家居广场建设工程可行性研究报告.doc

《常德市汇美家居广场建设工程可行性研究汇报》

目 录

第一章 总 论
第二章 项目建设必要性
第三章 市场分析与预测
第四章 选址及建设条件
第五章 建设规模及功能原则
第六章 建设方案
第七章 环境保护、绿化及节能
第八章 项目管理、物业管理与实行进度安排
第九章 投资估算与资金筹措
第十章 项目投资效益分析
第十一章 风险分析及对策

第一章 总 论

一、项目概况
1、项目名称
常德市汇美家居广场建设工程
2、项目承接单位
常德希豪房地产开发有限企业创立于1992年11月，系国家承认房地产综合开发资质企业，企业设置在常德市洞庭大道中段“希豪嘉苑”小区内，注册资本2100万元。企业以房地产开发和装饰为主业，兼营其他产业，企业拥有一支爱岗敬业、团结务实、纪律严明、开拓进取高素质员工队伍。既有员工24人，其中具有中、高级技术职称管理人员15人。为应对入世挑战，深入提高管理水平，企业正积极进行ISQ9002国际质量体系认证工作。
企业以“开发房产、建设常德、回报社会、服务人民”为宗旨，秉承“团结务实、高效创新”企业精神。以质量求生存，以优质创品牌，现已合计完毕投资0多万元，并已建成希豪苑、希豪嘉苑、丽都名居三个大型商居小区和慈利商贸城，建筑面积20万平方米。企业在、、分别获得常德市政府颁发“房产开发与销售”二等奖和三等奖，在被湖南省房产协会、开发协会评为“房地产开发诚信单位”。企业通过近十年艰苦努力和迅速发展，目前已成为常德市房地产开发市场上一支生力军。
常德希豪房地产开发有限企业为了适应市场需要，经研究决定在常德市南坪路以南，皂果路以西建设常德市汇美家居广场。汇美家居广场是常德市人民政府重点工程，该项目也是常德市家俱产业园一种重要构成部分，是一种集家俱、室内装饰为一体建设项目。同步该项目又位于常德市火车站商业圈最佳位置，南临南坪三星路、北临207国道、东临皂果路、西临市场路，是湘西北地区最大家居大市场之一。
3、研究范围与研究根据
本汇报研究范围重要包括市场分析、选址、建设条件、工程初步方案、投资估算及资金筹措、经济效益等方面内容。研究根据是根据国家有关部门法规、政策、规程和规范，其重要根据为：
（1）《常德市国民经济和社会发展第十个五年计划》；
（2）《常德市都市总体规划1999－》；
（3）场址所在地1：1000现实状况地形图；
（4）常德市规划局发出《地块规划设计条件》；
（5）《投资项目可行性研究指南（试用版）》，国家计委计办投资[]15号审定；
（6）国家计委、建设部联合颁发《建设项目经济评价措施与参数（第二版）》；
（7）建设部建标[]205号《房地产开发项目经济评价措施》；
（8）其他有关专业设计规范；
（9）常德市记录局、房产局等政府部门公布数据；
（10）建设方提供其他有关资料。
4、项目提出理由
以来，常德市改革开放不停深入，国民经济稳步增长，社会事业长足发展，都市面貌焕然一新，都市基础设施日益完善。根据《常德市都市总体规划1999-》，都市范围将由1998年终48.25平方公里扩大至60平方公里和95平方公里；都市人口将由1998年终47.25万人增长至60万人和100万人；江北城区近期发展重心将向西向北发展及合适向东发展。而本项目位置正处在都市发展框架之内。本项目地处常德家俱产业园之内，位于皂果路和南坪路交汇处西南侧。该项目已基本上建成，估计12月底可试营业，该项目具有现代建筑风格家俱大市场，既能满足常德市民二十一世纪新住房规定，又扩大了常德市家居产业园经营面积，提高常德市都市品味。
此研究汇报意在通过对有关状况详细调查基础上进行可行性分析，作为本项目投资开发决策根据及项目招商、融资参照根据。
二、项目概况
1、建设地点
本项目位于常德西北部，南坪路以南，皂果路以西。该区域地段优越，是常德家俱产业园最佳地段，经济活跃，交通便利。（与常德火车站，汽车总站毗邻）
2、项目建设规模与目
规划占地25346平方米（含公用道路、绿化用地），实际建设用地19459.81，总建筑面积约45865平方米，其中：家居经营商铺29355㎡，住宅16510㎡，该项目总投资为6105万元。
（1）建设期限：12月—12月。
（2）建设目：
本项目重要是为了顺应常德市都市发展战略需要，以市场化运作方式建设一种环境优美、功能完善家居市场，满足湘西北消费群体家居购物需求，为家居产业园经营户提供住宅服务，同步扩大家居产业园经营范围。
（3）项目总投资
项目总投资：6105万元。
项目建设资金来源：企业自筹、银行贷款。
（4）项目经济效益
项目建成后，实现收入10409万元，实际收入为9977万元，净利润1506万元，投资利润率到达25.6%，投资利税率到达37.5%，税后财务内部收益率13.15%，投资回收期5.7年。
（5）项目社会效益
a、项目可提供2.9万平方米市场铺位和1.6万平方米住宅，满足消费者需求；
b、项目是常德市家俱产业园一种重要构成部分，对发展常德市家俱产业一种重要增进作用。
c、带动有关产业发展，直接、间接带动建材、冶金、机械等60多种部门和行业发展，每增长投入1亿元带动有关产业增长1.479亿元投入；
三、重要经济技术指标
重要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
总用地面积
m2
19459.81
实际建设用地
2
总建筑面积
m2
45865
家俱经营用房29355m2，住宅16510m2
3
住宅户数
户
136

4
建筑密度
%
49.5

5
容积率

2.3

6
绿化系数
%
15

7
建设总工期
年
2.0

8
总投资
万元
6105

9
总收入
万元
10409

10
财务费用
万元
300

11
销售税金
万元
572

12
所得税
万元
500

13
利润总额
万元
3432

14
税后利润
万元
2932

15
投资利润率
%
59.6

16
投资利税率
%
81.3

四、问题与提议
本项目开发与常德市人民政府《常德市鼓励发展家俱产业若干政策》常政办发（）14号文献精神是一致，其总体方向符合政策导向。通过对市场需求、工程方案以及财务效益等方面分析，项目是可行。在详细规划建设过程中，还需注意如下问题：
1、重视建筑细节。尽管一种经营商铺项目地成功开发很大程度上有赖于区域位置，但同一地段高、中、低级楼盘并列状况也不乏实例，就其原因无非是建筑产品细节上差异。在规划设计应贯彻生态原则、文化原则和效益原则，力争塑造一种具有优雅环境、文化内涵丰富、经济效益和鲜明个性人性化生活康居空间。
2、贯彻“以人为本”、自然与“可持续发展”思想，以建设生态型经营环境空间为规划目，满足家俱商铺安全性、耐久性和经济性，发明一种布局合理、功能齐备、环境优美现代家俱广场。

第二章 项目建设必要性

一、项目建设符合国家产业政策
近期我国固定资产投资调控政策总原则是合适控制投资规模，调整投资构造。国家规定房地产开发持续健康发展，提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活基本需要，保持国民经济健康发展。党十六汇报中明确提出了中国在本世纪头二十年全面建设小康社会奋斗目，而康居是小康社会最关键主体。
二、项目建设是满足常德市和湘西北地区家俱广场实际需求
常德市人民政府为了发展家俱产业，采用“商贸起步，产业跟进”开发思绪。而常德希豪房地产开发有限企业力争打造一种常德市最完美家居广场，常德市目前家居广场比较分散，重要有：一是火车站附近家俱产业园。该项目建筑面积为60000㎡，属二层临时建筑，重要建筑构造为轻纲建筑材料构成。而火车站广场前应为常德市示范工程和标志性建筑用地，也就是说假如该地区有其他项目开发，则火车站家居广场也许就会被拆除。二是金钻广场真优美家居广场，经营面积约10000㎡，该家居商铺开业不到六个月。由于金钻广场占地面积比较大，商铺比较多，许多商铺闲置，开发商为了搞活广场，采用一种临时措施，将部分商铺开发为经营家俱。而该家居商铺不符合规划规定，也属临时家居商铺。而汇美家居广场是一座永久性家居商铺，从设计到施工，从总体布置到细部构造，从总图到消防均是按照家居商铺来进行建设。
三、项目建设能满足常德市家俱产业广场需要
根据《常德市都市总体规划1999-》，常德市都市范围将由1998年终48.25平方公里扩大至60平方公里和95平方公里；都市人口将由1998年终47.25万人增长至60万人和100万人。从1998年终到末，常德市净增都市人口8.75万人（含自然增长和机械增长），每年平均增长1.75万人。在不考虑有效购置力状况下，单从住房需求分析，常德市每年因人口增长而拉动住房需求将到达50万平方米（按日前本市人均居住建筑面积28.27平方米计算）。实际上常德市净增都市人口1.94万人，这一理想需求将到达55万平方米。此外都市外来人口购置需求也不容忽视，据记录，常德市目前外来人口购房比重为15%左右，这部分人群也直接拉动了商品房需求增长。从消费构造分析，伴随房地产市场发展，居民住房消费观念也发生了明显变化。改善型住房需求较为明显，人们已不能满足于“够住就行”老式观念。常德住房消费正由“居住型”向“享有型”转变。二次置业、三次置业消费群体逐渐扩大，“终极置业者”不停涌现，常德人均居住水平迅速提高。根据这一需要，同样也会带动常德市当地区家居产业。根据初步测算，常德市城区一年仅家俱销售量到估计可达15亿。
四、项目建设是增进都市建设，完善都市规划需要
伴随都市建设步伐加紧和常德市都市发展重心转移，常德市都市发展日新月异。项目周围商业与居住气氛也在逐渐增强，学校、银行、集市已经形成，购物、上学、通讯、储蓄、就医也较为以便。在此修建家居产业广场具有得天独厚环境优势。对完善家居产业园片区都市规划，增进都市建设有重大意义。

第三章 项目市场分析营销方案

一、常德市经济及家俱流通市场发展状况
（一）常德市经济发展概况
根据常德市记录局公布《常德市国民经济和社会发展记录公报》，全市实现地区生产总值583．37亿元，同比增长l2．5％，增幅比上年提高1.2个百分点。按常住人口计算，人均GDP1l064元。
房地产开发完毕投资额为23．97亿元，增速高达63．3％。全市商品房屋销售面积达116．77万平方米，比上年增长43．3％；商品房屋销售额达11．2亿元，比上年增长16．5％。
全市居民储蓄存款263.25亿元，比上年增长11．4％。
全市人口自然增长率持续下降。年末总人口601．05万人，整年出生人口10779人，整年净增人口5908人，人口自然增长率1%。全市城镇化水平为31．8％。
全市人民生活继续得到改善。城镇居民收入增长迅猛，消费升级步伐加紧。市区城镇居民可支配收入8871．67元，比上年增长12．3％，居民人均消费性支出6958．86元，比上年增长7．7％，市区城镇居民恩格尔系数36．1％。农民人均纯收入2953元，比上年增长1 5．8％，农民人均生活消费支出2564元，比上年增长16％，农村居民恩格尔系数53.7%。
据前三个季度记录数据分析，常德市国民经济和社会发展在国家宏观经济调控大背景中，仍然保持较高发展速度，步入可持续健康发展轨道。
（二）常德市家居流通市场发展状况
商品流通市场是连接生产与消费纽带，是生产—流通—消费链条中间环节。根据常德市家俱工业协会记录调查，常德市最大家俱两个流通市场销售额为2亿元，其中外地家俱产品销售额达1．4亿元，当地产品销售额达0．6亿元。外地家俱产品70％通过家俱流通市场销售，当地家俱产品30％通过家俱流通市场销售。假如加上外地采购和单位团购，常德市每年家俱销售量近4.8亿元至5.8亿元。而加上家饰、灯饰以及卫生洁具、厨具等家居销售量，常德市每年家居销售量过10亿元。外地家俱产品与当地家俱产品在生产发展和消费品味上互相影响、互相作用、互相渗透。由于常德市流通市场构成特点，因此常德市家俱流通市场潜力和发展前景与整个家俱生产现实状况和发展，整个消费者构成现实状况与变化密不可分。
1、全国家俱产业发展现实状况
据中国轻工业信息中心记录，全国家俱行业调整产业构造，努力开拓国内外市场，获得了优秀成绩，生产、内销、出口均展现出高速发展态势，为未来发展打下了良好基础。国有及规模以上企业整年完毕产值952．92亿元，同比增长34．15％，产销率为98．15％，销售收入增长32．28％，利税总额增长29．79％。全行业实现总产值2650亿元。据海关记录，整年出口总额突破100亿美元大关，到达103．53亿美元，同比增长39．3％；整年进口7．26亿美元，增长26．28％。
家居行业高速发展是由于国民经济持续高速发展、人民生活水平不停提高和国际市场需求旺盛大好形势推进成果。整年家居行业发展有如下几种特点：
一是生产规模不停扩大。
二是产品质量不停提高，花色品种不停增长，多功能性产品不停涌现，产品愈加丰富多彩。
三是产业集群和特色区域逐渐形成。
四是家俱城建设方兴未艾。规模越来越大，水平越来越高。同步一批经销商队伍已经形成，对增进家居产品流通和销售起了重要作用。
五是家俱出口增势强劲。尽管受到美国木制卧房家俱反倾销影响，但出口仍呈高速增长。1—10月出口80．47亿美元，增速37．83％。美国商务部终裁后，11月份超高速增长，月增10．57亿美元；12月份出口12．49亿美元，创出新高。总体上说美国终裁修改后平均6．65％税率对多数对美出口企业有利。 目前对美出口平稳增长。
六是在高速发展中也存在不少问题：重要是有某些地区和产品盲目发展，导致与国民经济和人民生活需求不够协调，高档产品局限性，中低级产能过剩，竞争剧烈；人才缺乏，管理水平不高，劳动生产率还处在较低水平；资源缺乏，土地供应局限性，能源紧张也将制约家俱行业发展。
2．常德市家居产业现实状况
一是家居产业初具规模。，常德市委、市政府为了培育常德市新经济增长点，发展家居产业、出台了一系列优惠政策，把家俱产业确定为常德市经济增长总量重要工程项目和支柱产业。既有家俱生产企业100余家，其中机械设备现代化生产企业10余家，年产值2亿余元。
二是市场拥有率上升。，家俱市场规模小，不成气候，销售品种几乎所有是外地产品，生产企业也只能生产简朴实木家俱。，通过五年时间，培育了火车站家居城、真优美家居广场两个大型家居市场，经营户由50余户发展到330余户，（仅指两个市场）销售额达2亿元，当地产品市场拥有率升至30％。税费从本来低税赋、免收费到年收税费200余万元。
三是家居产业凸显优势。(1)家居产品种类逐渐丰富。(2)生产成本低，销售价格低。(3)常德市有丰富竹木资源，为发展特色、环境保护家俱产品奠定了基础。(4)质量逐渐上升。质量由本来粗放型发展到目前精细化。(5)外销产品占比上升。外销产品占当地生产量10％。
四是存在问题：(1)著名企业不多，家庭式小家俱企业占主体。(2)产品开发滞后。(3)外地产品市场拥有率高。⑷家饰、灯饰、厨、卫等产品，几乎是外来产品。
3、常德市家俱流通市场发展现实状况
常德市成气候、成规模专业家俱流通市场仅有火车站家俱城和真优美家居广场两个市场。火车站家俱城经营面积约6万平方米，经营客户约300户，经营形式为租赁经营，属场地局限，经营户到达饱和。火车站家俱城经营场址是以21层高楼批地，未来是常德市国道口标志性建筑。常德市委、市政府在家俱产业园正式启动前，为带动家俱产业园全面开发和建设，以2年期临时建筑作为首期工程，建成家俱、家饰城，吸引经营者入场经营，经营形式为租赁经营。火车站家俱城建设初期，因规划原因，存在消防隐患。虽然火车站家俱城按照政府规定2年一批继续经营，不过火车站家俱城因政府计划用地内容不变和消防原因会适时取消，迁址经营。真优美家居广场经营面积约1万平方米，经营户约30户，经营形式为租赁经营，因场地局限，经营户到达饱和。并且市场内均无仓储中心，导致了仓储与销售脱节弊端。
二、常德市家俱流通市场发展趋势
㈠、全国家俱产业发展趋势
中国家俱行业正处在生命周期第二阶段即成长期。近十年来中国家俱行业经历了第一种高速发展期，重要是以量扩张为主，初步建立起了门类齐全、与国际接轨完整工业体系，产品能基本满足经济发展和人民生活需要以及国际市场出口需要。未来五到十年，在国内经济高速发展、人民生活水平稳步提高和国际市场需求旺盛、国际家俱产业转移大背景下，中国家俱行业迎来第二个高速发展期。这个时期重要不是在量扩张，而是质提高。用高新技术改造老式产业，转变增长方式，提高产品质量，实现第二次飞跃，基本实现由家俱生产大国向强国跨越目。
(1)家俱企业向规模化、专业化、品牌化趋势发展。
(2)家俱企业向集群化、特色产业区域不停形成趋势发展。
(3)家俱产品向功能化、多元化、时尚化趋势发展。
(4)国际家俱产业构造调整，加速向中国转移趋势。我国良好投资环境和产业配套水平以及低廉劳动力将继续吸引大量外资注入。欧元升值，美元贬值，使欧洲家俱企业原辅材料涨价，出口受阻，将加速向中国转移。美国、 日本、韩国亦是如此。
(5)家俱市场向国际化趋势发展。世界家俱商把目光集聚中国，今年家俱零关税，进口家俱将深入扩大。国际上大经销商也看中中国巨大潜在发展中市场。
(6)家俱流通向专业化、梯度化趋势发展。面对洋家俱商攻打，我们家俱流通企业必须改造目前无限扩大场地做法，要有特色，专业细分，大中都市、中小城镇梯度化经营。
(7)出口国家和地区多元化，出口产品多样化趋势。美国对中国木制卧房家俱反倾销使中国全行业受到了教育，同步也增进了我国家俱出口国家和地区多元化及产品多元化趋势形成。目前我国出口国家增长到100多种，但近期仍以美国为主，欧洲和其他地区会增长很快。
(8)家俱会展国际化、专业化、大型化趋势。目前上海、广东几大家俱展展位供不应求，国外采购商持续增长。几大展会将成为世界级展会，与诸多专业展会相结合，中国将成为世界家俱采购中心．
(9)全国家俱行业协会结合“十五”期间家俱行业发展态势，结合国家发展规划，认为“十一五”期间，按GDP增幅7％左右，家俱行业增长15％， 出口增长20％为宜。
从九个方面充足表明，家俱行业发展空间大。
㈡、常德市家俱产业发展趋势
以来，常德市委、市政府一直把家俱产业作为常德市支柱产业，在政策上予以扶植，专门出台了《常德市鼓励发展家俱产业若干政策》，在207国道饶城线皂果路以西两侧建立1平方公里家俱产业园，争取3年完毕，5年成为常德市支柱产业之一。为进入园区生产、经营者提供场地和配套服务，专门成立了由市长(副市长)为组长发展家俱产业指导协调小组。常德市家俱市场占据了天时、地利、人和优势，常德市家俱市场以创立常德市特色家俱产业为契机将会得到更大发展。
(1)紧跟国家家俱市场发展大趋势，抓住机遇，大力发展常德市特色、环境保护家俱产业。
(2)根据消费群体特点，走规模效益之路，整合产业链，发明特色产品。
(3)根据常德市竹木资源丰富特点，引进品牌家俱企业，带动整个家俱产业发展。
(4)根据当地家俱产品多而杂特点，提高设计水平，加大市场宣传，树立品牌，以品牌创效益，扩大常德市家俱产业著名度，带动整个家俱产业发展。
（两个市场）家俱销售额到达2亿元，比销售额1亿元翻了一番，复合增长率达20％。按照中国家俱行业协会“十一五”提议，家俱增长率15％较为合适，常德市家俱产业受政府政策扶持，处在成长期，可以以此作为估算根据，在“十一五”期间， 以常德市家俱产业产值2亿元基数计算，常德市家俱产值可达4.6亿元。可达15亿元，家俱市场前景十分可观。
㈢、常德市家俱流通市场发展趋势
除家俱产业发展趋势影响常德市家俱流通市场外，还从消费者，
房地产、区域和交通影响常德市家俱流通市场四个重要原因着手，全面分析常德市家俱流通市场发展趋势。
(1)从消费者收入和恩格尔系数分析：
根据国家记录局都市社会经济调查总队调查文献资料《我国居民收入群体与消费构造研究》结论：
①处在金字塔顶端高收入阶层，人口靠近4500万，占都市人口10％左右，占全体人口3．5％左右．他们人均可支配收入靠近0元，这个阶层消费倾向最低，恩格尔系数已降至15％如下，到达了发达国家平均水平，其所进行消费是一种富裕型消费。
②处在金字塔中部中等收入阶层，总人口在4．5亿左右。其人均可支配收入或人均纯收入在6000至7000元之间，这个阶层边际消费倾向居中，恩格尔系数在35％左右，其消费正在从小康型向富裕型、从数量追求型向质量追求型转变。
③处在收入”金字塔”底部低收入阶层，总人口在7亿上下。他们人均可支配收入或纯收入低于元，这个阶层边际消费倾向最高但收入增长缓慢，恩格尔系数在50％左右，其消费尚处在温饱有余阶段。在这个阶层中，尚有8000万左右人均纯收入低于700元农村人口，其恩格尔系数在60％以上。
至，我国GDP每年平均按8％速度增长，居民收入以两位数增长，扣除物价增长原因，收入增长率仍然靠近10％。通过几年积累，思格尔系数在15％左右消费人群，积累了庞大金融资产，为了资产保值、增值需要，这部分人群会加大投资力度。几年来股市跌跌不休，至今风险仍然没有释放殆尽，债市收益太低，由于对中国发展保有信心，这部分人群往往会把金融资产适时地、有选择地投资到风险相对较低、升值潜力大住宅和铺面上去。思格尔系数在35％左右消费人群从小康型步入富裕型，生活从数量追求型向质量追求型转变。这个群体约为4．5亿人，从市场角度看，对于家俱市场而言是目前目消费群体，数量可观。恩格尔系数在50％左右消费人群从温饱型步入小康型，生活品质发生变化，开始关注用、住品味。这个群体约为7亿人如下，从市场角度看，对于家俱市场而言是潜在消费群体，数量庞大。由此可见，低、中、高档家俱市场蕴藏着巨大商机和潜力。
(2)从房地产发展状况分析：
①1986年至房地产投资年均增长速度为35．9％。销售量到达32231．64万子方米，比增长4514万平方米，比1997年至年平均销售量4118万平方米多396万平方米，其中住宅部分占比达90％，商铺占比达10％。住宅和商铺增长有力地拉动了住家家俱和办公家俱需求，带动了家俱市场发展。
②工业化、城镇化建设，人口净增长，一会增长城镇人口数量，二会提高人民生活水平，与此对应会拉动居民房地产市场有效增长，必然拉动家俱产业发展。
(3)从常德市地理位置和交通状况分析
常德市位于焦柳铁路、石长铁路、207、319国道、湘北干线以及常长高速公路交汇处。根据《国家重点干线公路网常德过境方案规划汇报》和《常德市公路规划网》(1991-)战略目，在三十年规划期要建成由国道、省道构成“四纵四横四联线”高等级公路主骨架，形成干支相联现代公路网络。其中有常德至长沙、常德至张家界、常德至荆沙、常德至吉首、常德至岳阳、常德至邵阳高等级公路共6条线路通过常德市区，与城区内主干道及市区外干支公路相连通，从而构成了常德市区与周围地区四通八达公路交通网。常德市以其优越位置和交通条件，被列入全国60个交通主枢纽之一。常德至张家界高速公路即将于12月26日通车。伴随6个高速公路逐渐贯穿，常德市家俱市场辐射力可达周围200—300公里，辐射范围比100公里扩展了2—3倍，为常德市家俱市场带来了更多潜在消费群体。
根据常德市政府《常德市1999年-都市总体规划方案》
远景规划，到常德市中心城区人口发展到近100万。常德市城区面积55．9平方公里，人口53．76万，城镇面积持续、有序地发展扩大，人口增长，从理论上计算，意味着全市在中平均每年将新增都市人口2．89余万人，按3口人家粗略计算，新增住房需求近1万余户，按新增住房住户1万余户。从1998年末至末，常德市净增都市人口8．75万人(含自然增长和机械增长)，每年平均增长1．75万人，而常德市净增都市人口1．94万人，超过平均增长数，从一种侧面充足佐证了都市人口净增长已成不可逆转趋势，带动常德市房地产业强劲发展，对应地拉动了家俱产业蓬勃发展。
根据常德市房地产管理局公布《常德市房地产预警预报系统
市场形势分析汇报》资料显示，实有房屋建筑面积2837．2万平方米，15．85万栋，其中住宅建筑面积l 51 9．8万平方米，人均住宅建筑面积28．27平方米。常德市人均居住面积按家庭住宅面积120平方米小康原则相差近100平方米，预示着房屋更新量大。
全国家俱产业发展趋势，昭示着未来会有更多企业参与到常德市流通市场来，更多、更新家俱产品会通过常德市家俱流通市场展示给消费者，销售给消费者。以常德市家俱流通市场销售额2亿元为基数，取中国家俱行业协会预测家俱产业增长率保守数字15％，产销率98％计算，，通过家俱流通市场流通量到达4．6亿元，比增长流通量2.6亿元。伴随国民经济发展，居民收入不停提高而变化，中、小都市消费构造和消费升级步伐加紧，外地家俱产业不会轻易放弃常德市家俱流通市场，当地家俱产业也会加大占领常德市家俱流通市场份额，通过常德市流通市场扩大产值，增长销售量。可以预见，，家俱流通市场实际流通量要不小于4．6亿元，增长量不小于2．6亿元。
消费群体扩大，首先会吸引更多企业参与到常德市家俱流通市场来，另首先会增长流通量。
消费群体构成和消费品味变化，缩短了消费周期，增长消费频率，增长购置次数，家俱产品更新换代步伐加紧，同样会吸引更多企业参与到常德市家俱流通市场来，也会加大家俱流通市场流通量。
通过四个方面分析，常德市家俱流通市场蕴涵较大发展空间和升值潜力。
由于既有两个最大家俱流通市场几乎饱和，增量部分必须通过增长新流通市场来消化。通过火车站家俱城和真优美家居广场两个专业市场销售额和面积对比测算，需要3个“汇美家居广场”才能消化家俱新增流通量。从严谨角度出发，考虑到高档家俱价格原因，则至少需要2个“汇美家居广场”才能消化家俱新增流通量。由于家俱销售系展示性销售，经营场地规定较大，受土地调控限制，在“汇美家居广场”未形成气候前，不也许产生新家俱流通市场，因此昭示着“汇美家居广场”具有明确市场前景。只要“汇美家居广场”市场定位精确，受家俱生产和消费强力带动，具有大升值空间。“汇美家居广场”市场定位精确，还可以扩大项目销售目群体，有利项目销售．
三、项目市场分析
顺应常德市家俱市场发展潜力、资源和交通方面优势，“汇美家居广场”应时而生，具有如下特点：
㈠“汇美家居广场”规模
“汇美家居广场’’占地面积29亩，总建筑面积45865平方米，框架构造，共六层。其中一、二层为市场部分，整体框架构造，未分栋，一至四区为家俱经营场所，五区为市场主入口、水电及消防配套设施和商品集中展示场所。市场部分总建筑面积29355平方米。三至六层为住宅部分，分10栋，每层四层， 一至四区上各有5栋住宅，共有136套住宅。住宅部分总建筑面积16510平方米。
㈡、位置及交通
“汇美家居广场”坐落于常德市家俱产业园内，北临207国道，南临三星路，东临皂果路，西临市场路，与天下粮仓，水果市场、钢材及建材市市场、服装市场、糖酒副食品市场、火车站、汽车总站、短途汽车站毗邻、通过207国道、皂果路、三星路城区主干道，可通往全市各个方向。
㈢、项目设计优势
1、项目四面临街，其中207国道网聚周围各市县人流、皂果路接纳常德市区人流，三星路接纳项目附近人流。
2、项目多入口设计带来多重人流系统，整体四面均匀设置八个出入口，既利于分散消费者人流，又防止了边角位出现。
3、项目主入口设计有近600平方米中庭大厅，首先便于消费者购物休闲，另首先可以尽显项目形象，有助于后来经营场地宣传活动开展和物业管理。
4、项目铺面实用率高达70％以上，为业主提供实惠。
5、项目商铺分割最小只有6平方米，可以任意组合，有助于经有助于投资，减少风险。
6、项目发达交通系统设计有助于消费者流动。
7、项目功能分区明确，有助于经营和消费，提高项目形象和档次。
㈣、政府服务和管理
常德市政府就把家俱产业作为支柱产业来发展，制定一系列优惠政策鼓励家俱市场开发、家俱产业生产和经营。专门成立常德市发展家俱产业指导协调小组。由市长(副市长)任组长，各职能部门负责人和副负责人为小组组员。指导协调小组负责产业园总体规划审定；建设中重大问题协调；产业园投资，生产机关内应优惠政策制定和贯彻；协助开发商组织重大招商活动。指导协调小组下设办公室，负责指导协调小组平常工作。产业园形成一定规模后，成立常德市家俱产业园管理办公室，管理园区行政社会事务、实行“多家事一家管，多家费一家收”。在管理办公室未组建之前， 由市家俱产业办公室代行管理办公室职能。
常德市各级政府、各有关部门和单位，积极支持家俱产业园建设和发展，对波及到产业园事宜，明确一名领导分管，指定有关科室承接。应由市直有关部门为产业园提供配套与服务，有关部门要根据产业园统一规划与开发建设规定，纳入各自工作计划，与产业园建设发展同步。
㈤、预售状况
截止7月31日，住宅预售率达100％，铺面认购率达6．97％。铺面预租率达49．79％。7月11日，联邦家私、艾迪尔家私、兴利万家私、全友家私与该企业签订租赁协议，租赁面积4000多平方米。
四、项目营销方案和销售计划分析
(一)、产品方案及价格设计
“汇美家居广场”项目分住宅部分和市场部分两个部分，住宅部分10栋，每栋4层，共1 36套住宅，销售均价889元／平方米； 市场部分二层，共分铺面1 760个， 一层铺面806个，二层铺面954个。市场部分一层建筑面积121 83平方米，销售均价5200元／平方米，夹层建筑面积3847平方米，销售均价1500元／平方米，二层建筑面积1332 5平方米，销售均价2738元／平方米。一、二层销售总均价为3969元／平方米，根据项目销售方略，投资者购置商铺可获得一次性返还租金24％(年回报率8％)， 即折合销售均价为3016元／平方米，就其价格方面在常德市具有明显吸引力。
（二）、市场定位
为增进销售工作推开开发商将“汇美家居广场“商铺划分较小且价格较低，一般百姓均有能力购置。80％铺面面积为8.59平方米—17．22平方米，对应铺面单价为2378元／平方米—5200元／平方米，以银行五成按揭计算，扣除三年一次性返租，首付在5800元—1元之间，资金压力小，投资获利简朴。因此目客户群体可以覆盖常德市绝大部分市民。
1、从职业划分客户群体：
(1)经营群体：经营群体锁定在中小经营户上，是项目重要投资者。这部分投资者对行业较为熟悉，因此投资较为理性，有自己思维和想法，不过也勇于投资和承担风险。虽然数量不多，不过是“汇美家居广场“强化拓展客户群体。
(2)、其他职业：锁定在中高级管理人员、公务员、政府官员基础上，向老师、企业员工、其他行业中小个体户等方面扩散。
2、从年龄上划分客户群体：在考虑巩固中年人目消费主体同步，可考虑向两端拓展，挖掘年轻人和老年人等被竞争对手遗忘客户。重要通过低风险、低首付和高回报来减少置业门槛和打消疑虑。
3、从性别上划分客户群体：在把男性作为投资决策土体基础上，挖掘某些经济独立、有投资意识女性投资者。
（三）、项目销售方略与收益分析
1、 销售方略与投资者收益分析：、
(1)、销售方略：
①投资低风险。所有商铺带租金发售，年回报率8％。后投资者如续租，年回报率将超过12％。第投资者还可以选择由开发商原价回购。
②投资低门槛。投资者在购置商铺时，开发商一次性返还销售价款24％(年回报率8％)。80％铺面面积为8．59平方米—17．22平方米，对应铺面单价为2378元／平方米—5200元／平方米， 以银行五成按揭计算，扣除三年一次性返租，首付在5800元—1元之间。随机抽取两个样本进行定量分析(详细见第2点投资者收益分析)：①投资者按揭贷款36000元购置17．22平方米商铺，根据测算，投资者第一年，月租金抵月供盈余为-48元，次年，月租金抵月供盈余为-23元，第三年，月租金抵月供盈余为2元。十年本益和为118396元(扣除按揭贷款利息后余额)，十年净收益为44600元(扣除按揭贷款利息后余额)，年复合收益率为5．39％。②投资者按揭贷款7000元购置8．59平方米商铺，根据测算，投资者第一年，租金抵月供盈余为6元，次年，租金抵月供盈余为11元，第三年，租金抵月供盈余为1 02元。十年本益和为27l 77元(扣除按揭贷款利息后余额)，十年净收益为10512元(扣除按揭贷款利息后余额)，年复合收益率为5．58％。无论是定性还是定量分析，投资者虽然是按揭投资本项目，也有投资价值。并且选择合适按揭成数，从按揭第一年开始，月租金抵月供后盈余不小于零。因此不管是个人全额投资，还是按揭贷款投资，本项目均有实实在在投资价值，适合全民投资。
③高回报率，高升值潜力。一开发商对投资者按8％I~I报率返还租金。二伴随家俱产业生产与消费强力带动，对“汇美家居广场”市场定价而言，具有高升值潜力。
2、投资者收益分析：
随机抽样分析表
单位：面积：平方米，单价：元/平方米，金额：元
单元
面积
单价
价值
五成十年按揭贷款
应交首付
月租金
收入
抵扣三年租金额
实际首付
B1082
17．22
4418
76078
38039
38039
507
18258
19781
B2528
8．59

17180
8590
8590
114.5
4123.2
4466.8

第一年按揭月供
盈余
次年按揭月供
盈余
第三年按揭月供
盈余
十年按揭利息
十年投资本益和
十年净收益
复合年收益率
540
－48
515
－23
490
2
14440
118396
44600
5．39%
105
6
100
11
95．46
102
2808
27177
10512
5．58%
注：1、本例中月供为五年十成按揭递减法第一，二、三年中最大月供数．
2、盈余为租金抵月供后余额．
3、十年净收益为总租金收入—投资额—总按揭贷款利息．
（四）、项目营销方略可行性分析
由于我国计划国民收入到达小康水平，CDP则将以年平均7％速度增长。伴随城镇居民收入不停提高，受人类追求生活品质天然动力推进，家俱产业前景十分可观。对一种新兴市场而言，一般会经历一种市场培育期。在培育期间，政府和开发商会以多种优惠手段搞活市场，一但成功后，则或取消优惠或按市场发展状况合适减少优惠政策程度。“汇美家居广场”7月8日开业，计划培育期二年，铺面投资者签约租期，后可续租。
商铺经营户租赁租金原则：
市场楼层
汇美家居广场开业起租之日起
第一、二年月租金原则
第三年月租金原则
第四、五年月租金原则
一层
17元/月