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房地产开发报建流程及潜规则指南【转载】新城乡规划法第三十八条：在城市、镇计划区内以出让方法供给国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县国民政府城乡规划主管部分应该根据把持性具体规划，提出出让地块的地位、应用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未断定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。因此，我们经常可以看到，除了一些管理相对规范和严厉的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情形下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先动的。这就是一种双方博弈之后到达的平衡。哪怕是在这些管理相对规范的大城市，也有空子可以钻，比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证，然后再发地下室部分的施工允许证，再发地上部分。这么把一个项目分割成很多部分发证。为什么？因为这是双方一起适应，互相让步的成果。政府要是把企业都给玩逝世了，他们就没得玩了。其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草坚持绿化，就指着图纸说这就是一条消防途径。这么搞行不行？反正我个人不知道行不行。消防车道的载重量那是有非常严厉滴设计要求滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。 1、你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个，基础上这个小区你就不用多斟酌了。中华国民共和国城乡规划法将于明年1月1日实行，作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流落职员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感叹，在这里讲一讲。这方面的政策非常的吹糠见米。假如这里有领土部门的朋友，看到了肯定大有感想。最近这3年以来，中心对地方的用地管制，一年比一年狠，采用的办法一年比一年毒。当然，这里我们必需有个概念，用地量最大的产业，不是房地产，而是产业。尤其是各类招商引资的产业园区。目前我国各类产业园区总面积已经超过了全国所有城市市区建成区的总面积。这是一个很猖狂的概念。当然，在这种宏观性的打压地方用地激动的趋势下，房地产用地不可避免的受到了连累。房地产用地供应量逐年减少是不争的事实了。各位不需要和我争辩什么各大房地产公司储备了多少多少地，足以做多少多少年的开发，因此现在供地不足这种新闻不正确，等等。这种消息几乎都是不良媒体的外行报道，连造谣都没造出个样子来。只要看看现在各大房地产公司储备的那些地都在什么位置，基本上就可以断定出来事情的真伪。有哪个地产公司手头上没开发的地，不处于偏远得不行的远郊区但是又发神经拖着不开发的，我立马把这篇东西打印出来吃掉。在另一个方面来说，房地产公司储备那些目前来说几乎没有开发价值的远郊土地，其完整是寄盼望于中国经济的健康稳固发展，城市逐步扩大，富饶群体人数总量不断增加。这种心态实在倒真是一种讥讽。唉土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的条件.但是,这几样东西领取的先后次序，非常的有学问。有经验的同道，一看这几样东西的发出时光，基本上就可以断定出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权利奋斗。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。质量验收现在非常简略了。竣工之后，施工单位、开发商、监理单位，合在一起全部验收报告出来就行了，然后交给质监站备案。这就完成了。现在监理公司绝对不敢得罪甲方，乃至在尽大多数的施工进程中，监理公司都没人呈现的，直接就是卖个名字给甲方。甲方自己把监理的活给干了。这是广泛现象。到时候就负责签字盖章。质量监督站和安全监视站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。这两个站的分工，我跟各位说诚实话，我分不清晰。在我看来，质量问题都是安全问题。我就不明确为什么要搞两个站，分着管。譬如我打桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标，这个到底是安全问题还是质量问题？我反正说不明白。总之两个机构都得好好的哄着。当然在若干细节上这两部门还是有所差别。比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大，譬如工人不戴安全头盔啦，物料堆放不按规定乱堆啦，这些。但在我看来，安监把质监吃掉，并成一个机构，没有任何逻辑和操作上的艰苦。下一篇开始讲正式的规划报建：总平面审查阶段。一般来说，一块地，必需要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应当是必须的程序。因为国土部门必须根据规划部门核定的土地功效及土地使用强度，能力盘算出土地出让金，能力在土地证上载明土地用处及年限。再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在都是请求雨污分流了。就是雨水和生涯污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量，以及衔接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。我就未几说了。我最近这两年经常看到什么合作建房的倡议。我往往都报以冷笑。连专业房地产公司之间的合作，都几乎没有胜利个案的情况下，几十个互不相识又缺少专业知识的人，能合作建起一栋供自己居住的楼？我不知道其他公司的融资及报建职员是怎么处置这种事情的。我只说其中的两个措施（唉，我感到我好象在传授犯法方式似的，靠）。现在绝大多数的城市，国土部门和房管部门都是分别的。在国土部门办理土地抵押登记，在房管部门办理预售许可证。房管部门和国土部门之间是有很深入的冤仇的。这两个部门绝对不会自动向对方查询对方的登记材料的。在这些地方，先做通银行工作，比较公道的，能让双方的脸面都过得去的借口，是调换抵押物。改换抵押物的话，原抵押物要先解押，再将新抵押物办理抵押登记。这个解押和新抵押中间，会有一个抵押物悬空期。这个悬空期是公道的。无论银监还是上级什么部门来查，都可以说明过去。那么我们就应用这个悬空期吧。先以调换抵押物的理由非常合理的将土地解押掉（有些人把银行的工作做得很通的，连改换抵押物这样的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我个人信服之极），然后拿着这个注明了已解押字样的土地证，赶紧去房管部门，给他们看，啦啦啦，我的土地证已经解押了啦。房管部门一看，哦,魔域私服客户端下载，的确如此，于是收资料办预售许可证了。只要他们一收材料，立马又把这个土地证重新送进国土部门办抵押。办得快的话，只需要悬空半个小时。假如担忧房管部门还会再看看土地证的话，可以先等个1天两天再去国土部门办抵押，也行。国土部门与房管部门分别，实在是一项有无数空子可以钻的的制度啊。这些线路啊什么的，必需要合理的部署好，不能到处乱走。作为非专业人士，要断定一个小区的管线综合设计好不好，只需要看两个东西：现在在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做检测了。我见过最好的城市是广州。做个桩检测的用度，只是周边城市的3分之1。恩，在这里，为了避免有些人看不懂，我说一句，打完桩必须做检测。检测及格了，才能做承台，持续往上建。各位的，明白？还贷是几乎不用考虑的事情，更换抵押物？更加不可能。哪有那么多实物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已经拿去抵押融资了，还等到现在啊。这个时候就是考验人类的智慧的时候了。现在的义务是：即不还贷，又不改换抵押物，又能解押，还要能办出预售许可证。17、停止语实在，在说了这很多之后，大家应当都明确了，到验收阶段是怎么一回事了。在做了前面这很多的展垫和和谐工作，结识了那很多的人，一步一个脚印的,久久魔域官网，做到了现在，如果还不能完成现在的工作，就真是白混了。接下来，持续讲流程吧。啦啦啦1、减少土地供应，压缩地根恩，简略的说一下，土地证由领土部门颁发，是土地权属证实，载明了土地用处及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界限的法律根据；规划要点批复由规划部门颁发，是断定土地应用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包含现在的那个小户型比例限制请求，也会在这个文件里体现出来。不过这个建设工程规划允许证，在新的城乡计划法中被提到非常高的地位，重复的强调。我个人还没钻详清楚，不知道这个法是什么意思，在搞什么玄虚。余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的。我知道在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。但现在，越来越多的城市，开始增强了对这两样东西的管理。先从消防说起。消防部门是武警官兵，不是政府机构，这个大家心里要有数。我国的消防审查，在很多时候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我们的开发商，也的确是非常的不象话，要满足消防规范的话，这个投进太大了。另外我们的花费者也没这种意识。因为很多消防上的要求是非常影响使用的，比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲，是非常不便利的。基本上来讲，消防设计绝对不可能严厉按规范做够做足。在这个方面，审查那也是越来越严。一般说，各发展商都是委托消防施工企业代理报建。为什么呢？因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才干把事情办成。但是，我在这里说句公平话：涉及性命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚。比如12层以上要设置专门的消防电梯，17层以上设置剪刀楼梯，这些强迫性规范已经是铁律。我个人没见过有开发商能绕得过这些强迫性规范的，即使能绕过去将会获得宏大的回报，譬如减少一套楼梯，那是多么好的事情啊，但是基本上没人敢去办。最少我不敢。在我个人日后的职业生活中，我也不敢。 我无意于评价现在这个体系是不是合理，我已经分开了思考这个问题的岗位，就让其他的管理者来思考吧。我只是想说：生存啊，它从来都不是一件轻易的事。阿门。余泥在运输过程中，很轻易污染路面。本人曾经见识过广州的一部车，从天河一路撒到番禺，成果被罚了5万多，包工头拼命去做工作都没用，估量是交通部门火大发了，撞枪头上了。我不是批驳这种土地出让模式轻易繁殖腐朽。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公然交易的情势搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开端。而北京第一块公然交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺少经验，国际上也没有什么可供鉴戒的模式。由于我国的房地产治理系统那尽对是全世界独占的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，最少我个人感到，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深刻人心,看看清华的同学在四年的大学中干什么吧，非常值得我们去学习。天行键，君子以自强不息；地势坤，君子以厚，更何况当时呢。还是没写到施工许可证，写死我了，啊啊啊我为什么会想到写这个题材？我现在心坎深处泛滥着一写到施工许可证就太监掉的激动啊。在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基本上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全体施工图及结构盘算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了。说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方米以下占70%以上的9070政策说两句。建设部的官员们在政策制订上，一定带有强烈的北方特点。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面积。开间超过6米的客厅，在取热上就肯定不达标了。同时，在完全不考虑洗手间的采光和透风要求时，90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气象一致的：空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯天天洗澡。（我解释，我这不是地区轻视啊，我这完全是就事论事。）但在南方，仅仅只是增添这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的义务。这个稍微在图上画一下就知道了。房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。本人当年参与的好几个项目，为了在满足这个9070的要求下还能做3房单位，设计师呕了不知道多少吨血。现在市场上的公司逼得没方法，被迫只能大批的推出两房单位。当然，两房单位也可以住，不过就不能养孩子，一养孩子这家就完蛋了，爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭，连转身的地方都没有。现实就是这么滴残暴。客观规律就是如此。这个阶段各地的叫法不一样，我听得比拟多的叫“修建性具体规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的途径怎么部署，是不是符合消防规范，等等等等，这些东西都是非常的专业啊专业。余泥排放现在都快成了各至公路管理部门，包含公路、交通、警察，的主要生财途径了。运输施工余泥的车辆，只能在规定时光，规定道路上行驶。但在很多时候，根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度的时候，那是昼夜得都运泥啊，没方法，只能买通各路神仙。这整个过程，也只不过是个大概，而已。事实上还有很多需要跟各个部门扯皮的事情，没写进来。譬如工程造价的预算报告的问题，干过这个活的人肯定知道，和建设局扯这个预算单价是不是公道，都不知道扯得多么辛劳。但是这个东西又只不过是全部过程中的一件小事。 这个就简单的说一说吧。图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，这是个技巧活，要丈量，定坐标。这个活就叫放线。放线一般是规划部门下属的测绘院或相似的测绘机构干，不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了。嘿嘿，又来一个半市场化。正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后，测绘院会发出一份放线册。首先得说，我天天跑来跑去，回来鼓捣这个东西，我是真写出腻烦情感了。实在是想太监掉这篇文的，但这么天天一小段，也终于给我写完了。不过这个结尾很匆促就是了。愤青们会和我说，房地产公司之间的合作怎么就缺少胜利个案？我在这里可以明确告诉你们，我没见过。在漫长的施工、报建、融资、销售过程中，有无数次的台底交易和私下勾搭。再好的朋友也会在这种氛围中开始互相猜忌并导致终极散伙。愤青们又会说，我就规行矩步的报建、施工，不融资，难道我还建不起一座楼吗？我可以很明白的告知你们：不可能。这整个房地产开发流程，已经结成了铁幕，它具有强盛的性命力，足以将不遵照这个秩序的任何人挡在门外。你试图规范做事，老实做人，你连总平面审查都得审1年，审消防又审一年，审施工图再审1年。这种事情我真不是没见过。我亲眼见过一个年青的民营企业家想搞房地产，从04年开始领取了规划要点，审总平面，审1年没审出来，规划要点到期了重新回去领，再审总平面，审一年又没审出来，再回去领规划要点，但是总规恰好改了，给他把土地功效改成教导用地。最后一无所获。连告都不知道要去告谁。我亲眼见过这个身家过亿的民营企业家低微着站在规划局的一个小科员的办公台前，受着训斥：你这个总平面图，地下室边界限和地上建筑的边界限，要用两种色彩表述嘛，不然我怎么能看得明确？退回去给你重新改过再来。13、放线、验线这个很明白，就是那个90平方米以下的户型占总建筑面积70%以上。这个9070的政策被唱得很响，好象很贤明神武的样子。我个人没清楚过来这到底有什么后果。户型选择完整是市场化的东西。我琢磨着是不是这个政策有这么一个隐含的前提在：开发商故意建大户型，以获取高额利润。但是，我晕，大户型或者小户型，在单价稳固的前提下，单方利润及总利润会有任何差异吗？总建筑面积不变，单价稳固，户型变一下，造成影响无非是多几套屋子或者少几套房子，利润有差别吗？除非是有这样的逻辑前提：大户型的单价比小户型高。但在我的个人职业经验里面，我是没发觉过有这种情形。我的个人经验是反过来：小户型的单价一般都比大户型高一点点。本人所阅历的少数几个公司在产品定价上基本上都是这么个策略。我不知道北京是不是与我的个人经验相反。11、施工允许证我为了把施工许可证这一节赶紧搞出来，已经写得不耐心了。但是没方法。程序是这么一步步走过来的。施工许可证完了之后，我随便这么一想，我靠，后面不知道还有多少程序。放验线、白蚁防治、防雷、预测绘、预售、各专业验收、项目备案验收，一直到交楼。这得写死我啊。为什么我会突然发这种神经写这种东西呢？不明白自己啊不明白自己。特怨言百余字。谢谢各位。在工程提前施工，违章施工的场所，都需要做通这个测绘院的工作。让他们提前来做放线。唉，又来一个“做通”工作。审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。这个进程比拟没什么技巧含量。不值得多说。我就一笔带过了。现在有些公司为了规避这个9070，还想了些把戏，比如设计两套房子，再买通它一起卖。在某些不良媒体的宣扬口径上，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。我个人无言以对。8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间持续施工许可2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。如果什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你就可以考虑废弃了。这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特点。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济适用，因此现在我国稍微有点范围的房地产公司都这么干。 再说立项，这个东西纯洁是规划经济时期留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应当算什么。立项主要考核的是项目标投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的治理上也不同。有些处所基础上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底须要什么资料那也是谁都说不明白的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随意的事情。譬如最近国度的政策，请求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于增强环境维护增进可连续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项重要条件资料就是立项批文。立不了项基本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。反正到目前为止，建设项目都在纷纭的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己假如操办这些事情，根本上都是直接往这些部门，譬如去打算部分，就让他们给我推举可行性研讨报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推举环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制用度稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。在必须要做施工招投标的时候，我必须得说，这个范畴那是真黑不是假黑。黑得让人毛骨悚然。搞施工的就没几只好鸟。我在此随便讲个故事哈。施工企业必须把自己的专业技术人员备案到建筑管理部门里去，一般包括施工员、质量员和安全员。施工投标的其中一个材料是专业技术人员，根据项目大小，配备的人员多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在广州，某企业围一个标，另外一个不知趣企业就想进去，材料一筹备，然后发明自己的技术人员不够了，于是马上到建设局备案新增人员资料。原来这种新增技术人员备案实在是非常简单的事情。结果，连交件都交不进去。总之就是不受理。后来求爹爹告奶奶给受理了，然后又因为其中一个人的身份证复印得不清楚，全部材料退件。这个企业的老板气得吐血。到最后当然这个标是投不进去了。我这里讲的还只是个小手腕。暗地里啥招数都用得出来。我个人不消除有些人为了逼别人退出投标会使用黑社会的可能性。再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯洁的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不明白，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营的地方。竣工验收备案完成，是法定的正式交楼条件。没有这个竣工验收备案表，业主可以谢绝收楼。我看到很多未办理竣工备案手续的楼盘就逼迫业主收楼的报道，一直感到比较奇异。也没见到记者到建设局查询竣工备案材料的情节。我反正没亲眼见过这种事情。但是我国在这些问题上一直充满着大批的不良媒体的不实报道，所以我也不很关注这个事情。管线综合既然如此主要，那么我们说，我们设计的时候好好的斟酌，好好的研讨，不就行了吗？事实上，是不行。为什么？由于所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢？我现在告知你们，无论开发商们在事先做多少筹备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不产生变更。最常见的是市政排污管线忽然就重新施工，换地方了，哪怕它不换处所，就是程度抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。这种事情太常见了。大家确定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种情形那是想赔钱都搞不定的。然后，高压电线的接进口，一开端说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，忽然发明那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引。引到多少电算多少电。至于，呃，会引起什么生涯上的麻烦，我也不知道。当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段重要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说计划部分不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了，就开端数了。这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦，基本停不进往车的转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有措施，就是宣称我这里要做立体机械停车位。立体机械停车位我信任很多人都见过，那玩意非常的不好使唤，进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是尽对不会安装的。16、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼此外，在可以办理在建工程抵押的城市（这里阐明一下，在建工程抵押不是每个城市都办得了。很多城市的房管部门不受理这种抵押登记手续），也可以试试，土地解押，换成地面上的在建工程抵押。同样是应用悬空期来做事。这种方式在国土与房管合并的地方也能用。总之，方法都是人想出来的。人有多勇敢，地有多大产，在房地产行业，那得算是真谛啊。 3、总平面审查阶段施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。说了半天，管线综合是啥？包含三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，依据各项设计规范科学兼顾部署，放到同一张图纸上。给排水不用多说明了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生涯用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通信线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要逝世。上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再衔接进进千家万户。我怀着万分冲动的心境，打下了上面那5个字。终于说到这个了。预售现在的管理已经比较严格了。我所知道的，在房地产已经成为了一个产业的城市，预售许可都要求在网上办理，全程公示。现在在预售上面做手脚的可能性越来越小了。我个人总结，房地产调控政策，就在上面这三样东西里面玩来玩往。不会有别的什么新名堂出来了。这个后果，我就未几说了。现在办预售许可，都要做价钱公示。交易价钱必须明白到套，单价必须清楚，在交易现场，也制止再搞什么5000元/平方米“起”，这种骗人的玩意了。但是，我必需要说，但是，政府没有（也没有权利）对房地产交易价钱进行管制。在办理预售手续时所申报的价格，开发商可以完整不予理会。这个价格申报一下就完了。我每次做预售许可的时候申报价格，直接就是2500元/平方米。从来都是如此。随意你怎么公示。卖的时候照样卖5000卖8000卖10000多，没有任何法律上或者行政上的义务。 恩,不妨说一下,我出生是房地产管理部门。当年参与了非常多的房地产政策制订。后来穷得不行，被迫下海至今。这也是我为什么能从事现在这个工作的原因之一啦。当然我这个是大概经验，在有些城市，停车位还是能赚钱的，比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘，据说停车位都能买到40万一个。不过这个不代表一般规律。嘿嘿。那么，为什么开发商那么不愿意建大点地下室？因为建地下室是赔本的。买的人也少。我知道这个话一说出来粪青们就会向我开炮，说什么10几20万买一巴掌大的停车位，开发商还赔本？事实是，停下一台车，的确只需要10个平方米不到的空间。但是，你要把这部车停进去，你另外还需要30平方米的进车道。所以按经验值，每个停车位所须分担的面积，基本上都是35到45平方米。规划部门都这么控制。你这个车是不能垂直起降的。这就是客观规律。监理规划和监理细则，诚实讲，在我个人的经验里面，我从来没看到建设部门真的做过审核。在我个人的从业经验里面，我没见过几个政府官员能看得懂的。规划验收重要是验收各项规划指标是否超标。在封顶之后，竣工之前，就可以做这项验收了。这项验收的条件是做验线，基本上验线可以通过，规划验收的时候也不会有太大的麻烦。基本的进程如下：规划局的同道坐在车里看一下，哦，封顶了。然后拿起验线册来看看，哦，没问题，数一数层数，哦，是这个层数，就回去该干啥干啥了。依据现在越来越严格的销售管理规矩，办理预售许可证时，该地块不能有任何抵押。但是，我们都知道一个事实就是：任何开发商都必定会选择将土地抵押贷款。这就意味着开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压力：要么还贷，要么调换抵押物，不然这个预售许可证就出不来了。在这里我要举例阐明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。现在我固然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无限的空间可以钻营。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自转变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。在预售许可方面还有个值得一说的地方就是猜测绘。房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商供给的图纸，事先算一个面积。这个叫猜测绘。在竣工之后，到实地测量，就是实测了。我们都知道，面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要抵触。这个抵触是怎么来的呢？最要害的就是这个预测与实测之间的面积差别。造成这种差别的原因很多，比如施工不规范造成的面积误差，又或者之前在图纸计算上对公用部分的统计有误差，这些都有可能。但要说是开发商的故意造成的，我个人没有见过。开发商也没这种才能或故意去故意做假，当然我个人不消除有些头被门夹了的开发商被某些运气极好的人撞到。嘿嘿。管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，我现在专门拿出来讲，因为这个东西实在是非常，非常的专业啊。搞得不好的话，实在是害死人啊。而且，被这个东西害死的公司比比皆是。各位千万别认为那些什么保利啊合生啊之类的至公司就不会在这个问题上犯重大原则性的过错，事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率，是一样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就死。先从土地抵押说起。现在关于土地抵押的规矩越来越严格了。土地必须在办理了施工许可证之后能力抵押贷款。这也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因。贷款额现在基本上都是依据施工许可证载建筑范围来断定和发放的。在这方面，我信任全国的银行都是大同小异的。土地抵押必须办理抵押登记，这个是常识了。不多说了。9、质量监督、安全监视噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方法施工。这个是环境维护部门管着的。现在很多城市已经制止使用锤击桩了。那玩意打起来不是人能忍耐的，想当年我刚刚进入这个行业时候，我靠，站在工地里，听了一天的锤击声，第二天耳朵里都是嗡嗡声，几乎没给锤傻了。当然用锤击桩，那肯定是最经济的。只要没人管，开发商绝对用锤击桩。因此我个人无论如何，都支撑在这方面增强管理。此外，对那些夜间持续施工的，更要予以管制。现在在一些城市，这个夜间连续施工的管理，就管得非常好，比如广州和深圳。那是真管得不错。无论怎么找关系都难批得下来。如果居然胆敢不报批就夜间开工？那是嫌自己钱多，想声援政府的贫困官员了。但是绝大多数的城市，唉，那处于几乎没有管理的田地。15、关于预售中的土地解押监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情，做一个监理规划和监理细则，交建设部门审核一番，以为OK了，发一个监理审查看法。通过了就是下一步，施工许可证。但是呢，在现实中呢，这个想法只能是幻想状况。因为首先，很多地方的领土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法懂得的土地出让模式一度非常风行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修正规划也好，还是基本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。消防、人防和管线验收，都是由这几项专业的施工单位搞定。也只有他们能搞定。开发商自己做这几项验收，肯定通不过。这也是开发商不敢得罪这三大专业的施工单位的主要原因。尤其是消防和永久用电，这里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。我就讲个电的事情。在报装的时候，设计好了装3台变电箱。施工过程中因为资金压力比较大，拖了一下电力施工企业的工程款。这个企业也不说什么。验收的时候到了，供电局无论如何都不肯供电了。说这个三台的设计分歧理，要变成四台。这怎么得了啊？业主都要入住了，电都供不上。你要说这是谁的义务吧，这根本都说不清晰。而且还不敢计较这个。被迫之下，乖乖的给了双倍的电力施工款。房地产开发资质就比较有技术含量一点，要害是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员材料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊，感叹一个。嘿嘿。10、施工招投标、监理报建到了今时本日，还有什么企业埋怨过政府管得太严，太死，审批环节太庞杂吗？听不到了。为什么？因为大家统统都已经适应了这个游戏规矩。大家已经在这个圈子中取得了某种平衡，达成了某项交易。在这种情况下，改造办事流程，简化办事程序，反而会阻碍办事效力。12、插曲,来讲讲目前的宏观房地产调控这两样东西搞死人。我直接这么下两个结论：没有哪个小区的消防和人防设计是达标的。没有哪个小区的消防和人防装备是及格。我就这么直接一点：消防报建，要说难，是所有专业报建中最艰巨的，但是如果说简单，也可以很简单。至于人防报建，这个东西莫名其妙，我不知道这个算什么，我对任何备战的东西，都心存恶感。在讲预售和验收这些东西之前，我想先讲讲现在的房地产调控政策。懂得了这个，才干对销售方面的各项政策有一个清楚的懂得。对现在的调控，我的总体评价是：忘八。3、强迫性限制房地产产品类型（非常感激这位老兄的倾情奉献，此文对我太有用了。固然不知道你是谁，可我认为你是最可爱的人。谢谢）施工许可证所须材料基本上是上面全体手续一个汇总。缺一不可。在我个人的职业生活中，我从来没有阅历过能办齐上面所有的手续，再申领施工许可证的。在我与同行的交换中，我也从来没见过老诚实实的一步步完成所有手续，再来办施工许可手续的。要这样的话，绝对没1年的时光出不来。不相信的同窗，请回头再把前面10个大项看一遍，基本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于20个。而且得一步一步来。这是什么概念？这是卡死你的概念。随意哪个环节出了任何问题，直接就GAMEOVER。物业治理这一块，我就未几说了。各项手续根本上到这里就停止了。接下来就是产权证办理的事情了。先做大确权，给全部楼盘做个确权发证，然后再分户发证。这些东西哪怕是街边做中介的都懂，我就不赘述了。谢谢各位。节能审查，在我的个人经验里面，是怎么审都行的事情。我国现在越来越强调可连续发展，建筑节能摆上的地位也越来越高。这么说吧：什么360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西，在节能方面确定是不达标的。搞了这些东西，夏天空调得开到猖狂掉。不过老百姓都爱好这种新颖东西。恩，在这里南北差别非常显明：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比拟能接收这个，由于北方有一个取热的问题，节能不能达标的屋子，在冬天那可是要白白的花出取热费的。但是南方人对这种东西就比较不待见，我就好这一口，你管得着啊。预售许可最主要的条件是：高层建筑结构完成3分之2，低层建筑构造封顶。这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：无论层数高下，全体封顶才干放贷。因此现在高层建筑往往在完成3分之2的构造，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不积极。因为这个时候，钱也不是很能收得到，只能收到个2、3成，但是各项交易税费却要按足成在当年予以盘算。在懂得了这个之后，或许我们对捂盘这种行动，会有更深入的认识吧恩，监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致，我不多说了。7、节能审查、施工图审查在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发明弊病的，就属于安监的职责。由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目赡养自己。收人钱手软，云云。安监基本不收费，但是他们也能想出非常多的收费服务出来，譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班，等等，总之各有各的途径啦。 之后的内容，大家就开始熟习起来了：我们终于进入销售环节的各项手续了。我知道我这么说，会有很多粪青完全不能理解。我就这么告诉你们：大家都已经把潜规则当成了规则。这些规则维系着房地产这个产业。在每一个程序中，在每一个环节中，都存在好处分配，都存在制衡。这个体系在经过10多年的运做之后，它本身已经具有了性命力，绝对是牵一发而动全身。1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段首先，我必需阐明，依照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分），其房地产项目不须要做建筑施工招投标，他们可以直接发包。但在某些大城市，譬如广州，无论什么企业施工，都必需做招投标。这是广州在管理上严重违背行政许可法的处所。我个人对此一直持非常反感的态度。在大多数城市，私营企业只要能供给私营企业证实，既可免除施工招投标手续。啥是私营企业证实呢？去工商局打一张股东构造书就行了。以出让方法取得国有土地