北京写字楼市场调研报告样本.doc

北京写字楼市场调研汇报第一部分 北京写字楼市场背景一、 经济、政策背景(一) 宏观经济复苏，企业发展向好，促进需求增加：商业地产是实体经济晴雨表，受中国国际经济基础面影响，基础无法借助政策调控拉动需求，关键依靠于实体经济发展而发展。，全球经济连续回暖，中国仍然是全球吸收外资规模第二大国家，仅次于美国。全国新批外商投资企业同比增加17.9%,实际利用外资同比增加20.7%,年底前整年实际利用外资总规模有首次突破1000亿美元。其中，北京实际利用外资约50亿美元。北京市统计局最新经济运行数据显示，一季度，北京市实现地域生产总值3509亿元，比上年同期增加8.6%，增加平稳。伴随中国经济走出金融危机阴影平稳上行，中国需求连续增加，GDP稳步增加，城市化进程继续推进，实体经济发展态势良好，内外资企业需求旺盛，在京不停发展壮大，改善办公环境、展示企业实力和形象需求增加，对北京写字楼市场需求不停增加。(二) 通货膨胀，不动产投资升温：受国际量化宽松货币政策影响，造成资金流动性加大，通货膨胀加剧。，北京CPI低开高走，四季度显著加大。10月份突破3%，11月份超出4%，12月份继续走高，达成4.7%。整年居民消费价格指数CPI比上年上涨2.4%，涨幅高于3.9个百分点。一季度，北京CPI比上年同期上涨5.2%，继续走高。对抗通胀压力，商务办公类物业因其作为固定资产保值增值、回报稳定、发展稳健，投资收益性良好，受到投资青睐。(三) 险资根本开闸，助力商务办公类物业发展：9月，保监会对险资投资商业物业根本开闸,投资上限为企业资产总额10%。近7000 亿元规模投资， 一定程度上增加了对商业地产包含写字楼物业投资需求。 年年末，在北京CBD 关键商务区中服地块投标现场上，险资战意酣然，泰康人寿、生命人寿、安邦财险等八大险资屡报高价，势夺宝地。国寿尽管未参与竞标，却是其中Z6 地块标王远洋地产第一大股东，分羹中服地块。险资投资不动产对保险和不动产行业均组成利好，不动产行业可取得充沛资金，险资则可借助不动产优化资产负债久期匹配，平滑收益率波动，降低投资营运风险。市场估计近两千亿险资进入商业不动产领域，能够促进高品质、持有型商务办公类物业发展。(四) 住宅调控，部分资金转舵商业地产，“商住倒挂”形势改观：正常而言相近地段商业地产项目应比住宅价格高出30%-50%左右，而多年来市场一直存在“商住倒挂”现象，商务办公类物业价格比同区域住宅偏低，商业地产本身巨大价值尚没有被充足挖掘。-国家针对住宅市场出台一系列住宅限购、限贷，提升二套房首付、加息等政策，抑制住房投资、投机行为，催生部分投资资金转向商业地产及产业地产领域，加之宏观经济向好，商务办公类物业展现补涨态势，价值逐步挖掘，助力商务办公类物业市场发展。二、 产业、计划背景(一) “十二五”计划打造世界城市利好，产业结构优化升级，写字楼成为投资热点月日，国家公布了国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要，把经济结构战略性调整作为加紧转变经济发展方法主攻方向，产业优化升级成为关键目标。发展高端、高效、高辐射产业，利用现代经营理念、管理模式和信息技术，改造提升传统服务业和生活服务业。第一季度，北京第一产业增加值15.3亿元，增加2.1%。第二产业增加值784亿元，增加8%，第三产业增加值2709.7亿元，增加8.7%，第三产业在GDP中占比达77%，达成发达国家水平，发达国家这一比重为。第二产业转变经济发展方法，调整使资源型工业发展得到有效控制，工业结构继续改善，第三产业增加快速，经济效益显著，产业结构优化升级趋势显著，现代服务业发展为商务办公提供更多需求。因为“十二五”计划将北京打造为世界城市利好消息刺激，北京城市建设步伐不停加紧。鉴于将北京建成世界城市发展目标，第三产业所占比重还要深入加大。第三产业发展基础就是办公楼和商业设施，只有商业地产在宏观经济发展步伐下发展起来，北京才能真正实现世界城市目标。写字楼在国民经济中属于高贡献行业，它扩大就业，持久纳税，改善生活品质，提升城市品位，在目前扩大内需和产业升级中将发挥先导作用。加上人民币连续升值，以往写字楼价值低估、需求长久处于上升趋势，外资连续进入，写字楼、商业地产成为新投资热点。(二) “两轴两带多中心”空间计划促进商务办公向多中心发展北京十二五计划纲要指出，将集中力量关键建设发展新区顺义、亦庄-大兴、昌平和房山等新城，加紧建设门头沟、延庆、怀柔、密云、平谷等生态涵养区新城。大力推进中心城优质公共服务资源及重大功效性项目向新城转移配置，集中力量打造“业城均衡”综合新城，显著增强新城承载力和吸引力，有效承接中心城功效，加强区域合作，推进人口空间布局优化，有序疏解中心城人口。两轴两带多中心空间计划自提出（-），至十二五计划再度强调新城建设力度，为新城连续发展带来新机会，同时促进商务办公在传统商圈基础上，逐步向边缘化多中心拓展。第二部分 北京写字楼市场概况一、 供需情况需求上涨，供给下降，空置率连续下降，关键商圈供不应求局面将展现依据中国写字楼研究中心（CORC）统计表明，从供需关系来看，北京写字楼市场供给量达235.2万平方米，较降低28.3%.而市场整体吸纳量为156万平方米，较上升18.2%.全市写字楼总存量约1500万平方米。一季度，北京没有写字楼项目落成，季内吸纳量靠近20万平方米，超出季度平均水平，在强劲市场需求带动下，写字楼整体空置率下降，到本季度末，北京优质写字楼平均空置率为11.6%，较上季度回落2.6个百分点。供给逐步降低，需求不停上升使得北京优质写字楼平均空置率到本季度已下降至以来最低水平。自开始，北京优质写字楼供给量逐步下降，同时，金融危机对写字楼影响逐步减退，被抑制市场需求逐步得到释放，到第三季度市场需求量已恢复到金融危机前水平，随即需求连续放大至本季度。年内新增供给短期内难以大幅增加，今年新增写字楼供给，将有近二分之一用于企业自用，关键商圈新增供给量仍将维持在较低水平，供不应求局面将展现，空置面积连续不停降低，估计市场需求仍将超出新增供给，市场需求可选择余地越来越小，压力逐步转向租户，为租金上涨及商圈外溢提供机会。跨国企业发力，巨头迁移扩张，CBD需求猛增，被压抑了两年跨国企业升级办公环境需求最终根本释放了出来，市场上出现了大量重量级用户迁移，经典如IBM迁往盘古大观，松下、甲骨文迁往远洋光华、拜尔迁往华贸中心等。这些企业搬迁，首先是原所在项目已无法满足其扩租刚性需求，其次就是升级办公环境需要。但更关键是，全部大用户搬迁后空出面积，全部能很快被其它用户填充。一季度，外资企业对优质写字楼市场需求继续显著增加，季度内多宗跨国企业大面积租赁交易完成，需求结构展现多样化，行业包含汽车制造、金融保险、能源、专业咨询等。本季度写字楼最大租赁交易是TOYOTA租赁在CBD中海广场13,000平方米写字楼；沃尔沃承租了光华国际7,000平方米；保险企业CITIC-Prudential承租环球金融中心2,500平方米；同时BP也在环球金融中心租赁了2,500平方米;律师事务所DPW则在国贸中心II座承租了1,300平方米面积，上述交易均发生在CBD。作为写字楼市场风向标CBD近期备受关注。首先，CBD写字楼市场反转速度表现出异乎平常地强劲，需求增加迅猛，造成该地域空置率大幅度下降。近12个月以来，市场吸纳量达41.3万平方米，占全市整体吸纳量近50，用户起源包含多个行业，而且吸引了越来越多中国企业和机构进驻，使该区域抗风险能力得到加强，同时区域供给高峰已过，伴随需求不停增加，空置率压力逐步下降，市场空置率已从金融危机高峰期36.9%，下降到本季度19.5%。二、 租售情况需求旺盛，租金售价连续上升从租售价格来看，因为今年房地产政策调控影响和“商住倒挂”继续存在，和转投商业写字楼资本需求连续加码，造成了北京写字楼租金和售价方面形成了一定百分比“补涨”要求。从租售市场来看，租赁市场也逐步走出金融危机影响，租金上涨幅度超出预期，销售市场在住宅市场销售价格维持高位基础上，自第四季度开始，出现大幅回升反弹。中国写字楼研究中心（CORC）-北京写字楼历年租金和售价比较表依据中国写字楼研究中心（CORC）统计数据，北京写字楼市场运行情况保持强劲增加态势，整年表现超出全部研究机构预期。截止12月，北京写字楼市场平均售价24788元/平方米（建筑面积报价），和相比上涨16.8%;平均租金169元人民币/平方米/月（建筑面积报价），和相比上涨29%;平均空置率19.7%,和相比下降35.6%.从供需关系来看，写字楼市场新增供给达235.2万平方米，和同比降低28.3%.同时市场整体吸纳量为156万平方米，较上升18.2%。第一季度，北京写字楼租赁市场表现活跃，需求总量高位运行，租金继续上涨，空置率下降。本季度北京优质写字楼租金报价为每个月每平方米248.5元，较上季度升幅达7%，创以来租金最高季度涨幅，而空置率是以来最低水平。图为北京写字楼市场整体租金及空置率/高纬环球制图CBD需求增加迅猛，在需求不停增加和供给显著下降市场趋势带动下，CBD写字楼租金从金融危机时期最严重阶段上升了33.4%，到一季度末，CBD写字楼租金报价为每个月每平方米271.3元。图为CBD关键区租金涨幅超出20%项目情况图表综上，对于及一季度北京写字楼市场强劲反弹表现，首先原因在于内资企业继续负担推进甲级写字楼市场升温角色，其次作为写字楼租赁市场需求起源跨国企业加速扩张和吞并步伐，需求回升显著。整体租金水平整年处于上升通道，一些关键区域租金水平甚至达成历史最高点。销售市场大单成交频现，内资企业和外资企业集体发力，显示写字楼物业投资需求仍然旺盛，投资者背景更为多样化。三、 北京写字楼商圈分布格局(一) 关键商圈呈传统3+x格局东二环中关村金融街国贸从上世纪90年代以来，北京写字楼市场一直展现传统“3+X”发展态势，即CBD、金融街、中关村三大商圈一直领跑霸主地位，形成三足鼎立市场格局。CBD、金融街、中关村三大商圈板块理论上各自功效定位和目标用户定位不一样，但实际上这三大板块之间重合之处却是不争事实。如CBD和金融街就全部把金融、电信列入了势力范围，CBD更多聚集了外资金融，金融街更多聚集了内资金融，而中关村一样把电信、金融纳入了目标用户群。 三大关键区域约占写字楼市场80%份额 。(二) 北京写字楼区域辐射外溢，向多中心发展 丰台丽泽商圈石景山CRD商圈燕莎CBD东扩亚奥上地亦庄商圈通州商圈伴随（-）国家总体计划出台，经过多年发展，现在北京写字楼进入了多中心时代。伴随北京市提出建设国际金融中心计划，在“一主一副三新四后台”（“一主”就是以金融街作为首全部金融产业发展主中心，关键是发展总部金融。“一副”是以CBD作为金融发展副中心，关键是发展国际金融。“三新”是以海淀中关村西区作为科技金融功效区，关键发展科技金融；以东二环商务区为承载，关键发展产业金融功效；以丽泽金融商务区为承载关键发展新兴金融功效。“四后台”是结构四个金融后台服务区，关键是海淀稻香湖金融服务区、朝阳金盏金融服务区、通州新城金融服务区，还有西城德胜金融服务区）总体布局中，各区域功效愈加明晰，东二环商圈开始向CBD、金融街、中关村三大传统商圈看齐。 在传统三大关键商圈基础上，CBD东扩、金融街西扩，关键商圈辐射力外溢，逐步向周围区域延伸扩张，新兴二线商圈如燕莎商圈、亚奥商圈、望京商圈、上地商圈、东二环商圈等，因为有产业支持而各具特色，如东二环商务带传统总部经济，望京商圈国际化产业，上地商圈高科技研发产业，亚奥商圈奥运概念，燕莎商圈国际化小区优势等。外围边缘亦庄、通州、丰台丽泽、石景山CRD等商圈也在计划引导下，逐步进入写字楼市场开发行列。 (三) 城中心区商圈：CBD、金融街、东二环商圈概况1. CBD商圈：区位：西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路之间约3.99平方公里。特点：北京关键发展中央商务区，区域写字楼规模成熟。CBD计划正在不停完善中。交通：地铁1号线、十号线交汇，地面交通拥堵，东三环东四环和长安街主干道。现在正在建设地下汽车交通枢纽。现实状况及未来供给：写字楼总量400万平方米，至今上市写字楼约60万平方米。CBD东扩计划已经开启，东扩至东四环，预增写字楼300万平方米，未来4年内新入市写字楼约30万平方米。通常整售或持有出租。用户：用户以律师事务所、咨询企业，及外资银行、保险企业、外企驻京代表处、能源类等为主。入驻CBD商圈世界500强企业超出120家，区域集中度最高。租金及空置率走势：需求旺盛，租金连续走高，年涨幅20%以上，空置率连续下降区域6-12月1-5月6-12月-2-1租金较涨幅空置率平均报价空置率平均报价空置率平均报价空置率平均报价CBD25.20%206.821.30%215.912.30%238.78.60%260.220%东二环15.40%176.411.05%189.65.30%213.63.10%230.721%金融街12.50%228.18.90%258.53.20%293.81.30%340.231%以上数据起源甲级写字楼网数据统计汇总。租金为净租金，不含管理费。售价走势：（数据来自搜房网监测）2. 金融街商圈：区位：西二环东侧，南起复兴门内大街，北至阜成门内大街，西自西二环路，东临太平桥大街，计划用地103公顷。特点：证券，银行等和之相关产业链企业密集。弊端为整栋国企持有为多，且自用多出租少。交通：西二环主路，地铁2号线和一号线交汇，地面交通拥堵。现实状况及未来供给：总建筑规模300多万平方米，至今无新写字楼上市。金融街西扩计划展开，未来新入市写字楼为整栋大型企业自用为主，不散售。4年内写字楼供给极其担心。用户：以银行类企业、金融机构、IT、电信企业、内资企业或机构组织为主，外资金融机构如高盛、摩根大通、瑞银、加拿大皇家银行等。（租金、空置率走势见上图）售价走势：（数据来自搜房网监测）3. 东二环商圈：区位：西起东内南北小街、朝内南北小街，东至东城区边界，北起安定门东大街，南至建内大街总面积5.39平方公里。特点：东城区关键开发商务中心区，国家能源巨头密集地。未来还在开发愈加好甲级写字楼物业。交通：东二环主路，地铁2号线和一号线交汇，地面交通拥堵。现实状况及未来供给：总建筑面积约400万平方米，至今无新写字楼上市。东二环区域未来估计写字楼总量达800万平方米，4年内估计新入市写字楼50万平方米。用户：外资及能源企业汇聚，多为自用。石油巨头、通信企业、银行及保险企业等,如中国石油、中国船舶、中国银行、中青旅、中国人保。（租金、空置率走势见上图）售价走势：（数据来自搜房网监测）(四) 外围新兴商圈：通州、丰台丽泽、石景山CRD、亦庄商圈概况伴随北京市区域经济发展，“两轴两带多中心”政策稳步推进，城市和城郊基础设施建设不停完善，高科技园区或开发区改造建设和相关优惠政策吸引，部分企业办公区域也逐步向城郊延伸，展现出写字楼市场“边缘化”发展态势，这种边缘区域正在逐步形成雏型写字楼项目聚集区。在政府计划引导下，以下多个区域在产业功效方面形成以下特征：1. 通州新城商圈：区位及空间计划：通州新城地处北京正东长安街轴线和东部发展带节点，属于环渤海经济圈交汇关键地带。新城计划建设用地85平方公里，可承载百万人口，形成“一河两翼、南拓东进、组团发展”空间计划结构。通州新城运河关键商务区为未来商务办公集中区域，占地面积16平方公里，将关键发展高标准大型城市综合体，形成连接市区商务门户地位。通州历史悠久，文化底蕴深厚，北运河等13条河流穿城而过，和“六园十八景”万亩滨河森林公园水绿交融，组成新城独有城市景观。通州新城计划图（-）政策：含有条件企业可享受北京市文化创意产业支持政策、金融服务业支持政策。交通：通州以“通”得名。京通快速路、京哈高速、城铁八通线、广渠路东延线、未来8条地铁线计划，具公路、轨道交通、铁路动脉、航空优势，交通路网密集，但八通线人多拥挤，城铁中段人群高峰上车难，京通快速路高峰堵车较为严重。产业计划特点：关键发展高端商贸、文化创意、电子商务、金融服务等现代服务业。市场特点：通州早期关键进行住宅开发，基础和早期望京一样呈“睡城”状态，产业及商务功效尚在起步阶段，缺乏办公气氛，写字楼项目极少，区域内上品质写字楼项目只有瑞全部国际为中等，集聚了100多家科技、贸易、文化等中小型企业，另外房龄较早京贸中心商住项目提供一部分房源出租办公，档次及租金均较低。伴随（-）新城计划逐步实施，刚刚开始有高端甲级写字楼供给，如正在建设施工北京ONE项目2.2万平米写字楼立即开盘，未来4年内估计出现40万平米供给。区域内品质相对很好关键在租项目瑞全部国际空置率高达19%，远高于北京市场一季度平均水平11.6%，市场刚刚起步，尚不成熟。售价走势：（数据来自搜房网监测）平稳上行2. 丰台丽泽商圈：区位及空间计划：北京丰台西南二环至四环之间，紧邻金融街，丽泽商圈所包含范围大致以下：西四环以东，西二环、京开高速以西，西局东街、西局西街、西局南街、三路居路以南，丰台南路、南四环以北。其中关键丽泽金融商务区计划占地面积5.25平方公里，计划总建筑面积397.89万平方米。其中住宅176.5 万平方米，公建163.92万平方米，工作用地（企业用地）42.31万平方米，配套公建10.24万平方米，开发建设高级写字楼、住宅、公寓、会展和商业休闲等建筑设施。是本市三环内最终一块成规模待开发地域。分外围居住、混合配套区、金融文化混合区、金融商务关键区、金融休闲混合区和商务区景观环多个功效区，计划将有近百万平米供给。关键区围绕莲花河水系风景，将建成六大专题公园、五条景观轴线、四个中心广场，计划打造成为金融街“后花园”。 （6月丽泽关键商务区计划图）政策：含有条件企业除享受本市现有支持金融业发展各项优惠政策外，享受丰台区专门促进丽泽金融商务区发展政策。交通：南二环、三环、四环，计划有地铁14、16号线，丽泽地域距离市区较近，又毗邻西客站，交通主干线路多,交通比较方便。丽泽桥区域商贸人车较为混杂。产业计划特点：在首全部“一主一副三新四后台”金融产业空间布局中“一新”，计划定位为首全部金融副中心，作为现代化首全部金融发展新空间和新兴金融机构聚集区。关键发展金融、保险、证券等行业。如创业投资、私募股权基金等新兴金融机构，交易所、期货市场等金融要素市场和各类金融投资机构；另外也包含银行、保险、证券等金融业总部，和中国外大型企业总部。市场特点：丽泽区域内现有建成项目少，连片土地处于待开发状态。现有写字楼项目多在丽泽桥至菜户营桥区域内,没有形成写字楼集群,在丽泽路南北零星分布,且多为中等项目，入市时间相对久远，体量小，配套设施相对落后,租金水平在2.5-4元/天/平米左右，较同期租金水平相比，有0.70.8元增幅，年涨幅10%。空置率连续保持在很低水平5%以下，因为区域内长久没有新入市项目,可选项目十分有限, 相对低廉租金和区域内发展中企业办公空间支出预算相契合,入驻群体稳定。 丽泽区域原有写字楼入住企业多为内资中小型企业，租用面积相对零碎，入住群体没有显著行业集中性,即使有政策上因势利导，但发展相对滞后，项目及周围配套设施相对落后，办公气氛较弱，无法满足大型企业办公需求。伴随丽泽商务区计划出台、南城计划中600亿元资金对该区域投入，丽泽商务区写字楼市场开始开启，据6月计划方案，关键区将建设一组地标性建筑，最高达300米左右。和亦庄、通州、石景山多个新兴商圈相比，起步较晚，后续供给放量约在2-3年以后，未来几年内供给量约30万平米。售价走势：（数据来自搜房网监测）平稳上行3. 石景山CRD商圈：区位：北京石景山区五环路和长安街西北区域。石景山CRD计划，将打造集文化创意、商务办公、科技服务、休闲娱乐、旅游会展等功效为一体首全部文化娱乐休闲区，努力争取区域经济在首钢重工业搬走契机下，转型升级，成为城区内拥有最大后备发展空间创新区，努力争取升级为京西副中心。背靠西山、永定河、八大处，生态环境良好。政策：其中中关村科技园石景山园为区内商务办公关键载体，入园企业有机会享受中关村科技园区产业发展政策、北京市文化创意产业支持政策和石景山园特色政策三重政策优惠。交通：地铁1号线、计划城铁S1线，阜石路、莲石路、长安街西沿线、西五环等城市快速路，杨庄路，交通良好。产业计划特点： 以文化创意产业为特色，高新技术产业为主体，现代服务业总部经济为支柱，汇聚现代商务金融、研发设计、科技服务等高端资源。其中以数字娱乐为特色文化创意产业已成为石景山科技园区先导产业。“国家数字媒体技术产业化基地”、“国家网络游戏动漫产业（北京）发展基地”、“中国电子竞技运动发展中心”、北京市第一批“文化创意产业集聚区”相继落户园区。市场特点：区域内原来以首钢片区厂房及住宅为主，交通及生活配套层次较低。早期建设中关村科技园石景山园I区，为该区域最早产业政策引导建设区域，多为低密度办公。以后首钢搬迁，腾出7.07平方公里区域用于产业建设，未来4年内供给约在40万平米左右。现在正在建设石景山II区。5月，中关村石景山园新增2家上市企业，人人网（互联网）、易华录（智能交通应用），截至现在，石景山园境内外上市企业总数达成8家，其中境内3家，境外5家，企业孵化环境很好。用户及租售：伴随石景山CRD计划逐步实施，区域内写字楼开发进入起步阶段，现在仅西山汇、融科创意产业中心有写字楼供给，项目较少，租售较为稳定。用户多以中关村科技园相关中小型科技、电子、医药、机械、文化创意、传媒类为主。因区域内供给少，租售稳定，租金1.7-3元/平米/天，空置率相对较低，在6%以内，低于北京市平均水平。售价走势：（数据来自搜房网监测）上行平缓，整售拉低区域内新增项目少，其中融科、西山汇项目整售、及整栋产品价格较之散售产品单价，因整售定价和散售定价差异有所拉低。4. 亦庄新城商圈：区位及空间计划：北京东南部五六环之间京津塘高速东西两侧，西部关键区为亦庄写字楼较集中区域，路东区正在起步开发阶段。亦庄经济技术开发区是北京唯一国家级经济技术开发区，是环渤海经济圈关键战略要地之一。亦庄新城是“两轴两带多中心”中东部发展带关键节点，北京市关键发展新型卫星城之一，其定位是“高新技术产业中心”、“高端产业服务基地”和“国际宜业宜居新城”。至，亦庄新城计划人口70万，建设规模约为100平方公里，发展为适合就业和居住现代化国际新城。形成“两带七片”空间计划结构。写字楼关键分布于路西关键区荣华路、轻轨线沿线，商务带正在逐步形成过程中。政策：同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重优惠政策。交通：扼守京津咽喉要道，连接首全部机场、南苑机场、铁路货运站、公路货运主枢纽、国际物流中心，四环、五环、六环、京津高速、京津塘高速、博大路、大羊坊路、成寿寺路、西环路、东环路路网密集，轻轨L2号线及未来计划M12、S6等多条地铁线，交通良好。但路东路西通道较少，东西交通较为不便，有待改善。产业计划特点：以高端产业和总部经济为依靠，面向国际市场高端产业园区，构筑东南部产业发展带。以高新技术和现代制造业为主，形成了生物医药、电子信息、汽车、装备、光机电一体化、新材料新能源和软件制造等产业链条。市场特点：产业发展在多个新城中起步最早，但多以工业厂房和现代制造业为主，写字楼市场总体不成熟，但发展势头很好，未来供给量约69万平米，竞争猛烈。亦庄区域自计划以来，关键是以工业厂房和现代化制造业为主。因为交通、商务气氛发展较慢，区域内写字楼市场一直不成熟。除政府办公及少许中小企业办公外，市场供给和需求表现通常，发展较为缓慢。伴随亦庄新城计划，和轻轨立即运行便利，区域内写字楼市场开始有了比很好发展势头，未来供给量立即出现井喷，产品在硬件方面，全部将得以升级，在营销方面，将以租赁为主，部分整售或散售。 项目名称档次未来供给量（万平米）租售方法力宝广场高级4整售荣京丽全部北地块待定15租赁博达国际大厦南地块待定5租赁辛基铂尔曼地块待定11租赁瑞森国际大厦中等4.5租赁本企业项目待定30销售小计69.5亦庄早期写字楼大多规模档次较低，布局分散。多年中高端朝林大厦、隆盛大厦、亦城国际逐步出现，结合未来供给来看，因为区域写字楼需要交通及形象确保，区域写字楼全部点状分布于荣华路沿线及轻轨沿线。尤其是亦庄关键区内，整体交通条件，形象昭示感，和政府部门便利性，全部对商务气氛形成全部含有优势，路东区相对来说，展示性、便利性、可达性全部处于劣势，但未来站前综合服务区配套建设会对路东办公市场带来利好。用户及租售：原区域内用户，以中小型企业租赁为主，租金水平低下，普遍在2-2.5元/平米之间，但伴随朝林大厦、亦城国际、国际企业大道C02、隆盛大厦销售和租赁，北京南城区域品质很好中大型企业部分机构开始陆续进入到开发区，包含机械设备、生物医药、能源材料、科技科贸等，区域内租金水准也开始涨至3.7-4元/平米。中低级写字楼基础满租，空置率2%以下。中高级写字楼空置率在10%以下。购置用户以高速发展中小型企业为主，多为自用，部分投资用户购置用于出租或升值转售。售价走势：（数据来自搜房网监测）平稳上行，速度加紧四、 其它方面情况：写字楼用户选址需求、交易税费(一) 写字楼用户选址需求特征1. 写字楼选址遵照三要素区域、位置、物业。有资料显示，国外企业在选择办公物业时候，往往会考虑三个要素。第一个要素是整个目标商圈开发情况；第二个要素是具体地点，即办公物业地点选择；第三个要素是具体物业和物业管理。在商圈上，很多企业办公选址首先会很关注产业链、产业集群和产业地带，这是企业在选择一个大区域。在产业环境很多组成原因中，除了考虑地域受教育劳动力数量、已经有教育资源外，还会考虑当地政府支持力度。在地点选择方面，会把一次性成本降到最低，包含生产成本、搬迁成本和建筑成本等；把连续性运行成本降到最低，包含劳动力成本、交通、公用设施和税收等；把风险降到最低，考虑到多种风险原因，如政府管制、电力供给等。2. 写字楼选址会看运行成本这是目前企业写字楼选址所最关心问题。以前企业在选择办公地点首先看位置、硬件设施，是因为那时经济相对落后，城市发展水平较低，地理位置成为决定企业成败关键原因。尤其对于部分刚刚进入中国外资企业和新兴中国企业而言，企业著名度不高，企业对所选办公楼是不是能达成彰显企业实力、宣传企业形象目标很关心。同时，企业还关心写字楼空调、电力、交通等配套设施，对运行成本则不大重视。现在情况相反，当企业选择写字楼时候，第一个考虑就是运行成本或办公成本，离开了成本就谈不到写字楼物业好坏，这也是企业对股东负责，对财务报表、对现金流负责表现。作为企业写字楼选址关键点办公成本，包含很多方面，租金只是其中一项，还包含折旧费用、运行成本、人力资本等。对于北京几大热点写字楼分布区域而言，CBD地域平均入住成本最高，金融街地域比CBD稍低，中关村地域次之。除此之外，企业写字楼选址还要重视交通情况、健康安全、配套服务，职员关系。一个新趋势是，除了企业房地产部门、业务部门、法律部门参与写字楼选址外，人力资源部门也参与其中，在选址时候开始考虑写字楼周围交通、住房等方面能否给职员带来方便，是否有利于留住人才等方面问题。企业在做出写字楼租赁或购置决议时候，要把企业选址看成是企业经营活动一部分，不只考虑物业本身软硬件条件，还考虑财务关系、职员关系。买房,购房,装修论坛,房产论坛3. 一线商圈新兴商圈写字楼竞相辉映，按需选择在北京，企业办公选址大抵经历了多个发展阶段：分散型高级酒店阶段、一线商圈纯写字楼阶段和新兴商圈特色阶段。所谓一线商圈是指CBD、金融街、中关村三大商圈，新兴商圈关键是指BDA商圈、上地商圈、东二环商圈等新兴商圈。九十年代初，很多外企选址基础上在高级酒店（如北京饭店等），以利于推广产品和吸引用户；在三大商圈逐步形成过程中，企业发觉酒店并非专业办公环境，于是搬到纯写字楼，如国贸中心、嘉里中心和金融街部分写字楼。伴随经济发展，含有产业聚集优势亦庄、上地等商圈开始兴起，对企业吸引力也越来越大。如TOM从东方广场搬到BDA，这全部从一个侧面说明，企业从重视生产转到重视智力、重视软件，对绿色生态环境要求越来越高，同时在一步步降低运行成本。坛,装修论坛,业主论坛# m/ x3 o& 4. 不一样类型企业有不一样写字楼选址要求对于一部分企业可能宜于选择新兴商圈，如：网络企业、软件研发企业等；不过银行、保险机构、律师事务所、会计师事务所、广告企业、咨询企业、商务代表处等服务类企业则愈加适合CBD、金融街、中关村三大商圈，因为这些企业要大量接触用户，需要集聚效应，是不可分割产业链。以北京金融街为例，统计显示，进驻金融街企业关键集中在金融业，约占入驻金融街全部企业二分之一，而伴随该区域写字楼供给量深入增加，将会有更多金融企业和和之相关企业入驻金融街。依据北京写字楼信息网调查，在金融街用户中，整栋、整层购置作为企业总部或区域总部占据相当百分比。这正是由企业特点和产业链集聚所产生结果。总而言之，企业选择写字楼会综合各方面原因。会选择适合自己企业产业特点、适合自己企业财务情况、职员情况写字楼买入使用或租赁。房产论坛,装修论坛,业主论坛 R& u T! 4 J2 (二) 写字楼交易税费1. 二手买卖税费：卖方：单位 买方：单位卖方：去所在注册税务部门去核税 买方：契税：3%卖方：单位 买方：个人卖方去所在注册税务部门去核税 买房只需交纳：契税：3%卖方：个人 买方：单位卖方：无买方：营业税：差额5.5%个人所得税：差额20%契税：3%土地增值税：增值额未超出扣除项目金额50%部分，税率为30%；增值额超出扣除项目金额50%至100%，税率为40%；增值额超出扣除项目金额100%至200%，税率为50%；增值额超出扣除项目金额200%，税率为60%。印花税：万分之五2. 写字楼出租税费1) 业主为：个人营业税：租金3% (起征点5000元，5000元以下免)房产税：租金4%城市建设维护费：租金0.03%教育费附加：租金0.09%印花税：租金0.1%（2）个人所得税：租金1%租赁管理费：租金2% 2) 业主为中国企业：租赁管理费：租金2%租赁印花税：租金0.1%（2）房产税：房产原值70%1.2%（新建成或购置新建房屋免纳三年）带征企业所得税：租金2.3%营业税：租金5% (起征点5000元，5000元以下免)3) 业主为外资企业：营业税：租金5% (起征点5000元，5000元以下免)估计所得税：（租金-营业税）10%房产税：房产原值70%1.2%租赁管理费：租金2%租赁印花税：租金0.1%(2)五、 北京写字楼宏观市场总结预判展望后市，伴随全球经济走出衰退，中国经济继续发展，跨国企业和中国企业将继续保持对写字楼、商业地产巨大需求，确保市场需求强劲增加。另外，写字楼受到调控影响较小，投资持有含有稳定成长性和回报，发展潜力和前景仍然良好。后市，乐观估计，未来十到二十年，北京写字楼市场全部将保持在一个高速发展时期。北京写字楼市场可能展现以下特点：(一) 从宏观经济走势来看，因为实体经济强劲增加，写字楼市场将继续强势运行，北京写字楼市场整体仍有一定上升空间；(二) 从供需来看，除了CBD区域外，郊区写字楼项目标发展将有力填补关键区域供给不足问题，竞争也较为猛烈。估计空置率，在关键商圈内如CBD、金融街、中关村等，仍然保持低位运行，售价及年平均租金将连续上涨。(三) 从租售来看，因为房地产政策调控影响和“商住倒挂”在一定时期内继续存在，写字楼平均售价和租金有望连续上扬“补涨”。伴随保险资金投资不动产暂行措施出台，中国保险资金及机构投资者将增加商业地产尤其是优质写字楼投资。保险机构或将成为大宗交易关键买家。另外，因为商务部门“限外”等政策，尤其对其中包含对于境内房地产收购及转售行为加以严格审查。估计中国投资者在 年北京写字楼大宗交易中比重将加大。 (四) 从产品结构来看 ，项目整体以综合体形式居多，多有商业、酒店或公寓配套，写字楼以整栋、整层出售增多，小面积分割销售较少，高端产品大单成交频现。是“十二五”开局年，在产业经济结构升级和转型要求下，企业独栋、总部基地、绿色低碳写字楼等新形态写字楼产品，将占据相当市场市场份额。(五) 从商圈分布来看除了关键区域CBD、金融街、东二环传统商圈继续保持优势外，同时郊区新兴商圈写字楼项目也迎来建设热潮，南部丽泽商务区及亦庄、西部CRD、通州运河商务区全部在主动拓展新市场。 第三部分 案例研究此次调研因时间有限，关键选择城市中心区传统关键商圈泛金融街、泛CBD区域及城市外围新兴商圈石景山、丰台丽泽、通州、亦庄区域在售在租经典项目进行调研，以期了解北京写字楼市场关键商圈及外围新兴商圈情况，为本企业项目研究提供支持。一、 个案情况金贸中心1. 案例分布图：太平洋保险大厦百盛大厦光耀东方宏昌商务园西山汇融科创意产业中心优筑天龙华鹤北京ONE瑞全部国际亦城国际燕景写字楼朝林大厦隆盛大厦华腾大厦国贸三期银河sohoBDA企业大道备注： 为中心城区关键商圈项目 为外围新兴商圈项目，其中深色为在售项目，浅透明色为租赁项目。产品情况：销售项目：项目名称档次占地面积总建筑面积容积率绿化率标准层面积主力户型层数层高装修情况设施情况楼层功效分布车位数量及价格北京ONE高级51000280000，其中办公2，所在建筑单体面积60000。4.830%10030029 4.1米公共部分精装修，外立面玻璃幕墙加镂空金属板装饰 中央空调，恒温恒湿，合资电梯负1-4层为购物中心；5-6层为休闲会所；8-18层为写字楼；20-29为酒店地下车位1427个，51个/万平米银河SOHO高级52672330117，其中16.6万平方米写字楼和 8.6万平方米商业6.630%约7000，由四个弧形相连而成。10030018B3:3.6m；B2:4.8m； B1:5.4m；F1:6.0m； F23:5.2m；F517:3.5m；F8:4.5m；精装修，装修标准1500元/平米。中央空调， 外资品牌电梯B1F3为商业；F5F1