商业规划试调.docx

大型商业地产项目顶级策划模式
商业项目前期策划
商业项目前期策划
一、市场调研分析
1、 宏观市场分析
2、 区域市场分析
3、 客户分析
4、 消费者分析
5、 竞争对手分析
6、 SWOT分析
7、 未来商业预测分析
二、定位分析
1、 战略性总体定位
2、 商业定位
三、规划设计建议
1、 市场依据
2、 规划设计理念
3、 市场总体形象
4、 规划概念设计
5、 环境景观概念设计
6、 建筑产品概念设计
四、业态组合规划
五、经济分析
1、 指标预算
2、 分析评估

第一步
商业项目市场研究分析
一、宏观市场分析
1、 行业环境
2、 城市规划
3、 政策法规
4、 宏观环境
二、区域市场分析
1、 本市商业环境
2、 区域商业环境
3、 商圈分析（城市发展状况、商业环境、商业格局、商圈范围）
三、客户分析
1、 经营范围分析
2、 投资动向分析
3、 经营状况分析
4、 客户需求分析
四、消费者分析
1、 消费结构研究
2、 消费水平研究
五、竞争对手分析
1、 竞争对手情况
2、 竞争项目情况
六、未来商业预测分析
七、SWOT分析
一、市场调研分析
影响商业项目成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构、商圈半径、新旧商业格局、商业贸易的繁荣限度及其影响力、商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。因此，在操作商业地产项目时，商业市场研究成了商业地产项目成败的桥头堡
工作任务：
通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、本市商业地产市场的供求状况、项目所在区域同类商业物业的现状、经营商家的承租行为进行调研分析；再结合项目进行SWOT分析，以上述调查资料基础，对项目进行准确的市场定位，和项目价值发现分析，捕获赢利的机会。并把开发理念，转化成项目连续品牌战略，指导项目的总体规划设计，对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避凤险进行策略提醒，同时对项目开发节奏提出盐业意见，使项目投资迈出成功的第一步。
重要内容：
1、 项目定向市场调查研究工作
2、 项目整体开发战略的制定工作
3、 项目产品开发总体策略报告
工作目的：
1、 深度把握项目所在区域的环球产，洞悉项目商业机会；
2、 以未来界定现在的宏策划模式，赋予项目独一无二、个性化的主题概念，与同区域内其他项目形成卖点落差，提炼项目的核心吸引力；
3、 细化项目的市场定位，塑造项目的真正差异化，塑造项目耀眼的特色性质
4、 通过专业运作及战略联盟商家的实际需求，界定项目的战略定位，领跑同行业内商业市场，成为同区域商圈的新商业革命引擎。
工作内容：
工作一：市场调研报告
通过对本市商业物业市场总体的供求情况和项目的区域性供求情况的调查及对特定目的群体的调查，了解目的商家的分布及消费心理、消费特性，整合地分析、判断本市商用物业市场未来3－5年内的趋势走向，从而为项目的市场定位、开发策略及项目规划等提供依据和指导性意见。
工作二：项目整体开发战略的规划制定
项目整体开发报告是在缜密的市场调查和分析研究的前提下，展开战略的基础思考及深度思考，具体对发战略思想、产品整体开发环节等方面进行综合性的研究，并就上述重要内容做出初步判断，确立未来项目开发特点与进程的行动计划以在未来的地块开发、招商、经营中有计划地执行。从而为项目的开发制定一套整体发决策和计划方案：
1、 项目整体开发目的
2、 项目整体开发战略
4、 项目开发节奏的控制：分阶段开发战略
5、 项目目的商家总体分析
6、 项目总体战略定位分析
7、 项目整体竞争策略考虑
8、 项目核心竞争优势的构筑
9、 项目年度发展策略
【调研分析策略】
1、市场调研环节
1、 第一步：界定问题
2、 第二步：寻求解决问题的方法
3、 第三步：制定调研方案
4、 第四步：进入现场或收集数据
5、 第五步：整理和分析数据
6、 第六步：准备及呈送调研报告
2、市场调研分类研究
市场调研按以辨认问题为目的和以解决问题为目的两个标准分类；
一、 以辨认问题为目的的调研有助于确认潜在的也许发生的问题；
1、 市场潜力――攀升、下降；
2、 市场分额――扩大、缩小；
3、 公司形象
4、 市场特性
5、 招商与销售
6、 市场趋势――短期与长期预测
二、 以解决问题为目的的调研环节
1. 市场细分的依据
2. 拟定细分的依据
3. 拟定各种细分的市场潜力
4. 选择目的市场
三、 市场调研各类各类
调研种类
所需资料研究范围
商圈研究
对项目所在的商圈作出基础研究，另找出商圈的辐射范围，业态情况、营业品种、商业租金水平、人流状况、与交通状况及其购买力
消费者研究
对消费群结构、消费力分析、消费习惯、收入、偏好等作调研
投资客户研究
对投资客户投资的商铺，作基本调研，如营业时间、业绩、铺面状况等

四、 拟定市场调研的方法
市场调研的准确与否，很大限度取决于所采用的市场调研方法。一般情况下，商业地产的市场调研可采用以下四种方式：
直接调查
直接与政府人士、房地产代理商、发展商、金融部门、行业协会、社会有关机构以及市场中的活跃人士广泛交流接触，询问、请教，以较快的速度获利所需的市场信息。通过这种方法取得的信息往往比较可信。
间接调查
通过报纸、刊报及其他媒体收集有关房地产信息、发展动态、市场分析等材料，当然对这些材料要对比分析，去伪存真。
直接征询
这一方法的难度相对较大，但获得的信息具有较强的参照性，对项目的定位和营销的制定很故意义。使用这种方法，一方面要把征询了解的问题编制问卷、填写。征询调查要注意对象的选择，要合理选择各阶层不同年龄、文化、收入层次的被访人员，使调查具有代表性。这种方法也可以街头随机访询或在展销会上作问卷调查。
现场试调
调查人员以买楼者身份直接进入销售现场，通过索取楼盘资料，听售楼员介绍，实地调查观测，从而获得资料。但是要注意楼盘资料和售楼员介绍是否有夸大和不全面之处，不要为其表象所迷惑。尽也许通过参观楼盘、施工现场及其他途径从侧面，内部人员和一些已购房人士作进一步的调查，增大调查结果的可靠限度。
五、拟定市场调研的分析
一、商业项目宏观经济环境分析
1、 人口因素分析
2、 经济水平、全国GDP状况分析
3、 政策法规
4、 市政规划和建设
5、 社会环境及文化分析
6、 交通状况
二、商业项目区域市场总体分析
通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对项目区域内经济环境、商业环境、区域同类商业项目的现状、经营商家的承租行为进行调研分析。
1、项目所在城市商业环境分析
涉及本市国民生产总值、GDP状况、生活水平、购买力、经济发展速度、人口及人口增长率等对区域商业地产市场发展的影响分析以及本市商业发展情况、发展模式、商业结构分布、商业消费特性等的分析。
2、项目所在区域商业环境分析
l 区域商业现状调查分析
针对本区域即项目所在区域的商业整体规划、商业布局、商业功能及业态分布、商业网点的格局、商圈分布、商业形态、未来规划、重要商业项目规模及业态状况等进行调研与分析。
l 区域整体商业市场态势分析
供求走势、价格走势、租金走势、铺位分割走势、业态功能走势、交付标准等分析
l 区域内行业情况分析
l 区域内商户调研分析
各种类型商家的特点、选址规定、不同商业种类的承租能力及对承租面积的规定、不同商家对商场配套的规定。
l 区域内终端客户分析
消费水平、消费习惯、消费结构研究
l 区域竞争项目调查
竞争楼盘开发地块状况研究、主题概念、功能区划、业态组合、工程进度、配套、现场包装、媒体选择、广告效率、售价、租金、招商率、商户组合、经营状况、物管等分析。
3、项目所在商圈及竞争商圈分析
商圈也称购买圈、商势圈，是指零售店以其所在点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简朴地说，也就是来店顾客所居住的地理范围。理论上是由本地人口规模、人均可支配收入、出行成本、商业业态所决定。
信念启的销售活动范围通常都有一定的地理界线，即有相对稳定的商圈。不同的店由于所在地区、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同，使得商圈规模、商圈形态存在很大差别。零售店由于所处地区、经营规模、经营商品品种不同，商圈的范围、形态以及商圈内顾客分布密度存在着一定的差异，这说是“商圈效应”
商圈分类
一是以顾客密集度来界定，
二是以顾客到店的时间来界定。
第一种分类：
此类商圈由核心商业圈、次级商业圈和边沿商业圈构成。
Ⅰ、核心商圈
核心商圈是最接近零售店的区域，顾客密度最大的区域，是重要商圈。核心商圈的顾客占55%――70%
Ⅱ、次级商圈
次级商圈是仩于邻近商圈以外的区域，顾客密度较小。次级商圈顾客占15%――25%
Ⅲ、边沿商圈
边沿商圈是位于外围商圈以外的区域，顾客最少密度亦最小，除核心商圈和次级商圈之外，其余为边沿商圈的顾客。
居民区方便店几乎没有边沿商圈的顾客。而位于商业中心的零售店，核心商圈的顾客密度较小，并不是商圈的重要组成部分，次级商圈和边沿商圈的顾客密度大。大型零售店，边沿商圈的顾客往往最多。
第二种分类：
此种商圈按照顾客来店所需的时间来计算区分。按照这种方式，商圈可以分为徒步圈、骑车圈、乘车圈和开车圈。
徒步圈走路可忍受的范围或距离。一般来说，单程以10分种为限，距离在500米以内，我们称之为第一商圈；骑车商圈是指骑自行车所能及的范围或距离，一般来说单程以15分钟为限，距离在2023米以内，我们称之为第二商圈；乘车圈是指公共汽车所能及的范围或距离，乘车10分种左右，距离在5000料以内，我们称之为第三商圈；开车圈是指开车通过普通公路、高速公路来此消费的顾客群（一般是回头客或慕名而是为的顾客），我们称之为第四商圈。
对于商圈集中、辐射半径小的商圈，一般规模小，潜力受到限制，顾客购物频率高；而辐射半径过大的商圈，一般要得到市场对客户的吸引力难度较大。
商圈分析环节
第一步：拟定资料来源，涉及销售记录分析、邮政编码分析、调查等。
第二步：拟定调查的内容，涉及平均购买数量、顾客集中限度等。
第三步：对商业圈的三个组成部分进行拟定。
第四步：拟定商圈内居民人口特性的资料来源。
第五步：研究商圈内居民的消费特性。
第六步：分析竞争对手与市场其他情况。
第七步：根据上述分析，拟定是否在该商圈内营业
商圈分析的内容
Ⅰ、城市发展状况：涉及GDP指数，人口分布，产业结构等等。
Ⅱ、项目所在区域商贸状况：涉及商品交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费构成等
Ⅲ、人流研究：人流涉及垂直人流及水平人流，研究范围涉及：人流量，停留时间，每次消费金额、对不同类别的需求（吃、喝、玩、乐）等。如北京市场每次单店购物达100万元，而在广州只有10万元，不同城市每次消费金额相差悬殊。
Ⅳ、商圈辐射范围：涉及一级商圈、次级商圈幅射范围，商圈内的其它竞争项目等
新设商业项目拟定商圈重要根据本地市场的销售潜力分析，可以获利的涉及城市规划、人口分布、住宅社区建设、公路建设、公共交通等方面的资料，预测本项目将来可以分享的市场份额，从而拟定商圈规模的大小。
商圈容量测算
在一定经济区域内，以商场或商业区为中心，向周边扩展形成辐射力理，对顾客吸引所形成的一定范围或区域的最大容量。
测量商圈饱和度，使用比较广泛的是饱和度指数，其公式为：
IRS＝（C×RE）÷RF
其中，IRS为饱和度指数，C为顾客总数，RE为每一位顾客的平均购买额，RF为商圈内商场的营业面积。
假设某年某商圈的商场每平方米平均营业额10996元，顾客为350万人，全年人平均购买5000元，现有商业物业为110万平方米，那么该商圈的饱和指数：
（350×5000）÷110＝15909元/平方米
那么，该商圈每平方米的营业额与正常水平相差近5000元，说明该商圈的商业物业已经饱和了。
三、目的客户的研究分析
1、目的客户经营范围分析
找出研究范围涉及百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要。
2、目的客户投资动向分析
涉及投资类型、租金范围及交纳方式等。
3、目的客户对商业的需求分析
涉及对各种类型商家的特点的分析；对各种类型商家的选址规定的分析；各种不同商业种类的承租能力及对承租面积的规定；各种不同商家对商场配套规定等的分析。
4、目的客户商圈内经营状况分析
涉及经营时间、营业时间、经营业绩等；
5、目的客户抗经营凤险能力分析
6、目的客户品牌分级研究
四、消费者总体研究分析
1、消费水平调研
●消费习惯：考虑南北地区的差异性，不同宗教，不同民族，不同年龄、性别等；
●逛商场频度：是影响商场人流的关键；
●偏爱商场：涉及寻找出消费者偏爱限度高的商场吸引点，及其因素；
●对项目商圈评价：涉及区域商品价格、对商场满意度等；
2、消费结构调研
消费水平的提高必然导致消费结构发生变化，随着经济的发展，人们的消费水平必然呈动态模式增长，这就法影响消费结构的变化。如何在第一时间有效捕获未来商业地产消费者消费结构的变化是消费结构调研的重中之重。FIP以“未来界定现在”的“宏策划”模式站在未来市场的专业高度，为开发商提供未来中国3－5年市场消费结构的走向与现在消费结构的特点，以前瞻性眼光为项目作好消费结构的调研与分析。
3、本商圈消费群结构
⑴本商圈消费群结构分析
⑵本区域消费群结构分析
① 基本人口状况
②人使用分析
★★人流量分布及结构★★日均人流量、平时人流量、节假日人流量
⑶消费群结构分析
★★抽样数据整理★★抽样取数方法
4、消费力分析
A、本商圈消费力分析
项目
市场
低收入户
中档偏下收入
中档收入户
中档偏上户
高收入
本组最低人均年收入（元）

本组最高人均年收入（元）

根据本商圈常住人口的结构特色和基本收入情况，来拟定该商圈的参考收入数据；
B、本地区消费群和消费行为特点分析（见下表）

高级消费群
中高级消费群
中高级灰领消费群
中低档消费群
其他消费群
家庭人均收入
5万元以上
4－5万元
2－4万元
2万元以下

占本区域消费群的比例

消费行为特点

C、应同时考虑的及影响本地消费群行为的重要变量
①年龄②性别③收入水平④文化水平
⑤接受时尚信息限度⑥家庭的满巢信息限度
D、区域（商圈）消费力分析
E、区域消费力分析及结论
五、竞争商圈研究分析
1、竞争商业项目现状调研分析
涉及面积、特色、经营范围、业态、重要客户、幅射范围、主题概念、功能区划、业态组合、工程进度、配套、现场包装、媒体选择、广告效率、售价、租金、招商率、商户组合、经营状况、物管等分析。
2、竞争商业项目总体分析
涉及资金实力、性质、优劣、劣势等的调研；
3、项目所处区域市场价格凤险分析
①最低价格分析
按边际理论，当供应过大，价格跌破成本后，即停止供应，直至价格回升；
②最低凤险价格选择
A、成本价的张力分析（见下表）
成本定价
元/平方米
成本价折算最低租金
元/平方米/日
购买人均支付额
元/人
进入商场人均购买比例

商业人流量与商业面积比
人/平方米/日
张力构成比＝实际商业人流量与商业面积比/可维持成本租金最低珍流与商业面积比
B、最低惯性的张力分析
最低租金价格惯＝构成比×日成本租金价×30天
六、项目的SWOT分析
1、本项目所在地块在城市发展中的地位、现状及前景分析
2、本项目所在区域经济发展状况
3、本项目所在街区的经济发展状况及商业机会分析
4、地块工、地理位置、地貌特点
5、地块基础设施及交通条件
6、地块区域商业开发的特点
7、周边生活及商业配套研究
8、项目地块的优势分析
9、项目地块劣势分析
10、项目地块的凤险分析
11、项目地块的机会把握
12、项目SWOT综合分析
七、未来3－5年商业走势预测分析
FIP“未来界定现在”宏策划模式的核心理念部分。通过对未来3－5年整体商业环境及项目所在地商业市场的预测来决定现阶段商业项目的策划方向。提前向开发商、经营者、投资者、消费者展示潜力巨大的商业模式。
基于此，FIP将对未来3－5年的心地产市场作专业预测，为项目提供更科学可行的市场走向与发展趋势指导，从而打造项目的核心吸引力及可连续经营的核心竞争力。