福星御景城代理合同优房策划复习课程.doc

福星·御景城项目全程营销代理合同

委托方： （以下简称甲方）
代理方： （以下简称乙方）

甲、乙方根据中华人民共和国《合同法》、《城市房地产管理法》以及邵阳市人民政府有关部门的规定，在平等、互利、自愿的原则上，本着优势互补、共同发展的原则，经友好协商，就甲方委托乙方独家代理邵阳市邵东县“福星·御景城”（以下简称“本项目”“）事宜，达成如下协议：
第一条 委托代理服务内容
1.1甲方委托乙方独家代理其投资开发的邵阳市邵东县宋家塘“福星·御景城”一期项目，甲方在合作期间不得指派其他第三方介入本项目。
1.2本合同期限内，除非本合同约定的解除条件成就或法定解除条件成就，甲乙双方均不得擅自单方面解除合同。
1.3本合同期限内，若双方合作满意，则乙方合作自动延续，合作条件另行商定。
第二条 项目名称、位置、性质、面积、工程进度及服务期限
2.1项目名称：福星·御景城
2.2项目座落：邵东县宋家塘
2.3项目性质：低密度住宅、小高层、商业
2.4销售面积：本案所有物业建筑面积114万平方米，其中甲方委托乙方独家总代理一期建筑面积约 240000 平方米的代理销售。（以上数据以有关主管部门核准的面积为准；详见【附件一：本项目可售面积、套数的细则】）。
2.5工程进度：以现状为准。
第三条 代理期限与目标
3.1代理期限：甲乙双方商定本项目代理期限为自签约后2012年9月28日正式开盘之日起，至2015年9月28日止。
3.2代理目标：乙方承诺在本代理期限内完成独栋别墅、花园洋房、小高层可销售面积的90%销售工作。
第四条 本项目平均销售价格的约定
4.1甲方与乙方约定本项目代理物业为：
独栋别墅平均销售均价格为 元/㎡；
花园洋房平均销售均价格为 元/㎡；
小高层平均销售均价格为 元/㎡；
商业平均销售均价格另行商议约定。
4.2甲方与乙方约定，各物业单套房屋的销售底价见【附件二：一房一价的价格表】。
4.3如低于上述双方约定的一房一价底价的，必须经甲方书面批准后方可销售。如乙方在代理销售中擅自以低于本合同附件一房一价底价表约定价格销售的，乙方应当赔偿不足部分的价款。
第五条 本项目销售代理佣金
5.1本项目销售代理佣金分 “销售佣金”及“溢价分成”两部分。
5.2销售佣金为总销金额的1.2%（不含广告费用）。
5.3超出双方认定的单套房源的销售底价（详见附件二）的即为溢价分成部分，其中：甲方分得90%，乙方分得10%。
第六条 本项目策划费用
6.1本项目营销策划顾问费为每月6万元，甲方于每月5日前将顾问费预支给予乙方。乙方开具策划费的收据发票。
6.2本项目的营销策划顾问费的收取时间至销售佣金产生的当月时止，之后并由乙方从产生的销售代理佣金中等额分批依次返还甲方。
第七条 甲方权利与责任
7.1甲方对本合同项目所涉的权利内容，具有完全的处置权，对本合同项目所涉的义务应当履行。
7.2甲方保证上述房屋作为商品房上市预（销）售的合法性，并在本协议签订后按时间要求向乙方提供有关的证照、资料。
7.3甲方指定1名以上有关人员办理合同登记、公积金、按揭及组合贷款、开票收款等工作。
7.4甲方对乙方提交的策划销售工作成果（如报告、设计稿、推广计划、推广费用、销售目标等）及时提供意见，并组织讨论。
7.5甲方同意按销售金额的 %作为本项目的媒体推广费用（不包括售楼处及样板房装修、工地形象广告费、户外广告、销售道具制作费用）。乙方需将项目推广的广告投放方案及投放费用明细以书面形式报交甲方确认后执行，甲方按照双方确认的投放费用明细同合作方结算广告投放费用。乙方提供项目营销推广费用总预算作为本合同附件三，签订合同后乙方有权根据实际情况进行调整，并根据项目执行进度分阶段提交详细的执行广告推广方案【附件三：项目营销推广费用总预算】。双方约定如下：
7.5.1甲乙双方约定，甲方在项目营销各阶段与制作公司、装修公司及媒体等签订合约，承担有关策划、宣传推广、广告、售楼资料费用；负责提供售楼部电脑、打印机、复印机、电话机、网络端口和初次安装费，负责提供售楼部饮水机、桌椅，负责售楼部水电费，负责保洁、保安费用；负责办公设备的耗材（墨盒、纸张）及维护、前台电话通讯费、饮用水、茶叶等。根据乙方的建议方案，甲方委托上述相关单位制作物业模型、透视图、售楼书、售楼处、样板房等销售物料供乙方在售楼时使用。为客户提供看楼的必要交通工具。负责现场甲、乙双方需要协调的各类工作事宜。甲方提供的办公用品等归甲方所有，合约期满由甲方收回。
7.5.2乙方策划的广告推广费用及SP活动由乙方制订计划，并按季度将详细的营销推广计划报给甲方审核同意执行。在符合本项目需要的情况下，原则上甲方不得无故取消广告推广费用。本项目的广告费推广费用由甲方支付。
7.5.3甲方应参考乙方的建议，对销售中心调整软装修，以及样板段包含不少于 套精装修的样板房和相应的软硬环境。销售中心包括电话、空调、POS机、销售道具及办公家具等。
7.5.4甲方同意在本项目的宣传品上印刷乙方为全案代理公司为营销策划顾问、并配有公司名称及商标标识。
7.5.5甲方同意本项目广告推广费根据经甲方批准的营销推广计划及实际发生额的有效票据进行结算确认。
第八条 乙方权利与责任
8.1乙方全面负责本项目营销策划工作【附件四：服务工作内容】
8.2乙方负责组织该项目内场、外场分销制度管理建立，并负责本项目外场及各种SP活动执行，负责客户的发掘与谈判，促使成交。
8.3乙方所制定的所有方案均需由甲方最终确定认可后方可执行。
8.4在签订认购书后负责通知客户将首期房款在签订“买卖合同”的同时支付给甲方。
8.5负责通知申请以办理银行贷款的方式支付该项目房款的客户，按贷款银行的要求提交申请贷款所需的有关资料。
8.6按甲方提供的有关数据及本合同条款代理销售该项目，负责在规定的期限内完成销售代理任务。
8.7负责该项目销售部的管理工作、销售现场的客户接待及咨询工作。承担本项目乙方专案组中工作人员的工资、奖金、福利及其他费用。
8.8乙方有义务在合同期内为甲方保守该项目的商业机密，如因故意或重大过失造成机密资料泄露，须承担相应的法律责任。
8.9乙方可为甲方推荐第三方经纪人，以促进本项目销售目标的完成，所发生的第三方经纪人居间费用，经甲方同意为甲方承担。
8.10负责接收原甲方销售中心的销售员，两个月内经乙方考核合格后留用。
8.11在本合同规定的期限内，根据甲方需要，乙方应积极参与本项目商业、会所等相关事项，具体合作事项协议另行签订。
第九条 房屋价款的收取
9.1甲方委托乙方与购房客户办理房屋认购手续，由甲方与购房客户直接签订预（销）售合同。
9.2甲方应指定专人收取本项目的定金（大定/小定）及房款部分。如甲方人员不在场，经甲方公司主要领导同意后，可由乙方临时收取后于当日转交甲方，并由甲方直接向客户开具正式购房发票，原则上乙方不参与房屋价款的收取。
第十条 销售计划及代理费、溢价奖励支付方式
10.1销售计划与考核标准
10.1.1本项目的销售目标计划分为五个阶段执行：
第一阶段至2013年1月30日前，完成销售金额 亿为考核指标；
第二阶段至2013年 月 日前，累计销售金额 亿元为考核指标；
第三阶段为2014年 月 日前，完成销售金额累计完成 亿元即为考核指标；
第四阶段为2015年 月 日前，完成销售金额累计完成 亿元即为考核指标；
第五阶段为2015年 月 日前，完成销售金额累计达到90%以上为考核指标。
10.1.2乙方协助购房客户完成按揭贷款手续，且客户支付首付房款工作后，视为乙方完成销售，乙方即可向甲方结算该套房屋的代理佣金及溢价分成。
10.2代理费、溢价奖励支付方式
10.2.1本项目成功销售的界定是指甲方与客户签订《商
品房买卖合同》，全部房价之首付款到位，即视为该宗房产销售完成，该业绩之代理佣金费和溢价奖励费全部结算标准以首付款款项到位之日为准。
10.2.2项目正式销售以后，甲方每阶段结束（即乙方完成规定的阶段销售任务）之当月月底，乙方向甲方提供结算清单，甲方应在收到乙方结算清单后的10个工作日内核实并支付。结算项目包括代理佣金费和溢价奖励费。甲方应按时支付乙方符合比例的每套销售金额之代理佣金费的100%，和溢价奖励费的50%。
10.2.3项目正式销售以后，每阶段结束（即乙方完成规定的阶段销售任务），乙方需每月1日前向甲方提交上个月的销售代理费结算清单，甲方应在7个工作日内完成复核，并与每月10日前向乙方支付100%的代理佣金部分，甲方逾期未结算的按日千分之五的比例向乙方支付逾期补偿。
10.2.4销售溢价部分根据每阶段结束（即乙方完成规定的阶段销售任务），乙方于每阶段完成考核指标的次月1日向甲方递交应结算的销售溢价分成结算清单，甲方应在7个工作日内完成复核，并与每月10日前向乙方支付50%的代理销售溢价分成部分，剩余溢价部分于下一阶段完成指标后全部结清。逾期按日千分之五的比例向乙方支付逾期补偿。
10.3特别约定
10.3.1本合同签订后，甲方只能通过乙方销售“本项目”之单位，若甲方自行对外售出部分，亦视为乙方销售，甲方同意须按本合同约定标准，向乙方支付代理佣金费和溢价奖励费。
10.3.2如遇购房者签署认购书后违约，甲方没收的定金，甲方得50%，乙方得50%。
第十一条 购房客户的付款方式和优惠措施
11.1甲方、乙方商定本案的付款方式包括：一次性付款、商业贷款和公积金贷款。如有其他方式，须经甲方、乙方协商确定。
11.2关于付款比例、期限、付款折扣及优惠条件等具体事宜，由乙方提交书面报告，经甲方确认后执行，确认书作为本合同附件。
第十二条 违约责任
12.1在本合同有效期内，未经双方书面同意，任何一方不得擅自修改、变更、本合同内容。
12.2若甲方因资金充裕时不得捂盘，如果发生这种情况，影响乙方考核目标的完成，由甲方承担赔偿责任。但乙方同意的除外。
12.3甲方必须保证提供的所有与项目有关的对外宣传资料和其他必须公开的信息真实、合法，并承担不能如实提供资料和信息（包括不能按提供的资料和信息完成工作）带来的后果，如因此造成乙方损失的，并视实际情况对乙方提供适当的补偿。
12.4买卖合同由甲乙双方与客户签订，在得到甲方（含指定人员）的同意后加盖甲方合同章，但合同约定之内容其权利、义务均由甲方与客户各自承担。但如有销售环节的内容违法、行为违法的，则由乙方负责。
12.5甲方若因建筑、施工、质量、装修标准达不到本合同约定标准、产权或交房日期等方面产生的问题，则由甲方负责。
12.6在本协议期限内，如乙方中途毁约，乙方最后佣金部分被视作违约金；如甲方中途毁约，并向乙方支付与乙方佣金部分相等的违约金。
12.7甲方在履行本合同过程中有违约行为，导致乙方销售策划工作无法正常开展的，且合同目的无法实现的，包括但不限于工程进度延期，或项目营销的合法性文件办理延期等原因致使本案与预定日期严重脱离的，乙方可以解除本同，甲方需赔偿乙方的损失。
12.8乙方在履行本合同过程中有违约行为，甲方有权责令乙方暂停销售、和/或要求其进行整改，若乙方在收到甲方通知后3天内不实施补救行为或15日内仍然未达到合同要求，甲方有权解除合同，乙方应当赔偿甲方因此受到的损失。
第十三条 知识产权
13.1本合同项下乙方完成的、以任何载体所体现的工作报告、图表、视觉设计的知识产权均属于甲乙双方。合作期间内未经双方协商同意，任一方均不得以任何形式向第三方提供以上文件及其复制文本。
13.2乙方向甲方单独进行工作汇报，任何工作汇报均谢绝以下第三方在场：房地产销售代理公司、房地产顾问公司、商业策划公司等其它同行业、同性质公司。
第十四条 其他约定
14.1本合同一方按照本合同约定向另一方送达任何文件、回复、及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本条所列另一方地址以及本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）次日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视作为已送达。
14.2本合同完成销售达到90%以上时，本合同自然终止，各方应通力协作，妥善处理终止本合同有关事宜。
14.3甲方、乙方提供有效营业执照复印件文本，以需备案。
14.4甲方、乙方如有争议，双方先行协商解决，协商未果的情况下，可向人民法院起诉。
14.5本协议如有未尽事宜，各方另订补充协议，协议之附件是本协议不可分割部分，与本协议具有同等法律效力。
第十五条 合同分数与生效
本合同壹式陆份，甲、乙方各执叁份。具有同等的法律效力。经双方授权代表签字并盖章后即可生效。
附件一：《本项目可售面积、套数细则》（甲方提供）
附件二：一房一价底价标表（甲方提供）
附件三：项目营销推广费用总预算（乙方提供）
附件四：本项目第一阶段销售考核指标（乙方提供）
附件五：销售代理工作服务工作内容（乙方提供）
附件六：代理专案组主要成员（乙方提供）
附件七：本项目交房标准（甲方提供）
附件八：双方营业执照复印件（甲、乙提供）
附件九：甲方提供的资料清单（甲方提供）
附件十：项目一房一价销售表（开盘前一周乙方提供）

甲方： 乙方：

授权代表： 授权代表：
开户行：
开户名称：
开户帐号：
签约日期： 签约日期：

小学少先队组织机构
少先队组织由少先队大队部及各中队组成，其成员包括少先队辅导员、大队长、中队长、小队长、少先队员，为了健全完善我校少先队组织，特制定以下方案：
一、成员的确定
1、大队长由纪律部门、卫生部门、升旗手、鼓号队四个组织各推荐一名优秀学生担任（共四名），该部门就主要由大队长负责部门内的纪律。
2、中、小队长由各班中队公开、公平选举产生，中队长各班一名（共11名），一般由班长担任，也可以根据本班的实际情况另行选举。小队长各班各小组先选举出一名（共8个小组，就8名小队长）然后各班可以根据需要添加小队长几名。
3、在进行班级选举中、小队长时应注意，必须把卫生、纪律部门的检查学生先选举在中、小队长之内，剩余的中、小队长名额由班级其他优秀学生担任。
4、在班级公开、公平选举出中、小队长之后，由班主任老师授予中、小队长标志，大队长由少先队大队部授予大队长标志。
二、成员的职责及任免
1、大、中、小队长属于学校少先队组织，各队长不管是遇见该班的、外班的，不管是否在值勤，只要发现任何人在学校内出现说脏话、乱扔果皮纸屑、追逐打闹、攀爬栏杆、乱写乱画等等一些违纪现象，都可以站出来制止或者报告老师。
2、班主任在各中队要对中、小队长提出具体的责任，如设置管卫生的小队长，管纪律的小队长，管文明礼貌的、管服装整洁的等等，根据你班的需要自行定出若干相应职责，让各位队长清楚自己的职权，有具体可操作的事情去管理，让各位队长成为班主任真正的助手，让学生管理学生。各中队长可以负责全班的任何违纪现象，并负责每天早上检查红领巾与校牌及各小队长标志的佩戴情况。
3、大、中、小队长标志要求各队长必须每天佩戴，以身作则，不得违纪，如有违纪现象，班主任可根据中、小队长的表现撤消该同学中、小队长的职务，另行选举，大队长由纪律、卫生部门及少先队大队部撤消，另行选举。
4、各班中、小队长在管理班级的过程中负责，表现优秀，期末评为少先队部门优秀干部。

小学少先队组织机构
少先队组织由少先队大队部及各中队组成，其成员包括少先队辅导员、大队长、中队长、小队长、少先队员，为了健全完善我校少先队组织，特制定以下方案：
一、成员的确定
1、大队长由纪律部门、卫生部门、升旗手、鼓号队四个组织各推荐一名优秀学生担任（共四名），该部门就主要由大队长负责部门内的纪律。
2、中、小队长由各班中队公开、公平选举产生，中队长各班一名（共11名），一般由班长担任，也可以根据本班的实际情况另行选举。小队长各班各小组先选举出一名（共8个小组，就8名小队长）然后各班可以根据需要添加小队长几名。
3、在进行班级选举中、小队长时应注意，必须把卫生、纪律部门的检查学生先选举在中、小队长之内，剩余的中、小队长名额由班级其他优秀学生担任。
4、在班级公开、公平选举出中、小队长之后，由班主任老师授予中、小队长标志，大队长由少先队大队部授予大队长标志。
二、成员的职责及任免
1、大、中、小队长属于学校少先队组织，各队长不管是遇见该班的、外班的，不管是否在值勤，只要发现任何人在学校内出现说脏话、乱扔果皮纸屑、追逐打闹、攀爬栏杆、乱写乱画等等一些违纪现象，都可以站出来制止或者报告老师。
2、班主任在各中队要对中、小队长提出具体的责任，如设置管卫生的小队长，管纪律的小队长，管文明礼貌的、管服装整洁的等等，根据你班的需要自行定出若干相应职责，让各位队长清楚自己的职权，有具体可操作的事情去管理，让各位队长成为班主任真正的助手，让学生管理学生。各中队长可以负责全班的任何违纪现象，并负责每天早上检查红领巾与校牌及各小队长标志的佩戴情况。
3、大、中、小队长标志要求各队长必须每天佩戴，以身作则，不得违纪，如有违纪现象，班主任可根据中、小队长的表现撤消该同学中、小队长的职务，另行选举，大队长由纪律、卫生部门及少先队大队部撤消，另行选举。
4、各班中、小队长在管理班级的过程中负责，表现优秀，期末评为少先队部门优秀干部。