水域天际项目商业分析报告书提交银行1.doc

南湖生活广场项目商业分析报告书前言：通过对武汉市商业现状、武汉市典型社区商业的规划及运营情况作了全面的调研，同时结合南湖商圈、本案项目特点和周边综合条件，总结出本项目的SWOT分析，并提出规避及解决的应对措施，从而制定出符合区域建设要求和市场需求的定位方案，使得项目开发商、运营商、金融服务机构、区域消费者等多方皆可从中受益。目录第一篇 项目分析第二篇 市场分析一、武汉总体发展状况分析二、武汉商业发展状况分析三、南湖区域商业环境分析第三篇 项目SWOT评析第四篇 项目系统定位第五篇 项目总规划第六篇 公司简介 第一篇 项目分析一、项目地段分析1.1 项目概况本项目位于武汉市洪山区丁字桥南路、平安路与建安街交汇处，距离街道口和广埠屯繁华商圈约5分钟车程，离亚贸商圈直线距离约6公里，距街道口群光，新世界商圈直线距离约5公里，距广埠屯IT商圈直线距离约4公里，距鲁巷光谷商圈约7公里，远离武昌繁华地带，属于城市交通内环与二环线区间内。武昌繁荣商圈对项目的辐射力度弱，本项目不能在3公里以外的范围内中得到其他商圈发展的支持。本项目地处武汉城市未来副中心、南湖未来区域性商业中心核心区域，周边多以多以已开发完成、正在开发、将要开发的大型品牌住宅社区为主，南国南湖城市综合体已经开业，临街店铺多属中档，已建或新建的生活、休闲娱乐配套也多属中档或较高，成熟的人居氛围正在形成中。未来两三年内，随着市政配套的逐步完善，正在开发的周边大型品牌开发商开发的住宅社区的完成，此区域未来商业价值将不可估量，升值潜力巨大。南湖生活广场项目外观效果图1.2交通区位项目四至：北通丁字桥南路，可至洪山亚贸商圈及中南商圈、从珞狮北路可至街道口及广埠屯商圈。向南通往城市三环线南湖大道，东向卓刀泉商圈及鲁巷光谷商圈。道路出行：项目北朝丁字桥南路连接城市二环线楚雄大道，目前市政规划道路还未全部打通，东靠珞狮路高架，对外联系主要依靠珞狮路，珞狮南路是市区通往三环线的主通道，车流量大，雄楚大道是武昌主干道但停驻点少，附近有几个公交站点，数十条公交路线，但因珞狮路在修地铁，交通极其堵塞，路面狭窄，出行不便。附近步程10分钟内客流多采用步行，或就近出行。1.3景观区位项目周边主要是大型广告牌，临街铺，周边景观资源差，但无紧邻项目地块的高压电线，本项目的景观创造不能从周边景观环境中得出有效的支持，但位于主要道，临街展示效果极佳，容易对外展示本项目的中高档形象。1.4人口环境（1）5分钟社区消费圈宝安璞园、水域天际、武昌府、南国SOHO、风华天城、北港佳和云居，消费客群多为创业群体，私营老板，国有企业职工，白领，外地经商人群，还建的原住居民，属于中高层收入群体。（2）1015分钟社区消费圈大华南湖公园世家、金地.格林小城、武汉理工大校区、南湖花园、江南庭园，消费客群多为国有企业职工、公务员、附近高校师生、外地经商人群、白领。（3）30分钟消费圈 027社区、温馨苑、景虹花园、颐和园，消费客群多为原住居民、国有企业职工、公务员、附近高校师生、外地经商人群、白领。消费圈内共分布人口约20万人，因该区域已分布有三大超市（中百仓储、武商量贩、中商平价）和一个纯商业体：南湖都会，这些间接消弱了本项目对该区域消费群体的影响。本区域外地人（涵盖学生）居多，消费能力除以上所列社区外，消费力属于中高档。（4）消费习惯消费圈内客群消费力比较旺盛，投资热情较高，乐于进行投资行为，多在区域内进行日常家居生活用品消费，高档消费多属于外向型消费，首先会选择武汉高档商圈，如武广商圈。1.5商业环境片区现有街铺体量较大，主要满足低档零售购物需求，日用零售、低档服装为主。专业市场以家电，家居，日用品等为辅。随着南国南湖城市广场的开业，区域商业价值效应相比去年呈现爆发式增长，商业氛围正在逐步成长。随着片区新兴大型社区内社区商业配套的逐步开发完成，及其本身商业发展和项目自身质素的提高，该地段商业经济位置的辐射范围和含金量短期内会有较大的突破。1.6周边配套环境（1）片区餐饮业分布散乱，品种较少、特色较少、布点分散、规模普遍较小，主要经营的餐饮类别多为湘菜餐馆、川菜馆、鄂菜等，整体档次不高，客户群体主要为目标性消费的散客。 （2）该片区的社区休闲娱乐设施严重匮乏，没有集中、品位、特色的文化休闲场所，仅零散分布着K歌、沐足等。1.7.项目前景展望（1）项目位于片区主干道路边，片区十字路的核心地段，项目附近商业发展已有3年，有了一定的商业氛围和知名度。具有极强的标志性及便利性。(2) 项目处于片区次级商业经济位置，随着片区商业的发展和项目自身质素的营造，本片区商业经济位置的辐射范围和含金量会有较大的突破。二、项目综合评价及发展时机分析2.1地块的商业价值较高，地块形状规则且平整；2.2紧邻交通主干道，可进入性较强，地块视觉可见性较强；2.3用地的地理状况具备开发中档商业物业的条件；2.4项目周边存在餐饮、娱乐业态空隙，在业态规划上存在切入点；2.5整个商业中心逐渐成型，如何合理地利用外部环境、衔接片区已有的商业环境，并在此之上突显本项目显得至关重要。第二篇 市场分析一、武汉总体发展状况分析1、武汉城市概况 武汉是首批沿江对外开放城市之一，是外商投资中部地区的首选城市，是长江中游及华中地区的金融中心；武汉为华中地区最大工商业城市，门类齐全、配套能力强。 随着中部崛起战略日益深入，从量变到质变，武汉迎来史上最佳的发展机遇；交通枢纽地位加强，高铁开通、机场扩建使沿海与内陆交流来往便捷，合作投资加快。 2010年3月，武汉“中部地区中心城市”地位确立，表明武汉城市定位得到显著提升，城市发展上升到国家战略层面高度。2、武汉宏观经济状况 经济总量稳步高速增长。2009年武汉GDP生产总值4620亿元，比上年增长13.5%，连续几年增幅以两位数高速增长，在副省级城市排名位居第五；人均GDP达到6400美元。 固定资产投资高速推进。2009年全市完成全社会固定资产投资3001.10亿元，比上年增长33.3%，其中，城镇固定资产投资2921.76亿元，增长32.7%。 工业化进程加速、经济活力十足。第一产业增加值149.06亿元，增长1.6%；第二产业增加值2142.14亿元，增长16.0%；第三产业增加值2269.42亿元，增长12.5%。比例分别为3.2：47.0：49.8。 社会消费品零售增幅较大。2009年武汉社会消费品零售总额2164.09亿元，比上年增长17.0%，连续8年保持两位数增长。其中批发业零售额1824.63亿元，增长17.9%；住宿餐饮业零售额277.60亿元，增长12.4%；其他行业零售额61.86亿元，增长10.5%。2009年末全市新增大中型综合超市22个；新增便民超市、百货店、专业店、专卖店726个。按经营业态营业额来看：百货商场增长17.2%，超级市场增长15.0%，专业店增长26.6%，专卖店增长28.7%，便利店增长 2.5%，其他增长9.7%。2010年1-5月，武汉社会消费品零售总额996.30亿元，比上年同期增长18.9%。 人民生活水平进一步提高。2009年武汉城市居民人均可支配收入18385.02元，比上年增长10.0%；人均消费支出12710.29元，增长11.2%。居民收入持续上升，消费能力日益增强。 城市化进程加快，空间进一步扩展。根据国务院批复，武汉目标是成为中国宜居城市、创业城市、生态城市和文化城市。2009年末武汉常住人口910万，预测到2020年，武汉常住人口将达到1180万，其中城镇人口在991.2万，城镇化率84；人口的增加将为商业投资提供广泛的消费来源。 总结：武汉经济总量持续增长，人均GDP达到6000美元，表明城市进入快速发展期。第三产业发达反映城市的经济活力，随着产业结构的调整及现代服务业的发展，城市经济还将迎来新的跨越。武汉城市地位的提高，整体经济形势向好，城市化进程全面提速，居民收入水平逐年递增，这一切都为商业经营健康稳步发展提供了有力的支撑。3、武汉房地产投资 2009年全年房地产开发投资778.59亿元，比上年增长38.9%，其中住宅开发投资498.04亿元，增长20.0%。 2009年武汉商业地产快速增长。武商摩尔购物中心、武汉摩尔城、汉口北国际商品交易中心、四季美农贸城、中国家具CBD、汉口沿江商务区等大型商贸项目进度加快。4、最新政策调整，商业地产迎来发展春天 自从去年以来国务院及各部委出台“新政”，各级政府和职能部门相继出台一系列旨在稳定住宅价格、打击投机、规范开发行业和市场的政策法规，目前取得一定成效。 商业地产并未受到政策影响，反而市场前景广泛看好。一方面，投资商业项目能获得稳定的租金回报，住宅政策紧缩，反而对商业项目起到促进作用；另一方面，金融机构商业信贷政策不变，5成首付，利率维持不变，没有增加投资者的成本。 近年来城镇居民人均可支配收入逐年以较快速度增长，消费水平提高，从而带动商业的发展，必然拉动市场对经营场所的需求，结果表现为商业地产投资额的快速增长。 进入2010，在国家打击炒房及住宅投资受到抑制的背景下，商业地产开发投资得到较快的发展，武汉商业地产迎来了春天，不少有投资眼光的武汉市民热衷于“买铺”。 最新调查显示，新政出台后，最具投资价值的物业形态中，66.9%的被调查者认为商业地产已成为最具投资价值的物业。二、武汉商业发展状况分析n 随着零售业全面对外开放，武汉商业竞争异常激烈，商业网点增多，市场繁荣活跃，销售额稳步增长，盈利水平提高，武汉商业在激烈的竞争中加快了发展。n 目前武汉在发展中自然形成了8大核心商圈，作为区域中心划分了各自的商业领地。详情见下表：商圈所在区域业态形式武广商圈江汉区购物、运动、会展江汉路商圈江汉区购物、休闲、娱乐钟家村商圈汉阳区购物、旅游王家湾商圈汉阳区购物、家居中南路商圈武昌区购物、运动徐东商圈武昌区购物、家居、饮食街道口商圈洪山区购物、休闲、娱乐光谷商圈洪山区购物、休闲、娱乐这些商圈的形成，都具备共同的要素：要素条件要素条件地理位置便利建筑标志1-2个区域标志交通环境便利商业旗舰34家经营特征业态形式多层面人流量大，吞吐自如景观资源休闲设施完善武汉目前已经形成包括百货、超市、便利店、商业街、综合体等多种业态共同发展格局；大型百货在商品流通中占据主要地位。 大型百货：武汉广场、世贸广场、国际广场、新世界百货、王府井百货、大洋百货、中商百货、汉商百货、21世纪购物中心、中心百货、群光广场、亚贸广场、鲁巷广场、中商广场、银泰百货 仓储超市：中百仓储、武商量贩、中商平价、家乐福、沃尔玛、新一佳、易初莲花 商业街：江汉路步行街、解放路步行街 都市综合体：万达广场、世界城、销品茂、武汉摩尔城 专业市场：汉正街品牌服饰广场、中国家具CBD 便利店：中百超市、联合100武汉初步形成以交通环线为基础的商业网点布局特点： 1 内环线内以大型百货购物中心为主，体现城市的繁荣繁华； 2 中环线内以超市大卖场为主，体现城市的商业实力； 3 外环线内以大型综合、专业批发市场为主，体现城市的聚散功能； 4 社区内以便民超市、便利店为主，体现城市消费的便利性。创新经营理念、提高管理技术、完善服务功能，已成为武汉商业发展的主流。 商品流通规模不断扩大，经济结构进一步优化 多元化投资格局初步形成 多种业态共同发展 整合资源优势，突出品牌经营 数量增长转向功能提升，单个开发向区域整体规划发展武汉商业未来发展并且带有强烈的区域分布特征和发展趋势。 专业市场与零售市场的分化。专业市场与零售市场的需求支持点不同，是导致两者在经营模式和商业格局上分化的根本原因。武汉专业市场进入提速阶段，“汉正街第一大道”等多家代表性的专业市场都将引领其所在的区域进行业态升级，同时将影响力辐射至华中乃至全国。 中心区商务功能多元化。武汉市将在原有中心区商圈的基础上，进一步将商圈的功能予以多样化，以满足人们多层次的购物、休闲娱乐需求；根据武汉市商业网点发展规划，汉阳钟家村等中心区商圈功能也将进一步强化。 区域商业满足区域人群。根据武汉商业网点发展规划，到2010年，武汉市将建立具有规模和经营特色的市级商业副中心(亦即区域商业中心)10个左右：这将突破单纯以商业街为主要形式的市级商业副中心的单一模式。长城建设光谷坐标城就是这一模式。 社区商业强调服务性。社区商业指的是设置在居民居住区，以当地居民为服务对象的商业集中区域。这是方便居民购物、满足服务需求的基础性商业服务设施。根据规划，这类商铺以满足居住社区居民的日常生活为主，以经销生活必需品的超级市场和各类便民网点为主。 社区商铺“旺烧”，商业价值巨大，投资前景看好。 通胀预期下，轮番的住宅新政下，住宅投资行为得到了有效的抑制，人们将投资的目光转向了商业地产，社区商铺备受追捧，无论是从当前的租金回报，还是未来的升值潜力、投资前景和钱景，社区商铺都被看好。三、南湖区域商业环境分析1、 南湖片区区域整体规划（南湖片区区域研究）1.1片区界定、面积、人口规划据2004年南湖居住新城概念规划，南湖新城西起巡司河，东靠南湖之滨，南起规划二环线，北至雄楚大道，总面积13.1平方公里，至2020年，可新增21万人，加上现在10万人，届时将达31万人。人均建筑面积由目前的22.2平方米，增至30平方米，人口密度为300-500人/公顷。人均公共绿地面积由现在的1.2平方米，增至8.2平方米。教育服务设施也将得到改善，新城内将新增12所幼儿园、17所小学和7所中学。片区分布。将新城主干道丁字桥路和机场三路交叉贯通，形成“一核”、“两线”、“三片”、“四区”的新城规划结构。“一核”指的是商贸核心区，由城市商业次中心、大学、中心公园共同组成。“两线”即巡司河滨水线和铁路沿线。“三片”是指综合居住区片。包括出版城区、丽岛区和半岛区。“四区”是指三个特色居住区及一个大学园区（武汉理工大）。南湖是武昌4个综合组团之一，规划用地22.5平方公里，是未来武汉市重要的城市副中心，新城将形成“一核”、“两线”、“三片”、“四区”的规划结构，并设文化服务、体育中心和综合服务三大中心方便居民。新城将建设“五纵六横”路网，形成通畅便利的交通，并将南湖水引入新城，珞狮南路附近水域将建设大规模水上公园。1.2交通规划规划南湖新城的总体目标：恢复和建立生态的城市环境，将城市道路引入，与当地支路连接形成整体的道路系统。“五纵六横”交通骨架。打通丁字桥路、出版城路等断头路，新建、续建一批道路，以畅通南湖新城交通。5条南北向道路分别是：机场路、南湖新城路、丁字桥路、石牌岭路、出版城路；6条东西向道路分别是：机场北路、机场二路、机场三路、机场四路、武梁路、溪北路。自2010年起，未来5年将打造完成纵向武珞路珞喻路、雄楚大街、南湖南路、三环线南段；横向东湖路珞狮路快速路城市干道。步行道、自行车道。设立滨水区专用步行道和自行车道，增强通往南湖、巡司河及小溪的路径。延伸绿色街道，改善公园与公园之间的联系。设立自行车专用道连接地区形成绿化道路走廊，在有选择的街道上设计自行车专用道，解决自行车交通。公汽。南湖新城居民出行交通工具以公汽为主，公汽站点间距到200米左右，减少居民步行距离。预留轨道交通站点位置，并与公汽交通站点结合，便于转乘。轨道交通。在建或将建或未来远期会建的4条快速轨道线是： U7/U8将在2017年前建成。U7，（即轨道交通七号线，过江地铁，部分已开建，），预计2014年全面开工，2017年建成一期工程。一期工程起点位于金银湖，沿环湖中路、金南一路、建设大道、澳门路、过京汉大道，在长江二桥上游的三阳路附近穿越长江，经友谊大道、过湖北大学、穿越长江公路隧道的南岸匝道，走中山路、穿过大东门立交桥、过武昌火车站，走恒安路、南李路、李纸路至板桥村。 王家墩中心站（3、7号线换乘），香港路站（3、6、7号线换乘），已开建。 远期规划为机场线，连接武汉天河国际机场以及规划中的武汉第二机场。U8，即轨道交通8号线，过江地铁，部分已开建，预计2013年全面开建，2016年建成一期工程。 武汉市轨道交通八号线一期工程起点位于武汉东西湖区金银潭大道，往南过后湖大道、幸福大道、竹叶山、赵家条，走黄浦大街，过永清街拐向芦沟桥路，穿越长江，到徐家棚，过和平大道，走徐东大街，终到东湖欢乐谷，2016年建成。 二期从欢乐谷开始走东湖路，过湖北省博物馆、中南医院、水果湖、洪山路、八一路、街道口、武珞路到雄楚大道、南湖大道。其正线全为地下隧道工程。 8号线一期徐东站、汪家墩站，岳家嘴站（4、8号线换乘），竹叶山站已开建。2017年后将建的远景轨道交通线网是U5、E1、E2U5，武汉轨道交通五号线（地铁，规划中） 走向：武汉火车站红钢城徐东积玉桥小东门武昌火车站武泰闸黄家湖，沿线都是武昌青山人口最密集的地方，贯穿整个武昌核心地区。E1，武汉轨道交通10号线，城市快线。起点蔡甸，终点豹澥。由蔡甸向东沿汉蔡公路，四新大道过武汉国际博览中心过长江，经武咸公路、雄楚大道、南湖大道至豹澥。经四新大道在杨泗港附近过江。E2，武汉轨道交通11号线，城市快线。起点前川，终点纸坊。由黄陂向南，经天河机场、金银湖、东方马城、王家墩，沿三阳路过长江与U5换乘，然后折向武昌火车站、经南湖组团至纸坊。作用：汉口中心区与武昌中心区的快速直达通道，沟通北部和南部两大新城组群。在三阳路附近过江。沿途经过天河国际机场、黄陂、东方马城，新华路体育场、汉口江滩，汉正街。1.3公共服务配套新城内设有4个服务中心，方便居民日常生活。文化服务中心在宝安花园，将结合原机场跑道规划展览馆等实施；体育服务中心在武梁路与机场路交叉口；医疗服务中心沿人工渠两侧布局；综合服务中心位于武梁路与石牌岭交叉口，兼具商业、文化、娱乐、体育、医疗服务功能；教育服务设施也将得到改善，新城内将新增12所幼儿园、17所小学和7所中学。1.4景观规划以人工渠连通“城”东的南湖和西侧巡司河，形成区内连续性的滨水自然景观；沿东西向渠道两侧布置低层别墅类住宅，限高9米以下，创造静谧、优雅的环境；南湖沿线建筑，沿湖由低到高逐级提升高度，增加观湖的可能性； 溪北路南临人工渠，背靠别墅居住区，作为东西向景观路布局：靠住宅一侧设10米宽的公共绿化带形成沿街景观，减少车辆噪音；巡司河路是南北向绿化景观路；将南湖水引入新城。按规划，在南湖新城临珞狮南路一侧，将兴建一处滨湖水上公园。同时，通过水渠，使南湖水、水上公园与新城中心公园水域相连；人工渠将南湖与巡司河东西连通。行道树、防护林带将把武汉理工大学新校区与中心公园连为一体，形成完整的景观体系。2、 南湖片区区域商业研究2.1区域商业规划南湖新城是武昌4个综合组团之一，是未来武汉市重要的城市副中心、区域性商业服务中心，南湖社区商业面临巨大历史契机。2.2 南湖商业环境满足本地市场需求。从南湖本地人口及现时在售、在建和在营业的商业物业总量比例来看，南湖商业在未来发展中可满足本地商业的发展需要，可满足本地消费者对良好的购物环境和多姿多彩、琳琅满目的购物场所的需求。在南湖未来的商业发展中，如何定位，形成自身特色，强力吸引本地居地消费，满足本地居民需求是重中之重。2.3南湖商圈状况分析南湖商业在分布上同样呈商圈和沿交通干线分布的特征，特别在商圈分布上，南湖商业发展的交通干线的带动作用不可估量。南湖二大商圈：位于洪山区中心地带商圈，紧邻街道口商圈，位于珞狮南路及其延长线，横跨南湖大道。商圈是以商贸、商住、特色餐饮、高科技农业产业等为主的特色商圈。位于南湖新城新城市干道丁字桥南路与建安街交汇处。本项目位于后者，此商圈目前发展最具潜力，不仅档次高，而且多为知名度高、有很强消费支撑力和号召力的大型品牌商家，使得该商圈更具分量。2.4南湖商业特征分析消费档次中等偏上、规模小，经营品种不全。业态形式多为临街商铺、社区商业、大型连锁超市，比较缺乏城市综合体、商业步行街类的业态。餐饮业发达：特色餐饮、特色排挡、品牌连锁餐饮店及多家星级酒店；娱乐包括健身房、量贩式KTV等；超级卖场，如沃尔玛。商圈整体形象未能深入人心。目前整体规划比较分散零乱，尚无统一布局。中小面积商铺成主流，同时配以小量的大面积商铺。主力消费人群：创业群体，私营老板，国有企业职工，白领，附近高校师生，外地经商人群，还建的原住居民。消费人群特点：客群家庭结构多为三口之家，年龄结构以中青年为主，消费意识强，家庭收入明显高于武汉市平均收入水平，消费力旺盛，投资热情较高，乐于进行投资行为，多在区域内进行日常家居生活用品消费，高档消费多属于外向型消费，首先会选择武汉高档商圈，如武广商圈。2.5南湖商业发展趋势大型社区商业兴起随着大型住宅社区的开发，其社区商业的规模也随之加大，社区商业一般体量较大，部分社区商业除了引进大型连锁超市外，还计划打造特色商业街或者综合商业步行街等内容，以期能够借助区域经济发展来拓展出新的区域性商业中心。这些举措标志着社区商业已经从原始的配套型物业转变为一种新的“外向型”市场形态，并且已经形成了自己相对独立的市场空间。从未来的发展方向来看，社区商业的发展潜力是巨大的品牌商家大举抢滩登陆。如南国南湖城市广场沃尔玛南湖分店的进驻，武昌府60万方住宅楼盘及商业的建设，以区域强大的商业凝聚力、品牌号召力、影响力必能将本地社区与周边社区的商网紧密衔接，将片区内几十家分散的商家以统一的商业形象重新展现，形成一个完整的商圈，带旺商圈人气，提升整体形象，并辐射周边。南湖商业将向中高档方向发展。随着金地、宝安、南国、保利等开发商开发的住宅区业主的大规模入住，加上高校教师，私营业主，经商群体，国企职工等中高收入阶层的存在，使商家不断看好这里的中高档市场。规划中的南湖商业文化中心，均有大规模的住宅和商业用房开发，潜力购买力、消费力使商圈内充满了无限商机。 南湖城市广场效果图 南湖城市广场实景图 武昌府效果图 第三篇 项目SWOT评析一、 项目SWOT分析1. 优势分析（1）项目位于武汉未来的城市副中心、南湖区域性商业中心的核心位置，占据绝对的地理优势和城市规划优势。（2）社区品牌形象高端、配套种类多，楼盘品质高。 （3）社区规模大，新建楼盘密集，这对于项目后期聚集人流、客流具有极大增长空间。（4）项目位于武汉中心区内环至二环区间内，南湖商圈核心辐射区域，随着武汉市政府的政策优惠和城市总体规划规划，区域内交通网络的升级，及各种配套的日益完善，未来南湖商圈是各知名开发商们投资开发的热点区域，置业和投资需求会日益走高，成熟的南湖生活圈已指日可待，客群购买力、消费规模巨大，区域前景不可估量。2劣势分析（1）目前公共交通线路严重不足，目前公交分布主要是在武昌区、洪山区、光谷区穿行，跨区域特别是汉口区域运载辐射人群能力不足，投资消费客群不丰富。（2）项目东边、武昌府60万方住宅楼盘及商业尚未建成，对本项目前期运营人流形成有所影响，不过随着武昌府楼盘的建成和开盘销售，将会极大推进本项目人客流及商业价值提升倍增。（3）项目所在水域天际三、四期小区道路、物业、景观配套设施尚未建设完成，还有待进一步完善。3.机会分析(1) 商业引擎：中商平价的率先启动为本项目的启动提供了成功的有效借鉴，容易形成商户的信心，并与本项目的目标主题功能形成互补优势；(2) 住宅开发：项目周边正在开发或即将开发大量的中高档住宅社区，有利于项目的经营档次提升，项目将出现更多更明显的经营和投资机会。(3) 政策支持：兴建中的武汉地铁7号线、8号线，远期兴建的10号线、11号线，正在规划中的5号线，表明了政府规划对本区位的重视，本区位的商业价值将得到有效提升，也将加强商家信心；(4) 市场空白：步行15分钟片区内形成中高档消费群，但缺乏3C、IT类业态；社区功能店、大型特色餐饮、娱乐休闲消费场所、专业培训服务机构分布不足等。4.竞争分析(1) 区域内消费者定向消费惯性短期内难以改变，需要一定周期来培育消费导向。 (2) 项目对面南国城市广场开业在前，商家消费资源争夺激烈，将形成项目直接竞争。小结本项目核心问题：差异化定位商业，突显特色经营，如何令中高档经营的商家对此地有信心，让10分钟步程的消费者愿意步行或坐车几分钟来此消费。本项目的核心客群：附近高校师生、外地经商人群、国有企业职工、原住居民、白领、510分钟步程社区固定消费群。定位和规划必须做到以下几点：（1）利用地利抢先进行特色美食娱乐占位吸引人气；（2）利用项目定位功能的主题化和深度化适当领先目前及将来的竞争对手，迫使竞争对手回避本项目的定位。（3）从无到有，从有到专，利用规划创造景观，创造项目游览性和娱乐性。（4）利用经营档次的差异性和景观风情的营造，在最大程度地把握目标消费层的前提下适当抛离现有竞争对手。第四篇 项目系统定位一、项目总体发展定位1功能定位：一站式生活体验+快乐天天游+15分钟南湖生活圈。2.形象定位：轻松，品位，精品、时尚。3.档次定位：中高档结合，特色经营。4.业态档次比例：高2中5低35.消费群体：中高档消费群，高校师生、外地经商群体、白领、国企职工。6.建筑风格：现代主义风格、通透炫丽，最大程度展示商业缤纷与快乐氛围。7.消费客群年龄：年轻消费群体为主，并逐步向全面的消费年龄层过度，部分本地原住人群。职业：以学生，年轻白领，本区域内中高收入群体为主，公务员、单位员工、私营业主等。二、项目推广主题(1)项目LOGO：商业主体：南湖生活广场商铺街区：南湖生活长廊 （体现项目建筑特色、南湖生活圈的成熟生活氛围）（2） 顾客消费体验认知：精品生活一精彩演绎南湖全新生活、品味别样休闲。时尚快乐时尚潮流业态齐全，提供全方位快乐生活服务。三、项目业态1业态定位片区重量级业态：超市零售，品牌服饰，家电，书城，中高档餐饮，国外品牌快餐缺少业态：精品百货，家居，IT类，娱乐休闲，特色美食，生活服务 总结：倡导游乐体验消费本项目在区位和功能方面，利用优质消费环境、餐饮消费的特色服务、就近的市民休娱乐，做“升级版邻里中心”，满足消费者立体心理，使普通消费与情感、休闲交织在一起，倡导本地15分钟娱乐休闲餐饮一站式生活方式。2.具体业态规划业态划分原则：范围：以引进品牌为主，包括国内、外及本地一、二线品牌：大部分以品牌厂商直营或代理商为主，小部分为个体经营主。层面划分：从品牌运营商到个体经营主，承租层面将以金字塔结构分布呈现。消费导向：青少年多以游乐、购物为主，年轻一族多追求时尚、娱乐休闲、购物为主，消费特征多讲究娱乐休闲；中年多以休闲娱乐，购物为主，消费特征多讲究档次、品牌。在同业态选择中，要根据客群年龄进行业态选择临街30多间门面业态设置多以日常家居生活为主。 商场主体业态分布定位：1F 金融机构、电脑品牌店等；2F 电脑DIY、大数码、小数码等；3F 通讯、动漫等；4F 餐饮、美容美体、娱乐等功能店。 临街商铺业态定位：以家居、家电、服饰、餐饮、生活服务、便利超市等为主。第五篇 项目总规划一、项目总体规划1、建筑外观：打造项目外部建筑规划亮点，形成独特销售主张提升项目价值。独特形象创新，制造项目亮点，避免沦为本区普通购物中心，项目只要能在片区内占据创新高位即可。2、建筑内部：采用回字型回廊规划布局，内部统一装潢设计，走廊、电梯直达通道及动线设计最大程度带动客流。3、外部加设观光电梯，内部加设手扶电梯，方便引导客流前往高层消费。4、临街铺双向迎客，内部形成室内步行街，客流量更大，更易引导客流走向。二、项目装饰装修施工规划1、各业态区域划分；2、各业态分区图纸设计；3、制定外部工装方案、施工要求、验收标准等；4、制定内部工装方案、施工要求、验收标准等；5、制定公共区域天、地、墙、柱等设计要求；6、业态铺位划分及店内设计制定严格装修审核标准；7、制定内外部整体工装招标方案；8、制定进场装修管理规定及验收标准；9、消防设施、监控系统、空调系统、水电路、排烟道、天然气系统的架设及维护；10、其他配套设施（服务咨询台、卫生间、安全出口、卖场导识系统等）方案完善。三、商业广告位规划1、项目临街外立面幕墙间隔制作安装大型户外形象广告位，提升项目整体形象，便于引进和推广品牌商家，营造全新商业氛围。2、场内各公共区域及通道显眼处设置商家品牌广告位，提供品牌日常形象及促销宣传。四、项目执行及开业计划1、 开业时间根据项目筹备、装饰装修工程、开业筹备工作需要，初步估算约在签订项目正式合同8个月后，其中：l 项目筹备期：1个月l 装饰装修期：6个月l 开业筹备期：1个月2、项目前期筹备l 成立项目筹备办公室；l 组建项目工程部、策划部、商业管理部、物业管理部；l 物业管理部提前进驻现场管理。 3、项目装饰装修筹备l 项目装饰装修方案、配套设备引进招标；l 项目装饰装修施工单位施工合同、配套设备采购及安装合同确定；l 项目装饰装修队伍进驻现场与工程部及物业管理部对接；l 项目装饰装修施工质量、工期及现场施工监督；4、项目开业推广方案的制定l 项目外部包装及宣传广告策划及设计l 项目户外整体形象广告l 项目开业前媒体推广计划l 项目开业宣传计划5、商业资源的开发和利用l 利用公司现有的成熟商业资源l 开发周边空缺商业资源l 面向全国引入新兴商业资源五、项目运营管理1、物业管理(1)人员管理拟在本案开业启动前配置10名保洁、20名保安以及水电工程维护人员、各楼层商业管理人员若干。(2)消防及安全管理严格按照市消防管理规定，确保装修期间施工安全以及装修完工后经营时的顾客安全，对用电、消防、安全配套等进行重点审核。（3）营业时间与周边各大同类商业卖场同步。实际操作中，对餐饮、电玩、美容、美发沙龙等特殊业态，适当延长其经营时间。2、 商业管理由商业管理部对商家和业态进行统一定位、统一规划、统一宣传、统一管理、统一运作、统一服务。具体业态经营面积按照业态规划进行合理配比，根据商业进驻的情况，由商业管理部对商家品牌筛选和业态比例进行严格控制，并进行适度的调整和统一化管理。六、项目经营经济指标分析1、项目前期投资（1）项目经营面积商场主体：14020平方临街门面：4010平方（2） 项目承租租金（每三年递增5%）商场主体租金单价：50元/平米/月临街门面租金单价：95元/平米/月租金支出合计：1300万元/年(3) 租金支付方式：按季度支付，每次325万元(4) 合同保证金：200万元(5) 项目硬件设施投入A、商场内加装电梯：11部，其中手扶电梯6部、货梯1部、内场客梯2部、观光客梯2部电梯投入：均价21万元/部合计：230万元B、商场中央空调机组设备：空调机组设备投入：260元/平方合计：470万元(6) 项目装饰装修投入A、外立面装修投入：外立面总面积2700平方 外立面装修投入：780元/平方合计：210万元B、门前广场装修投入：门前广场及公共走廊总面积2000平方 外立面装修投入：300元/平方合计：60万元C、商场内部装修投入：装修总面积：约14000平方商场内部装修投入：850元/平方合计：1190万元（7）前期筹备及招商推广费用投入项目立项至开业期间筹备费用投入：80万元项目前期总投资约为2760万元；其中硬件设施、装饰装修及前期筹备费用约为2160万元。2、项目满租年收入（每三年递增10%）（1）物业租金收入A、商场租金收入总经营面积：14020平方租金均价：120元/平方/月合计：1700万元/年；B、 临街门面租金收入总经营面积：4010平方租金均价：170元/平方/月合计：820万元/年年租金总计：2520万元；（2）物业管理费收入A、商场管理费收入总经营面积：14020平方管理费单价：10元/平方/月合计：170万元/年B、 临街门面管理费收入总经营面积：4010平方管理费单价：5元/平方/月合计：24万元/年年物业管理费总计：190万元； (3) 外立面广告位收入总面积：1785平方租用均价：800元/平方/年外立面广告位年收入：140万元；项目前三年满租年收入：3000万元3、 项目预计年经营成本（前三年）（1） 租金支出年租金支出：1300万元（2） 运营支出A、 人员支出（35人）：150万元/年B、 物业维护：40万元/年C、 宣传推广：60万元/年D、 办公费用：10万元/年E、 自然消耗：20万元/年F、其他：20万元/年年运营支出：300万元（3） 项目硬件设施、装饰装修及前期筹备投入摊销（按三年）硬件设施及装饰装修2160万元，前期筹备80万元，按五年摊销，每年450万元；项目前三年年经营成本：2050万元/年4、项目经营分析表（承租忽略企业所得税）经营年度满租（万元）出租率税率收入(万元)成本(万元)利润（万元）第1年300080%6%22562050201第2年300085%6%23972050347第3年300090%6%25382050488第4年330095%6%29462115564第5年3300100%6%31022115987第6年3300100%6%310216651437第7年3630100%6%341217331679第8年3630100%6%34