房地产评估(00122)教学提纲.doc

房地产评估(00122)精品资料房地产评估（00122）一 、单选题 1、在以下选项中，为我们提供生活起居的建筑是 A.公共建筑 B.居住建筑 C.工业建筑 D.商业建筑 参考答案：B 2、在以下选项中，哪项是专为人们提供各类公共活动的建筑？ A.居住建筑 B.公共建筑 C.商业建筑 D.工业建筑 参考答案：B 3、在城市化发展初期，如果是以第一、二产业为主的产业结构，则 A.房地产价格较高 B.房地产价格不变 C.房地产价格有变化 D.房地产价格较低 参考答案：D 4、持续在同一地块上不断增加投资，由于每次投资的生产率不同而带来超额利润，以此转化成的地租称 A.级差地租 B.级差地租 C.垄断地租 D.矿山地租 参考答案：B 5、在房地产中，将地块上的建筑面积与（ ）称为容积率。 A.总面积之比 B.地块面积之比 C.地下面积之比 D.绿化面积之比 参考答案：B 6、如果实现土地使用年期越长、（ ）的情况，必须以年地租不变为前提。 A.地价越高 B.地价越低 C.地价越固定 D.地价越波动 参考答案：A 7、以下选项中，哪些因素构成房屋的商品租金。 A.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费 B.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润 C.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润 D.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租 参考答案：C 8、在因素成对比较的情况下，给A赋值（），则能实现A与B同等重要。 A.10.00000 B.50.00000 C.0.50000 D.5.00000 参考答案：C 9、评估（ ）价格所应采用的资本化率称为综合资本化率 A.建筑物 B.构筑物 C.房地合一 D.土地 参考答案：C 10、成本法是（ ）以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，以实现求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格。 A.扣除管理费 B.扣除税费 C.扣除折旧 D.扣除保险费 参考答案：C 11、成本法投资利润的计算基数为 A.自有资金投资额 B.贷款总额 C.总投资额 D.借款总额 参考答案：C 12、运用市场比较法评估房地产价格，在因素修正时需要具有丰富经验的估价师来确定 A.土地还原利率 B.各有关修正系数 C.如何计算容积率修正 D.如何计算土地使用年期修正 参考答案：B 13、市场比较法的理论依据是 A.最佳使用原则 B.替代原则 C.区位理论原则 D.市场原则 参考答案：B 14、房地产的客观合理价格，是房地产产权人在拥有该房地产期间内，从中获得的 A.各年净收益的总和 B.各年毛收益的现值之和 C.各年净收益的现值之和 D.年平均收益之和 参考答案：C 15、通过使用年期修正，可以消除对不动产价格造成的影响因素是 A.土地的估价期日 B.土地的使用期限不同 C.土地在不同时期的基准价不同 D.土地在不同时期的路线价不同 做 参考答案：B 16、估价中的最高最佳使用中不包括 A.最佳位置 B.最佳用途 C.最佳规模 D.最佳集约度 参考答案：A 17、剩余法在评估待开发土地中运用得 A.最少 B.最为广泛 C.最难 D.最一般 参考答案：B 18、剩余法估价中调查土地位置时，要掌握土地所在城市的 A.性质 B.工业状况 C.生活状况 D.设施状况 参考答案：A 19、剩余法估价分析时，售价的预测和成本预算必须符合 A.统一原则 B.合法原则 C.平衡原则 D.同步原则 参考答案：B 20、用剩余法估价时，预付地价款的利息额应以全部预付地价款的 A.任意计算 B.整个开发建设周期计算 C.整个开发建设周期的一半计算 D.取得土地使用权至开始动工建设的这段周期计算 参考答案：B 21、房屋的商品租金构成因素是 A.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费 B.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租 C.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润 D.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润 参考答案：C 22、路线价估价法是一种评估大量土地的 A.迅速估价方法 B.较慢估价法 C.简易法 D.延迟法 参考答案：A 23、路线价法的难点和关键是 A.深度百分率表制作 B.深度的确定 C.宽度的确定 D.单位价格的确定 参考答案：A 24、新开发区内可出售土地的平均售价 A.不包含整个开发区的所有开发成本 B.应当把整个开发区的所有开发成本分摊到可出售土地面积上 C.包含开发区内的基础设施建设费，但不含服务设施建设费 D.包含开发区的服务设施建设费，但不含基础设施建设费 参考答案：B 25、在正常和完善的市场条件下，相同使用价值的土地，在什么情况下应具有同样的地价标准。 A.任何区域内 B.一个城市内 C.全国范围内 D.同一市场供需圈内 参考答案：D 26、运用成本法，在计算建筑物的耐用年限时，一般采用 A.主观耐用年限 B.自然耐用年限 C.经济耐用年限 D.客观耐用年限 做题结果：C 参考答案：C 27、标准深度是指标准宗地的 A.街道宽度 B.临街深度 C.街道长度 D.街道曲度 参考答案：B 28、估价机构从正式接受估价委托到完成评估报告的日期是 A.评估报告的有效期 B.估价作业日期 C.估价工作结束日期 D.评估报告的时效期 参考答案：B 29、“三通一平”是指 A.通道路、供水、供气和土地平整 B.通道路、供水、排水和土地平整 C.通道路、供水、供热和土地平整 D.通道路、供水、供电和土地平整 参考答案：D 30、不属于土地自然属性的是哪项 A.土地资源的有限性 B.土地资源的可替代性 C.土地使用的可持续性 D.土地自然性状的地域差异性 参考答案：B 31、房地产价格的实质是房地产 A.市场价格 B.权益价格 C.土地价格 D.理论价格 参考答案：B 32、建筑地段地租的基础是由真正的 A.生产成本规定的 B.农业地租规定的 C.生产价格决定的 D.垄断利润决定的 参考答案：B 33、韦勃的区位因素体系是 A.交通、质量、劳力 B.运费、劳力、集聚 C.运费、销售、成本 D.自然技术、社会文化、人口 参考答案：B 34、商业中心往往位于地价高昂的 A.黄金地段 B.边缘地段 C.落后地段 D.一般地段 参考答案：A 35、通过宗地自身的条件和特征对该地块价格产生影响的是 A.土地个别因素 B.建筑物个别因素 C.城市区域因素 D.政策因素 参考答案：A 36、商业标准宗地的位置应是 A.街角地 B.多面临街地 C.一面临街地 D.畸零地 参考答案：C 37、城镇土地定级的主要任务就是测算 A.级差收益 B.中房指数 C.价格指数 D.基准地价 参考答案：D 38、从理论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞争，其价格 A.最终会基本趋于一致 B.最终会扩大差别 C.由有关部门确定 参考答案：A 39、因素成对比较法中，若A与B同等重要，则给B因素赋值 A.1.00000 B.0.50000 C.10.00000 D.5.00000 参考答案：B 40、市场比较法中，如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则在将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格的公式中 A.其中分母小于100 B.其中分母大于100 C.其中分母等于100 D.不成立 参考答案：A 41、归属于房地产的净收益是由 A.有效毛收入扣除利润，税金后 B.潜在毛收入扣除合理运营费用后 C.有效毛收入扣除合理运营费用后 D.潜在毛收入扣除利润，税金后 参考答案：C 42、以下属于按照补助费的有 A.农民工安置补助费 B.超转人负安置补助费 C.拆迁安置费 D.征地管理费 参考答案：B 43、利用成本法估价时，不论房地产的新旧状态如何，积算价格是以 A.建造时间为基准时点 B.开始使用的时间为基准时点 C.购买土地使用权的时间为基准时点 D.估价时点为基准时点 参考答案：D 44、以下哪些选项属于房屋重新建造成本 A.利息、利润 B.利息、利润、税费 C.利润、税费 D.利息、税费 参考答案：B 45、用剩余法估价时，预付地价款的利息额应以全部预付的价款按 A.任意计算 B.整个开发建设周期计算 C.整个开发建设周期的一半计算 D.取得土地使用权至开始动工建设的这段周期计算 参考答案：B 46、剩余法确定项目最高开发费用是为了使开发利润保持在 A.区域范围 B.规定范围 C.合理范围 D.期望范围 参考答案：C 47、路线价是标准宗地的 A.每平方米价格 B.每平方英尺价格 C.单位价格 D.每米宽度的价格 参考答案：C 48、成本估价时，土地开发费用为100万元，开发期二年，同期银行贷款利率为 10%，则投资利息为 A.21 万 B.19 万 C.10 万 D.15 万 参考答案：C 49、按不动产总价（售价）的一定比例计算利润，该比例常称作 A.销售回报率 B.预期回报率 C.投资回报率 D.最低回报率 参考答案：A 50、下列不属于房地产估价师的职业道德是 A.职业品德 B.职业责任 C.职业情感 D.职业行为习惯 参考答案：B 51、以下哪项不能影响收益性房地产的价值高低 A.已经获得净收益的大小 B.未来获得净收益的风险 C.未来获得净收益的大小 D.目前总收益的大小 参考答案：A 52、测算出的基准地价修正系数一般用于 A.基准地价确定 B.标定地价评估 C.地产税的确定 D.地租的确定 参考答案：B 53、基准地价的估算中，通过资料的收集、整理、修正，数据应具有 A.可比性 B.可替性 C.可分性 D.可换性 参考答案：A 54、房屋租金的种类 A.商业租金 B.成本租金 C.准商业租金 D.计划租金 参考答案：B 55、估价中既没有收益又很少发生交易的公共建筑、公益设施包括如下 A.政府办公楼 B.寺院 C.库房 D.教堂 参考答案：A 56、下列因素中，会导致建筑物物质上的折旧的是 A.使用磨损 B.设计变化 C.风和日丽 D.工艺改进 参考答案：A 57、成本法的基本原理，从买方来说，理论依据是 A.替代原理 B.生产费用价值论 C.随机原理 D.成本原理 参考答案：A 58、我国规定交易实例的交易日期在几年以上的不宜采用 A.1.00000 B.2.00000 C.3.00000 D.4.00000 参考答案：B 59、房地产评估的基本方法 A.市场法 B.收益法 C.比较法 D.指数法 参考答案：B 60、房地产的价格一般取决于 A.效用 B.所在片区的基准地价 C.成本 D.所在区域的区域因素 参考答案：A 61、激励人们利用土地走集约化道路的是土地的以下哪一个特点 A.利用方式的多变性 B.土地趣味的引变性 C.地域差异性 D.不可替代性 参考答案：B 62、特尔菲法最重要的程序是 A.专家选择 B.专家征询 C.征询表设计 D.信息反馈? 参考答案：A 63、进入高度城市化的国家及地区，第三产业的比重超过了第二产业，地价相应 A.不变 B.下降 C.不一定 D.上升 参考答案：D 64、运用市场比较法评估房地产价格，为了更好地进行评估，同行之间 A.不要互相通报自己所掌握的交易实例和估价案例资料 B.可从提供少量交易实例和估价案例作为参考 C.都应按照有关部门确定的价格统一评估 D.相互提供交易实例和估价案例资料 参考答案：D 65、在我国，土地定级是在城市内部进行的，而土地分等级是在 A.城市与农村之间 B.各省际之间 C.城市与城市之间 D.城区与郊区之间 参考答案：C 66、对交易实例进行区域因素修正是因为 A.交易实例房地产与待评估房地产是处于同一地区，区位条件相似 B.交易实例房地产与待评估房地产不是处于同一地区，区位因素存在差别 C.交易实例房地产交易之后该类房地产价格上涨 D.交易实例房地产交易之后该类房地产价格下降 参考答案：B 67、比准价格是指按照（ ）估算出来的价格。 A.收益法 B.市场比较法 C.成本法 D.路线价法 参考答案：B 68、房屋重新建造成本中应包括 A.利息、利润 B.利息、利润、税费 C.利润、税费 D.利息、税费 参考答案：B 69、房屋的成本租金构成因素是 A.折旧费、维修费、管理费、税金 B.折旧费、维修费、利息 C.折旧费、维修费、利息、税金 D.折旧费、维修费、管理费、利息、税金 参考答案：D 70、以下不能使用成本法进行估价的房产为 A.学校 B.军队营房 C.纪念馆 D.有特殊价值的文物 参考答案：D 71、用剩余法正确分析房地产市场行情，预测售价和开发成本时，应掌握房地产市场中有关 A.数据信息 B.资源状况 C.原料状况 D.材料状况 做题结果：A 参考答案：A 72、基准地价系数修正法的基本原理是 A.比较原理 B.预期原理 C.替代原理 D.重置原理 做题结果：C 参考答案：C 73、路线价估价法适宜于同时对 A.大量土地估价 B.小部分土地估价 C.小面积土地估价 D.小块土地估价做题结果：A 参考答案：A 74、某房地产预计未来月租金纯收益为每平方米300元，该类不动产的资本化率为 8%，总建筑面积为5000m2，出租率为80%，根据剩余法，预测该不动产的总价为 A.16000万元 B.168000万元 C.18000万元 D.21000万元 做题结果：C 参考答案：C 75、剩余法估算待估不动产价格利息时，只考虑建筑开发费等三项，而暂不计利息的是 A.专业费 B.不可预见费 C.地价 D.租售费 做题结果：D 参考答案：D 76、剩余法在旧房地产中地价单独评估时，地价是房地产价格与房屋价格之 A.和 B.差 C.积 D.商 做题结果：B 参考答案：B 77、土地交易资料不包括 A.城市土地使用权出让价格资料 B.城市土地所有权转让价格资 C.征地费资料 D.安置补助费资料 做题结果：B 参考答案：B 78、商业用地宗地地价修正系数表中不包含 A.进深修正 B.宽度修正 C.使用年限修正 D.公用设施完备 做题结果：D 参考答案：D 79、在基准地价修正系数法估价程序中，下列哪种系数不用确定 A.待估宗地修正系数 B.待估宗地使用年期修正系数 C.期日修正系数 D.容积修正系数 做题结果：C 参考答案： 80、下列案件适用定型式评估报告书的是 A.特别估价案件 B.综合评估案件 C.特殊估价案件 D.一般的例行估价案件 做题结果：B 参考答案：B 81、宗地价格评估报告的组成不包括 A.送文函 B.宗地估价技术报告 C.附件和补充说明 D.基准地价分析 做题结果：D 参考答案：D 82、按预付总资本的一定比例计算利润，该比例常称作 A.销售回报率 B.预期回报率 C.投资回报率 D.最低回报率 做题结果：C 参考答案：C 83、房地产利用成本法估价时，积算价格的基准时点是 A.使用的时间 B.建造时间 C.购买的时间 D.估价时点 做题结果：D 参考答案：D 84、如果确定比较案例宗地、地价每m2 为800元，容积率为 2.1,待估宗地规划容积率为 1.7，则待估宗地容积率修正结果为 A.750.28元m2 B.780.2元m2 C.715.8元m 2 D.823.28元m2 做题结果：C 参考答案：C 85、影响房地产价格的因素通常有 A.普通因素 B.乡镇因素 C.特殊因素 D.个别因素 做题结果：D 参考答案：D 86、如果房地产市场条件正常和完善的情况下，在（ ）的使用价值相同的土地，应具有同样的地价标准。 A.任何区域内 B.相同城市内 C.全国范围内 D.同一市场供需圈内 做题结果：D 参考答案：D 87、以下不属于影响房地产价格的建筑物个别因素有 A.面积 B.气候条件 C.施工质量 D.设备状况 做题结果：B 参考答案：B 88、不属于德尔菲法特点的是 A.匿名性 B.一致性 C.稳定性 D.公开性 做题结果：B 参考答案：B 89、用比较法选择对比实例进行估价时，以下哪项不符合要求 A.地点的类似性 B.交易情况反常性 C.物质的类似性 D.时间的接近性 做题结果：B 参考答案：B 90、以下哪项属于房地产的收入 A.经营收入 B.毛收入 C.潜在毛收入 D.潜在经营收入 做题结果：C 参考答案：C 二 、多选题 91、土地收益性的利用方式包括工业用地方式和 A:商业用地方式 B:商品住宅用地方式 C:机关用地方式 D:宗教用地方式 做题结果：A,B 参考答案：AB 92、区位理论除成本学派外，还有 A:市场学派 B:价格学 C:行为学派 D:竞争学派 做题结果：A,C 参考答案：AC 93、直接影响土地级别界线位置的是 A:单元划分 B:定级单 C:面积单元 D:指标取样 做题结果：A,D 参考答案：AD 94、估价报告应用具有法律效力的条件。 A:注册房地产估价师盖章 B:注册造价工程师盖章 C:注册经济师盖章 D:估价机构公章 做题结果：A,D 参考答案：AD 95、出租型房地产的客观运营费用应包括 A:利息 B:生产费用 C:管理费 D:税费和保险费 做题结果：C,D 参考答案：CD 96、成本法评估新建房地产价格时，新建房地产价格构成包括 A:基础设施建设费 B:开发成本 C:折旧费 D:取得土地费用 做题结果：B,D 参考答案：BD 97、路线价法特别适宜于对哪些类土地进行估价。 A:标准地价确定 B:土地课税 C:土地使用权出让 D:土地重划 做题结果：B,D 参考答案：BD 98、用成本法的实际观察法计算建筑物的现值，其前提是 A:要求估价人员具有充分的鉴定技术 B:.要求估价人员具有实际操作经验 C:要求被估对象为新建筑物 D:要求被估对象为旧建筑物 做题结果：A,B 参考答案：AB 99、房地合一的旧房地产重新建造成本包括 A:土地重新取得费用 B:建筑物折旧费 C:维修费 D:建筑物重新建造成本 做题结果：A,D 参考答案：AD 100、下列会导致建筑物物质上的折旧的是 A:使用磨损 B:设计变化 C:风吹日晒 D:现行政策重大改变 做题结果：A,C 参考答案：AC 101、按权属房地产价格可划分为 A:所有权价格 B:基准地价 C:协议价格 D:使用权价格 做题结果：A,D 参考答案：AD 102、区位理论除市场学派外，还有 A:成本学派 B:价格学派 C:行为学派 D:评估学派 做题结果：A,C 参考答案：AC 103、商业用地特别注重 A:交通运输条件 B:收益状况 C:人流量 D:居住环境舒适度 做题结果：B,C 参考答案：BC 104、影响房地产价格的社会因素有 A:人口、家庭规模 B:经济发展、产业结构 C:税收制度、地价政策 D:治安状况、社会福利 做题结果：A,D 参考答案：AD 105、利用间接成本法求取建筑物重新建造成本的前提是 A:旧建筑物所在地区有类似建筑物实际建设的各种费用的数据及明细 B:旧建筑物同一供需范围内有类似建筑物实际建设的各种费用的数据及明细 C:根据旧建筑物特点计算间接工程费 D:根据旧建筑物特点计算直接工程费 做题结果：A,B 参考答案：AB 106、剩余法估价开发商购买土地时，确定该土地的最佳使用，有关部门对该土地规定了 A:地块限制条件 B:法律法规限制 C:资源条件 D:社会条件 做题结果：A,B 参考答案：AB 107、房地产评估的特点主要有 A:科学性 B:实践和公正性 C:个别性 D:严肃性 做题结果：A,B 参考答案：AB 108、在房地产估价实践中，应用预期收益原则的评估法有 A:剩余法 B:收益还原法 C:开发法 D:价值法 做题结果：A,B 参考答案：AB 109、房地产的收入分为 A:经营收入 B:毛收入 C:潜在毛收入 D:有效毛收入 做题结果：C,D 参考答案：CD 110、土地评估报告根据评估对象可分为 A:估价结果报告 B:基准地价评估报告 C:宗地价格评估报告 D:估价技术报告 做题结果：B,C 参考答案：BC 111、以下属于房地产特征的是 A:位置的固定性 B:大量投资性 C:保值、增值性 D:有限性 做题结果：A,B,C 参考答案：ABC 112、城市土地主管部门测算土地使用权出让金或地价款，其根据主要是 A:用途、土地级别 B:土地上附着物的质量 C:土地上附着物修建的日期 D:土地具体位置及生熟程度、地价区段 做题结果：A,D 参考答案：AD 113、路线价法在美国由来已久，主要的路线价法则有 A:四三二一法则 B:苏慕斯法则 C:霍夫曼法则 D:哈伯法则 做题结果：A,B,C 参考答案：ABC 114、因素成对比较法应用需遵循原则 A:因素间必须可以成对比较 B:因素间必须权重相等 C:因素间必须多样复杂 D:因素比较必须符合逻辑性 做题结果：A,D 参考答案：AD 115、市场比较法又可以称为 A:投资法 B:现行市价法 C:原价法 D:交易实例比较法 做题结果：B,D 参考答案：BD 116、在目前廉租房的政策实施中，其租金水平低于准成本租金，组成费用是 A:折旧费 B:维修费 C:税金 D:管理费 做题结果：B,D 参考答案：BD 117、以下属于折旧的求取方法的有 A:单位比较法 B:工科测量法 C:耐用年限法 D:成新折扣法 做题结果：C,D 参考答案：CD 118、投资回报率利润的计算基数包括开发费和 A:规划设计费 B:地价 C:专业费 D:税费 做题结果：B,C 参考答案：BC 119、路线价法计算特殊宗地条件如三角形地、街角地等的计算公式，宗地总价是路线价乘以深度百分率和 A:临街深度 B:临街长度 C:临街高度 D:临街宽度 做题结果：B,D 参考答案：BD 120、根据我国目前的房地产市场状况，可用于基准地价评估的资料主要有 A:土地交易资料 B:土地拍卖资料 C:建造成本资料 D:企业利润效益资料 做题结果：A,D 参考答案：AD 三 、论述题 138、论述房地产评估报告的含义以及编制房地产评估报告的的目的。 参考答案：答：房地产评估报告的含义：房地产估价的最终结果，是估价师提供给委托估价方的“产品”，是具有一定法律效力的文件。 （4分）编制房地产评估报告的的目的：提供给委托方符合专业标准的评估结论，使委托方及估价相关的其他各方了解估价工作的过程、依据、测算方法，从而理解估价结果的确定是估价人员以科学严谨的态度评估出来的，是有充分科学依据的，并且是在大量翔实资料的支持下得出的。（4分）标志评估报告也是估价机构自身工作的需要。（3分）整理本案件所涉及的资料并分类，输入计算机培训提高和交流的案例资料，也可作本机构以后人员培训提高和交流的案例资料，是有关估价管理机关学会对估价机构进行资质审查、年检及国土资源管理部门对评估成果确认备案是的必备材料。（4分） 139、试述土地的个别因素对房地产价格的影响。 参考答案：（1）区位：市中心区位置适中，商业集中，通达度好，城市设施齐全故地价高；郊区情况相反，故地价很低（2分）（2）宗地面积必须适宜、规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价（2分）（3）形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地价（2分）（4）地质条件越优地价越高；土地平坦，地价较高（2分）（5）容积率的高低取决于城市规划，容积越大，地价越高（2分）（6）用途不同，地价不相等，一般来说，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是由高向低递减的（3分）（7）土地使用年期在年地租不变的前提下，年期越长，地价越高。（2分） 140、试述区位理论对房地产估价的指导作用。 做题结果：答：区位理论对房地产估价的指导作用表现在:（1）区位条件是房地产估价的首要考虑因素。（2）宏观区位的差异导致城市之间房地产价格的差异。（3）区位理论是城市土地分等定级的依据。（4）区位论是市场比较法的理论依据。参考答案：答：区位理论对房地产估价的指导作用表现在:（1）区位条件是房地产估价的首要考虑因素。（3分）（2）宏观区位的差异导致城市之间房地产价格的差异。（3分）（3）区位理论是城市土地分等定级的依据。（3分）（4）区位论是市场比较法的理论依据。（3分） 四 、计算题 136、某写字楼套间建筑面积1,000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金2.5万元。据调查，该写字楼造价为3,000元/平方米，家具设备原值10万元，耐用年限10年，残值率2%。据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的5%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3，资本化验室率为12%。试估算该写字楼的价格。 参考答案：答：（1）年租金收入 2.512=30（万元） （2分）（2）计算年经营费用 房地产税=3012%=3.6（万元） （1分）管理费=305%=1.5（万元） （1分）房屋原值=10003000=300（万元） （1分）修缮费=3002%=6（万元） （1分）保险费=3003=0.9（万元） （1分）家具年折旧费=10（1-2%）10=0.98（万元） （2分）年经营费用=3.6+1.5+6+0.9+0.98=12.98（万元） （2分）（3）年净收益=30-12.98=17.02（万元） （2分）（4）该写字楼套间的价格=137.099 （万元） （2分） 137、据调查，该建筑物的造价为2000元/平方米，家具设备原值4万元，耐用年限设定为10年，残值率为4%。根据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的3%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3%。计算总运营费用。（确定资本化率是10%） 参考答案：答：（1）房地产税=年租金12%=5400012%=6480（元）（1分）（2）管理费=年租金3%=1620（元）（1分）（3）房屋原值=1102000=220000（元）（1分）（4）修缮费=房屋原值2%=2200002%=4400（元）（1分）（5）保险费=房屋原值3%=2200003%=660（元）（1分）（6）家具设备折旧额=4000（1-4%）10=3840（元）（1分）（7）年总运营费用=6480+1620+4400+660+3840=17000（元）（1分）计算净收益：年净收益=年有效毛收入年总运营费用=54225-17000=37225（元）（2分）确定资本化率：调查估价对象类似房地产的一般资本化率，参考银行贷款利率和该类房地产的风险水平，确定评估对象的资本化率为10%。（2分）计算房地产价格：据查，该房地产的耐用年限为60年，在估价时点房地产已出租使用2年，未来可获得净收益的年限为60-2=58年，应选用净收益不变有限年限的公式计算：（1分）V=3722510%1-（1+10%）58=370770.69（元）（2分）确定估价结果：根据估价对象的具体情况，最终确定其1999年10月初的正常交易价格为37万元，约合每平方米建筑面积3364元。（1分） 141、根据房地产市场资料不动产租金未来月租金纯收益为350元/m2，该类不动产资本化率为9%，总建筑面积为3500m2，出租率为78%，求开发不动产的总价。参考答案：总价=（月租收益12月总建筑面积出租率)/资本化率（4分）=（35012350078%）/9%（4分）=11466000/9%（4分）=127400000（元）五 、简答题 121、简述影响房地产价格的因素。 参考答案：答：影响房地产价格的因素通常有：（1）一般因素。（2分） （2）城市区域因素。（2分） （3）个别因素。（2分） 122、简述替代原则在房地产评估中的作用 参考答案：答：（1）依据替代原则评估房地产价格时，在房地产同一供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与待估房地产有替代可能的房地产价格及条件，对待估房地产与已交易的房地产进行价格和条件的比较，从而确定待估房地产价格，因此替代原理是估价中比较法的理论基础；（3分）（2）替代原则也是重置成本法可以成立的依据，由于替代原则的存在，对可能重置的不动产，重置原价就成为其价格上限；（1分）（3）替代原则与收益还原法也有密切的关系；（1分）（4）替代原则是房地产评估的重要原则之一，房地产价格是与有替代可能的其他房地产互相关联而形成的。（1分） 123、试写出剩余法评估不动产价格的基本公式。 参考答案：剩余法评估不动产价格基本公式：V=A-（B+C+D+E） （3分）公式中：V购置土地价格，A开发完成后的不动产价值，B整个项目的开发成本，C投资利息，D开发商合理利润，E正常税费。（3分） 124、简述房地产估价师的基本素质。 参考答案：答：房地产估价师的基本素质：（1）必须具备创新能力；（1分） （2）要有良好的知识结构；（1分）（3）要具备市场信息分析能力；（2分）（4）要具备较强的社交能力。（2分） 125、简述区位理论对房地产估价的指导作用。 参考答案：答：（1）区位条件成为房地产估价最首要考虑的因素；（1分）（2）宏观区位的差异导致城市之间房地产价格的差异；（1分）（3）区位理论是城镇土地分等定级工作的依据；（1分）（4）区位理论是市场比较法的理论依据；（1分）（5）城镇土地分等定级成果进一步充实地租、地价分布模型完善了地租与区位理论（2分） 126、简述市场价格与评估价格之间的关系。 参考答案：答：（1）房地产的评估价格实质上是对市场价做出的估计，旨在使评估结果尽量与市场价相吻合。为此，在评估时应充分利用当地具有代表性的市场资料；（2分）（2）在市场不健全或缺乏市场价格的情况下，评估价格可以代表市场价。（2分）（3）评估价与市场价的另一个区别是，后者是一个客观存在的唯一的价格，评估价则因不同估价师在知识、经验等方面存在一定差异，评估的结果完全有可能不一致，但只要这些评估价接近市场状况，仍然是合理、可用的。（2分） 127、简述地租理论在房地产评估中的作用。 参考答案：答：（1）地租理论是地价评估的基础。（1分）（2）级差地租理论是级差收益测算的依据，而级差收益测算是城镇土地分等定级和基准地价测算的依据和方法。（2分）（3）地租理论是收取土地使用税、费的理论依据。（2分）（4）可通过地租理论分析推导出地价分布。 （1分） 128、简述土地综合定级的基本程序。 参考答案：答：（1）方案制定 （1分）（2）资料收集与调查 （1分）（3）权重确定及因素选择 （2分）（4）土地定级单元的划分 （1分）（5）级别测算及确定 （1分） 129、简述土地的特性。 参考答案：答：（1）土地资源的有限性。（1分）（2）土地资源的不可替代性。（1分）（3）土地使用的可持续性。（1分）（4）土地自然性状的地域差异性。（2分）（5）土地区位的可变性。（1分） 130、简述中房指数的应用价值。 参考答案：答：（1）为各级政府制定房地产发展的调控政策措施提供依据（2分）（2）为投资商提供比较准确的市场信息（2分）（3）为广大的消费者服务（2分） 131、简述土地的社会经济属性。 参