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中国大陆数据中心四大聚焦点2022快速发展2022年4月大中华区研究部 摘要报告介绍四大聚焦点市场政府政策投资可持续性要点总结附录业务联系人研究部联系人P4P6P8P40P42P47P48P8P20P28P33目录2 戴德梁行研究部中 国 大 陆 数 据中心 3Executive Summary 中国的数据中心市场正在迅速发展。当投资者和开发商进行投资或者进一步投资时，有许多话题和问题需要考虑。本报告着眼于四个关键点，即:市场 政府政策 投资 环境可持续性市场截至2021年初，中国机架存量达到360万架，估计在2022年，这一数字将超过400万。京津冀、长三角和珠三角地区无论是在机架的新增数量还是总存量方面，数据中心建设的势头均非常强劲。政府政策中国最近发布的与数据中心行业相关的最重要政策之一是 新型数据中心发展三年行动计划(2021-2023年)。该计划的重点任务是:新型数据中心建设布局优化行动；网络质量升级行动；算力提升赋能行动；产业链稳固增强行动；绿色低碳发展行动；安全可靠保障行动。摘要4 戴德梁行研究部 投资国内数据中心的融资渠道多种多样，主要分为股权融资和债务融资，包括公募、配股、私募、债券融资和银行贷款等其他工具。鉴于数据中心项目所能提供的诱人的资本化率，近来许多投资者都对中国的数据中心房地产给予了高度关注。投资者们以多种方式实施投资交易，如直接购买数据中心物业资产，成立合资公司或利用融资渠道。数据中心需要大量的资本投资，而国内REITs（房地产投资信托基金）市场的试点将为上市公司开辟新的融资渠道。中国证监会和国家发改委最近联合发布的REITs文件指出，REITs项目应权属清晰，已按规定履行用地、环评、规划、项目投资管理等相关手续，已通过竣工验收，具有成熟的运营模式和能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好。可持续性面对全球变暖，中国提出了“2030年实现碳达峰，2060年实现碳中和”的战略目标。另一方面，数据中心将电力转化为计算能力，因此，随着数字需求的迅速增长，数据中心正逐步需要更多的电力来维持运营。全球数据中心市场急剧加速发展，引发人们对该行业对环境影响的担忧。由于数据中心的耗电量非常高，该行业的发展也留下了显著的碳足迹，因此有必要提高全行业标准及对数据中心可持续运营的投入。世界各国政府正在通过新的法规，甚至不惜暂停数据中心的运营，来迫使数据中心行业走向“绿色”运营。鉴于此，如前所述，国家发展改革委、中央网信办、工业和信息化部、国家能源局联合发布了 关于加快构建全国一体化大数据中心协同创新体系的指导意见 等文件。这些政策旨在引导中国未来的数据中心走上一条可持续的“绿色”发展道路，其中包括新的发展:系统、协调、有序;确保能源利用效率，以及;尽可能使用可再生能源。此外，由于用户企业试图实现其年度环境、社会和治理(ESG)评级目标，数据中心碳中和的需求压力也来自于用户企业。多年来，中国的数据中心行业一直密切关注各种节能和“绿色”技术举措。一些数据中心已经能够将其电能利用效率（PUE）值降低到1.1或以下。从长远来看，要实现碳中和，提高能源使用效率和节能只是寻求真正解决方案旅程中的一小步。此外，在考虑总体目标时，碳抵消、碳交易、碳捕获和其他类似的举措也有一定的局限性。对于一个长期的整体解决方案来说，可再生能源的生产和使用才是开启和揭示真正“绿色”解决方案的关键所在。中 国 大 陆 数 据 中心 5本报告重点讨论了在中国投资数据中心项目时需要考虑的四个要点。报告首先聚焦了中国数据中心的市场，再介绍政府对此的相关政策。展望未来，报告分析了目前市场中的投资概况并关注数据中心对中国环境可持续性发展的潜在影响。报告介绍6 戴德梁行研究部 图1：中国数据中心机柜时间轴（2016-2021年10月）截至2021年5月31日，中国数据中心规划新增机柜数量为469,300架。从区域分布来看，华北占27%，华东占26%，华南占22%。这三个地区领先全国，新增机柜总数均超过10万架（图2）。资料来源：CDCC，戴德梁行研究部201620172018201920202021（五月）2021（十月）估计万架四大聚焦点124.00 166.00 210.00 227.00 315.91 362.84 预计400.00+0.050.0100.0150.0200.0250.0300.0350.0400.0450.0市场根据CDCC的统计，截至2021年初，中国数据中心机柜存量达到360万，预计到2022年，这一指标将超过400万（图1）。8 戴德梁行研究部 图2：中国新机柜规划总数-区域分布（2021年上半年）图3：中国机柜总量-区域分布（2021年）各区域规划新增机柜总数截止 2021年5月区域存量+规划机柜总数截止 2021年5月各区域规划新增机柜总数占比截止 2021年5月各区域规划新增机柜总数占比截止 2021年5月资料来源：CDCC，戴德梁行研究部资料来源：CDCC，戴德梁行研究部就各区域的机柜总量而言，华东地区目前已超过100万架，而华北和华南地区则分别达到90多万和80多万。目前，中国数据中心的区域分布反映了整个数字经济的发展情况区域发展水平不均衡(图3)。2021年上半年，第三方数据中心开发商规划增加近25万架机柜，占总供应量的比例高达53%。第三方数据中心开发预计在未来将继续在市场上发挥重要作用（图4）。0.02.04.06.08.010.012.014.0东北华北华东华南华中西北西南万架万架27%26%22%15%6%3%1%华北华东华南西南华中西北东北0.020.040.060.080.0100.0120.0东北华北华东华南华中西北西南30%26%24%9%6%3%2%华东华北华南西南华中西北东北中 国 大 陆 数 据中心 9 图4：中国新机柜规划量-开发商分布（2021年）从CDCC热力图可以看出，京津冀地区、长三角地区和珠三角地区在新增机柜数量和累计库存方面继续保持强劲的数据中心建设势头（图5和图6）。图5：中国新机柜供应量分布热力图（2021年上半年）南海诸岛香港Hongkong成都Chengdu鄭州Zhengzhou合肥Hefei沈陽Shenyang南京Nanjing蘇州Suzhou杭州Hangzhou武漢Wuhan上海Shanghai長沙Changsha南寧Nanning廣州Guangzhou深圳Shenzhen西安Xian重慶Chongqing青島Qingdao大連Dalian廈門Xiamen台北Taipei天津Tianjing北京Beijing0-2,0002,000-5,0005,000-10,00010,000-20,00020,000-40,00040,000-60,00060,000-80,00080,000-100,000各行业规划新增机柜总数截止 2021年5月各行业规划新增机柜总数占比截止 2021年5月万架0.05.010.015.020.025.053%17%16%8%3%3%第三方互联网企业运营商企业金融政府资料来源：CDCC，戴德梁行研究部资料来源：CDCC，戴德梁行研究部10 戴德梁行研究部 展望未来，中国数字经济的快速发展预计将带来机柜需求量的激增。随着大规模数据处理、存储和传输量的增加，这些数据服务的刚性需求只会越来越大。在数字经济需求动力和政策红利的双重刺激下，预计数据中心的市场规模将继续稳步扩大。伴随着这种增长，预计到2035年，中国的数据中心机柜总数将接近1500万架（图7）。图6：中国机柜存量-分布热力图（2021年上半年）图7：中国机柜供应增长（2025年-2035年）资料来源：绿色和平组织，赛宝计量检测中心 中国数字基础设施的脱碳：数据中心和5G碳减排的潜力和挑战，戴德梁行研究部南海诸岛香港Hongkong成都Chengdu鄭州Zhengzhou合肥Hefei沈陽Shenyang南京Nanjing蘇州Suzhou杭州Hangzhou武漢Wuhan上海Shanghai長沙Changsha南寧Nanning廣州Guangzhou深圳Shenzhen西安Xian重慶Chongqing青島Qingdao大連Dalian廈門Xiamen台北Taipei天津Tianjing北京Beijing0-10,00010,000-20,00020,000-50,00050,000-100,000100,000-200,000200,000-300,000300,000-400,000400,000-500,00005001,0 001,50 02,0 002025E2030 E2035E资料来源：CDCC，戴德梁行研究部万架中 国 大 陆 数 据中心 1 1在城市层面关注焦点和关注市场时，可以发现一线城市在过去一年中一直是许多市场活动的焦点。北京市场概览:2021年全年，北京数据中心的建设和需求继续保持强劲。根据北京发布的政策，该市现有的数据中心将面临两种未来发展方案。第一种是将现有能源利用率低的数据中心升级到更节能的数据中心,第二种是更偏向于发展和运行满足能耗标准的集约型、节能型的数据中心。同时，使用先进的“绿色”节能技术和产品进行节能技术改造的数据中心企业，现在可以申请财政补贴。行业生态发展:2021年四月，北京市经信局发布了 北京市数据中心统筹发展实施方案（2021-2023年）。从2021年到2023年，北京将通过关闭一批功能落后的数据中心、整合一批规模分散的数据中心、改造一批高耗低效数据中心、新建一批计算型数据中心和人工智能算力中心及边缘计算中心，以集约化、绿色化、智能化为目标，打造世界领先的高端数据中心发展集群。北京市政府还从京津冀区域整体通盘考虑，推动数据中心分区分类梯度布局、统筹发展。建立健全绿色数据中心评价体系和能源资源动态监管体系，探索建立全市数据中心在线监测平台。中国电信的云计算系统，名为天翼云3.0，总部位于北京，可以为企业和机构的全球业务需求定制智能集成通信解决方案。目前，该中心已吸引了通用电气、腾讯、京东、爱奇艺、奇虎等国内外企业领域的十余家顶级客户，合同机架数量占总规模的一半以上。12 戴德梁行研究部 近期交易情况：表1:北京及周边地区近期交易（2020年-2021年）项目名称面积(平方米)交易时间交易金额(人民币)买方卖方北京15号数据中心19,0002020年9月38亿元万国数据中信产业基金旗下私募股权基金数据中心资产包(北京、上海、广州、佛山及电信通数据中心)-2021年10月16.5亿元深圳宝能创展置业有限公司鹏博士电信传媒集团资料来源：公开渠道，戴德梁行研究部主要在建项目：运营商区域面积(平方米)北京未来科学城科技发展有限公司昌平区13,389中国光大银行石景山区100,000表2:北京主要在建项目(2021年)资料来源：戴德梁行研究部中 国 大 陆 数 据 中心 1 3 上海市场概览：随着数字经济，包括与5G相关的数字技术、人工智能(AI)和云计算行业在上海迅速发展，上海的数据中心需求增长迅速。许多互联网企业聚集在上海，这些企业通常有大量的数据存储、交换和计算需求，从而催生了对上海的数据中心的强烈需求。此外，作为国际金融中心，上海也是众多金融机构总部所在地。金融行业的数字化转型也一定程度上促进了上海数据中心的发展。上海一直持续支持具有长期数据中心运营实践经验，并能建设和运营数据中心的企业。上海也意识到对可持续和节能数据中心的需求，并发布了有关数据中心规模和能源消耗的政策，以确保数据中心以“绿色”和节能的方式发展。除了这一更具可持续性的举措外，上海在先进微模块数据中心的建设和运营方面也取得了重大进展。微模块化数据中心有许多优点，包括较高的能源使用效率。由于每个中心都可以配置为独立使用能源，从而使中心管理人员能够更有效地进行中心维护和管理中心能耗。行业生态发展：中国电信将投资180亿元，把上海建设成为世界领先的“5G+光网”双千兆示范城市。2019年，中国电信在上海的商业建筑和工业园区安装了万兆光网络。更重要的是，中国电信的5G网络现在覆盖了上海的中心城区和主要城镇。在上海领先的“5G+光网”双千兆网络基础上，中国电信将充分利用新一代技术，帮助上海成为工业和服务业的创新中心。上海近期出台 上海数据条例，以增强城市数字化和数字经济发展的能力。此外，上海将在浦东建立一个数据交易中心，在临港建设一个国际数据港。2018年，上海开始在数据中心建设和运营方面推广节能理念。根据现有计划，上海“新型数据中心的综合能源效率指标（PUE）限制在1.3以下”。与此同时，上海周边城市加快了数据中心的建设，昆山、无锡、南通等城市已成为上海周边互联网数据中心(IDC)发展的重要城市。14 戴德梁行研究部 近期交易情况：表 3:上海及周边地区近期交易(2020年-2021年)项目名称面积(平方米)交易时间交易金额(人民币)买方卖方 闵行区数据中心75,0002021年4月36.6亿元凯德集团中航信托及无关联第三方数据中心资产包(北京、上海、广州、佛山及电信通数据中心)-2021年10月16.5亿元深圳宝能创展置业有限公司鹏博士电信传媒集团资料来源：公开渠道，戴德梁行研究部主要在建项目：运营商区域面积(平方米)上海华宇电子工程有限公司松江区35,167龙丰（上海）数据科技有限公司浦东新区65,074阿里云（上海）云计算有限公司金山区162,000表 4:上海主要在建项目（2021年）资料来源：戴德梁行研究部注:面积为总建筑面积中 国 大 陆 数 据中心 1 5 近期交易情况：表5:深圳及周边地区近期交易(2020年-2021年)项目名称面积(平方米)交易时间交易金额(人民币)买方卖方深圳8号2,5002021 第一季度9,000万元GDS万国数据惠州市潼湖科技小镇启动生态智慧数据中心45,0002020 第三季度15亿元新加坡首峰数据中心基金-吉宝集团碧桂园控股资料来源：公开渠道，戴德梁行研究部深圳市场概览:深圳的信息技术和金融产业基础稳固，数据中心发展较早，主要运营商包括中国电信、GDS万国数据和鹏博士集团。活跃的经济活动令深圳成为中国重要的大数据中心之一，数据的收集、处理、存储、交换和分发极为频繁，这对数据传输和时延都有较高的要求。未来，大数据的体量和使用频率将有增无减，而服务这些数据的数据中心也将进一步扩增。目前，中国的大数据科技正在不断创新和演进，而依托于大数据的人工智能和先进的机器学习将会是下一个发展方向。使用该技术的新兴垂直行业包括教育、交通、电子商务、互联网、供应链、物流、农牧、制造、体育、环境气象和能源。像华为这样的高科技公司也一直在突破技术界限，推动着技术的发展，同时大数据技术创新方面的不断进步也将令深圳及沿深地区，乃至全国范围需要更多的数据中心储存空间。深圳鼓励使用“绿色”高效能、新技术改造老旧数据中心。政府部门对PUE小于1.4以下的数据中心进行分档，新增能源消费量可给予实际替代量不同程度的支持。此外，重点数据中心的能耗信息需要接入省级部门的管理中心并进行监测。此外，考虑到土地利用效率，深圳也在探索利用地下空间建立数据中心。16 戴德梁行研究部 主要在建项目：运营商区域面积(平方米)平安银行福田区26,000腾讯光明区29,800表6:深圳主要在建项目(2021年)资料来源：公开渠道，戴德梁行研究部行业生态发展：华为企业云是一个易于使用、高度可靠且低成本的大数据平台，适用于广告营销、电子商务和车联网等大数据应用场景。如今建立的平台还可以帮助用户企业满足其不断增长的数据存储和分析需求。平安科技的大数据团队正在开发大数据项目，并建立大数据研究实验室，研究开发先进的大数据分析技术和建模方法。为响应政府的“绿色”发展倡议，平安正在建设深圳首个金融数据中心PUE低至1.248的项目。中 国 大 陆 数 据中心 1 7 广州市场概览:近年，广州的数据中心业务规模不断增加。互联网产业和传统产业数字化升级的强劲需求推动了数据中心的发展。作为千年商都，蓬勃发展的零售与电子商务行业在新一代信息技术发展及数字化转型的推动下，也催生出大量数据中心需求。广州作为粤港澳大湾区经济走廊的中心城市，有数据中心产业建设所需的充足配套资源设施，是主要行业客户业务部署的首要选择之一。结合广州新型基础设施三年发展规划可以了解到，目前广州正积极推进集约化建设，开展低小散旧数据中心的升级改造工作。未来，具有自主核心创新能力的绿色数据中心，以及低时延、高附加值、产业链带动作用明显的中小型数据中心将得到更多的支持与关注。行业生态发展：中国电信正在广州从化建设粤港澳大湾区数据中心项目，作为明珠智慧产业园的核心项目，该项目是中国电信在全国布局的四大核心数据中心之一。项目计划为粤港澳大湾区提供超低时延的数据传输及云服务。项目建成后，将为广州人工智能与数字经济试验区提供数据存储及传输等互联网基础设施支撑，可加速催化无人驾驶、远程医疗等对传输时延和速度有严格要求的新经济新业态实现，并将进一步促进区块链、大数据和人工智能等新兴产业发展。18 戴德梁行研究部 项目面积（平方米）交易时间交易价格（人民币）买方卖方江门蔚海智谷数据中心20,5952021第三季度635,900,000吉宝DCREIT广东蔚海数据发展有限公司数据中心资产包(北京、上海、广州、佛山及电信通数据中心)-2021年10月16.5亿元深圳宝能创展置业有限公司鹏博士电信传媒集团近期交易情况：表 7:广州及周边地区近期交易（2020年-2021年）资料来源：公开渠道、戴德梁行研究部主要在建项目：运营商区域面积（平方米）中国电信从化区420,000南方物流增城区140,000表 8:广州主要在建项目（2021年）资料来源：公开渠道、戴德梁行研究部宏观来看，中国的数据中心持续受到来自国家、省及各市级的关注。受到新基础设施建设和碳中和发展的双重影响，许多相关行业政策相继出台。其中一个重要的就是 新型数据中心发展三年行动计划（2021-2023年），我们将在下一节讨论它带来的潜在影响。中 国 大 陆 数 据中心 1 9 新型数据中心发展三年行动计划（2021-2023年）2020年3月，中共中央政治局常务委员会提出“加快推进5G网络、数据中心等新型基础设施建设”。此外，“十三五”规划还从现代化、数字化和可持续性的角度，为新基础设施的建设制定了指导方针。中共中央、国务院关于碳峰值和碳中和的战略决策，对数字化和绿色信息通信产业的协调发展提出了更高的要求。目前，某种程度上，中国的数据中心行业仍然面临着布局不合理、计算能力不足、能源利用不足、新技术使用不足等问题。因此，人们认为迫切需要对行业进行升级，使其在技术、计算能力、能源效率和安全方面达到全面的高水平。在此背景下，工业和信息化部发布了 新型数据中心发展三年行动计划（2021-2023年）（简称行动计划）。1.行动计划 的重点任务是什么?六项重点任务，分别是:新型数据中心建设布局优化行动；网络质量升级行动；算力提升赋能行动；产业链稳固增强行动；绿色低碳发展行动；安全可靠保障行动。2.在未来三年，有哪些主要目标?到2023年底，全国数据中心机架规模年均增速保持在20%左右，平均利用率力争提升到60%以上，总算力超过200EFLOPS，高性能算力占比达到10%。国家枢纽节点算力规模占比超过70%。新建大型及以上数据中心PUE降低到1.3以下，严寒和寒冷地区力争降低到1.25以下（图表8）。最后，国家枢纽节点内数据中心端到端网络单向时延原则上小于20毫秒。政府政策20 戴德梁行研究部 图8：PUE计算与效率资料来源：，戴德梁行研究部 加快建设国家枢纽节点。推动京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等国家枢纽节点适当加快新型数据中心集群建设进度，实现大规模算力部署，满足重大区域发展战略实施需要；贵州、内蒙古、甘肃、宁夏等国家枢纽节点重点提升算力服务品质和利用效率，打造面向全国的非实时性算力保障基地。第二，按需建设各省新型数据中心。提高存量数据中心利用率，打造具有地方特色服务本地的算力服务。第三，灵活部署边缘数据中心。积极构建城市内的边缘算力供给体系，支撑边缘数据的计算、存储和转发，满足极低时延的新型业务应用需求（图9和表9）。3.新型数据中心建设如何布局优化？数据中心总设备能耗IT设备能耗PUE=数据中心总设备能耗IT设备能耗电网的建筑负荷需求电力制冷系统 开关设备；不间断电源；蓄电池备用设备；等等。冷却装置；CRACs；等等。服务器；存储器；交换机；等等。IT 设施PUE能源利用效率等级1.5高效1.2非常高效中 国 大 陆 数 据中心 2 1 图9：边缘算力 云数据中心物联网资料来源：IEEE，戴德梁行研究部表9：边缘数据中心的类型资料来源：STLPartners，戴德梁行研究部 第四，加速改造升级“老旧小散”数据中心。第五，逐步布局海外新型数据中心，重点在“一带一路”沿线国家布局海外新型数据中心。第六，加快云边协同发展。发布 云边协同建设应用指南 等举措，推动边缘数据中心与数据中心集群协同发展。边缘的类型数据中心覆盖范围每1000万人口中数据中心的数量延迟时间(平均)规模本地服务器边缘企业所在地企业没有2-5毫秒最多1架网络（移动）发射塔边缘塔全国范围300010毫秒最多2架外部边缘中型城镇15030毫秒2-6架内部边缘核心型主要城市1040毫秒10+架区域边缘区域型主要城市10050毫秒100+架没有边缘超大型省/全国160+毫秒5000+架Data Caching,Buffering,OptimizationRealtime DataProcessing,Basic AnalyticsMachine to MachineData CentreInternet of ThingsE D G E边缘实时数据处理基本分析数据缓存、缓冲、优化机器对机器22 戴德梁行研究部 4.未来三年，推动新型数据中心与网络融合协同发展，有哪些具体考虑？行动计划 包括四方面的考虑，它们是:持续优化国家互联网骨干直联点布局；推进东西部地区数据中心网络架构和流量疏导路径优化；支撑“东数西算”工程（图10）。中 国 大 陆 数 据中心 2 3西北走廊新陇海线走廊呼和浩特昆明走廊西珠江走廊长江走廊东部沿海走廊中国电信中国电信中国移动中国移动中国联通苹果华为百度腾讯阿里巴巴腾讯亚马逊东西线走廊南北线走廊超大规模数据中心的位置图10：中国互联网骨干直联点与超大规模数据中心分布地图(2018年)资料来源：中国商业评论，戴德梁行研究部 支持国家枢纽节点内的新型数据中心集群间网络直连，促进跨网、跨地区、跨企业数据交互。推动边缘数据中心间，及与新型数据中心集群间的组网互联，促进云、数、网协同发展。促进数网协同发展，通过建立数网协同联动机制，完善数据中心网络监测体系，发布网络质量监测报告等具体举措，持续推动数据中心网络需求和供给有效对接，不断提升数据中心网络支撑能力。5.未来三年，算力指标将如何调整?数据中心输出的算力逐渐成为驱动经济社会转型的重要力量，以传统机架规模指标衡量产业发展水平已与当前的发展形势不相适应。行动计划 首次引入算力指标EFLOPS对数据中心发展质量进行评价，旨在引导数据中心从粗放的机架规模增长向提升算力的高质量发展演进，更好推动数据中心的质量变革与效率变革（图11）。Hongkong ZShanghai 2Nanning 2NanningGuangzhouShenzhen北京香港走廊上海昆明走廊南海诸岛24 戴德梁行研究部FugakuFujitsu/RikenSummitIBMSierraIBMSunway TaihuLightNRCPCComputational performance(in 图11：全球顶级超级计算机（2021年11月）行动计划 将鼓励新的数据中心走向“绿色”，确保从建设、运营和维护的角度来看，新开发是高效、清洁、集约和循环的。行动计划 希望通过以下方式实现这一目标：资料来源：Top500.org，戴德梁行研究部6.未来三年，新数据中心将如何向“绿色”和低碳方向发展？鼓励企业深化新数据中心“绿色”设计、建设、采购，提高资源利用效率；加速应用先进的“绿色”技术产品，如高效IT设备、制冷系统、供配电系统和辅助系统（图12）；全球前四顶级超级计算机计算性能超级计算机名称研制组织峰值计算速度（万亿次浮点计算/秒）国家富士通/理化学研究院中国国家平行计算机工程技术研究中心IBM/英伟达/美国能源部国家核安全局劳伦斯利弗莫尔国家实验室IBM/英伟达/美国能源部科学办公室橡树岭国家实验室富岳山脊顶点神威太湖之光442,010.0148,600.094,640.093,014.6中 国 大 陆 数 据中心 2 5图12：最佳数据中心冷却系统的四个关键点资料来源：vXchnge，戴德梁行研究部 持续提高清洁能源的有效利用水平，持续开展“绿色”和低碳数据中心评估；7.未来三年，行动计划 将如何有效实施？行动计划 提出了五项保障措施，以确保该计划的有效实施：首先，将加强中国各地的相关组织领导；其次，将寻求加速业内人员培训，特别是在数据中心设计、运营和维护方面；优化“绿色”管理能力，以及；支持和加快低效数据中心的集成和转型。第三，将努力深化学术界内探讨学习并加强国际间交流及合作；第四，它将促进来自多元化的行业投资，包括房地产投资信托基金（REITs）（表10）；第五，加强数据中心产业平台支持，确保中国协调发展。1.采用热通道/冷通道设计；2.实施控制措施；3.检查和密封周边接口、支撑柱和电缆的泄漏；4.同步湿度控制点。26 戴德梁行研究部表10：近期全球 大体量数据中心收购（截至2021年11月16日）资料来源：，戴德梁行研究部收购方被收购实体价格KKR 和GIPCyrusOne150亿美元美国电塔Coresite101亿美元黑石QTS100亿美元Digital RealtyInterxion84亿美元江苏沙钢Global Switch约80亿美元（估计值）Digital Realty杜邦法布罗斯科技（DuPont Fabros Technology）76亿美元EquinixTelecity38亿美元EquinixVerizon数据中心资产36亿美元ET InfrastructureEdgeConneX25亿美元（据报告）Medina Capital Management and BC PartnersCenturyLink数据中心资产21.5亿美元中 国 大 陆 数 据中心 27 国内数据中心融资渠道较为丰富。主要分为股权融资和债权融资，包括公募、供股、私募、债券融资、银行贷款等方式。不同的融资方式各有优缺点。股权融资有许多优势，包括通常几乎没有定期支付的财务压力，财务风险一般也较小，但会面临股权投资者失去控制权的风险，融资成本有时可能高于债务融资。债务融资与股权融资一样，有许多优点，包括融资成本通常较低。不过，它也面临着定期偿还本息的财务压力，融资风险相对较大。一般情况下，我国企业会采用两种融资方式相结合的方法对数据中心投资，来维持相较平衡的资本结构（表11）。投资28 戴德梁行研究部 表11：债务和股权融资部分优缺点资料来源：TheLodgeNatureReviewTours，戴德梁行研究部债务融资优点缺点股权融资股东拥有全部企业控制权偿还债务后无义务利息可抵税可自行选择长短期手中拥有更多现金流必须偿还可能产生现金流问题通常需要抵押品股权融资的成本通常高于负债融资投资者拥有更多企业控制权必须参考投资者的想法和决定风险比债务融资要低无需偿还资金增强公司的信用价值和信誉投资者并不期望立即获得投资回报固定支付可以更好控制预算12312345中 国 大 陆 数 据中心 2 9鉴于数据中心项目可以提供有吸引力的资本化率，最近，许多投资者对中国的数据中心物业表现出了浓厚的兴趣。例如，英联投资、黑石、高瓴资本和凯德。这些投资者通过多种方式执行投资交易，例如直接购买数据中心物业资产，组建合资公司或利用融资渠道。以下是最近的投资交易示例：1.直接物业资产购买：2021年4月，凯德集团在上海闵行区收购了其在中国的首个超大规模数据中心物业。2.合资公司：2019年，基汇资本与中金数据成立合资公司，在中国收购、开发和运营一系列超大规模IDC项目。同年，万国数据和新加坡政府投资公司还建立了独特的战略合作伙伴关系，以开发和运营超大规模的国内定制数据中心。3.融资渠道：2021年6月，普平数据在私募股权公司华平的支持下，从招商银行获得了2.3亿美元的债务再融资，作为中国10亿美元数据中心投资扩张计划的一部分。云计算供应商是中国数据中心发展的重要驱动因素。预计与云计算业务相关的公司将继续增加投资，包括对大型数据中心的投资。阿里巴巴和腾讯是中国的两家代表性公司，将在未来几年推动数据中心投资：阿里巴巴：据新浪新闻2019年的报道，阿里巴巴计划在未来三年内向数据中心投资约2,000亿元人民币；腾讯：据新华网近日报道，腾讯云与智慧产业事业群总裁汤道生宣布，腾讯未来五年将投入5，000亿元人民币，用于新基建的进一步布局。从阿里巴巴和腾讯的投资可以看出，数据中心需要大量的资本投资，而国内REITs市场的试行将为上市公司带来新的融资渠道（图13）。30 戴德梁行研究部资料来源：ListenMoneyMatters，戴德梁行研究部资料来源：戴德梁行研究部中国证监会和国家发展和改革委员会联合发布的 关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（RE-ITs）试点相关工作的通知 指出，REITs项目权属应清晰，相关程序如竣工验收、用地、环评、规划、项目投资管理应依法依规；运营、现金流和投资回报，应符合相关条件。在国际上，Equinix是一个很好的数据中心运营商转变为REIT的例子(图14和附录中的案例研究)。图14：Equinix发展史图13：REITs投资机制投资者资产REITs收购和/或资本投资购买股票租金和利息支付分配2002业务扩张到亚太地区2011业务扩张到拉丁美洲2015Equinix转变为REIT1998在硅谷成立2007业务扩张到欧洲2012扩张到中东地区2020Equinix将公司的品牌定位为“数字基础设施公司”中 国 大 陆 数 据中心 31通过转换为房地产投资信托基金公司，Equinix获得了一些业务优势:首先，Equinix持续确保高收益、低风险的特点，以满足投资者的需求，这相应地抬高了股价。其次，税收负担降低。Equinix可以免除REITs的租金收入所得税和房地产销售的股息，从而避免双重征税。第三，Equinix的融资能力有所增强。2015年以来，Equinix的资本支出增长迅速，营业收入显著提高。最后，Equinix的资产结构得到了优化。自转型为REITs以来，融资变得更加容易，资产负债率稳步下降，同时公司保持了快速的业务扩张。未来，与任何资产一样，REIT下的所有资产，包括REIT的数据中心资产，将越来越多地受到环境可持续性角度的审查。了解数据中心的发展和运营如何影响环境的可持续性，并找到减轻影响的解决方案将是中国行业发展的关键，这些问题将在下一章节中探讨。32 戴德梁行研究部面对全球变暖，中国提出了“二氧化碳排放2030年前达到峰值，2060年前实现碳中和”的战略目标。数据中心将电力转化为计算能力，未来随着数字化需求的快速增长，数据中心越来越需要更多的电力来实现中心的运行。更重要的是，据统计，目前全球数据中心的用电量占总用电量的2%到3%，鉴于美国到2050年对数据中心电量估算模型来看，这一比例可能会在未来增加（图15）。环境可持续性中 国 大 陆 数 据 中心 33图15:美国数据中心用电量(2000年2050年)资料来源：美国能源部，能源效率&可再生能源办公室，戴德梁行研究部在中国，据统计，2020年数据中心，包括5G消耗的总用电量超过2,000亿千瓦时，占总用电量的2.7%。以此基础预测，到2035年，中国数据中心(包括5G)的总用电量将是2020年的2.5-3倍，占中国总用电量的5%-7%(图16)。18002000201020202030F2040F2050F20406080100120140160基础设施网络存储服务器历史估计值数据中心年用电量（十亿千瓦时）最近趋势未来最优情况34 戴德梁行研究部0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%3.5%4.0%050 01,0 001,5002,0 002,5003,00 03,50 04,00 020182019202020212022202320242025图16：中国数据中心和5G功耗(2018年2025年)资料来源：IDC圈，戴德梁行研究部FFFF全球数据中心市场的加速提高了人们对该行业对环境影响的担忧。由于数据中心的电力消耗极高，而且该行业产生的碳足迹很大，因此有必要加强全部门标准和可持续数据中心运营的投入。世界各国政府正在通过新的管控甚至叫停来推动数据中心部门走向更环保的运营。因此，如前所述，国家发展和改革委员会、中央网信办、工业和信息化部和国家能源局联合发布 关于加快构建全国一体化大数据中心协同创新体系的指导意见 等文件。这些政策旨在引导中国未来的数据中心沿着可持续的“绿色”道路发展，其中包括：集约化、统筹协调、有序发展；确保能源使用效率;推动利用可再生能源。此外，用户企业对数据中心也有碳中和的要求，因为他们试图实现其年度环境，社会和治理（ESG）评级目标（图17）。耗电量（千瓦时）占用社会用电量比例中 国 大 陆 数 据中心 35图17：ESG评分示范资料来源：，戴德梁行研究部多年来，中国的数据中心行业探索了各种节能和“绿色”技术举措。我国的一些数据中心已经能够将PUE值降低到1.1或以下。从长远来看，在实现碳中和的目标方面，提高能源效率和节约能源只是找到真正解决方案的整个过程中的一小步。此外，在考虑总体目标时，碳抵消、碳交易、碳捕获和其他类似的举措也有一定的局限性。对于一个长期的整体解决方案，可再生能源的生产和利用是打开和揭示真正“绿色”解决方案的关键(图18)。ESG 评分范畴评分主题评分ESG 评分计算整体ESG表现ESG 评分范畴评分从主题计算的累积分数和风险主题评分每个ESG范畴问题得分例如气候变化用每年排放量这个指标衡量36 戴德梁行研究部图18：可再生能源的生产和利用资料来源：，戴德梁行研究部然而，中国的数据中心在进行优化工作的时会遇到一些两难局面。一方面，在我国西部，能源潜力巨大但经济发展需求相对较低。其中，四川，新疆，贵州、内蒙古等地区拥有风能、太阳能、水能、地热能等丰富的可再生能源以及相应的巨大发电潜力。另一方面，我国东部及沿海地区人口稠密，经济增长快，但缺乏大量能源供给。水流带动水轮机，继而将水的重力势能转化为电能自然界中有生命的植物提供的能量，包括有机物中除矿物燃料以外的所有来源于动植物的能源物质，例如木材、及森林废弃物、农业废弃物、水生植物、油料植物、城市和工业有机废弃物、动物粪便等风力涡轮机将风能转化为电能利用蒸汽驱动涡轮机，将从地壳抽取的天然热能转化为电能太阳能通过太阳能电池板或太阳能热水器转化为电能和热能海洋热能和潮汐能通过涡轮机等系统组件转化为电能以氢气为燃料，通过氢燃料电池将燃料中的化学能转变为电能水力发电生物质能风能地热能太阳能海洋能氢能数据中心在发展，对于用户需求和数据传输速度等方面有一定要求。它倾向于选址在人口密集并且经济发达的区位附近。然而，数据中心又需要相当多的电力供应，而中国东部和沿海地区尽管符合经济发达以及人口密集的要求，但缺乏许多可再生能源（而西部地区有充足的可再生能源）。未来，区域内的数据中心可能会对供电能源的需求越来越大。中 国 大 陆 数 据中心 37未来，中国数据中心的发展必须采取双管齐下的方式，来应对产能及能耗带来的可持续性问题：1.在可再生能源丰富地区建立数据中心如果数据中心选址于中国西部地区，远离庞大的东部和沿海地区用户群，那么这些特定的数据中心可能主要用于数据存储、灾难恢复和处理其他没有低延迟要求的数据。更重要的是，西部地区的温度通常较低，因此，该地区数据中心降温所需的能源（此指可再生能源）将大大低于