资产评估形考网上作业.doc

列举资产评估的特点并加以简要解释。
答：资产评估具有以下特点：
一、时点性。是指资产评估是对评估对象在某一时点的价值的估算。
二、市场性。是指资产评估一般要估算的是资产的市场价值，因而资产评估就需要通过对评估基准日的市场实际状况进行模拟，以求评估价值尽可能地接近资产在评估基准日的市场价值。
三、预测性。是指一项资产之所以有价值，是因为预期其未来能够产生净收益。一项资产的市场价值是对其未来产生的净收益的现实反映。
四、公正性。是指资产评估服务于资产业务的需要，对于资产业务的任何一方当事人来说，都应当具有独立性。资产评估的目标是为了估算出服务于资产业务要求的客观价值，不应当受到任何人的主管干预。
五、咨询性。资产评估为资产业务所提供的评估价值，是一种专业化、市场化的咨询服务。评估价值是为资产业务提供的一个参考价值，最终的成交价格取决于资产业务当事人讨价还价的能力。

运用市场比较法评估资产时，应按照什么程序进行?
答：运用市场法评估资产时，一般按下列步骤进行：首先明确评估对象；然后进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物；：接下来分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物；最后把被评估资产与参照物比较，分析调整差异后得出结论。

资产评估为什么会有假设？资产评估的假设有哪些？
答：任何一门学科的建立都要以一定假设为前提，资产评估作为一门新兴的学科也不例外。假设是指依据有限事实，对所研究的事物通过一系列推理做出合乎逻辑的假定的状态。资产评估理论体系和方法体系的确立也是建立在一系列假设基础之上的。资产评估要求在交易发生之前对交易的资产在某一时点的价值进行估算，评估人员就必须对资产的未来用途和经营环境做出合理的推断。
资产评估的基本假设是指对资产评估过程中某些未被确切认识的事物,根据客观的正常情况或发展趋势所作的合乎情理的推断。它一般包括继续使用假设。公开市场假设和资产清偿假设。

某企业将与外商组建合资企业，要求对资产进行评估。具体资料如下：
    该资产账面原值270万元，净值108万元，按财务制度规定该资产折旧年限为30年，已计折旧年限20年,在使用期间该资产的利用率为87.5%。经调查分析确定：按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为500万元。经专业人员勘察估算，该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产相比，每年多支出营运成本4万元。 （该企业适用的所得税率为25%， 假定折现率为10%。年限为8年，折现率为10%的年金现值系数为5.3349）
要求:试确定该设备的重置成本、成新率、实体性贬值额、功能性贬值和评估价值。
解：（1）重置成本=500（万元）
（2）实体性贬值率==68.63%
成新率=1-68.63%=31.37%
（3）实体性贬值额=500×68.63%=343.15（万元）
（4）功能性贬值额=4×（1-25%）×5.3349=16.00（万元）
（5）评估价值=500-343.15-16.00=140.85（万元）

某企业尚能继续经营三年，营业终止后资产全部用于抵充负债，现拟转让。经预测，3年内各年预期收益分别为400万、300万、200万元，若折现率为10％，试求其三年收益现值总额。
解：三年收益现值总额=400×（P/F 10% 1）+300×（P/F 10% 2）+200×（P/F 10% 3）
=400×0.9091+300×0.8264+200×0.7513
=761.82万元

答：1、进行交易情况修正  进行交易情况修正，是为了排除可比实例交易行为中的某些特殊因素所造成的成交价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。 2、进行交易日期修正  即将可比实例在其成交日期时的价格修正到估价时点价格。一般会采用房地产价格变动率进行修正；利用房地产价格指数进行修正；前两者都无法取得时，估价人员可以根据当地当地房地产价格变动情况和发展趋势，以及自己的经验累积进行判断，加以修正。 3、进行区域因素修正  区域因素修正，是将可比实例在其外部区域环境下的价格，调整为估价对象的外部区域环境下的价格，即将可比实例与估价对象的区域因素进行比较，找出由于区域因素优劣所造成的价格差异，进行调整。区域修正的方法主要有两种;一种是直接比较修正法，另一种是间接比较修正法。房地产价格区域因素修正的方面主要包括繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共设施配套完备程度、城市规划限制。 4、进行个别因素修正  个别因素修正，是将可比实例的个别因素状况下的价格，调整为估价对象的个别因素状况下价格，即将可比实例与估价对象的个别因素进行比较，找出由于个别因素优劣所造成的价格差异，进行调整。个别因素修正的内容主要包括土地个别因素修正、建筑物个别因素修正。

答：（1）由于机器设备种类繁多，单位价值比较大，性能用途各不相同，所以，评估应根据评估的目的和要求，分门别类，逐项逐件地进行核实和评估，以保证评估的真性和准确性。
 （2）评估应该以技术检测为基础，正确确定机器设备的使用寿命、技术寿命、经济寿命以及损耗程度。
 （3）必须把握机器设备的价值特点，包括对机器设备的价值构成要素及其变化规律的认识。

解：1、超额运营成本：前五年每年=200000/100×2×20=80000（元）
后五年每年=200000/100×2×20×（1+20%）=96000（元）
2、净超额运营成本：前五年每年=80000×（1-25%）=60000（元）
后五年每年=96000×（1-25%）=72000（元）
3、最后折现得到的功能性贬值额=60000×3.3522+72000×3.3522×0.4972=321100（元）

解：有效总收入=50×11000×12×（1-10%）=594（万元）
管理费用=594×2%=11.88（万元）
维修费用=4000×11000×1%=44（万元）
其他税费=594×5%=29.7（万元）
净收益=594-11.88-44-29.7=508.42（万元）
评估价值=508.42×（P/A 8% 30）=508.42×11.2578=5723.6907（万元）

解：假设评估土地价值为X
楼价=8000×3000=24000000（元）
建筑费=3000×3000=9000000（元）
专业费=9000000×10%=900000（元）
销售管理和税费=24000000×20%=4800000（元）
利息=（X+9000000+900000）×6%×2/2=0.06X +594000
利润=（X+9000000+900000）×10%=0.1X +990000
地价X=24000000-9000000-900000-4800000-（0.06X +594000）-（0.1X +990000）
X=9300000-1584000-0.16X
1.16X=7716000
X=6651724.14（元）

解：土地取得费=45.2（元/平方米）
土地开发费=50（元/平方米）
税费=49.1（元/平方米）
利息=（45.2+50+49.1）×0.915%×12×2=31.68（元/平方米）
利润=（45.2+50+49.1）×10%=14.43（元/平方米）
土地成本=45.2+50+49.1+31.69+14.43=190.42（元/平方米）
土地所有权权益=190.42 ×15%=28.56（元/平方米）
土地价格=（190.42+28.56）× 150000=32847000（元/平方米）

期中测试

1、（1）由于机器设备种类繁多，单位价值量较大，性能用途各不相同，所以，评估应根据评估目的和要求，分门别类、逐项逐件逐台地进行核实和评估，以保证评估的真实性和准确性。
（2）由于机器设备分布在各行各业，情况千差万别，技术性较强，因此，评估应以技术检测为基础，正确确定机器设备的使用寿命、技术寿命及其损耗程度。
（3）必须把握机器设备的价格特点，包括对机器设备的价值构成要素及其变化规律的认识和了解。

2、答：需要进行以下几个因素修正：
（1）进行交易情况修正。是为了排除可比实例交易行为中的某些特殊因素所造成的成交价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。
（2）进行交易日期修正。即将可比实例在其成交日期时的价格修正到估价时点的价格。
（3）进行区域因素修正。是将可比实例在其外部区域环境下的价格，调整为估价对象的外部区域环境下的价格，即将可比实例与估价对象的区域因素进行比较，找出由于区域因素优劣所造成的价格差异，进行调整。
（4）进行个别因素修正。是将可比实例的个别因素状况下的价格，调整为估价对象的个别因素状况下价格，即将可比实例与估价对象的个别因素进行比较，找出由于个别因素优劣所造成的价格差异，进行调整。

3、替代原则是商品交换的普遍规律，即价格最低的同质商品对其他同质商品具有替代性。按这个原理，资产评估的替代原则就是指在评估过程中，面对几种相同或相似资产的不同价格时，应取较低者为评估值，或者说评估值不应高于替代物的价格。这一原则要求评估人员从购买者的角度进行资产评估，因为资产评估值应是资产潜在购买者愿意支付的价格。
例如在土地估价中：根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其他具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。

解：1、重置成本=800×（500/400）=1000（万元）
2、实体性贬值率=（6×85%）/（6×85%+8）×100%=5.1/13.1×100%=38.93%
实体性贬值额=1000×38.93%=389.30（万元）
3、功能性贬值额
超额运营成本： 前五年每年=500×2×260=260000=26（万元）
后三年=500×2×260（1+30%）=338000=33.8(万元)
净超额运营成本：前五年每年=26×（1-25%）=19.5（万元）
后五年每年=33.8×（1-25%）=25.35（万元）
最后折现得到的功能性贬值额=19.5×3.7908+25.35×2.4869×0.6209=113.06（万元）
4、评估价值=1000-389.30-113.06=497.64（万元）

解：1、土地取得费=45.2（元/平方米）
2、土地开发费=50（元/平方米）
3、税费=49.1（元/平方米）
4、利息=（45.2+50+49.1）×0.915%×24/2=15.8（元/平方米）
5、利润=（45.2+50+49.1）×10%=14.4（元/平方米）
6、土地成本=45.2+50+49.1+15.8+14.4=174.5（元/平方米）
7、土地所有权收益=174.5×15%=26.18（元/平方米）
8、土地价格=（174.5+26.18）×150000=30102000（元）

解：1、评估价值=20×0.9091+22×0.8264+24×0.7513+25×0.6830+30×3.1699×0.6830
=18.182+18.1808+18.0312+17.075+64.9513
= 136.4203(万元)

42、甲企业持有乙企业100股非上市普通股票，每股面值2000元。评估人员基于乙企业经营业绩认定其未来收益水平比较稳定，决定采用固定红利模型对甲企业100股股票进行评估。据分析预测，乙企业未来五年每股股票红利分配为300元，320元，340元，360元，380元。乙企业的风险报酬率为2%，评估时国库券利率为10%，求每股股票的现值。
解： 折现率=2%＋10%=12%
评估价值=[300×（P/F 12% 1）＋320×（P/F 12% 2）＋340×（P/F 12% 3）＋360×（P/F 12% 4）＋380×（P/F 12% 5）]×（投资回报系数÷折现率）
=（300×0.8929＋320×0.7972＋340×0.7118＋360×0.6355＋380×0.5674）×（0.2774÷12%）
=2795.68（元）

43、 某项技术为中项新产品设计及工艺技术，已使用3年，证明技术可靠，产品比同类产品性能优越。经了解，同类产品平均价格为150元／件，该产品价格为180元/件。目前该产品年销量为2万件，经分析，产品寿命还可以维持8年，但竞争者将会介入。自于该企业已较稳固地占领了市场，竞争者估计将采取扩大市场范围的市场策略，预计该企业将会维持目前的市场占有，但价格将呈下降趋势。产品价格预计为：今后1～3年维持现价；4～5年降为170元／件；6～8年降为160元／件，估计成本变化不大，故不考虑其变化(折现率为12％，所得税率为25％)。
解：评估价值=（180－150）×20000×（1－25%）×（P/A 12% 3）＋（170－150）×20000×（1－25%）×（P/A 12% 2）×（P/F 12% 3）＋（160－150）×20000×（1－25%）×（P/A 12% 3）×（P/F 12% 5）
= 30×20000×75%×2.4018＋20×20000×75%×1.6901×0.7118＋10×20000×
75%×2.4018×0.5674
= 1646131.15（元）

44、 某企业进行股份制改组，根据企业过去经营情况和未来市场预测其未来5年的收益额分别是13万元、14万元、11万元、12万元和15万元，并假定从6年开始，以后各年收益额均为15万元。根据银行利率及企业经营风险情况确定的折现率和本金化率均为10％，。采用单项资产评估方法，评估确定该企业各单项资产评估之和（包括有形资产和可确指的无形资产）为90万元。
解：（1）企业整体资产评估价值=13×（P/F 10% 1）＋14×（P/F 10% 2）＋11×（P/F 10% 3）＋12×（P/F 10% 4）＋15×（P/F 10% 5）＋15/10%×（P/F 10% 5）
= 13×0.9091＋11×0.7513＋12×0.6830＋15×0.6209＋150×0.6209
= 142.2967（万元）
（2）评估价值=企业整体资产评估价值－企业单项资产评估价值之和
= 142.2967－90
= 52.2967（万元）

45、 甲企业将一项专利使用权转让给乙公司使用5年，拟采用利润分成的方式收取转让费。该专利的开发研制成本为100万元，专利成本利润率为500％，乙公司资产重置成本为3000万元，成本利润率为15％。乙公司实际生产能力为20万件，每件生产成本为50元，预计未来5年的市场出售价格分别是90元、90元、85元、75元、75元。折现率为10％，所得税税率25%。试确定该专利的使用权价值。
解：（1）该专利的约当投资量=100×（1＋500%）=600（万元）
（2）乙公司的约当投资量=3000×（1＋15%）＋100×（1＋500%）=4050（万元）
（3）无形资产利润分成率=600÷4050×100%=14.8%
（4）评估价值=（90－50）×200000×（1－25%）×14.8%×（P/F 10% 1）＋
（90－50）×200000×（1－25%）×14.8%×（P/F 10% 2）＋（85－50）×200000×（1－25%）×14.8%×（P/F 10% 3）＋（75－50）×200000×（1－25%）×14.8%×（P/F 10% 4）＋（75－50）×200000×（1－25%）×14.8%×（P/F 10% 5）
= 40×200000×75%×14.8%×0.9091＋40×200000×75%×14.8%×0.8264＋40×200000×75%×14.8%×0.7513＋40×200000×75%×14.8%×0.6830＋40×200000
×75%×14.8%×0.6209
= 2848548.6（元）

金融资产评估的特点是什么？
答：金融资产评估的主要特点：
1、现实性。指以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际状况进行评定估算。
2、市场性。表现在市场活动中的资产交易活动发生条件下，资产评估通过模拟市场条件对资产做出评定和估算和报告，并且这一估算和报告结果必须接受市场检验。
3、预测性。用资产的未来的潜能说明现实，现实的评估价值必须反映资产的未来潜能。未来没有潜能和效益的资产现实评估价值是不存在的。
4、公正性。表明两点，一是资产评估是按公、法定的准则和规程进行的，这是公正性的技术基础；二是评估人员通常是与资产业务没有利害关系的第三者，这是公正性的组织基础。
5、咨询性。评估者只对结论本身合乎职业规范负责，而不对资产业务定价决策负责。

资产评估报告的基本内容包括哪些？
答：资产评估报告的主要内容包括：
（一）、标题及文号
（二）、声明
（三）、摘要
（四）、正文
1、委托方与资产占有方简介；2、评估目的；3、评估范围和对象；4、价值类型及其定义；5、评估基准日；6、评估依据；7、评估方法；8评估实施过程；9、评估假设；10、评估结论；11、特殊事项说明；12评估报告法律效力、使用范围和有效期；13、评估报告日；14注册资产评估师签名盖章。
（五）、附件
1、评估对象所涉及的主要权属证明资料；2、委托方和相关当事方的承诺函；3、评估机构及签字注册资产评估师资质、资格证明文件；4、评估对象涉及的资产清单或资产汇总表。

简述流动资产评估的程序。
答：流动资产的评估的程序
（一）确定评估对象和范围。1、正确划分流动资产与其他资产的界限，以免重复评估和漏评；2、查核待评估流动资产的产权。
（二）、清查核实流动资产，并对实物类流动资产进行质量监测和技术鉴定。
（三）、调查分析债权类流动资产，根据以往的资信情况确定其风险。
（四）、选择合理的评估方法。
（五）、评定估算流动资产，出具评估结论

资产评估报告的作用是什么？
答：资产评估报告主要有以下作用：
（1）资产评估报告为被委托评估的资产提供作价参考依据。
（2）资产评估报告是考核资产评估工作质量的依据，是评估人员工作质量和素质的反映。（3）资产评估报告是管理部门完善资产评估管理的重要依据。
（4）资产评估报告是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源。

49、乙企业为两年前刚刚转产的一个企业，由于产权变动需要进行评估，据预计该企业生产经营活动将在未来5年内逐步趋于稳定，由评估人员和相关专家通过市场预测和分析，企业未来5年的净现金流量分别为200万元，400万元，500万元，580万元，585万元。已知国库券利率为15％，风险报酬率为5%，试确定企业的整体资产价格。折现率为20%的复利现值系数
解：企业整体资产的评估价格为：
    200╳（P/F，20%，1）+400╳（P/F，20%，2）+500╳（P/F，20%，3）+580╳（P/F，20，4）+585╳（P/F，20%，5）+585/20%╳（P/F，20% 5）
    =200╳0.8333+400╳0.6944+500╳0.5787+580╳0.4823+585╳0.4019+2925╳0.4019
    =2424.17万元

50、某企业2005年支付的每股股利为1.28元,预期股利将永久性每年增长5%。股票的贝塔系数为0.9,1年期的国债利率为3.25%,市场风险补偿率为5%。估算企业每股的价值。
解：第一年的预期股利DPS1=1.28╳1.05=1.344   
折现率=3.25%+0.9╳5%=7.75%   
每股价值=DPS1/r-g=1.344/7.75%-5%=48.87元

51、某企业对库存的一种燃料进行评估，库存量为50吨。经现场技术鉴定，没有发生质量变化，仍能满足生产需要，只是保管中自然损耗1%。根据市场调查，得知该燃料近期市场价格为每吨4000元，每吨运费100元，整理入库费为每吨40元，则该种燃料的评估值是多少？
解：评估人员根据有关资料对该燃料进行评定估算：
       该燃料的采购价格=50×4000=200000元
       该燃料的自然损耗=50×4000×1%=2000元
       该燃料运费及入库费=50×（100+40）=7000元
       该燃料评估值=200000-2000+7000  =205000元