平顶山市场调研报告1014.doc

平顶山房地产市场调研河南鑫红地产经纪有限公司2013年10月14日平顶山房地产市场调研一、 平顶山市概况1、城市概况平顶山市，位于河南省中南部，西靠伏牛山，东接黄淮平原，是河南省下属的一个地级市，中国煤炭工业城市。因市区建在“山顶平坦如削”的平顶山下而得名。平顶山春秋时为应国，应国以鹰为图腾，古典汉语“应”“鹰”通假，因此平顶山别名鹰城。现辖汝州、舞钢两个市，宝丰、郏县、鲁山、叶县四个县，新华、卫东、湛河、石龙四个区，总面积7882平方公里，总人口502万。市区建成区面积80多平方公里，人口102万，其中湛河区24万人。平顶山市辖4区、4县，代管1个县级市；全市共有34个街道、31个镇、47个乡。2、交通铁路：地处京广、焦枝两大铁路干线之间，并有漯宝铁路与两大干线相连。孟宝铁路从中心城区穿过，东起漯河市孟庙车站，西至平顶山西车站。连接京广线、焦柳线两大干线。高速：许平南高速、平临高速、郑尧高速、二广高速等3、经济2011年全年完成生产总值1484.6亿元。地方财政一般预算收入95.3亿元，增长18.3%；固定资产投资815.2亿元，增长25.1%；社会消费品零售总额410.7亿元，增长17.4%；外贸出口3.3亿美元，增长13.8%；城镇居民人均可支配收入18348元，增长13.2%；农民人均纯收入6578元，增长19.5%；城镇化率43.2%，提高1.8个百分点。2012年平顶山市生产总值初步核算数1502亿元与2011年的初步核实数1484.6亿元比较，名义增长1.2%，扣除价格因素实际增长6.9%。4、综合实力平顶山市工业基础雄厚，全市具有规模以上企业893家，职工人数47.85万人，特大型企业3家，大型企业13家，中型企业35家，小型企业344家。平顶山以工业城市著称，不仅具有煤炭、铁矿等丰富的自然资源，而且拥有平煤集团、神马集团、舞钢公司、平高集团等知名的国内企业，在2003年被河南省确定为中原城市群9个中心城市之一。5、城市发展规划解读（1）平顶山城市总体发展规划平顶山市城市总体规划（2010-2020）中确定了1098平方公里城市规划区范围内，实行城乡统一规划管理，重视城市统筹发展。同时，要加强城中村、城乡结合部整治和改造。城市规划发展方向基本呈现“西扩南移”向西重点发展新城区、向南重点发展湛南新城。城市规模不断扩大，2020年，主城区城市人口控制在110万人以内，城市建设用地控制在106平方公里以内。截至2012年完成住房建设总量110万平方米，其中政策性住房11万平方米，商品住房99万平方米。（2）湛南新城发展规划湛南新城核心起步区功能定位是:以湛河区行政中心迁建为引擎，规划建设新华路南延、亚兴路南延、南一环和南二环四条主干道，发挥辐射带动作用，提速周边城中村开发改造，打造城市南部区域性行政中心、商业中心、金融中心、文化中心。当前规划：以开源路高速引线为中轴，东至新华路、南至南二环路、西至亚兴路、北至新南环路（含上述道路外侧200米），约5平方公里区域。近期规划：东至平舞铁路、南至宁洛高速、西至平桐路、北至新南环路，约12平方公里区域。远期规划：东至平舞铁路、南至沙河两岸、西至平桐路、北至新南环路，约50平方公里区域。二、平顶山房地产市场概况1、2012年房地产市场情况 2012年，全市房地产开发投资完成109.35亿元，同比增长44.8%。其中住宅开发投资完成82.61亿元，同比增长39.7%。全市商品房开工面积503.75万平方米，同比增长20.4%。 2012年，市区商品房市场投放量继续保持增长，市区商品房共上市154.79万平方米，同比增长15.2%。市区商品房共销售93.79万平方米、销售金额33.84亿元，同比分别增长20.9%和19.1%，其中新建商品住房销售73.53万平方米、销售金额26.31亿元，同比分别增长3.2%和10.3%，市区新建商品房成交量温和放大。 截至2012年12月底，市区新建商品房累计可售面积达176.88万平方米，同比增长54.2%。从近两年的累计可售数据来看，呈现逐月递增状态，去年12月底较当年初增长了46.0%。2、平顶山2013年房地产市场情况（1）全市房地产开发投资继续保持增长势头。18月份，市区房地产开发投资完成52亿元，同比增长50.2%；（2）全市商品房开工面积降幅明显，竣工面积大幅增长。18月份，全市商品房开工面积251.65万平方米，同比减少20.0%。竣工面积100.15万平方米，同比增长179.6%。（3）全市土地成交价款继续保持增长。18月份，全市房地产土地购置面积28.41万平方米，同比减少34.5%；土地成交价款4.94亿元，同比增长16.9%；土地交易契税0.07亿元，同比减少44.0%。4平顶山8月份市场情况（1）8月份商品房市场销售量下降。8月份，市区商品房上市面积12.38万平方米，同比减少4.1%；市区商品房销售销售7.64万平方米、3.28亿元，同比减少13.5%和12.7%；从70个大中城市新建商品住宅价格指数来看，8月份，同比上涨的城市达到69个，我市新建商品住宅价格指数为111.7点，同比上涨7.0%,环比上涨1.2%。（2）市区商品住房市场销售以中小套型销售为主。8月份，从市区商品住房销售构成来看，以120平方米以下的中小户型为主体，占住房总销量的74%；购房人群以2545岁之间的青壮年人群为主，购买量达总量的68%；贷款购房425套，占住房总销量的62%，其中：商业贷款230套，公积金贷款195套。（3）市区商品住房以本地人购买为主。从市区商品住房购买对象分布来看，本市居民购买601套、6.3万平方米，购买套数占总量的87%，居主体地位。外地人购买87套、0.84万平方米，购买套数仅占总量的13%。5、市场小结平顶山当地产市场呈现出“需求强劲，供需两旺，涨价势头迅猛，中低价位楼盘热销”的整体上升局面。经济快速平稳持续增长、平顶山新城区建设、城镇化进程、工业化进程加快，从能源消耗型向旅游度假型化工城的转化、中小城市对辖区各县市的辐射吸引，随着这些因素逐步发挥作用，可以看到，房地产市场的供需两旺势头将保持相当长一段时间。（1）平顶山房地产分布情况新城区及新华区的地产项目价位较高，主要由于资源丰富、自然环境良好、项目形态较大、品质较高；新华区建西板块区域要比新华区北部板块在未来房地产发展上更有发展潜力；湛河区南部板块多为城南扩展、城中村改造项目，有一定的潜力；卫东区东部板块由于生活居住的刚性需求也正在崛起。（2）从客户需要方面来讲，中小套型市场热捧需求量较高的中、小户型，中、低价位的普通商品住房，平顶山市场较普遍，而居民购买力难以承受的大户型、高价位住房则相对较少，主要集中与老城区部分楼盘。 随着平顶山房价的不断增高，购房成本不断上升，盲目追求大户型人群开始减少，自住型住房需求被合理释放，投机性需求被压抑，人们对住房消费的心理预期渐渐回归理性。 （3）从市场推售来看：平顶山市场，以蓄客排号认筹开盘销售楼盘较多，像中房印象、豫森时代新城、建业桂园、千田新开元等， 湛南新城多以企业事业单位职工团购名义开始“圈地收钱”，基本以直接交首付款形式出现，（4）从成交价格来看：湛南新城区域均价为40004300元/M2，新华区（老城区）成交价5000-6000元/M2，新城区成交价45005500元/M2，卫东板块成交均价3500元/M2。老城区内土地资源稀缺，随着平顶山中心城区的发展，老城区出现房源不足的局面，需求变小，供应减少，老城区的房价出现了一定程度的上涨，并且价格稍微偏高，而新区、湛河区，随着土地开发量的不断加大，周边楼盘价格基本相差不大，存在很强的竞争性。(5)从项目品质和产品形态来看：大规模品质社区雏形渐成目前平顶山在售项目多为高层产品，低居住密度的多层、别墅产品较为稀缺；由于城市发展的需要和消费者对居住品质要求的提升，平顶山市场逐渐由中小楼盘向大型中高档品质楼盘过度。(6)从面积区间上看：户型区间上基本上以中小套型的刚需户型为主，80-90平米两房、95-110平米三房、120-130平米三房为主，并辅以少量140-158平米四房。本案二、 项目概况经济指标：项目占地400亩左右，容积率2.53.7。 新华路 开源路宗地四至：北邻环城南路、南临规划路、东临新华路（施工中）、西临开源路，三大主干道汇聚周边。 地块现状宗地情况：地面建筑大面积为村庄，待拆迁面积300余亩，净地约100余亩，拆迁难度较大。 三、 区域环境分析1、区域环境现状宗地位于湛南新城核心区开源路南段，该区域周边多为城中村处于房地产发展初期阶段，居住环境较差，市政配套不完善，生活成熟度较低。2、道路交通城市两大南北主干道开源路与新华路位于项目东西两侧，连通老城区；宗地距离宁洛高速仅2000米，通达全国。3、教育配套中学：平顶山二十六中、平顶山二十八中、平顶山财经学校、平顶山聋人高级中学、平顶山六中小学：湛河区锦绣小学、湛河区铁炉小学幼儿园：六一幼儿园、常成幼儿园、成长双语幼儿园4、医疗配套社区附近是否有医院成为越来越多的购房者关注的因素，目前项目周边医疗机构较少，主要以社区卫生服务站为主，距离最近的是湛河区人民医院和平顶山第四人民医院。5、生活配套目前项目周边生活配套较为缺失。四、区域竞争市场分析1、区域竞品分析 竞品分布图（一）朗润美晨开发商：平顶山市朗润房地产开发有限公司投资商：河南朗润集团有限公司地址：新华路与神马大道交汇处西南角总建面：12万平米总占地：36亩规划总户数：804户工程进度：分两期开发，一期推出三栋楼400余户，1#楼六层封顶，其余两栋刚出地面。面积区间：两房86、101；三房111、126、139销售情况：10月13日认筹，促销政策一万抵两万，开盘选房成功客户可参与抽奥迪A4建筑风格：新古典主义，ARTDECO风格配套设施：暖气、天然气、健身步道、幼儿园、运动场产品特色：阳台赠送半面积，其中111平米户型卧室阳台可全面积成为卧室空间（二）千田新开元开发商：千田集团整合推广：元素100地址：开源路与神马大道交汇处向东800米总建筑面积：100万平米占地面积：400亩工程现状：项目分四期开发，目前开发一期7栋楼，层数30层，7#、8#楼封顶面积区间：46平米一房、87-89平米两房、104平米三房、113平米两房、129平米三房、145平米三房建筑风格：新古典主义，ARTDECO风格配套设施：双语幼儿园、小学、商业中心销售情况：住宅4500元/平米，公寓4700/平米。2011年开始排号，7#、8#基本清盘，目前销售公寓楼。（三）时代新城开发商：豫森集团地址：神马大道与城乡路交汇处南150米总建面：22万平米占地面积：63亩工程概况：共7栋30层高层，目前1#楼已是现房，2#、3#封顶面积区间：87平米两房、97平米两房、105平米三房、133-136平米三房，208平米四房销售情况：均价4700元/平米，8#楼王5000元左右，11年开始排号，目前大部分销售完毕，目前销售7#8#楼，顶层房源去化较慢。产品特色：品质较高，景观示范区联合龙湖，外立面采用液化花岗岩漆，一二层干挂石材。（四）大乘领仕馆开发商：河南大乘置业总建面：26万平米工程概况：项目共开发15栋楼，规划路南12栋、路北3栋，一期开发路南，绿化率70%。目前工程进度较慢，三栋楼刚出地面，拆迁工作尚未完成。销售情况：目前正在蓄客面积区间：77平米两房、118平米三房、135平米三房产品特色：赠送面积露台全赠送、阳台半赠送建筑风格：新古典主义，ARTDECO风格配套设施：室内球馆、温泉水、断桥铝合金、新风系统、可视对讲（五）立威山开发商：平顶山市立威房地产开发有限公司整合营销：合创地产机构广告推广：金榜广告地址：开元路南段转盘南200米路东总建面：30万平米占地面积：110亩工程概况：一期3栋高层，目前2#楼即将封顶，1#楼、3#楼未出地面面积区间：41平米一房、57平米一房、80平米两房、88平米两房、96平米两房、102平米三房、112平米三房销售情况：均价4200元/平米，10年开始排号销售产品特色：地能中央空调（六）华坤景山庄园开发商：平顶山华坤房地产开发有限公司整合推广：博宇地产顾问机构地址：开源路与姚电大道交汇处总建面：16万平米工程概况：共5栋高层，目前1栋拆迁安置房主体已封顶面积区间：78平米两房、92平米两房、107平米三房、142平米三房（七）聚龙新城亚丁湾开发商：平顶山市永嘉房地产开发有限公司地址：姚电大道与亚兴路交叉口东北角总建面：5万平米工程概况：准现房面积区间：80平米两房、130平米三房销售情况：均价4500，目前只有130平米23层以上房源产品特色：五证齐全、准现房（八）中建嘉天下开发商：平顶山市盛祥房地产开发有限公司营销策划：北京盛联阳地址：姚电大道与亚兴路交叉口北100米路东总建面：10万平米工程概况：准现房销售情况：均价4500，目前只有128平米顶层房源产品特色：五证齐全、准现房。下沉庭院、架空平台、送入户花园（九）龙腾国际开发商：河南精忠房地产开发有限公司全程策划：河南省平安房地产咨询公司地址：姚电大道与亚兴路交叉口总建面：18万平米占地面积：45亩工程概况：准现房销售情况：均价4900面积区间：89平米两房、93平米两房、99平米三房、125平米三房、134平米三房、148平米三房产品特色：五证齐全、准现房（十）永基九里开发商：永基地产发展有限公司营销代理：尚正行地址：光明路与新南环路交汇处总建面：33万平米占地面积：874亩销售情况：排号入会阶段面积区间：67平米一房、82平米两房、88平米两房、91平米两房、121平米三房、123平米三房、125平米三房、134平米三房产品特色：台地景观、户户送面积、精装样板间配套设施：平顶山一中，市二十六中、二十八中，自建幼儿园、小学（十一）建业桂园开发商：建业住宅集团平顶山置业有限公司地址：新城区龙翔大道与育英路交汇处总建面：26万平米占地面积：109亩销售情况：均价4850元/平米，目前在售三期面积区间：46平米一房、60平米一房、85平米两房、86平米两房、122平米三房、142平米三房、174平米四房、206平米四房产品特色：利用阳台、多功能花厅赠送面积，建有景观示范区配套设施：交通配套：26路、27路、35路公交教育配套：建业小哈佛、建业小哈佛幼儿园、黄冈中学、湖光小学、湖光幼儿园、市七中、市卫生学校、河南城建学校生活配套：新城区人民医院、西平湖（十二）红星美凯龙湛南新城红星美凯龙项目位于湛南新城核心起步区中的湛河特色商业区内，规划占地380亩，总投资28亿元。其中，商业区红星美凯龙生活广场、步行街、酒店等占地180亩，建筑面积23万平方米，计划投资15亿元；住宅区占地约200亩，计划投资13亿元。商业项目投用后，预计年销售额在10亿元以上，税收超过5000万元，可提供4000-5000个就业岗位2、 区域市场小结：（1） 竞品规模较大、数量大、品质高，竞争激烈周边竞争项目约23家，总体量基本在20万平米左右，部分楼盘甚至达到100万平米，且工程进度基本相同，刚出地面或者只开发3-4栋楼，未来2-3年内将出现集中放量，竞争市场较为激烈。（2） 工程进度普遍缓慢，开发周期较长基本是2009年2010年前拿地至今工程刚刚开始，了解到的原因为湛河区多为城中村改造项目，拆迁难度较大，且规模较大，开发周期较长。（3） 圈地融资现象严重，五证不全者多湛河区目前在售项目大部分五证不全，但工程尚未达到预售条件即开始销售，基本以2009年和2010年即展开圈地收钱，收取首付款30%、50%甚、全款并签署购房协议，但在2011年和2012年逐渐停止销售转为咨询蓄客，可能与政府监管有一定的原因。（4） 团购普遍开发企业多以企事业单位职工团购名义为主，可以社会散户团购。（5） 成交客户基本以区域周边为主，包括原住民、企事业单位职工（6） 户型同质化严重，基本以刚需为主主力户型基本以70-90平米两房、90-130平米三房为主 （7） 刚需旺盛，但工程进度让客户望而却步湛河区客户购房需求旺盛，但在售项目工程速度缓慢，部分楼盘34年前即开始销售，但目前尚未动工，已购房客户心急如焚，客户购房理性程度提高，越来越关心工程进度，期房销售压力增加。（8） 成交均价在4200-4300元/m2之间五、项目SWOT分析优势（S）1、规模优势：项目占地400亩，2、区位优势：宗地位于湛南新城核心区域紧邻老城区，对于新城区具有较好的区位优势，客户认可度较高。3、交通优势：紧邻开源路、新华路、环城南路、宁洛高速，交通便捷4、学区优势：二十六中、二十八中、六中等学校汇聚，教育资源优越。5、政策优势：平顶山向南向西发展，政府加大力度促进湛南新城的发展。劣势（W）：1、城中村改造项目，拆迁难度较大2、周边环境较差、市政配套不健全3、偏离老城区，区域认可度较低4、周边居住人口较少，多为村庄，人均收入水平较低，客户基础薄弱。5、宗地紧邻竞品品质较低，不利于项目的价值塑造价格提升。机会（O）：1、政府推进湛南新城建设，政策扶持力度较大2、新华路打通，为项目带来更便捷的交通3、老城区的高房价使刚需客户外流，选择未来发展潜力巨大、现在价格便宜的区域4、新城区偏离老城区较远，湛南新城将成为许多客户的首要选择威胁（T）1、湛南新城开发量增大，大盘时代来临，竞争日趋激烈2、随着大多项目同期开工，未来会出现集中放量的市场表现3、城中村改造相关手续办理周期长、难度大，开发建设风险大4、受开发商前期圈地融资，而工程进度缓慢的影响，客户开始关心五证和工程进度。5、多家大型企业自行开发建设住宅，分流了部分客户。六、项目目标客群分析拓客战略：立足湛南新城，挖掘老城区（湛河以南），适度拓展县区客户1、老城区客户：老城区客户将成为我们项目的主力客源区域，那里是他们的传统居住区，或是迫于老城区高房价或是改善居住条件和居住环境选择更具潜力的区域定居2、区域原住民：周边城中村3、企事业单位职工：平顶山工业企业较多，因为工作的原因，他们需要在企业附近居住，此类人群购房愿望强烈，且具有一定的购买能力。例如平煤神马集团4、公务员：随着政府机关纷纷入驻湛南新城，将会迎来公务员的置业潮5、县区客户：县区客户因事业发展、子女教育等原因进城置业需求旺盛，我们的主力县区为叶县。