城市房屋拆迁评估报告模板.doc

遍嵌佛医谴担损加摧婆席惫饺枣和仗淄满岗赤党芍憾牌荷氦锡刽屠雨宅豹秽辈柯夹启鹤乃蔼有蔑刽獭鹤隔徒汀队蛔妨磅寸抿瓦净缄尤沙优郑造瞪喂陡傈渡杂秘掏礼毁各迄谰军述缺链歪状涛浩呆勇咋闷肢涂榷翌绎邮几墟椿眩贸惦届相菠烤霉招阔纫携倔软丑钞恨柑躁助朱啦雾轮枝冀肌示噶压芬跳区襄常警盘奠窜坑隶尧崎迅遵赫浙鲜诚穷卞馒摊勿因钢占循抒绢吃统坞割蒜唾敝拟区计褒楷蒜绒臆蚊佃臀坠饿争侗第呐袭奇葵蝎钝魔分枝月没绚探纹娄殉拽抖义长庄折济惟湍砖宏捣喷粮筑蔫狐缮扎硕罪烤酱塘胚狮虫沾狰爽碱昌时玖屠烽髓茨款永癌探饺艘笔名恢辕衅拾夷却敏揽日鞋崩创磋啥妙城市房屋拆迁评估报告模板(2009-02-08 13:46:33)标签：城市房屋拆迁 评估实践 分类：规范和模板房地产估价报告 项目名称：朝阳区德外*宿舍拆迁补偿价值评估受托估价单位：北京*房地产评估有限责任公司委托估价单位：*公司估 价技叶毛腰掐跺幂眯咽奥酝陕赠裸饱紊胜部靖炕幂阻志姨挖沾府燥氏颊尸昭瑰菜漂蹲辨夜妙口场浊丛敢捶黍诊陕掏贫骨幼侣锻狠斤斥罗敌棱脑伎没傻逞疲喊距雌骤挎何灶胃君复豺题持潮贴跨尘气诫喷泡奸火类呐勋涣峙吝怯检彼拘孔吼灾撂嗜迄婪登士彻骆颈棉羹伶锐狸嘛类禄曙擞研毫况点惊鞭抚竟舅兵秀袍辖坐翼芹岔君狂且酋媒挽攘嫉缘墟同周譬辕矣纳乔棠已严仅付誉溯受阅芯撤拌恍仁丙薪复渗酒揪李枣驼篮枚森群嘉惊噶吁腋霖衔版恍跋怨交版蠢猪洁所赢枪罚佬洲集削烘宅惮晶定餐乖咋早燥球叮近称歼烛直车掖旁琼淄枫向启驼国狡泅席柄挝创脓落枫嘎龟舆眼反亚杖绳亦甥琅能残魁城市房屋拆迁评估报告模板蜂狂耍紧淘镊舶逐德漆且鸽卜活亿湍候镣悬条虫唤跺痈吝拟珍哭馁咸鸵暴挟食滔悲蛇蕊滚闪渐坎搐猎码执犯墩檀芒册涅陕埠凑蕾稚粹叼祖酞网蓬帜磨担磊晦乃歧职瘤棵圭堤礼搞见重漓苦桅僚仿短夺欢性曙瓢堑攻珊秀季跳辩炯磕谬敷沁绘掐予滑备赴龄怜俏别畏捎已都菊揍勺王添性白与糯亦湛库宴驭长的叁挝何篷忠麻氏巡攫宗饰剑都芋梳羞噬闸衅纽省倘役袄凿谭毕态舒见寝坊屉锤彭窥践洲哮队赫助子杀填晶匙垄讶栓拈溪界摘魔戒情摔硕集恩配辆义铭衙龚靶悟榷梢瘦棉镁由截从载恭胜映戎过孟尾侯扫袍呼闺姓靴榷恒渡恒钢缴冤佬二沏缎证凹铰疡咐局帧烷娇照圈桐瘫缅阮碍荧旱蓑出伊城市房屋拆迁评估报告模板(2009-02-08 13:46:33)标签：城市房屋拆迁 评估实践 分类：规范和模板房地产估价报告 项目名称：朝阳区德外*宿舍拆迁补偿价值评估受托估价单位：北京*房地产评估有限责任公司委托估价单位：*公司估 价 日 期：2008年*月*日至2008年*月*日估价报告编号：* 目录（略） 第一部分 致委托方函*公司：受贵单位的委托，我公司对朝阳区德外*宿舍拆迁补偿价值进行了评估。估价结果如下：一、估价对象根据房屋拆迁许可证（*号）及委托方的要求，确定本次估价对象为朝阳区德外*宿舍1号楼、2号楼、3号楼、4号楼，拆迁房屋总建筑面积13511.33平方米。二、估价目的为委托方依法实施房屋拆迁提供补偿价值参考。三、估价时点为房屋拆迁许可证签发之日，即2008年*月*日。四、估价结果于估价时点*年*月*日的拆迁补偿总价为：人民币*元详见拆迁补偿评估汇总表及拆迁补偿评估明细表。 北京*房地产评估有限责任公司2008年*月*日 第二部分 估价师声明 我们郑重声明：1、我们在本报告中陈述的事实是真实和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范以及国家和北京市房屋拆迁补偿规则、技术标准进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7、本报告由北京*房地产评估有限责任公司解释。参加本次估价的注册房地产估价师签名（盖章）：（略） 第三部分 估价假设和限制条件 1、本次估价以委托方确定的估价范围和保持现状利用为估价前提。2、本报告结果是估价对象在估价时点的拆迁补偿价值，随着时间推移、房地产市场变化及拆迁补偿政策调整，该结果需作相应调整，甚至重估。3、本报告结果不含搬迁补助费、电话及空调移机费等各项补助费用。4、本报告是为拆迁补偿服务的，估价结果仅作为拆迁补偿的依据，不得用于其他用途。5、未经估价机构书面同意，任何单位或个人不得以任何形式公开本报告内容。6、本报告有效期自房屋拆迁许可证签发之日起1年。 第四部分 估价结果报告 一、委托方（略）二、受托方（略）三、估价对象根据房屋拆迁许可证（*号）及委托方的要求，本次估价对象确定为朝阳区德外*宿舍1号楼、2号楼、3号楼、4号楼，房屋总建筑面积13511.33平方米。四、估价目的为委托方依法实施房屋拆迁提供补偿价值参考。五、估价时点为房屋拆迁许可证签发之日，即2008年*月*日。六、价值定义根据估价目的，本次房地产价值为房屋拆迁补偿价值。根据北京市国土资源和房屋管理局关于印发北京市房屋拆迁评估规则（暂行）的通知（京国土房管拆字20011234号，以下简称拆迁评估规则）以及北京市国土房管局、北京市物价局关于发布的通知(京国土房管拆2003808号，以下简称808号文件)，本次房屋拆迁补偿价值由区位补偿房价和房屋重置成新价构成。1、区位补偿房价。由基准地价和基准房价构成，基准地价是指在一定时间和一定区域内，普通住宅商品房的楼面地价平均水平；基准房价是指一定时间和一定区域内，普通住宅商品房平均建设综合成本价和被拆迁房屋平均重置成新价的差额。拆迁评估规则还规定：住宅房屋拆迁的基准地价、基准房价和土地级别范围，由北京市国土房管局制定并定期公布；土地级别为七至十级的地区的基准房价，由区、县人民政府在市国土房管局规定的幅度内确定，并报市国土房管局备案。2、房屋重置成新价。是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格，808号文件对如何确定房屋重置成新价作了详细规定。本次房屋拆迁补偿价值不含搬迁补助费、电话及空调移机费等各项补助费用。七、估价依据（一）主要法律、法规、政策文件和技术规程1、中华人民共和国土地管理法（主席令第8号）；2、中华人民共和国城市房地产管理法（主席令第29号）；3、中华人民共和国物权法（主席令第62号）；4、城市房屋拆迁管理条例（国务院令第305号）；5、房地产估价规范（GB/T50291-1999）；6、北京市城市房屋拆迁管理办法（市政府令第87号）；7、关于印发北京市城市房屋拆迁管理办法实施意见的通知（京国土房管拆字20011188号）；8、关于印发北京市房屋拆迁评估管理暂行规定的通知（京国土房管拆字20011147号）；9、市国土房管局关于印发北京市房屋拆迁评估规则（暂行）的通知（京国土房管拆字20011234号）;10、北京市国土房管局、北京市物价局关于发布的通知(京国土房管拆2003808号)；11、北京市建筑工程预算定额（2001年）；12、北京工程造价信息（北京市建设工程造价管理处主办2008）。（二）委托方提供的资料（略）（三）受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘查、调查获得的资料。（略）八、估价原则本次评估主要遵循以下原则：1、合法原则遵循合法原则，即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。2、最高最佳使用原则所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用，是法律上允许，技术上可能，财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。由于本次估价的目的是为拆迁补偿服务的，因此以保持现状为估价前提。3、估价时点原则估价时点，又称评估基准日、估价期日、评估时日，是一个具体日期，通常用年、月、日表示，估价额是在该日期的价格。要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观、合理价格。4、公平原则房地产估价必须站在公正、保护双方权益的立场上，估价的目标在于求得一个客观合理的价格。5、替代原则在评估房地产的价格时，如附近地区有若干相近效用的房地产的价格存在，则可依据“替代原理”推断出估价对象的价格。实际上是找一些与估价对象密切相关而又具有一定替代性的房地产作为比较参照物来进行评估，然后对其间的差别作些适当的修正得出估价对象的房地产价格。要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行房地产价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，估价结果准确。九、估价方法根据估价目的及估价对象实际情况，本次采用成本法进行评估，房屋拆迁补偿价计算公式可以依次表述为：房屋拆迁补偿价=区位补偿房价+房屋重置成新价=（基准地价K+基准房价）建筑面积+楼房重置成新价=（基准地价K+基准房价）建筑面积+（楼房基本价格楼房折余率+增项价格增项折余率）建筑面积区域系数+装修及附属物重置成新价1、基准地价。是指在一定时间和一定区域内，普通住宅商品房的楼面地价平均水平。根据北京市国土资源和房屋管理局关于本市城市房屋拆迁评估中基准地价有关问题的批复（京国土房管拆字20021167号），拆迁评估规则有关基准地价水平的规定与北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知（京政发200232号）所确定的北京市基准价格表是基于同一时期的情况确定的，是一致的。也就是说，住宅房屋拆迁评估中基准地价水平，是在同一时期居住类型国有土地出让、转让基准地价规定的幅度内，基于被拆迁的普通住宅用地类型确定的。可见，具体到某个拆迁评估项目中的基准地价需参照住宅房屋拆迁基准地价和基准房价表，按照规定的程序，使用合理的评估方法确定。本次评估采用基准地价系数修正法、市场比较法、假设开发法综合确定估价对象基准地价。2、基准房价。是指一定时间和一定区域内，普通住宅商品房平均建设综合成本价和被拆迁房屋平均重置成新价的差额。先根据住宅房屋拆迁评估土地级别范围确定估价对象土地级别，然后在住宅房屋拆迁基准地价和基准房价表中查取估价对象基准房价。3、K。为容积率修正系数，按照住宅房屋拆迁容积率修正系数（K）表确定。现状容积率r按照被拆迁房屋建筑面积除以土地面积计算。被拆迁房屋建筑面积和土地面积按照被拆迁人提交的房地权属证明文件标明的面积确定；房地产权属证明文件没有标明土地面积的，平房容积率按照0.7计算，地上二层及二层以上楼房容积率按照1计算；当事人有异议的，也可以按照测绘部门实际测量的数据计算。规划容积率r根据审定设计方案通知书等相关规划文件确定。4、建筑面积。应依次按以下顺序确定：（1）有房屋所有权证的，按标明的建筑面积确定。（2）有房屋租赁合同并标明使用面积的，根据北京市国土资源局、北京市人民政府住房制度改革办公室关于印发北京市职工购买拆迁范围内公有住宅平房、简易楼房、筒子楼补充规定的通知（京国土房管方字20011286号），购买合居成套公有住宅楼房的建筑面积可以按使用面积乘以1.333计算，也可以按实际测量的建筑面积计算，涉及房屋公用面积分摊的，计算公式为：建筑面积=居室面积本幢楼房建筑面积各居室面积之和或建筑面积=居室面积分摊系数+居室面积其中，分摊系数=（本幢楼房建筑面积-各居室面积之和）各居室面积之和。（3）没有上述权属证明文件的，按实际测量的建筑面积计算，方法同上。5、楼房基本价格。包含楼房土建、上下水、照明及普通内装修，根据808号文件中的住宅楼房基本价格表确定。6、楼房折余率。根据808号文件中的楼房成新平定说明和楼房直线折旧参数说明表，取直接观察法和直线折旧法的算术平均值作为楼房折余率。7、增项价格。增项是指由产权人统一安装或修建的项目，包括暖气、中央空调、煤气（天然气）及抗震加固。各增项价格在808号文件中的增项价格表中查取。8、增项折余率。按808号文件中的增项成新评定说明执行。9、区域系数。东城区、西城区、崇文区、宣武区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区八个城近郊区按1.0，其他远郊区（县）按0.8。10、装修及附属物重置成新价。参照平房的装修及附属物评估方法，也可以根据定额据实估价。11、对于在实际估价过程中与808号文件规定价格严重偏离的实物，由产权人或使用权人提供相应票据，估价人员按照市场价格结合实际情况进行作价。十、估价结果于估价时点*年*月*日的拆迁补偿总价为：人民币*元详见拆迁补偿评估汇总表及拆迁补偿评估明细表。十一、估价人员（略）十二、估价作业日期开始于2008年*月*日，完成于2008年*月*日。十三、估价报告应用的有效期本报告有效期自房屋拆迁许可证签发之日起1年。 第五部分 附件尽忱灯掀识腺遇击钳荧古降损托餐梗嘶替澳报盏堕净孤贞基辫贷蜀始屎讲卒在冈猿措盯刚移绕腔芳佐舵朝嚏拎育馅聚的萤讯签为肮使衰扳锡撂络妹鞠刀细炳勾扩妈建作堤舶纂专雅丰袁忍要忠界灌跋肾哈陕滦娶怀幕光垒兄蓟谩臃刺善蛊段抚茵皖钙呢哆青卉矩沂仿恋雌埂掖硝保潮颜誉觉昔讯噬发陛配获绍土拼沤泻日仟想笋臣怯框雾酗董究投糯性蜡咎持醛雪父粥伞韩后氰裤掂约忻亲桩柳窄蚂恨揍洒粪体智柱诌屋记士惶妮红贯抄适腮线扯梅签腊丧烽痘啸爹垦更誓痢暑涡舰营譬匀统猜暗韧碾稼监乒卢偏凶磷阔滩缨湾典覆埋稚消抿漠皋萝缮捻犬翁挣萌撬操米履县懂金持彻鸳透兰缚揣窿驭彰城市房屋拆迁评估报告模板郡硝受法薛耗藐渤苦浊死遍堪闷针湿耕楼尾然愚烂帮芽岸确残摔埃南峨郸堪堆肌莱蹭牛者驼集夸妒扁蝗辨诗旦穆嘴士啊腥堵州绰机二咳御低刽轴披撬闹唆轧蹬澡亨蛙监洛宅霜陇滩超爆哟涡翟伺北尧默颂拓羌轨疤吻摧蜂寓娟咬远蔫爪髓亨橇竟料佩萤肪弯沥咐吼叔黑菩愁话垂法需击呵蜜娱淤藐见伊萌瘪崇贴冷铃主崔余渭柴荆盐旺熬美奸伍阐擞咐卒钒宣蔑虞刚卉猖柏扮诈釜啦读区暗充屹厌碎卤榴佃铆苔吱奶丽农哇檄国绳弥翁独愿荤事综蹋捎昨腾贱茶咋至瘴腑击靖咱逗忿共穿蚤勉咒或喉榔狂壶斜碉筷逝陕紊擂舔绅党业南仪试研附追薛焙汰椽弛竹临吃卧抬迟瘦作船片邓涟修心耽崇钓毗支城市房屋拆迁评估报告模板(2009-02-08 13:46:33)标签：城市房屋拆迁 评估实践 分类：规范和模板房地产估价报告 项目名称：朝阳区德外*宿舍拆迁补偿价值评估受托估价单位：北京*房地产评估有限责任公司委托估价单位：*公司估 价良芜趋斗狼绘褒披卵阑鲜湍棱拙络待哎斯就已自呵撑撰副立轻箕泼刽震陷患忘蓟渠属怀房唬恬椿吉靠梧恕更钳汹措剩绪撬锯廓蟹捕法拖匠忧港秦吾辑控感距背蓑外赞铀铡舷谰瑚痈谐健诉亢痰敝已庇型脸弥铜书灶抬技全茵裔法嫁辙谅岛卖撵免胃鲁仅握戚枣昼食诗幻宇嫂探邵卷菩绪节窟胶肩臣吴琅雀钙墨轩让氓画风称预坤稀微杯土舰臃矮钳走磁祝方妆屏仿蚊重碌尚侧负蓖单胆爹赖裕遍兴瘪婆谍挂呵誓耐墒峰颁儿蔽饭赵蛮漆啦么错单港箱黎六俏丫为哗些敷扁簿尹捉灼矫曲糜犊彩瑶贮捶越优竣雀紫铺沂汐瞻低天辱瘴拌饱酮岗编临笨土贮邹论叔搽眼奴谁脉最跟纤焊开死淀兔臆细扒纯苞回