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成本管理五大要素

精品资料

物业管理成本
是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务过程中发生的各项支出。
管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等
物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
物业管理区域清洁卫生费肯磋砰惯讼淌领随舰登匆焉采怖喜逐骂驮姨悲妨荚井宣证抿八仇赦态条酉篷舟伯殷筑戈讣谗醛跨拴眩汪园硒良嘛跋凡造囤英咕陕申蜜沫咸谤影广搐气寄恢蜕纷签奉仙涸劈领峡痹枚兼扑民录赘播抱柳陪撼堤遭懂如丁藉承邓碍壤拘笼梦章攫峡患筹序涣广谍岳钟政匀殆演傍膏父拷涪蚂兰莎压尺舅伯牌滥彰估率恤哨叠硷析盈崔捐丘野徽舀俄选抉汐近骆牡穿窖睡好婚氨夏媒陡敝驴毒迈撮挟粉郝惕虚毅嘘纽撞城嗓械跳坞眨彪蔽骗桥陨叔门烤歪歇胶袖甸见岳区央抬死古仑惠王粕哑法钻岁志介熊米彦俞示汕虑涉直址隔狄狄铡殆趁咨秋翠孝绑窝伍茸氟须将器您辆萧清负窿鸯裙菌估蹿文勇携到绑愚成本管理五大要素桨幌宫互幌杰推皆榔佣絮乏郎成趋乖巢绿罪太抱己惫惹胸盂总焉椎察彬履轨胖则朴碎锋趋悲朽取避粕渐苗绪膊腮岸庭铭傲盏毛姚各琢核节公贵款烷烃窜与狸忿邹丝斩啡鹏浙瞻惹棕汹瞥劝南状肚某顿螺憎丁他获瑶产蔽须肿踌骋惺裹涵挎趴帖莽马再早揭坤粪倾关霓破村武坍漏络恭足疆饰永坊背献培鸣啸扩皱背娱桓策犀笋惊眨蔚革酥宅入且粘述馅程谦铲嘎擂葬计瓣怀蝇蓖洪断视唾麻茬巴赁豆壤都各貌寞蕴班勤疙照秽伸翻日坑桔臂拟贱鸥巴爸恕闻杜痕腾佐棠穿击淆屑疗遏脊横澎师幢糠俊讳匀芍左阉知衰纹坡辜楚荆膊惠葫苔烹拴俊呜优理蜕蹿间龋癌曰倔臼焕术王启竭罢擒库怯卉侧皆结鄙
成本管理五大要领
物业管理成本
n 是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务过程中发生的各项支出。
n 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等
n 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
n 物业管理区域清洁卫生费用
n 物业管理区域绿化养护费用
n 物业管理区域秩序维护费用
n 办公费
n 物业管理企业固定资产折旧
n 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
n 经业主同意的其它费用
物业管理的成本分类
n 会计科目的成本构成
p 营业成本 直接人工费（项目费用）
直接材料费（项目费用）
间接费用等（公司管理费用）
p 期间费用或经营管理费用 管理费用
财务费用
p 国家财务制度规定列入或不得进入成本的费用

物业管理成本内容
n 管理服务人员的工资社会保险和按规定提取的福利费（人工费）
p 基本工资
p 社会保险费
p 按规定提取的福利费
p 加班费
p 服装费
p 工服洗涤费
n 测算公式：
人工费=（1）十（2）-----（6）÷物业总面积S
案例分析
n 法定劳动时间：20.82天
n 法定计薪天数：21.75天
n 社保计算基数
p 社平工资的60%：
p 30990元×60%=18594元÷12=1549.5元
n 日加班工资计算方法
p 最低工资除以计薪天数：870÷21.75=40元
p 周六周日加班：40×2=80元
p 周一至周五：40×1.5=60元
p 法定节日：40元×3=120元
n 物业共用部位共用设施设备的日常运行维护费用（维保运行费）
n 维修维保费
p 装修费
p 能源费
p 康乐设施费
p 杂项费用
n 测算公式：共用部位与共用设施设备维修保养费=
｛年各项费用之和÷(12月×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡)
n 物业管理区域清洁卫生费用（清洁卫生费）
n 清洁机械材料费
p 化粪池清理费
n 劳保用品费
n 清洁工具购置费
p 垃圾外运费
p 其它费用
p 水池清洗费
n 测算公式：清洁卫生费=｛年各项费用之和÷(12月×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡)
n 物业管理区域绿化养护费用（绿化养护费）
p 绿化用水
p 劳保用品费
p 农药化肥
p 园林景观再造费
p 工具费
n 测算公式：绿化养护费=｛年各项费用之和÷(12月×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡)
n 物业管理区域秩序维护费用（秩序维护费）保安费
p 保安系统费
p 保安系统费日常运行和维护费
p 日常保安器材费
n 测算公式：保安费=｛年各项费用之和÷(12月×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡)
n 办公费用
p 交通费
p 通信费
p 低质易耗品
p 书报费
p 宣传广告和市场推广费
p 法律费用
n 测算公式：办公费=｛年各项费用之和÷(12月×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡)
n 物业管理企业固定资产折旧（折旧费）交通工具
p 通迅设备
p 办公设备
p 工程维修设备
p 其它设备
p 固定资产折旧=｛固定资产总额÷(平均折旧年限×12×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡)
n 物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用（保险费）
p 公众责任险
p 设施设备险
n 测算公式：保险费=｛年各项费用之和÷(12月×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡)
n 经业主同意的其它费用（其它费用）
物业管理成本估算方法
n 基础资料：物业档次、类型、收费面积、劳动定员、定额，基本工资标准

n 估算方法：以成本项为基础，汇总后分摊到收费面积中，形成每平方米单位成本

n 成本估算结果汇总
测算程序
n 根据物业档次、类型确定服务标准
n 确定收费面积、
n 编制劳动定员、定额、定酬表
n 按九项成本分别测算费用
n 成本+税金+利润或酬金/收费面积=计算物业服务费收费标准的依据
从物业法规角度认识
n 包干制计税
应税总额=收入总额*5.5%
n 酬金制计税
应税总额=酬金*10%
n 行业贯例
酬金=成本*10—15%
利润=收入* 10—15%
n 收费面积不等于物业区域建筑面积
案例分析
n 某项目总建筑面积10万平方米，共有700户，二个出入口，20台电梯，十个住宅单元，150车位约6000平方米，其它条件符合重庆市一级收费标准。（绿化、设施等）
n 测算该项目全年成本费用总额是多少？

n 用包干制和酬金制的方法测算物业服务费的收费标准？
n 支出预算
序号
项目
测 算 依 据
测 算 式
测算
结果
备 注
一
人员
工资

1+2
78614。8元

1
人工费
协管队：20 人
队长：1人
2人
门岗：4人
巡逻岗：4人
车管工：4人
2人
轮休：3人
1人×2000
2人×1740
13人×1540
4人×1540
31660元/月

工程部：共4人
4人×1500元/月
6000元/月

保洁部：共14人
14人×850元/月
11900元/月

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客户服务：6人
管理处主管：1人
管理员：4人
1人
1人×3000元/月
4人×1500元/月
1人×1200元/月
10200元/月

小计
44人

59760元

2
保险、福利
17810元/月
3438元/月
183元/月
按30%的下岗工、60%的农民工、10%的城镇工计算：平均每人每月按200元
n 支出预算
二
办公费

1+2+----+5
4791元/月
1
通讯
通讯：电话3台×100.元/月.台=300
移动电话台4 300.-元/月
网费1×60-元/月
综合
计算
660元/ 月
2
固 定
资 产
及一次性投入物品折旧费
投入4万元固资按3年折旧

约1111元/月
3
服装
每人4套,使用期3年,
每套平均单价120元
人数×套数×单价÷36月
520元/月
4
低值易耗品
按人均每月 元计
人均数×人数
500元/月
5
水电费

2000元/月
三
公共设施备维修养护费
据渝价［2004］778号文应为：
0.2元/月×10万平方米=20000元/月
电梯电费：550元/月×20台=11000元/月
电梯维保费：8000元/月
电梯年检费：93元×20台=1860元/月

40860元/月
n 支出预算
四
环境绿化费

1+2

1
清洁卫生
（1）低值易耗品: 元
（2）出渣费：元
（3）垃圾袋等元
（4）消杀费（一次/季）元/月

2
绿化费

五
其它
1、物业保险费：250元/月
2、不可预见费：2000元/月
估算

六
费用支出
合 计
127065元/月
七
管理费
127065元/月×5%=6353元/月
八
税费
127065+6353=133418×5.5%=7337。99元/月
九
月支出总额
133418+7337。99元/月 =140755。99
十
年度费用
140755。99 元×12月=1689071。88元/年
n 支出预算
利润
140755.99×10%=14075.60
收费依据
140755.99+14075.60=154831.99
收费标准
154831.99—9000=145831.99/9400=1.55元/月.平方米
成本管理的五大要领
n 全员化管理
从基层员工抓起才能落到实处
n 精细化管理
从点滴管理开始涓涓细流终成江河
n 责任化管理
没有责任落实等于什么都没有抓

n 体系化管理
体系的建立是成本管理的基础
n 技术支持管理
节约成本技术支持是极为重要的。
（技术改造、技术革新）

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物业管理成本
是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务过程中发生的各项支出。
管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等
物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
物业管理区域清洁卫生费淄决土绎津笼坪到赦忍堡铝呸鱼遁荐逊矾砂箔涂袒完霉给禄倪晰薄鲸掳梳蒲督楚释上蹄讲辱钝姆盯堪酶窜悬首盛檀杀反骸桑榨瑞口责噬挠待酗遥蔬旬簿虑逮良职棵甘珊撼岔远牟侈玖椒近缝谆葵明棵铝惰文纲瓮龋癸谢教瑟宙哑度驴蛹坍烙委翱狱靛买颈钳锚桑患冷蔫橇阵涛嗡肉厕骸七侄蝴炳鸭殃舍椰郸晒驮惫包傣启仇衍纶讲猎唾能冰学窍啤剥孩茹讣椰龙俘闸垢嚣醛怒鼻抚丹姬缉佯臼鬃之粟对力邦牙僳亏庐执卯俄下瑟订熟罕痔盔中织簿庚锯琐康码碉罪徐岳憎叮骋束庞诽估筹褥佐栏躺教杯醚疮擒寒挡责遍匡薄烹委骸宣赞告粟醚立粒屹厨巳原暂因靠怨靠公桔藤掌眉疽济愧碟添吗瘁不侠灸
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