劳，是资本构造里最重要内容：另一方面是各项负债比例，该比例影响企业综合资本成本。 在财务管理学研究领域中，融资理论种类诸多，研究历史较长，其中如下几项理论在企业融资研究中占有重要地位： （一）MM 理论 MM 理论是莫迪利亚尼和米勒专家于 1958 年在资本成本，企业财务与投资理论一文中提出，他们认为在此之前互相矛盾净收入理论和净经营收入理论在完全竞争资本市场中不存在。MM理论运用套利概念来支持这一结论，并在分析中提出了几项假设条件，包括：投资者在投资时不存在交易成本；市场上存在大量买者和卖者，双方都不能影响价格决定；市场信息充足，并免费获取；所有投资者能以同等无风险利率进行借贷；所有投资者都是理性，对未来收益有相似预期；企业在同等条件下经营将面临同等程度商业风险；无个人所得税；企业只发行无风险债券和风险权益两种规定权；无破产成本和代理成本等。 MM 定理阐明净收入理论不成立。它指出，在不存在交易成本完全竞争市场上，股东不会由于企业增长负债行为而给企业带来更多回报。伴随债务融资比例上升，股东将选择更具风险项目，从而产生“资产替代效应”。此外，MM 定理从持续套利过程角度分析阐明，最终得出结论：在没有收入所得税完全竞争市场上，企业市场价值与其融资构造无关。此后，MM 理论放宽了无所得税限制，进行了修正，指出在存在所得税条件下，企业价值随负债增长而增长。 MM 定理在理论上论证完美，不过其限制条件较多，与实际不符，尤其是忽视了破产及代理成本问题，缺乏在现实中可应用性。该理论对企业融资构造和企业市场价值关系进行了有益探讨，是现代融资构造理论基石，此后融资理论研究均与MM定理有关。 （二）权衡理论 权衡理论既考虑到负债融资带来抵税收益好处，又考虑到负债融资风险和额外费用，主张确定企业资本构造要把这两方面平衡比较。该类理论将破产成本和代理成本存在看作限制企业通过无限扩大债务方式实现融资重要原因。 破产成本是企业财务亏空成本。一种体现是当企业债务融资增长，有也许需支付高息以弥补债权人高风险，从而增长经营成本，甚至导致放弃好投资机会而带来高机会成本，并引起投资者和消费者信任危机；另一种体现是当企业过度负债而无力偿债时，会引起资产重组而带来成本费用或最终清算，低于市价发售。 代理成本产生重要基于现代企业经营方式，即股东和债权人将资本交给经理人代为经营管理，从而形成委托代理关系。由于股东和债权人利益并不完全一致，而经理人为股东所聘任，更多考虑股东利益，债权人往往在进行投资时，附加对应保护条款，以及对企业进行监督，因而带来经营活动限制和额外监督费用，增长企业费用或机会成本，形成代理成本。 在权衡理论下，负债企业价值为无负债企业市场价值加上负债企业抵税收益现值减掉预期破产成本现值和企业代理成本现值。将该模型表到达数学公式 为： V =V +TB-FPV-TPV 该理论模型揭示了三个数量关系：在其他条件相似状况下，经营风险小企业比风险大企业可较多运用负债；有形资产多企业比有形资产少企业可更多运用负债；企业边际税率越高，运用负债也许性越大。 二、我国房地产企业融资特点、现实状况及融资创新意义 （一）我国房地产企业融资特点和现实状况 房地产行业是国民经济中先导型产业和支柱产业，关联众多行业，对于宏观经济运行具有敏感性和超前性，是经济发展状况指示器。由于房地产开发投资规模大、资金运行周期长、产品高附加值、高利润率，该行业风险很大。房地产开发过程实质是巨额资金有效投入和增值回收过程，整个过程离不开金融支持。基于上述特点，房地产业是经典资金密集型行业，且融资规模大，资金占用周期长，风险高，任何一种环节资金链断失或资金运行不畅都会带来严重后果。因此，融资管理尤其是资本构造优化对于房地产企业以及金融市场乃至整个宏观经济至关重要。 目前，从我国房地产企业整体融资现实状况来看，重要体现出了如下几种问题： 1直接融资比例过小 我国在房地产企业股权融资方面限制较多。目前，我国房地产上市企业仅占所有房地产开发企业 2-3，且已上市企业业绩波动性较大，很少具有再融资条件。在债券融资方面，在所有资金来源中比例更是少得可怜， 年靠近于零。 2融资方式单一，过度依赖银行贷款，资本构造失衡 我国房地产企业资金来源重要集中在三个方面：国内贷款（重要为银行贷款 ），自筹资金，其他资金（重要包括销售定金、预售收入和基建垫资）。 年，我国房地产行业上市企业资产负债率均值高达 69.66%，居各行业之首。下图1 是 年18 月我国房地产开发资金来源比例图，该图表明我国房地产企业仍重要依托负债经营，并且在其他资金中定金和预收项较大比例来自按揭贷款，因此该部分资金来源大部分属于银行。 年1-7 月，我国房地产开发投资资金来源构造构成图1 如下： 可以看到，虽然在融资构造中国内贷款比例开始有所下降，但整体负债比例，以及对定金和预付款依赖仍较为严重。而从国外发达国家房地产业普遍状况看，一般，房地产开发资金中银行信贷资金占融资总量20%左右，40%来自房地产基金，40%来源于私募基金，这种方式比较健康，地产商融资渠道多，而银行风险也比较小。 3有关法律法规不完善 房地产行业是政策性、法律性较强行业。但目前房地产金融方面法律和政策尚未形成有章可循体系，缺乏一致性、协调性和应用性，不利于保障房地产融资有序和有效展开。 4紧缩性宏观调控促使房地产企业尝试多元化融资 年以来，为克制房地产投资过热，防备金融风险，政府采用一系列宏观调控措施，如提高房地产开发自有资金比例至35%以上；央行121 号文献加强房地产开发贷款管理。这些新政策出台使众多依赖银行房地产企业面临资金链危机，不得不进行多样融资尝试。 （二）房地产企业融资创新意义和必要性 目前，我国房地产市场发展尚未进入成熟期，尤其在融资方面，需要更多借鉴国外经验。以房地产市场较成熟美国为例，其房地产融资形式已整合股票、债券、信托、基金、证券、海外资本等多种方式，银行贷款已降到次要地位。有资料1 表明，美国房地产资金来源构成中银行贷款只占15%，而企业自有资金占70%。高比例自有资金，来自多元化企业股东，如保险企业、养老基金等福利基金、房地产产业投资基金等各类长期投资基金、社会公众资金等等，此外，在美国商业房地产权益融资中，房地产投资信托（REITs）成为重要融资方式，所占比例高达30.7%。因此，从国内外房地产融资实践来看，融资创新和多元化是不可违反规律。现阶段，我国房地产业进行融资创新既是经济运行实际需求，又是科学理论和客观规律需要。其必要性重要表目前： 1从现实角度看，长期以来，我国房地产企业融资渠道单一，过度依赖银行，不仅存在严重资金瓶颈阻碍行业发展，并且一旦房地产经济出现波动，其经营风险将转为银行金融风险，甚至影响国家金融安全； 2从理论角度看，根据均衡理论，由于房地产企业高风险特性加之高比例银行贷款，其破产成本较高，这种过重贷款承担会减少其市场价值，不利于企业乃至整个行业成长壮大。 3从房地产行业地位看，房地产行业在国民经济中占有重要地位，其兴衰成败关系到国民经济正常运行，而搞好融资又是房地产行业成败关键原因。 由此可见，房地产企业进行融资创新以寻求多元化融资来缓和资金紧张和分散风险是必要，无论是对于企业自身发展，还是对于宏观经济健康运行均有非常积极意义。 三、我国房地产企业融资创新几种重要渠道和方式 （一）房地产投资信托 房地产投资信托是信托业一部分，是房地产融资新渠道中最为重要一项。 年央行 121 文献出台之后，房地产企业贷款受到更为严格限制。作为新资金来源渠道房地产投资信托一度迅速发展，被业内称之为“井喷”，仅 年第四季度内，全国就发行房地产信托37 只。房地产投资信托（REITs）是一种以发行收益凭证方式汇集特定多数投资者资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分派给投资者一种信托基金制度。在美国和加拿大发展比较成熟，应用广泛。 1美国REITs 成功范例 20 世纪60 年代，为处理房地产投资专业化规定高、资金需求大、地区性强、流动性强等问题，美国出现了由房地产专业机构管理房地产投资信托基金，它一般以股份企业或“托拉斯”形式出现，通过发行股票或受益凭证募集投资者资金，然后进行房地产或房地产抵押贷款投资。在其产生最初约 30 年，REITs 发展较慢，由于 REITs 运行仅限于持有房地产，必须委托独立第三方来对REITs 持有房地产进行管理和运行。不过，在这种状况下第三方管理人经济利益也许与 REITs 持有人利益不一致，因此投资市场并不乐于接受 REITs 这种金融创新。REITs 繁盛始于1986 年颁布美国税收改革法案，法案通过限制利息扣除、延长房地产折旧年限和限制“帐面损失”彻底减少了利使用办法案寻求税收转移潜在机会，此外法案容许 REITs 运行和管理房地产资产，因此REITs 持有人和管理人利益趋向一致。再加上1993 年国会放开了养老基金对REITs 投资限制， REITs 在整个 90 年代飞速发展，数量和市场价值增长迅速，目前，美国约有500 多种REITs，截至 年12 月，公募REITs 资产到达 3360 亿美元。 美国REITs 根据收入来源不一样，基本可分为三大类： （1）权益型。属直接投资，并拥有房地产，靠经营房地产来获得收入，一般重要投资于购物中心、公寓、办公楼等收益型房产。投资者收益来源于租金收入和房地产增值收益两方面。 （2）抵押型。REITs 作为金融中介将募集资金用于发放房地产抵押贷款。收益重要包括发放抵押贷款所收取手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获取抵押房地产部分租金和增值收益。抵押型REITs 由于放贷政策受到管制较少，并且可以直接涉足公开证券市场，成为房地产融资重要来源。 （3）混合型。兼有上述两种 REITs 特点，既进行房地产权益投资又进行房地产抵押贷款。收益稳定性好于抵押型，收益率低于权益型。 此外，尚有一种“有限期自我付偿式 REITs”，重要指在某一确定期限内购置和经营资产，期满时将所有资产卖出来偿付债务，并将剩余收益分派给股东。 美国REITs 运作方式为： 组织构造方面，规定采用企业法人组织构造，受董事会或信托人管理； 资产方面，规定至少有 75以上为房地产、现金合政府证券，持有某一种发行人证券不得超过REITs 资产价值5，不得持有超过某一发行人流通在外具有投票权证券 10。对具有纳税主体资格下属单位股权投资不超过总资产20； 收入方面，规定至少 95毛收入来源于红利、利息、租金收入或某些资产发售利得，至少 75毛收入必须来源于租金收入、有抵押担保债权利息收入、某些资产发售利得、或投资于其他房地产投资信托收入，不得有超过 30毛收入来自于发售持有局限性六个月股票或证券，或持有局限性四年房地产（非自愿变卖或拍卖除外）； 股东人数方面，规定REITs 所有股票都应流通，可在美国重要证券交易所上市流通，每股只须10-25 美元，至少要有100 名股东，股权投资构造应当分散化，前5 大股东在每一纳税年度后六个月内，不得持有超过50REITs 股份，单个股东持股比例不超过9.8（退休基金除外）； 红利分派方面，规定给股东分派必须相称于或超过房地产投资信托应纳税收入 90。资金来源方面，规定发行股票，由机构投资者合社会公众认购，从金融市场融资，如银行借入、发行债券或商业票据等。 美国REITs 在投资回报方面体既有佳。下图1 是历年REITs 投资收益率记录。可以看到，REITs 在市场上一直极具竞争力。 同期美国政府债券收益率水平为4.25 黑色柱表达REITs 收益率 资料来源：中经通投资征询企业服务业研究部 从上述分析中可以看到，美国REITs 拥有股本金低、持股灵活、分散风险、市场回报高、投资者认同度强、高流动性和专业化团体管理优势。因此它成为了美国房地产行业重要融资金融产品。 2我国发展房地产投资信托（REITs）优势和问题 (1)我国发展房地产投资信托（REITs）优势 我国信托业发展为REITs 诞生打下良好基础。 在我国，自1979 年4 月第一家信托投资企业成立以来，信托业历经五次大规模整改，并于 年至 年颁布了“一法两规”（信托法、信托投资企业管理措施和资金信托管理暂行措施）。通过几十年发展积累经验和先后出台政策作为保证，我国已具有发展REITs 条件。 房地产投资信托既能拓宽房地产企业融资渠道，又能满足社会大众投资需求。 房地产投资信托是一种将资金需求方和供应方有效连接起来新型金融产品。我国金融体制尚不健全，社会大众资本投资渠道狭窄，并且由于房地产业专业性强，投资规模大，周期长，大众投资者难以直接介入，而同步房地产企业又面临资金瓶颈，除银行贷款外难觅良方，这种供需矛盾关键需要一种金融产品作为媒介来处理，并且，该种金融产品要为资金供需双方所共同接受，如融资方要考虑到资金可得性高下和成本大小，投资方要考虑到风险程度和收益水平等。从前文所述美国REITs 特点可以明确，它正是一种上佳融资工具和投资工具，尤其是针对目前我国房地产投融资问题，运用房地产投资信托是很好处理措施。 房地产投资信托优于银行贷款几种方面包括： 不提高资产负债比率，优化资本构造；使房地产企业减少融资成本，减少财务费用，房地产投资信托弹性期限有助于企业资金周转，从而减少偿债危机发生概率；募集资金以便灵活，发行集合资金信托品种无需向央行报批，可及时缓和企业资金紧张局面；房地产投资信托在自身基础上能深入创新，更为广阔地拓宽融资渠道。 （2）我国发展房地产投资信托（REITs）存在问题 整体上，我国金融市场和金融法规、政策不完善，使REITs 发展存在障碍。 目前，我国已推出房地产信托产品重要是固定收益类产品，在本质上是债券类信托产品，并非真正REITs。由于市场环境不完善和法制保障力度不强，我国发展REITs 尚有很长道路要走。 在我国信托业法规限制下，对于个人投资者资金进入门槛过高，受众面窄。 信托投资企业资金信托管理暂行措施明确规定，“信托投资企业集合管理、运用、处分信托资金时，接受委托人资金信托协议不得超过200 份(含200 份)，每份协议金额不得低于人民币5 万元(含5 万元)。”而房地产业一般融资规模是很大，200 份限制导致单份信托协议金额较大，从而把众多资金有限个人投资者挡在门外。 我国房地产信托无统一交易平台，二级市场流动性差，制度成本过高。 作为一项金融产品，良好二级市场流通是其迅速发展必备条件。但由于我国严格限制信托产品营销，使得寻找交易对象成本过高，流通平台缺失严重制约房地产信托发展。 （二）开发商贴息委托贷款 1开发商贴息委托贷款内涵和运作方式 开发商贴息委托贷款是一种由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购置其商品房者发放委托贷款，并由开发商补助一定期限利息新型融资方式，合用于有一定资金实力房地产企业。该融资方式在本质上属于卖方信贷(sellers credit)。卖方信贷原始含义是：“在消费信贷中，以分期付款单作抵押对销售消费品商业企业发放贷款，或由银行和以信用方式发售商品商业企业签订协议，银行向商业企业放款，消费者偿还银行贷款消费信用方式。”开发商贴息委托贷款是一种借用卖方信贷理念，并结合房地产开发和销售特点而产生融资创新方式。 开发商运用委托贷款进行融资乘数模型1 是： E=A(1+20%/80%) =A/0.8 其中E 表达获得回收总房款资金数量，A 表达开发商初次投入委托贷款预定金额，n 表达委托贷款周转次数。80%指开发商委托贷款提供房款 80%按揭比例，20%指销售后回笼资金中增长买房人 20%首付款。 根据乘数原理，在上述模型下，房地产开发商向银行提供一定比例预定资金作委托贷款，通过三个销售周期周转，就能使回笼资金增长一倍。例如：设A=1,第一销售周期后，E=1.25；第二销售周期后， E=1.56；第三销售周期后，E=1.953。由此可见，开发商贴息委托贷款可以实现低成本销售融资，并且该部分销售融资所得可以作为销售利润归入自有资金之中，从而将间接融资转变为直接融资，提高了自有资金在整个资本构造中比例，实现资本构造优化。 开发商贴息委托贷款在我国已开先河。北京市商业银行与北京某房地产开发商已联合推出该业务。由于央行121 号文献新增规定规定银行只能对主体构造封顶住宅办理个人住房按揭，从而推迟房地产企业获得预付房款时间，运用该种新型融资方式可有效防止销售断裂，保证资金链持续和完整。 2我国发展开发商贴息委托贷款长处和缺陷 （1）我国发展开发商贴息委托贷款长处 可有效实现融资，成本低，减少银行金融风险。 如前文乘数模型所述，该种方式不仅可以使房地产开发商以低成本获得规模可观融资，优化资本构造，还能使银行规避政策和信贷风险，并可从中获取手续费收益，有助于银行和企业联合实现“双赢”，因此该种金融创新会具有较强市场竞争力。 可行性强，为金融市场所迅速接受。 该种融资方式从我国房地产企业较多采用老式银行贷款方式和卖方信贷理念演化而来，并且不像房地产投资信托那样需要一整套专门法律法规、金融机构、金融市场作为运行保障，因而是一种简便易行创新方式。 房地产企业在实现融资同步实现了销售，一举两得。 开发商贴息无疑是一种很好促销方式。在中国大部分购置商品房需要贷款，而采用该方式房地产开发商商品房必然轻易销售。此外，如上文提到，此种方式规避了央行121 文献带来限制。一般地，开发商从办得“四证”（土地证、2 个规划证、施工证），并获得销售许可证，到“构造封顶”这一期间最易发生资金链断裂，采用开发商贴息委托贷款方式后，只要“五证”齐全，就不必等待“构造封顶” 即可实现销售。 （2）我国发展开发商贴息委托贷款缺陷 合用该方式企业有一定限制，并非所有房地产开发企业都可运用。 由于采纳该方式时，开发商要预先付出一定量资金给银行作委托贷款，因此只有拥有对应资金实力企业才能运用该方式。对那些资金有限中小型房地产企业来说，抽出资金作委托贷款以及进行贴息都缺乏可行性。而大多数面临资金紧张房地产企业都是中小型企业，从这个角度看，此种金融创新缺乏普遍意义。 开发商承担风险较大。 此种方式下，风险从银行转移到房地产开发商。假如开发商楼盘销售周期过长，甚至无法成功销售，开发商所提供应银行委托贷款将会长期占压，同步由于销售回款局限性，极易出现资金链断裂，房地产开发商面临极大破产风险。 并非开创融资新渠道，不能从主线上处理全行业资金缺口。 开发商贴息委托贷款只是一种新融资方式而不是新资金来源渠道，它所能吸纳社会公众资本仅限于做出购房行为大众，其资金来源有限。该种方式所带来资金只占房地产企业融资很少部分。 （三）海外资本融资 1我国房地产企业海外资本融资重要方式 自我国信贷政策收紧以来，海外资本对我国房地产业投资开始展现迅速增长势头。目前海外资本进入我国重要方式有： （1）海外上市 我国房地产企业选择海外上市，重要由于海外资本市场较为成熟，更重要是，海外市场对我国房地产企业规定相对宽松，上市相对轻易。目前，已经有首创置业（2868）和上海复地（2337）在香港联交所上市。 （2）产业基金 海外产业基金以成立投资企业形式进入我国，通过投资企业与国内房地产企业合作，在房地产项目企业中各占一定比例股份，项目完毕后，据股权比例分派收益，投资企业将所获收益汇出境外在海外投资者中分派。目前，已经有美国洛克菲勒集团、摩根士坦利等投资机构同我国房地产企业进行合作。并且，伴随海外投资者深入理解中国房地产市场特点，海外资本尤其是欧美国家资本与中国当地项目企业合作开始向主导地位转变。 （3）外商独资 以熟悉国内房地产市场港商和新加坡企业为主。尤其是在CEPA 协议正式实行之后，因“容许港商以独资形式在内地提供高原则房地产项目、全资兴建某些高档次房地产项目、全资收购内地建筑企业” 条款，加紧了港资进军大陆房地产业步伐。香港几大房地产集团 长实、和黄、新世界中国、恒基中国、新鸿基地产、瑞安集团等已在内地房地产市场各霸一方。 （4）收取物业租金 通过购置已建成物业，持有并收取租金以赚取收入，通过一段时期，卖掉物业回收投资。 2海外资本融资优劣 首先，发展海外资本融资符合房地产业与融资工具结合规律，且我国房地产业仍处初期阶段，巨大获利空间受到了海外资本青睐。通过借助海外资本力量尤其是产业基金，既可获得充足资金，又可获取经验，从而提高我国房地产企业项目开发整体实力；但另首先，鉴于我国金融市场对外开放刚刚起步，缺乏对应法律保障和市场运行经验，在房地产业引入海外资本不仅有一定风险，如在进入中国外资中有也许出现以投机人民币升值为目国际“热钱”，并且易出现多种政策性限制障碍，如在用外债形式和合资形式运作中，往往碰到外债管制、资金出境困难问题。 四、对我国房地产企业融资创新评价和展望 （一）目前我国房地产企业融资创新态势 目前，我国房地产企业融资正逐渐朝多元化方向发展，由过去单一银行信贷逐渐转变为以股票、债券、信托、基金、证券、海外资本等多种融资方式为主。整体融资创新态势体现出如下几种特点： 1房地产信托产品发展迅猛，广泛受到业界和市场欢迎，是引领房地产企业融资创新和多元化重点内容。但在我国作为新生事物存在一定发展障碍。 2房地产企业与银行合作，开发新融资方式，并整合多种融资工具，如信托产品、债券等进行融资工具再创新，多种创新分别合用于不一样规模和经营内容房地产企业。 3尝试运用海外资本，整合全球资源。但仍存在严格政策限制。 （二）我国房地产企业融资创新发展前景 近年来，我国房地产市场展现繁华态势，市场需求旺盛。房地产企业纷纷寻找投资开发机会，从而带来了高额资本需求。同步，由于政府紧缩宏观调控政策，迫使房地产企业脱离对银行贷款依赖，向融资创新和多元化发展。从前文所述可知，我国房地产企业已经开始了融资创新有益尝试，虽然存在多种障碍，但融资多元化局面已初现端倪。未来，我国在国内金融市场走向完善状况下，在房地产业融资创新方面必将获得更多成就，结合上文提到几种融资创新渠道和方式，表目前如下几点： 1在房地产投资信托方面： 作为融资创新主力，房地产投资信托将会有良好发展前景。首先，针对目前有关法律和政策缺失状况，我国要借鉴美日等经济发达国家经验，建立对房地产投资信托严格管理，加强在资产负债构造、资金投向、利润分派等方面限定。另一方面，现阶段，我国房地产信托产品本质上是债券类信托产品，属于信贷融资，还不一样于属股权类投资产品美国REITs。在未来，要通过成立私募房地产投资信托把商业模式建立起来，并通过充足发展抵押型房地产信托投资基金后，建立权益型房地产信托投资基金。 2在房地产企业与银行合作开发新型融资方式方面： 越来越多房地产企业结合自身资金实力，开发项目周期特点等开始协同银行进行融资创新。银企合作使不一样类型房地产企业找到更为符合自身特殊性融资方式，也在很大程度上减轻银行风险，保证金融安全。虽然不能成为融资最重要来源，但也必将在多元化融资中占据一席之地。 3在引入海外资本方面： 伴随我国加入 WTO，房地产市场也在逐渐对外开放。虽然目前国家对外资进入房地产市场仍有较多限制，外资流入还存在较大风险，但从长远来讲，国家将会更多鼓励房地产企业运用外资，同步，会在政策法律方面提供更多保障以减少风险。尤其是在 年我国金融业所有对外开放承诺实现后，房地产金融市场将更好与国际接轨，将日趋成熟和完善。并且，我国房地产业较大利润空间将吸引更多海外资本投资。 总之，我国房地产企业在融资方面将渐渐脱离依赖银行贷款、高额负债局面，通过多种金融产品、金融工具创新开拓新融资渠道和融资方式。房地产金融必将迎来一种融资多元化新时代。