营销费用管理细则.doc

文件名称
南山地产营销费用管理细则
文件编号
YX-0301
生效日期
2009/08/20
版次
A
页次
1/8
适用范围
深圳市南山房地产开发有限公司
批准人

南山地产营销费用管理细则

1.总则
营销费用实施按照计划管理、过程监控方式实施，总部分管领导负责对各项目的营销费用率实施审批。
2.管理机构
各项目营销费用的日常管理由项目公司营销客服部负责，总部经营发展部、项目财务管理部联合监督检查的机制。
3.营销费用的构成
3.1销售部门人工费及办公管理费用
销售部门人工费包括人员工资奖金补贴以及劳动保险费用等人工方面的所有支出。
办公管理费用包括办公用品、水电费、汽车费用以及工作差旅会务等费用。
3.2佣金及奖金
仅限于销售代理公司佣金。
3.3样板区费用
样板区（含示范区、售楼处、样板房）的土建工程、装修工程、安装工程费用计入建安费用，样板区（含示范区、售楼处、样板房）的活动家具购置、设备添置、软装饰等费用则计入营销费用。
样板房费用实施按出售后冲抵的原则，即项目公司将装修后的样板房完成出售后，因装修产生的增加销售额减去装修成本所产生的溢价收入，原则上可冲抵项目营销费用总额。
3.4推广费用
除3.1、3.2与3.3项之外的所有营销费用，包括但不限于媒体投放费用、促销推广费用、销售资料道具制作费用、现场包装费用、现场管理、广告策划公司费用等。
4.营销费用管理原则
v 营销费用管理实行总额控制的原则，在不超年度营销费用的前提下，项目公司可根据实际情况在营销费用科目间进行调整；
v 营销费用管理实行以年度总量控制、动态监控原则，项目公司编制次月的营销费用计划必须考虑当月的累计营销费用率、次月实际+预测的累计营销费用率、年度目标营销费用率，并结合次月的销售任务进行合理的立项报批。当项目月度营销费用超出计划费用时，项目营销客服部应及时对下一月度费用进行控制，确保年度费用总额控制在计划内；
v 除财务要求的现金流计划（包括年度和月度）采用现金收付制外，营销部的其他费用管理的统计口径为权责发生制；
v 项目首次开盘6个月以前一般不得发生媒介推广费用，否则另行审批，样板区、现场包装、销售资料道具制作费用按有关规定执行；
v 样板区费用需控制总额不超过预算金额，若样板房出售，原涉及营销费用支出部分可重新作为收入冲抵营销费用；
v 推广费用实行费用总额及费用率双重管理，推广费用使用进度应与销售节奏匹配，实施动态跟踪调整，确保推广费用总额不超预算，推广费用率不超计划。
5.营销费用预算编制
5.1新项目预算编制
5.1.1项目营销策划总纲：
按照项目的整体销售目标，考虑项目的产品类型、目标客户定位、当地媒介推广现状、代理费用等因素合理规划安排营销费用，并对营销费用的投放渠道和使用节奏进行描述，提供效果预测。
5.1.2新项目营销费用预算
新项目营销费用预算分三级科目进行预算编制，其中一级预算确定营销费用总额及占总销售额的比例，二级预算则是要将营销费用分解成细项，精确到二级科目，三级预算则是按照费用的分类来统计已经发生的费用的工具，精确到三级科目。
5.2在售项目营销费用计划：
5.2.1项目年度营销推广总案
按照项目的年度销售目标，考虑项目的产品类型、目标客户定位、媒介推广等因素合理规划安排营销费用，并对营销费用的投放渠道和使用节奏进行描述，提供效果预测。
5.2.2年度、半年度、季度及月度费用计划
年度营销费用计划作为项目年度经营计划的一部分，由项目营销客服部根据项目销售计划和实际推广需要编制，期间需征求项目财务部、总部经营发展部的专业意见。年度计划确定后再按照销售节奏分解成月度费用计划，执行过程中如销售计划调整则费用计划也需进行调整。
6.营销费用使用、监控、统计
6.1 费用使用
项目按照年度营销费用预算按月度分解计划执行，原则上要求每月费用支出不超出当月计划。
6.2 费用监控
各项目营销客服部必须建立营销费用管理台帐，总部经营发展部负责监督检查。
6.3费用统计
营销费用采用权责发生制统计，对于跨期（如跨月、跨年度）费用按照合同受益期和收益项目（分期）来分摊计算。
项目公司营销客服部需在每月的月底填写《营销费用月度统计及效果对照表》，如实填报当月发生的所有营销费用，费用统计的口径为权责发生制，包括预提和分摊费用。
7.营销费用管理的评估
项目公司编制次月的营销费用计划，原则上必须参考项目公司的年度费用预算和累计费用率，并结合项目公司实际销售的重大节点（开放、蓄客开盘等），月度内如有临时采购需提前申报计划。
8.附则
本规定由总部经营发展部负责编制、解释与修订，自发布之日起生效。
资料来源：房策网 3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。√
C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。Ｘ
C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错
C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。√
C成本报表是对外报告的会计报表。×
C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。×
C成本会计的对象是指成本核算。×
C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。√
C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。X
D当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本
中。×
D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。×
F“废品损失”账户月末没有余额。√
F废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。Ｘ
F分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。(√)
G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错
G工资费用就是成本项目。(×)
G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对
J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。(√)
J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。(×)
J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对
J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。√
J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，X
K可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错
K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。Ｘ
P品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。×
Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。Ｘ
Q企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。Ｘ
S生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。Ｘ
S适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。(×)
W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对
Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对
Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。X
Y以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。X
Y原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。Ｘ
Y运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。(×)
Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对
Z直接生产费用就是直接计人费用。X
Z逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。√

A按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末(可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额)。
A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于(季节性生产企业)

4