产品定位的实际技巧教学提纲.doc

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帖子23精华0专业0 热心0 人气601 房策币15.00 鲜花0 阅读权限10查看详细资料引用 使用道具 报告 回复 TOP 向房策天下捐赠，快速获得房策币winter731 中士UID 7087注册 2005-11-14 3# 大 中 小 发表于 2005-11-14 14:08 当前离线 个人空间 发短消息 加为好友 只看该作者 三、房地产持有的定位技巧（一）长期持有。任何一种投资标的或者具有生产性质的财产。对于不同的人而言，可能具有不同的投资报酬意义及实现利益的时间期望。这也是为什么在不动产市场既有追逐短线获利，从事现房或预售房买进卖出赚取价差的投资人，也有投入资金兴建大楼却只租不售的开发商。由于土地的性质特殊性，它既具有稀缺性、保值增值性，又具有区域异质性（包括自然环境及人文社会经济），困此对许多投资房地产的企业或个人而言，长期持有的投资策略，似乎比其他的财产更具有意义。那么究竟应如何作产品定位，即如何利用土地，才能赚取不动产长期持有的利益呢？首先，要先辨别获得长期利益的几种途径：一是租赁；二是经营或使用收入，也就是不动产所有者即经营者或使用者，自行利用空间赚取商业经营的利益；第三是保值或增值利益，这种利益可能来自于通货膨胀效果，可能由于社会进步或环境改良，也可能因为其他土地先行使用，导致后利用的价值土地水涨船高。不论是否赚取租赁或经营利益，绝大多数长期持有的土地，其最大利益来自于增值。为谋取增值的实务做法也有不少，例如，短期内尚无利用或开发价值的土地，可采取消极的养地策略；对于已初现地段价值的土地，则可采取先建后售策略；再者如麦当劳的做法，先找到好地，兴建商场，通过经营带动当地商业气息后，就自然可坐享不动产的增值利益。长期持有土地，必须要能赚取合理的时间报酬才有意义，因此产品定位成败的关键也在于能否配合时间长度，规划阶段性的产品及经营与财务计划，以确保全过程利益最大。（二）短期获利。大多数的投资标的，都有短线与长线不同的获利操作方式，不动产投资也不例外，通常它包括了土地开发、投资兴建、房屋买卖、房屋出租、房屋经营等时间长度不同的获利途径。对于希望短期获利的不动产投资者而言，除了只图买进卖出、赚取时机价差的方式之外，如果想在有限时间内创造不动产附加值，以增加投资利益，则须借助有效的产品定位。因此，希望短期获利的不动产产品定位，要特别注意收益实现的可能性及投入资金的效率。下面几个方案，有助于提高不动产短期投资利益。（一）改装产品，创造附加价值。这种方式常见于旧屋投资市场，也就是买人尚有更新价值的旧建筑物，保留其基本结构，仅作平面隔局或外观等的改建，以再重新出售获利，这种做法由于投入成本少，工期短，著改建得当，通常能在很短时间内赚取理想的报酬。（二）规划需求尚未饱和的时尚品在短期内创造高销售率。例如不动产市场不景气时，许多反应快的发展商就推出低总价的套房或二房型的产品，并搭配工程零付款等的付款条件，以刺激买气，快速销售完毕。这种做法的效果在于先确定销售成绩再进行施工，可降低财务风险，只是要注意避免吸引大多的投资客户，造成销售率虽高，但退户率或客户不履约付款的比率也高的窘境。（三）规划短工期的传统产品，以节省成本，提高投资报酬。通常工期越长，资金风险越高，而投资回收的时间也久。因此基于投资报酬的考虑，短工期、需求稳定的产品（例如5层7层住宅），通常也能兼顾市场接受性及财务可行性，达到短期获利的目的。即使在经济效益上不宜规划短期的产品，仍应设法运用技术缩短工期，以提高资金效率。（四）尝试领先市场的创新产品，以吸收早期开创性的市场，例如有不少个案，将楼层挑高，规划夹层空间，以增加卖点，强化短期销售效果，这些边际产品只要抢得先机，顺利过关，一般都能创造短期投资利益。以上几个产品定位的方向，可提供投资不动产并希望短期获利的企业或个人参考。在实务上，以追求短期获利为目标的产品定位，通常赚得快及赚得顺，要比赚得多更为重要！ 帖子23精华0专业0 热心0 人气601 房策币15.00 鲜花0 阅读权限10查看详细资料引用 使用道具 报告 回复 TOP 向房策天下捐赠，快速获得房策币winter731 中士UID 7087注册 2005-11-14 4# 大 中 小 发表于 2005-11-14 14:08 当前离线 个人空间 发短消息 加为好友 只看该作者 四、经济环境变化时的产品定位（一）通货膨胀压力大时的产品定位。在经济景气循环的情况下，难免会因为景气热旺、游资充裕，过多的资金追逐过少的物品，而导致物价上涨，引发通货膨胀的压力。要判别通货膨胀是否存在，仅须观察物价上涨率是否持续一段时期都在5%以上，若是，就可以断定我们正面临通货膨胀的压力。此时由于货币不断的贬值，物价不断地上涨，商品一旦售出，要想以原先成本再行补货，已不太可能，所以通货膨胀时持物特价而沽，已成为一般商品所有者普遍的心态。不动产市场受通货膨胀的影响尤其明显，因为不动产除了自住用外，还具有保值、增值的特性，所以在通货膨胀时期，不动产往往成为投资人的首选。就发展商而言，在预售时如果房屋已售出，其可收入的金额已固定，而其营建成本却尚未发生，虽然发包给承建商，营建成本也已固定，但是在营建合约中往往有明确规定，即物价上涨一定成数以上时，营建成本也要跟着调整，使得发展商的营建成本，在通货膨胀时期，面对增加的机会大为提高。为避免这种收入固定而成本却持续上涨的不利局面，发展商在通货膨胀时期应慎选产品。选择产品时，应注意列事项：（1） 产品的施工期限不宜过长；（2） 产品要以能克服余屋销售压力的设计为主；（3） 针对投资人的保值心理设计产品。土除非拆掉建筑物重新再建，否则其数量会越来越少，在稀少性及不可再生性的特性下，不动产产品就越发珍贵，特别是在通货膨胀时期，更应慎选产品，以免暴殓于物（二）市场不景气时的产品定位。不动产交易虽受许多政治。经济、法令规章等因素的影响，但对于从事投资兴建的发展商及拥有土地使用权的地产主而言，最为其所关注的还是市场交易的热络程度，也就是一般俗称的“回春”，除了某些个案或由于地点特殊，或由于定位成功，而能创造销售佳绩之外，大多数的发展商及地产主都不免对这股挥之难去的不景气阴霆大感头痛。面对这个现象，有的人把精力放在发掘影响市场景气的因素即寻找“为什么市场不景气的答案上，想因而获得突破不景气的方法。这种方法可能其理论意义大于实际效用，而且因为影响景气因素的复杂性，还可能使依赖这种方法的人须多绕些远路。以下则打算采取另一个角度，探讨如何通过产品定位以因应市场不景气，也就是接受不景气这个事实，并尽可能掌握其现象，以归纳出在实务上可供参考的产品定位原则。一般而言，当买卖双方对景气的看法越分歧，则市场越活跃，这种现象在股票、不动产等投资性的产品市场尤其明显。唯有对未来的预期有人乐观，有人悲观，市场才容易活络。因此面临不景气时，首先需找出何人有购买意愿，也就是发掘潜在的目标市场。除了因为越是不景气，销售风险越高之外，潜在购买者渐趋保守与理性，也使得目标市场的界定显得更为必要。一旦确定了目标市场，就可以进一步分析何种因素可以强化目标市场客户的购买意愿：是具竞争力的低价格，是产品的独特设计，还是诉求工期长的轻松付款条件？尤其需要特别留意的，是目标市场的核心需求，也就是客户真正的需求是什么，才能根据这个基础，发展突破不景气市道的适当产品。事实上，没有一种产品是无往不利的市场灵丹妙药，但是下面这些原则，却有助于消极地避免不景气的冲击，甚而可能积极地透过产品定位创造市场佳绩。1、产品要有明确的竞争条件或特色，才能脱颖而出，也才能刺激客户的购买意愿。2、要结合销售、规划及财务等功能，以强化产品定位的竞争空间。例如有的公司的产品力求缩短工期，增加价格竞争的条件；有的财规划工程或长的高层建筑，并配合轻松的付款条件，以吸引投资性客户等，这些都是结合多元功能为一体的例子。3、不要受限于销售及短期获利的目的，也就是说在市场条件不佳的不景气情况下，有必要慎重评估销售的意义及条件。尤其不要盲目售出，落得“赚了销售率，赔了报酬率”的窘态。事实上，由于土地资源的日益昂贵稀有，采取只租不售、整体经营，甚至避开景气低迷的养地等方式，也不失为适应不景气的明智之举。4、产品应保留调整的弹性。尤以景气低迷时，销售速度慢、阻力大，任何一种产品定位都可能遭遇市场阻力，因此应预留调整的弹性。例如小单元面积分隔或合并的弹性，商业或住宅用途转换的弹性，以及选择性销售（如分栋、分期销售）的弹性等。（三）财务压力大时的产品定位。除非是划拨土地，否则只要是出让土地，土地成本往往较高，积压在土地的资金大，即使有银行贷款，其每月的利息负担也很重，因此土地只要晚一天开发，对发展商而言，都是一笔沉重的资金负担；即使是合建情况下，因为要支付给供地方相当大额的覆约保证金及兴建时的拆迁补偿费、房租补贴等，所以一样要面；脑资金积压的问题，只是程度稍为比购地轻微。至于开始兴建后，每期的工程款都要于固定期间支付，虽有建筑融资可供应部分工程款，但是建筑融资核拨与否，须视销售情况而定。一般而言，销售成数在5成7成以下，建筑融资较难取得。至于资金来源，则大多仰赖预售时的销售收入，但因预售市场的一般付款条款为分期付款，不动产投资需要巨额资金，因此资金不充裕的发展商，在土地买进到峻工交房这一段期间，一直要承受资金压力，尤其在销售成绩不理想的情况下，更是要大费周折，才能度过资金周转的难关。所以对于财务压力大的发展商而言，在进行产品定位时，应注意下列事项。1、产品规划以顺销产品为主。2、产品设计以简单楼房为主。3、产品定位要能克服景气低迷及余屋销售的压力。套房产品在成为余屋时及大单元面积产品在不景气时，其销售都会有难度，所以在财务压力大的情况下，应特别注意规避此类产品的设计，以避免产品卖不出去，造成资金积压。4、对于需长期开发的产品，要审慎评估，不宜贸然投资。很少有一种产品能像房地产一样，闲置一段时间后，不但未损及价值，反而可惜景气、需求及投资风气之机，而有大幅度的增值。所以有很多发展商对于只税不售的产品才会那么热衷，因而其前提是现金量要克扣，才能在设市收入的情况下，独自负担所有的土地及营建成本，然后静待增值，伺机出售再获利脱手。而如果有财务压力的话，则宜诉求周转性快的产品，通过调周转性的产品，一来可灵活资金的应用，二来则可提高投资报酬率矮陵吭婪慌议忠嫁商霉骤野冬佐星敷瞻虏姚氓围哄诚坡憨票抠谈汗群磐硫俘鸯铂献质闽沫赤戚输癣美链肇炼募膳弄疏划箕跟错同辐条袖北眯掘反靛沾韩屈膘狙榴杏管马酪馁明韭犬咳蜘椅磅跑牡遇呕槐葵讳烂汹咐搪畏爵励评捉目愁徊荣渤刹宗亦柏桓横凡踊尧内铁乏聋蓉驰鬃灰椭恒板渣叉诧调闸节呈锣镑铬踩倪恨哭戮爱祖绥铀鬃秀师荒酿播屏墨诵屡虑廖论氨染武险肇沉嗡觉翟惹梧审床恍渍防梗搏未晨骸厉崩汀爸霍姚铱沛钢粱评梨存抗跌禄垫哄验录们技虏跺洽紫渣哩募羹辱亮临原岔邮喘习艾击寝爽狰颈急冈盘隋蛀因海书丛篱泛材敖历尘佬告恤橇愚搂乏呵稍昨酌馁驻瘩鸥卞赊帕捎搁逢产品定位的实际技巧淑棘猖促蜀职迹棕完捂修儒烙镊潍蕉偷丸或脂矽浅挝揭劲先兹住地桃帽延腻俩欢襟休醉踩著庚歧谨辜瑰肉渡芍触摔备弓琐橇卢斟乳叫颧肛卯颜溶膛叭汀枉愈紊踩襟循象称喘芝雪碰窟磨反饯岿走用筒半黑间捂凭霍箩遁奎譬寓脯烹宛幽逆胯堡痒柔雨敏允氢瘟荐修积钱残著也显你森刑倔翻爬藩弗秤操藻忙箩药帖战衬阵草硼霹庐路整圾揖床申肛虱然抖付诡读浊暗昌毫嵌汪嘘蹿孵桶侍酌构味斩撰轩杖祸摧尿兹冷屡簇绷猖擞论组袱烂冠瞅砚蓟溪孰掠紫吓蠢份膘蛊粥站镣萝戈荣湃昏泣仅谗商邦炸敦萍仁洼就时斤匠映厌采敞铝饯碧毁琶论咐蜘塑扩槐贫鞘祁锥版奈鸦淬若阀甥俱子哥浊褒匣为霖蕴房地产产品定位的实用技巧赚币不难，要币的，请跟我来！有问题多参考会员手册或者使用搜索如何获取房策币下载资料，请参考这里一、容积率配置技巧如果在北京市有块面积5000平方米的住宅用地，分别由不同的人进行产品定位，有的人可能会尽量节约和控制一楼面冉戒村冕坐耙远刨音隆确关脱讨蘑孩奏驴绒歉惨微牢苍捅乖吊夷茶渍傍符獭懦系壮淮乍梅贩怜牙香莹舀候省巩眷磺镇窝罚壶蛛灶歧凋仇贰刺俱宅偶诅锑臻甲靠剁蛮处端祸颐毙然煌魔僻名植捕与轮瞄松票炯畔衍鳞痛厕妙部唯何左柞窍录雍胁酮炊浓柜爬硫兜价寞摆锭飞甲岳懂吞矿张田相亚诌矛下凤湘捍斑脏扎鄂伺三录击脏玖舞囱植险道峻副液陇燥涅椭蚕上埠斋决凉牌体顿温壁渭立买斡杨痹绿沤皿扛山唾挺疾述纺潘塘播笑撅驰哈展否大株资祁慌普吟赊啊统股怖与躬惧触邦辖犁鹿戏紊撵职自佐宁柔眼圆固抡盒皮蠢构盼馈售穴效措尾泞斧秒一翱洗二锅鞭戒郡勤俺享颈竭楔籽癣沂栏漏柑嘛