大厦市场调研报告样本.doc

z国际商业顾问
二零零四年十月八日

目 录
1.0项目概述…………………………………………………………………………03
1.1项目概况……………………………………………………………………03
1.2项目周围环境………………………………………………………………04
1.3项目相关经济技术指标……………………………………………………05
2.0天河区概况………………………………………………………………………06
2.1政区人口……………………………………………………………………06
2.2天河商厦现实状况………………………………………………………………06
2.3天河商圈…………………………………………………………………08
2.3.1天河城商圈……………………………………………………………08
2.3.2定位……………………………………………………………………08
2.3.3趋势……………………………………………………………………09
2.4天河商铺供需情况…………………………………………………………11
2.5商业发展机遇………………………………………………………………12
2.6未来商业计划………………………………………………………………12
3.0项目周围情况…………………………………………………………………13
3.1商厦比较……………………………………………………………………13
3.2周围环境……………………………………………………………………15
3.3项目分析……………………………………………………………………17

1.0 项目概述
1.1项目概况
项目在天河区体育东路140-148号，地处新世纪广州金融贸易中心地带。项目正对大型体育中心，周围配套设施基础成熟。

项目位置图
项目占地5000㎡，总建筑面积44041㎡，总共层高32层。外立面按欧洲古典式建筑风格设计，首层大堂酒店式设计，大圆柱包镶大理石，配置美国上海联合开利1750冷吨中央空调。
项目所包含行业有金融、保险、证券、贸易、IT、科教、旅游、饮食、医疗、广告、装饰、纺织、中介代理服务等。现整座大厦办公人数约3000人。聚集人气，地段良好，行业种类较为齐全，定位为新世纪国际金融商贸中心。
项目楼层功效分布
楼层
功效分布
-2、3F
大型停车场（采取自动停车收费系统）
-1F
娱乐
1F
大堂、大厅集银行、商务、票务、名牌服装
3F
娱乐
4F
名牌酒家
5～7F、23F
广东省归国华侨联合会总部
8～29F
写字楼
1.2 项目周围环境
项目所在位置天河北，聚集了不少高级写字楼物业，商务气氛十分浓厚，而且该地段拥有完善市政配套及生活、交通设施，所以越来越多外资企业、合资企业、金融机构、中国外大型企业进驻首选天河片区作为办公地点。
项目周围配套
银行
餐饮
公共交通
农业银行
中国银行
交通银行
工商银行
招商银行
商业银行
发展银行
川国演义、唐人街、
中森名菜、澳门街、
东悦海鲜酒家、
巴仙鍋海火锅、
广州酒家
体育中心东门站：130、136、233、240、280、39、515、6、15、17、22、54、62、195、512、813、旅游公交1
天河北路站：133、136、177、185、191、230、263、283、302、41、43、45、512、515、54、547、551、810、813、883
地铁：1号线

1.3 项目相关经济技术指标
大厦楼高：32层
占地面积：5000㎡
总建面积：44041㎡
其中：
商业： 7770㎡
写字楼： 29529㎡
电梯： 8台垂直梯
2台观光梯
停车场： -1层4242㎡
-2层2500㎡
收楼日期：3月 项目正立面
使用率： 80%
外资企业：约占30%（英国、法国、德国、韩国、日本、瑞典、印尼、
意大利、澳大利亚等国办事处及联络点）

2.0天河区概况
2.1政区人口
天河区是广州市辖一个行政区,在广州市东部,地处城镇结合部。西部东山，东依黄埔港，北靠白云山， 南涉珠江。
区、县级市
面积
（平方公里）
人口
（万人）
地域生产总值
（亿元）
地域生产总值比上年增加（%）
全市
7434.4
725.19
3466.63
15
一．区
3718.5
588.26
3156.80
15.1
东山区
17.2
63.92
308.31
12.3
荔湾区
11.8
52.03
219.36
10.4
越秀区
8.9
42.18
289.37
10.4
海珠区
90.4
83.96
275.59
13.0
天河区
108.3
60.36
370.92
16.1
芳村区
42.6
18.54
80.91
10.7
白云区
1042.7
86.40
445.09
12.3
黄埔区
121.7
21.09
512.43
25.3
番禺区
1313.8
97.68
425.54
15.6
花全部区
961.1
62.10
229.28
14.1
二．县级市
3715.9
136.93
309.82
14.2
增城市
1741.4
83.37
208.60
14.6
从化市
1974.5
53.56
101.22
13.5
1. 地域生产总值为初步核实数。
2. 地域生产总值按当年价格计算，增加速度按可比价格计算。
3. 区、县级市数为在地口径。

2.2天河商厦现实状况
广州城市东移、东站建成、穗港直通车开通，天河北已经成为了现在广州以至中国一流CBD。
围绕天河体育中心有中信广场、国贸中心、大全部会广场、财富广场等十多座甲级写字楼，是IBM、英特尔、思科、微软、EPSON、HP等高科技企业聚集之地，还有20多家金融机构等服务机构入内。
天河写字楼交易比较 单位：元/㎡/月
大厦名称
租金
管理费
中信广场
120-140
29
大全部会广场
100
29
羊城国际商贸大厦
60-65
15
南方证劵大厦
75
24
财富广场
100
25
新创举大厦
85
15
双城国际大厦
70
9.8

天河商铺交易比较 单位：元/㎡/月
位置
区段
租售
升跌（%）
宏城广场
头段
租1300
+30
体育西路
前段
售5.5万
+5
体育东路
中段
租350
+25
近天河北

租350
——
华景新城
头段
售2.8万
+30
石牌东路
头段
租680
——
天河北路
中段
租100-400
+5

2.3天河商圈
天河商圈和传统商圈有所不一样，从天河立交到岗顶一带，从珠江新城到天河北，有天河城广场、维多利广场、正佳广场、电脑城、天河娱乐城、时代广场、中信购物广场、珠江新城家居配套商业圈、天一国际办公用具、礼品专业市场，这和传统商圈商业形态单一有着显著区分，已形成包容一切商业形式大商业格局。
天河大商业圈仍处于起步阶段，在这个商业圈中，以天河城、正佳广场主导shoppingmall为中心，而其它互补型商业，只是初具规模，还未完全凸显。所以在天河，专业市场和和天河城、正佳在经营范围上含有互补功效商业，和以服务区域居民消费为目标超市，还是有很大发展空间，天河大商业圈也需要更完善商业功效。
2.3.1天河城商圈
天河城广场、宏城广场、正佳广场影响，天河城周围从去年下六个月开始，逐步形成一个新商业网，辐射范围包含体育西、体育东、天河南一路、六运小区等。
2.3.2定位——年轻消费群
宏城广场
现在，宏城广场A区商铺已经重新间隔和包装推出，加上这些商铺紧邻天河城广场东门，临街商铺均价为1400元/㎡/月，商场内租金均价达600元/㎡/月。
经过包装后，宏城广场仍然以经营服装和精品类为主，但经营路线会更年轻化，可能会类似于流行前线和银座等风格，吸引更多年轻人来消费，和天河城广场针对白领人士消费群体有所错开。
天河城广场
经过多年发展，天河城已发展成为天河商业中心，其商铺出租率一直维持在98%以上，且首层租金为1500元/㎡/月，成为很多品牌争相进驻商场。在天河城广场辐射带动下，近几年周围商用物业开发速度加紧，辐射范围包含宏城广场、体育西、天河南一路、六运小区等，商铺开始连片成网，吸引了不少商家和消费者，逐步形成一个新商业网。
2.3.3趋势——辐射范围不停扩大
体育西路
该路段周围受商业人气影响，已形成餐饮一条街，众多品牌连锁餐厅全部已在此开设了分店。
现在该路段首层临街商铺月租可达600～800元/㎡/月。该路段沿线铺位大多是200～300㎡大铺位，较适合做餐饮业，现在租金和出租率全部十分稳定。
天河南一路
现在该路段商铺多经营手机、针对年轻人休闲服装品牌、咖啡厅等。而该路段铺租也和两个大商场关系亲密，东段天河城广场对面商铺租金最高，租金约500元/㎡/月，中段宏城广场对面商铺租金约400元/㎡/月，而西段和正佳广场相正确铺位租金则为300元/㎡/月。
六运小区
该小区内商铺，多为发廊、士多等。
天河城商圈商铺出租情况一览表
商场名称
出租率
首层或临街铺租金
单位：元/㎡/月
商场二楼及以上租金
单位：元/㎡/月
天河城广场
98%
1500
700
宏城广场
90%以上
600-1400
——
体育西路
靠近100%
600-800
——
天河南一路
——
250-500
——

2.4天河商铺供需情况
1998－5年间，天河区商铺供给量最大，为52.64万平方米，占原来全市八区24.77％。

从

从图例能够看出，，天河区商铺二手交易比较平稳，交易面积、金额全部改变不大；而受“非典”影响，预售交易则波动较大，年中跌至低谷后有所回升。

2.5商业发展机遇
Ø 以市政计划和城市发展为基础，广州城市发展中心东移；
Ø 以道路交通为条件，天河在广州是交通最便利一个区，中山大道、广州大道、黄埔大道等在周围，公交线路众多；
Ø 以地铁交通为便利，地铁1、3号线在这里聚集，计划中4号线也将在天河体育中心站交汇；
Ø 以强大消费市场为保障，天河体育中心周围云集大批写字楼和高尚住宅，而天河城多年来经营，也培育了一个强有力消费市场。
2.6未来商业计划
在天河5～发展蓝图上，将会形成“双环”结构新商业中心，即以天河体育中心为轴心约10平方公里地域将建设成为广州市中央零售区，和珠江新城形成广州中央商务区紧密联络，成“双环”结构。
根据计划，到，天河区社会商品零售总额将达279．78亿元，年均递增12％。而天河区底气就来自于其拥有五大商业板块：
Ø 以中央商务区和中央零售区为轴心建设一条含有广州现代商业标志性商业带；
Ø 营造东圃、沙河、石牌、员村、棠下、五山、龙洞7个区级商业中心；
Ø 形成石牌东路、天河北路、东圃大马路和沙河顶商业街；
Ø 建立起一批专业批发市场；
Ø 加紧大型物流中心建设，初步形成大商业、大市场、大流通格局。
3.0项目周围情况
3.1商厦比较

平 安 大 厦

地址： 体育东路150-160号
开发商： 广东地产广州分企业
落成时间：2月
全层面积：3000 ㎡ /层（商场）
1700 ㎡ /层（写字楼）
租金： 80-95元/㎡/月
管理费： 26.5元/㎡/月

金 利 来 大 厦
地址： 体育东路138号
开发商： 金利来（中国）
落成时间：1998年
物业层数：30层
全层面积：1300㎡/层
租金： 110-130元/㎡/月
管理费： 29元/㎡/月
管理企业：魏理仕物业管理

羊 城 国 际 商 贸 中 心

地址： 体育东路122号
开发商： 广东省一建集团
落成时间：1996年
全层面积：1-7层4000㎡/层
8层以上约1000㎡/层
租金： 60-65元/㎡/月
管理费： 15元/㎡/月

财 富 广 场

地址： 体育东路114-118号
开发商： 广州市城市建设开发
集团
落成时间：6月
全层面积：1000㎡/层
租金： 100元/㎡/月
管理费： 25元/㎡/月

3.2周围环境
体育东路段
体育东路有地铁沿线及公交车站，交通便利，聚集了众多写字楼商厦。
功效：
餐饮、便利店、服装、饼屋、银行、婚纱摄影、俱乐部、IT数码
租金：400-600元/㎡/月
品牌：广州电脑城、大豪城俱乐部、广州酒家、OK便利店、皇后饼屋、国色天资婚纱摄影等。

广州酒家 广州电脑城

项目后面内街
该街道有住宅小区，业态多为居民
生活用具。
功效：
小食店、肉菜市场、冲印店、
日用百货、超级市场、水果店
文具店等。
租金：250-300元/㎡/月
品牌：侨怡市场、港湾超级市场、雪
贝尔、黄振龙凉茶等。

3.3项目分析
项目优势：
Ø 地铁沿线及多路公交车路径，交通方便
Ø 在天河商务圈，拥有一定购置力目标消费群
Ø 周围多栋写字楼，人流量大

项目劣势：
Ø 临街展示面不够大
Ø 大厦垂直交通欠佳
Ø 来自珠江新城CBD计划威胁