地楼盘市场调研报告样本.doc

合肥楼盘调研汇报

4月，正是柳绿花红之时。
我们借合肥科园市调之机，考察了合肥２５个楼盘。在此，我们选择其中有代表性 12个楼盘作归纳性研究，和各位同仁共享。
12个楼盘基础情况以下：
所在区域
项目
总体规模
类型
均价（元 /平方米 ）
最高价（元 /平方米 ）
最低价
（元 /平方米 ）
平均户型面积（ 平方米 ）
主力户型
其它户型
经
济
开
发
区
金星（二期）
占： 151亩
联排、小高层
2800
3700
2400

三、四房
五房
东海花园（一期）
占： 720亩
小高层、高层
3800
6300
2900
155
三、四房
二、五房、复式
浅水湾（一期）
占： 250亩
建： 16万平方
小高层
2400
2600
2200

丽景碧雅（二期）
占： 40.5亩；建：3万平方米
多层、小高层
2600
3600
2200
155
三房
二、四、复式
繁荣世家（二期）
占： 240亩
建： 12万平方米
小高层
2500
3400
2300
110
三房
二、四房
高
新
区
绿城（二期）
占： 480亩
建： 41万平方米
多层、小高层
3800
4600
3000
170
三房
二、四、跃式
梦园小区（四期）
占： 330亩
建： 25万平方米
小高层
2950
3300
2300
150
三房
四房、复式
蜀
山
经
济
开
发
区
新加坡花园（一期）
占： 1000亩
建： 60万平方米
小高层
4000
4500
2900
180
三房
四、五房、复式
金色池塘（二期）
占： 450亩
建： 37万平方米
多层、花园洋房
2800（多）
4000（洋）
5400（多）
5800（洋）
2300（多）
3200
（洋）
130
三、二房
四房
蜀
山
区
凤凰城（二期）
占： 15.9亩
建： 22万平方米
多层、小高层
2800（多）
3100（高）
3200（多）3400（高）
2300（多）
2500
（高）
130
跃式二、三房
平层二、三房
新华学府（四期）
占： 190亩；建：40万平方米
小高层
2600
3500
2300
160
三房
四房、复式
庐
阳
区
柏景湾（二期）
占： 400亩
建： 30万平方米
多层、小高层、联排别墅
3400（小高层）
3400（小高）
4000（小高）
2800（小高）
三房
四、五房、复式
一、区域住宅开发量及规模分析
因为项目所在区域，我们仅选择了上述五个区域作为研究，其它多个区域在合肥房地产情况中加以研究。
1、从开发量看： 五个片区中，以经济技术开发区和高新技术开发区为最大。经济技术开发区现在在售、将售楼盘近20家左右，周围环境含有极大发展潜力，吸引着一大批房地产开发商前来投资；而高新技术开发区在售、将售楼盘也近13个左右，各楼盘建
筑类型多为多层加小高层综合型，还有部分纯别墅项目面世。应该说，高新区现在人气比经济技术开发区要旺，且积淀了浓厚人文气息，这些为该区楼盘营造了自然景观和人文环境并优绝佳条件。
2、从开发规模看：用地面积通常在400亩左右，其中新加坡花园创规模之最，达1000亩，以绝对规模首先赢得市场瞩目；而最小丽景碧雅即使其占地面积仅40亩，但也以其简约建筑外观和跳跃色彩吸引了消费者眼球。
二、热点分布分析
开发烧点有两个：一是合安路以西、大学城以北区域；二是蜀山周围区域。
经济技术开发区合安路以西、大学城以北区域是全合肥市现在较具潜力新增加点和未来发展关键和期望所在。区域内陆续建成了明珠广场、徽园、国际会展中心和青少年活动中心等市政公建配套设施，而计划中南湖风景旅游度假区更是将自然风光和人文环境紧密结合起来，充足表现开发区和自然友好统一思想发展理念。而蜀山则是依靠其漂亮生态资源赢得开发商青睐，现在蜀山经济开发区众多楼盘不约而同地朝向大蜀山，以大蜀山为中心，向周围幅射，且越靠近大蜀山价格越高，在市场上也越抢手。
三、住宅风格及档次分析
（1）合肥地产市场已开始关注建筑风格及园林风格。即使现在地产市场处于刚刚起步阶段，但大家对住宅要求从简单满足居住需要开始向追求环境、景观等方面转化，大家开始向往阳光、空气、水等生态资源，开始排斥噪音；而且，伴随中国外很多高水平计划、建筑和景观设计企业进入，更为合肥地产市场注入了新生活理念和居住理念。无疑地，这是沉睡了近十年合肥地产开始清醒关键标志。
（ 2）建筑园林风格即使受到关注，但个性不强，没有得到充足地友好统一和展示。大多数楼盘即使在设计过程中有一定设计专题，但没有很好地提炼，在营销上也更只是拘泥于常规操盘手法；在风格上，厚重欧式建筑风格和东南亚风情园林用得多之又多，几乎成了含有一定档次楼盘共性。柏景湾、绿城甚至包含新加坡花园城等，即使设计和营销上全部打出了不一样风格专题，但建筑无一不是三段式欧式设计，园林无一不是以坡尖顶方亭为代表元素东南亚风格园林。市场需要使人耳目一新建筑和园林风格出台。
（ 3）、从楼盘档次来看，档次拉开距离较远，用户选择性较大。总体上以中等为主，关注多种生活配套，尤其是教育及娱乐配套，讲究方便实用。但似乎存在一个怪现象：越是高级楼盘，越是把全部亮点全部集中于园林景观当中，而弱化了生活配套，漠视了大家基础生活需求，所以销售不理想。可见，“以人为本”是全部楼盘应该遵照一个准则，不然必败无疑。
四、户型分析
1、户型面积分析
（ 1）、平均户型面积分析：
所在区域
项目
平均户型面积
（平方米）
主力户型
其它户型
经济
开
发
区
金星（二）
180
三、四房
五房
东海花园（二期）
155
三、四房
二、五房、复式
浅水湾（一期）
140
三房
二、四房
丽景碧雅（二期）
155
三房
二、四、复式
繁荣世家（二期）
110
三房
二、四房
高
新
区
绿城（二期）
170
三房
二、四、跃式
梦园小区（四期）
150
三房
四房、复式
蜀
山
开
发
新加坡花园（一期）
180
三房
四、五房、复式
金色池塘（二期）
130
三、二房
四房
蜀
山
区
凤凰城（二期）
130
跃式二、三房
平层二、三房
新华学府（四期）
160
三房
四房、复式
庐
阳
柏景湾（二期）
130
三房
四、五房、复式
合肥市场平均户型面积可说是出奇地偏大，整体平均户型面积约 130平方米左右。几乎全部楼盘平均户型面积全部在100平方米以上，我们所考察12个楼盘，最小繁荣世家也在110平方米，而金星花园、绿城、新加坡花园城等以豪宅定位楼盘，平均户型面积全部在180平方米。
（ 2）、主力户型面积分析：
从上表能够十分显著地看出，合肥现在以三房为绝对主力户型，其次为二房和四房，后者所占市场份额相当少。
各户型面积区域以下：
所在区域
项目
三房
二房
四房
经济
开
发
区
金星（二）
106-140
无
179-225
东海花园（二期）
138-157
103-106
165-214
浅水湾（一期）
117-133
90-102
149-162
丽景碧雅（二期）
130-156
102
158-170
繁荣世家（二期）
90-124
86
145
高
新
区
绿城（二期）
108-164
100
175
梦园小区（四期）
116-146
无
157-171
蜀
山
开
发
新加坡花园（一期）
130-185
无
185-230
金色池塘（二期）
96-133
84-91
200-250
蜀
山
凤凰城（二期）
102-157
90-106
无
新华学府（四期）
121-179
无
166-174
庐
阳
柏景湾（二期）
127-143
无
158-170
从其主力户型三房来看，其面积区域在90-185平方米之间 ；四房面积更大，通常在150平方米以上，甚至超出200平方米；两房市场份额较小，很多楼盘全部没有两房，且面积较大，80以下两房是市场空白。
3、户型配比：
所在区域
项目
二房
三房
四房
五房
复式
跃式
联排别墅
经济
开
发
区
金星（二）

24
24

80
东海花园（二期）
138
176
176

浅水湾（一期）
100
400
50

丽景碧雅（二期）
24
76
36

繁荣世家（二期）
48
192
48

高
新
区
绿城（二期）

梦园小区（四期）

214
110

蜀
山
开
发
新加坡花园（一期）

182
134

14

金色池塘（二期）
64
96
42

蜀
山
凤凰城（二期）
224
680

566

新华学府（四期）

144
58

28

庐
阳
柏景湾（二期）

132
68
34
16

总计套数
598
2316
746
34
58
566
80

所占套数比（ %）
13．6
52．7
16．9
0．8
1．3
12．9
1．8
从上表能够看出，三房二厅在市场上占绝正确大份额，其比重甚至超出二分之一；其次是四房，占 16.9%，二房占13.6%，而跃式户型只在凤凰城出现，且其所占百分比也较大。
4、户型和销售关系分析
从我们了解销售情况看，市场上最好销售当数面积较小三房，几乎全部是一上市即抢购一空；其次是面积较小四房和二房；难度最大是五房或大面积四房户型。丽景碧雅、新加坡花园、柏景湾等所留全部是 160平方米以上三房和200平方米以上四房；而凤凰城102平方米三房一推出即抢购一空，繁荣世家也因为户型面积较小，几乎出现了供不应求态势。
无数销售事实证实：合肥消费者需要面积相对较小、户型内部布局紧凑、实用率高户型。
五、价格线性关系分析
考察楼盘价格体系一览表
所在区域
项目
平均单价
（ 元 /平方米 ）
平均总价
（万元）
层差价
（ 元 /平方米 ）
景观差
（ 元 /平方米 ）
经
济
开
发
区
金星（二期）
2400（小高层）
2800（联排）
43（小高层）
50（联排）
80
300
东海花园（一期）
3800
59
无
无
浅水湾（一期）
2400
33．6
70
无
丽景碧雅（二期）
2600
40．3
80-100
无
繁荣世家（二期）
2500
27．5
60-70
无
高
新
区
绿城（二期）
3800
64
80
500-1000
梦园小区（四期）
2950
44
50
无
蜀
山
经
济
开
发
区
新加坡花园（一期）
4000
72
50-100
400
金色池塘（二期）
2800（多）
4000（洋）
38（多层）
52（洋房）
无
1000-
蜀
山
区
凤凰城（二期）
2800（多）
3100（高）
36．4（多）
40．3（高）
50-80
无
新华学府（四期）
2600
41．6
无
无
庐
阳
区
柏景湾（二期）
3400（小高层）
52．7
无
200
从上表能够看出：
1、平均单价
现在合肥市场多层平均单价在 2800元/平方米 左右，而小高层则比多层略高，在3200元/平方米 左右，花园洋房售价最贵，为3800元/平方米 左右。
2、平均总价
合肥市场单价并不高，高是总价，这也是户型面积大肯定结果。
从上述考察楼盘看，总价在 27-72万元之间。大多数楼盘总价为50万左右。从销售角度看，总价越低，销售难度越小；总价越高，销售难度也越大，销售周期也越长。
总价控制最小是繁荣世家，平均总价为 27.5万元，基础在合肥消费者消费能力范围之内，所以其销售率一直扶摇直上，甚至供不应求；浅水湾总价在33万元左右，其一期已经基础售完。而东海花园总价高，且户型设计也不合理，其销售一直存在相当大难度，几乎成了合肥地产市场失败案例。
3、层差价
基础在50-100元/平方米 区域范围之内。多层层差较大，70-100元/平方米 ，而小高层通常在50-80元/平方米 ，且楼层越高，层差越大；但高
层和小高层差价也只是在层差之中， 价格也相差无几，所以市场比小高层愈加难销售。
4、景观差价
景观差价是开始关注一个价位差，但只局限于园林景观做得到位楼盘，对于通常性楼盘，仍然比较淡化。我们所考察十二个楼盘，只有新加坡花园、金色池塘、绿城等多个定位为豪宅楼盘存在景观差价。
可见，景观在合肥地产市场只是一个开始关注、但远远没有做到位概念，还有大块空间、大篇文章可做。
六、配套分析
1、商业
通常临街楼盘全部设有临街商铺。其业态基础为生活配套设施。
商铺有两种经营模式，一是出租，二是出售。其租金和售价依据地段位置不一样有很大改变。
2、教育
有三种配套形式：一是完全依靠周围教育配套，小区内部没有设置任何教育设施；二是设有幼稚园和小学，这是较为普遍配套形式；三是实施一站式教育，并和名校联手，打教育专题概念。
3、会所
从总体上看，有 80% 以上楼盘设置了会所。其位置通常安排在入口处或中心花园地带，面积为 至 1 平方米不等。且内容配置上基础全部是文化娱乐休闲设施，关键有咖啡厅、健身室、儿童天地、阅览室、网吧、桑拿、西餐等，楼盘档次较高还设有商务中心和 MTV 多功效厅等；档次上基础和楼盘档次相匹配。
4、车位
从户数和车位配比来看，通常为 1-4：1，档次较高楼盘配比较高。
从停车形式来看，以半地下车库结合地面停车为主。
七、区域消费者研究
此次我们所考察楼盘多为合肥地产市场上精品楼盘，所以，其消费群体也大多为中高端人群，这也和项目标市场定位相呼应。
1 、买家区域细分
合肥当地居民和来自周围区域，如上海、温州等地投资或办厂私人企业主，此为消费主体。
（ 1 ）当地居民，约占总消费群体 75-80% 。其中分两部分：一是居住，二是投资。
从考察中我们发觉，合肥消费群含有一定投资意识，对于拥有一定经济实力消费者，除了满足居住外，一旦发觉含有升值潜力楼盘，就会进行投资，这也是小户型商务公寓热销原因。
（ 2 ）部分上海温州私人企业主。
2 、买家职业特征
•  企业企业高管管理人员
•  中小企业老板
•  地方政府员
•  金融业高收人士
•  老师及教授类技术人员
•  在合肥有亲戚或业务关系周围区域经商人士
3 、买家消费特征
（ 1 ）经济实力较强，并有固定收入。
（ 2 ）重视交通便利，生活配套齐全，对环境及文化品质有较高要求。
（ 3 ）户型上讲究合适豪华适用。
七、营销特色
1、概念利用
A、 大打 “ 联盟 ” 牌， “ 联盟 ” 成为合肥地产一道灿烂风景。合肥多年地产良好发展态势吸引了深圳及上海很多著名地产相关企业加盟，强强联手缔造辉煌 , 所以品牌“联盟”成为合肥地产一道亮牌。
B 、  “ 水景概念 ” 成楼市大卖点。金色池塘、新加坡花园和柏景湾等含有一定档次楼盘，无一不是借“水”升风，千方百计发明水景条件，借此提升楼盘档次。
C 、教育概念成了一大旗号。新华学府花园、梦园小区等借幼稚园大做文章，提出了“三语”教育口号，使语言教育有了新涵意；而新加坡花园设置了幼稚园、小学和中学，打出了“新加坡模式”教育招牌。
2、卖场特点
（ 1 ）售楼处大多设在楼盘周围及位置醒目处。
（ 2 ）比较关注售楼处功效分区。通常分为陈列区和接洽区。陈列区所列内容比较完善，分模型和楼书两种。对于户型，大多有立体模型，并部署了家俱。而接洽区则通常会抬高一个地面层高，上一级台阶，划分出另一空间，部署桌椅等。
（ 3 ）存在问题是售楼处和样板房联络不紧密，大多要经过漫长旅程才能抵达样板间，且售楼员及现场导示也不甚明确。
3、公关促销活动
公关和促销活动，相对而言，对公关活动比较关注，而促销活动则相当弱化。
所了解公关促销活动关键有以下部分：
•  在开盘日举行舞狮演出。
•  举行有奖竞猜活动，采取现场抽奖方法，猜中有奖。
•  举行晚会，演出文艺节目，中间穿插有奖问答、互动游戏等节目，设置轿车大奖吸引人流。
4 、采取双层大巴车队在各大街小巷进行宣传。
促销活动现在甚少，是以后能够大做文章题材。现在关键促销活动有：
1、折扣。使用率极低，只有部分楼盘有微量折扣。
2、优先选房优惠卡。现在有凤凰城和繁荣世家采取了这种形式，反响很好。
八、畅、滞销楼盘分析
（一）、畅销楼盘原因分析
合肥地产市场现在销售情况很好，含有很好市场容量。从上述 12个楼盘看，最畅销当数繁荣世家、金色池塘、新家坡花园和新华学府、丽景碧雅、绿城桂花园等楼盘。
畅销原因关键有下述：
1、地理位置理想，所在区域大环境好，周围配套齐全。如丽景碧雅，位处经济开发区中心地段，坐拥其得天独厚成熟配套，且和豪宅东海花园一路之隔，和东海花园相比，无意中提升了其性价比。
2、定位正确：目标用户正确，且产品在户型设计、价格定位、生活配套等方面全部有很强针对性。如繁荣世家，其户型、价格和市场得到了完整统一，所以备受市场青睐。
3、在园林景观设计上独树一帜，其园林除了含有较强观赏性外，更强化了人可参与性和人和自然友好共生关系。金色池塘和新加坡花园无疑是其典范作品，其独特园林景观是赢得消费群体最大砝码。
（二）、滞销楼盘原因分析
在 12个楼盘当中，最滞销当数东海花园了。分析其原因关键有以下：
1、产品和市场脱节严重。东海花园是深圳东海花园拷贝，其户型定位、产品设计等完全照抄了深圳东海花园原形，没有考虑合肥消费群生活习惯和消费能力，在价格、户型设计上全部不能满足合肥消费群需求，所以，该楼盘从现楼开盘，其销售率一直徘徊不前，成为合肥地产市场失败案例。
2、户型配比失调。从滞销户型看，大多为超出消费者需要大户型，一定程度地影响了整个楼盘销售。其中以150平方米以上三房和180平方米四房最为经典。
3、销售不力。没有采取有效公关和促销活动，也是其滞销原因之一。