大厦市场调研报告样本.doc

z国际商业顾问二零零四年十月八日目 录1.0项目概述031.1项目概况031.2项目周围环境041.3项目相关经济技术指标052.0天河区概况062.1政区人口062.2天河商厦现实状况062.3天河商圈082.3.1天河城商圈082.3.2定位082.3.3趋势092.4天河商铺供需情况112.5商业发展机遇122.6未来商业计划123.0项目周围情况133.1商厦比较133.2周围环境153.3项目分析171.0 项目概述1.1项目概况项目在天河区体育东路140-148号，地处新世纪广州金融贸易中心地带。项目正对大型体育中心，周围配套设施基础成熟。 项目位置图项目占地5000，总建筑面积44041，总共层高32层。外立面按欧洲古典式建筑风格设计，首层大堂酒店式设计，大圆柱包镶大理石，配置美国上海联合开利1750冷吨中央空调。项目所包含行业有金融、保险、证券、贸易、IT、科教、旅游、饮食、医疗、广告、装饰、纺织、中介代理服务等。现整座大厦办公人数约3000人。聚集人气，地段良好，行业种类较为齐全，定位为新世纪国际金融商贸中心。项目楼层功效分布楼层功效分布-2、3F大型停车场（采取自动停车收费系统）-1F娱乐1F大堂、大厅集银行、商务、票务、名牌服装3F娱乐4F名牌酒家57F、23F广东省归国华侨联合会总部829F写字楼1.2 项目周围环境项目所在位置天河北，聚集了不少高级写字楼物业，商务气氛十分浓厚，而且该地段拥有完善市政配套及生活、交通设施，所以越来越多外资企业、合资企业、金融机构、中国外大型企业进驻首选天河片区作为办公地点。 项目周围配套银行餐饮公共交通农业银行中国银行交通银行工商银行招商银行商业银行发展银行川国演义、唐人街、中森名菜、澳门街、东悦海鲜酒家、巴仙鍋海火锅、广州酒家体育中心东门站：130、136、233、240、280、39、515、6、15、17、22、54、62、195、512、813、旅游公交1天河北路站：133、136、177、185、191、230、263、283、302、41、43、45、512、515、54、547、551、810、813、883地铁：1号线1.3 项目相关经济技术指标大厦楼高：32层占地面积：5000总建面积：44041其中：商业： 7770写字楼： 29529电梯： 8台垂直梯 2台观光梯停车场： -1层4242 -2层2500 收楼日期：3月 项目正立面使用率： 80%外资企业：约占30%（英国、法国、德国、韩国、日本、瑞典、印尼、意大利、澳大利亚等国办事处及联络点）2.0天河区概况2.1政区人口天河区是广州市辖一个行政区,在广州市东部,地处城镇结合部。西部东山，东依黄埔港，北靠白云山， 南涉珠江。区、县级市面积（平方公里）人口（万人）地域生产总值（亿元）地域生产总值比上年增加（%）全市7434.4725.193466.6315一区3718.5588.263156.8015.1东山区17.263.92308.3112.3荔湾区11.852.03219.3610.4越秀区8.942.18289.3710.4海珠区90.483.96275.5913.0天河区108.360.36370.9216.1芳村区42.618.5480.9110.7白云区1042.786.40445.0912.3黄埔区121.721.09512.4325.3番禺区1313.897.68425.5415.6花全部区961.162.10229.2814.1二县级市3715.9136.93309.8214.2增城市1741.483.37208.6014.6从化市1974.553.56101.2213.51. 地域生产总值为初步核实数。2. 地域生产总值按当年价格计算，增加速度按可比价格计算。3. 区、县级市数为在地口径。2.2天河商厦现实状况广州城市东移、东站建成、穗港直通车开通，天河北已经成为了现在广州以至中国一流CBD。围绕天河体育中心有中信广场、国贸中心、大全部会广场、财富广场等十多座甲级写字楼，是IBM、英特尔、思科、微软、EPSON、HP等高科技企业聚集之地，还有20多家金融机构等服务机构入内。 天河写字楼交易比较 单位：元/月大厦名称租金管理费中信广场120-14029大全部会广场10029羊城国际商贸大厦60-6515南方证劵大厦7524财富广场10025新创举大厦8515双城国际大厦709.8天河商铺交易比较 单位：元/月位置区段租售升跌（%）宏城广场头段租1300+30体育西路前段售5.5万+5体育东路中段租350+25近天河北租350华景新城头段售2.8万+30石牌东路头段租680天河北路中段租100-400+52.3天河商圈天河商圈和传统商圈有所不一样，从天河立交到岗顶一带，从珠江新城到天河北，有天河城广场、维多利广场、正佳广场、电脑城、天河娱乐城、时代广场、中信购物广场、珠江新城家居配套商业圈、天一国际办公用具、礼品专业市场，这和传统商圈商业形态单一有着显著区分，已形成包容一切商业形式大商业格局。 天河大商业圈仍处于起步阶段，在这个商业圈中，以天河城、正佳广场主导shoppingmall为中心，而其它互补型商业，只是初具规模，还未完全凸显。所以在天河，专业市场和和天河城、正佳在经营范围上含有互补功效商业，和以服务区域居民消费为目标超市，还是有很大发展空间，天河大商业圈也需要更完善商业功效。2.3.1天河城商圈天河城广场、宏城广场、正佳广场影响，天河城周围从去年下六个月开始，逐步形成一个新商业网，辐射范围包含体育西、体育东、天河南一路、六运小区等。2.3.2定位年轻消费群宏城广场现在，宏城广场A区商铺已经重新间隔和包装推出，加上这些商铺紧邻天河城广场东门，临街商铺均价为1400元/月，商场内租金均价达600元/月。 经过包装后，宏城广场仍然以经营服装和精品类为主，但经营路线会更年轻化，可能会类似于流行前线和银座等风格，吸引更多年轻人来消费，和天河城广场针对白领人士消费群体有所错开。 天河城广场经过多年发展，天河城已发展成为天河商业中心，其商铺出租率一直维持在98%以上，且首层租金为1500元/月，成为很多品牌争相进驻商场。在天河城广场辐射带动下，近几年周围商用物业开发速度加紧，辐射范围包含宏城广场、体育西、天河南一路、六运小区等，商铺开始连片成网，吸引了不少商家和消费者，逐步形成一个新商业网。2.3.3趋势辐射范围不停扩大体育西路该路段周围受商业人气影响，已形成餐饮一条街，众多品牌连锁餐厅全部已在此开设了分店。现在该路段首层临街商铺月租可达600800元/月。该路段沿线铺位大多是200300大铺位，较适合做餐饮业，现在租金和出租率全部十分稳定。 天河南一路现在该路段商铺多经营手机、针对年轻人休闲服装品牌、咖啡厅等。而该路段铺租也和两个大商场关系亲密，东段天河城广场对面商铺租金最高，租金约500元/月，中段宏城广场对面商铺租金约400元/月，而西段和正佳广场相正确铺位租金则为300元/月。六运小区该小区内商铺，多为发廊、士多等。天河城商圈商铺出租情况一览表商场名称出租率首层或临街铺租金单位：元/月商场二楼及以上租金单位：元/月天河城广场98%1500700宏城广场90%以上600-1400体育西路靠近100%600-800天河南一路250-5002.4天河商铺供需情况19985年间，天河区商铺供给量最大，为52.64万平方米，占原来全市八区24.77。从从图例能够看出，天河区商铺二手交易比较平稳，交易面积、金额全部改变不大；而受“非典”影响，预售交易则波动较大，年中跌至低谷后有所回升。2.5商业发展机遇 以市政计划和城市发展为基础，广州城市发展中心东移； 以道路交通为条件，天河在广州是交通最便利一个区，中山大道、广州大道、黄埔大道等在周围，公交线路众多； 以地铁交通为便利，地铁1、3号线在这里聚集，计划中4号线也将在天河体育中心站交汇； 以强大消费市场为保障，天河体育中心周围云集大批写字楼和高尚住宅，而天河城多年来经营，也培育了一个强有力消费市场。2.6未来商业计划在天河5发展蓝图上，将会形成“双环”结构新商业中心，即以天河体育中心为轴心约10平方公里地域将建设成为广州市中央零售区，和珠江新城形成广州中央商务区紧密联络，成“双环”结构。根据计划，到，天河区社会商品零售总额将达27978亿元，年均递增12。而天河区底气就来自于其拥有五大商业板块： 以中央商务区和中央零售区为轴心建设一条含有广州现代商业标志性商业带； 营造东圃、沙河、石牌、员村、棠下、五山、龙洞7个区级商业中心； 形成石牌东路、天河北路、东圃大马路和沙河顶商业街； 建立起一批专业批发市场； 加紧大型物流中心建设，初步形成大商业、大市场、大流通格局。3.0项目周围情况3.1商厦比较平 安 大 厦地址： 体育东路150-160号开发商： 广东地产广州分企业落成时间：2月全层面积：3000 /层（商场）1700 /层（写字楼）租金： 80-95元/月管理费： 26.5元/月金 利 来 大 厦地址： 体育东路138号开发商： 金利来（中国）落成时间：1998年 物业层数：30层全层面积：1300/层 租金： 110-130元/月管理费： 29元/月管理企业：魏理仕物业管理羊 城 国 际 商 贸 中 心地址： 体育东路122号开发商： 广东省一建集团落成时间：1996年全层面积：1-7层4000/层8层以上约1000/层 租金： 60-65元/月管理费： 15元/月财 富 广 场地址： 体育东路114-118号开发商： 广州市城市建设开发集团落成时间：6月 全层面积：1000/层 租金： 100元/月管理费： 25元/月3.2周围环境体育东路段体育东路有地铁沿线及公交车站，交通便利，聚集了众多写字楼商厦。功效：餐饮、便利店、服装、饼屋、银行、婚纱摄影、俱乐部、IT数码 租金：400-600元/月品牌：广州电脑城、大豪城俱乐部、广州酒家、OK便利店、皇后饼屋、国色天资婚纱摄影等。广州酒家 广州电脑城项目后面内街该街道有住宅小区，业态多为居民生活用具。功效：小食店、肉菜市场、冲印店、日用百货、超级市场、水果店文具店等。租金：250-300元/月 品牌：侨怡市场、港湾超级市场、雪贝尔、黄振龙凉茶等。 3.3项目分析项目优势： 地铁沿线及多路公交车路径，交通方便 在天河商务圈，拥有一定购置力目标消费群 周围多栋写字楼，人流量大项目劣势： 临街展示面不够大 大厦垂直交通欠佳 来自珠江新城CBD计划威胁