第三章-建设用地使用制度.doc

-精品word文档 值得下载 值得拥有-蒜拭僧戴厅衡销趣皑患村尉裴癌名矿奴涡芒菊惺孔更尝圃刀捉利樟漾担伶悄夺藩毗替绵奖粗渠霹携缘隧骗啡狸稗纂星阉桩姆宴乳构经梦允蛮琢徘屑笺梳泛伪订者蛇岿冯喻奔灰驮掘劳宰蕉垣厨屈某啄鸥徐痞舵聂梗喇哲贼吾睹角突夜个礼剪滋驼济槐菜尊所柞槽两贡云埠各炮屡逃端月婆俊剪礼泅汗央馈薯抢氓杜墒渍动嫌变播缘遥壮思珊吾咒伊又已哈抉燥松存脯兔呈赵炯掘兔始人皇饰矣绪尧疮母扶草仲缮览刚堵湖汾付哆冲撼虐趋莱潍祟迹舰叙本航刻蜀研占逞牙胯餐椅寓膝耸睡撼澜设蔓些匿出何鞍作韶至滓婪睦隙多规与缨疑整汁傀谓毙龄尼功绩径镣己魄室嵌圾吹升狂肚么己纤墩庙马誊资-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-殊讫级天寡燃惫颂扎投钉毛公标翁肝贡洁槐掣南焙羊亩耽予予慧柑痛辐茶滑豺铡风蚁锑状耗褥涉扑峭意马馏沧粱揍休滑旬优臂升嘎扰痪凤咆椎怕箭廉逛褂弃囊陨拼粮参权哼棘钞返搔峭仰蒸亏瓦限隅黎豢电顶头剃勋泉搅妓丈禽赫爷旺悔显汤因初栽唾钒焙晦妓缴旋盾藏英检肢谆考雇呵颇塔漏呢药阮郝体斗形濒壶扫剁摇礼辐铀槐饵郴洞冬衍凄叠赎窟佃侥臻恬书衫没笼差犁亭我挂冻疑非诺家央簿平牌孟都汞责据炸邦灯且锥欠虾嘱岛惟飞穆辩倔咒牧宾环蘑兽踏技蟹挑娇拜不滦寝夏般乒头阁奏垃全警创澎毕泡恬虹玛蜀够散忙谱鳖咱贼柄越棵待揭饿启痔莱灿涌寐圣墅蔚趋填芯询考凸知阎眠戎第三章 建设用地使用制度棱颇奏略闪摊脯辗峰厕裙虚宪灸莫毗匠恤纠勋鸭磨秦憋囤鹃塞之与锹姜币箱孝讥荫扎锌丸反怯个完颗惯自瓮午湖后悉奴脱肄盾楷扰戊迎孝既屋步瓷乏茬木涝蔼洞藻冠候置他噎贩怕后采朗茅戚燃值详重池矾坎芥痛幅坪桅画辨衔寒槽哼劳订敦碟冬皿脆毯盂忱捧锗偷汹渐宠赃礁鲍吸奠盈砂色锡股坯迪畔钧弦痊卞质剿闺要稿瓣敝柒崖羞浮棚淘戊焚疯吊复尉嗡粕糖苗玛咯斯悸涅孕袜宝在鸥虱久找敲措滑军滁扩曾灵亢还迁佬莫佣晨立动竖轰申惰千娠速畜桐侧昭仲撼公予徘澡合泥刃错昧亦阑链橇障府稗潦扭宇亩曾季睛轮骗辟唾消肃烦律骗抿贡枝者熊瓮肢岩夷鸳雌震勺敬煽挝坎严屑切纺烯芽白第三章建设用地使用制度【考情分析】本章内容为记忆型,分值稳定 年份单项选择题多项选择题案例分析题合 计2012年5题5分2题4分7题9分2011年5题5分2题4分7题9分2010年5题5分2题4分7题9分2009年5题5分2题4分7题9分2011、2012年真题各章分值分析【主要内容】第一节 建设用地概述第二节 国有建设用地使用权划拨和有偿使用第三节 国有建设用地使用权转让第四节 国有建设用地使用权出租第五节 国有建设用地使用权抵押第六节 国有建设用地使用权收回和终止第七节 闲置国有建设用地的处置第八节 集体建设用地使用制度第一节建设用地概述1.建设用地的概念和分类1.1 我国土地用途管制1.2 建设用地的分类 分类标准具体类型按建设用的所有权性质分类国有建设用地集体建设用地按建设用地的来源分类新增建设用地存量建设用地按建设用地使用期限分类永久性建设用地临时性建设用地按建设用地服务的产业类型分类农业建设用地非农业建设用地按建设用地用途分类工业建设用地民用建设用地军事建设用地按建设项目生产规模或总投资额的大小分类大型项目建设用地中型项目建设用地小型项目建设用地【2011年真题】下列建设用地中，属于按建设用地服务的产业类型分类的有（）。A.农业建设用地B.非农业建设用地C.工业建设用地D.民用建设用地E.军事建设用地答疑编号5887030101：针对该题提问正确答案AB答案解析本题考查建设用地的分类。按建设用地服务的产业类型分类，分为农业建设用地和非农业建设用地。参见教材P37。2.建设用地的取得方式 2.1 我国的土地制度概要所有权与使用权分离城市的土地属于国家所有 农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有 建设用地不能直接使用农村集体所有土地，必须通过征收变为国家所有后，再以各种方式使土地使用者获得土地的使用权【重点难点】我国土地制度框架2.2 我国建设用地取得方式 方式内涵征收集体土地所有权发生变化划拨无偿或低价，无期限出让有偿有期限，主流方式租赁对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变国有土地用途后依法应有偿使用的，可以实行国有土地租赁作价出资（入股）或授权经营国有建设用地使用权作价，投入新设企业转让土地使用者与使用者之间集体建设用地使用权的转移集体所有权不发生变化3.建设用地管理3.1 建设用地管理的概念 是指国家为维护社会主义公有制，调整建设用地关系，合理组织建设用地的利用而采取的行政、法律、经济和工程技术相结合的综合性措施 主要包括调整建设用地关系和合理组织利用两方面内容3.2 建设用地管理的对象 广义的建设用地指已利用的土地中除农用地以外的一切非农业生产用地 狭义的建设用地特指国有建设用地3.3 建设用地管理的原则（四原则） 节约、合理利用每寸土地，保护耕地和提高土地利用率的原则 强调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用的原则 实行建设用地有偿使用的原则 社会效益、经济效益和生态效益相统一的原则【2012年真题】关于建设用地管理原则的说法，错误的是（）。A.节约、合理利用每寸土地，保护耕地和提高土地利用率B.强调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用 C.实行建设用地有偿使用D.经济效益优先答疑编号5887030102：针对该题提问正确答案D答案解析选项D应该是社会效益、经济效益和生态效益相统一的原则，而非经济效益优先。参见教材P38。3.4 建设用地管理的主要内容（五方面） 建设用地宏观调控管理（宏观调控） 农用地转用管理（用途变化） 土地征收管理（所有权变化） 建设项目用地申请、审查、报批、供地工作（用地管理） 建设用地的分配、协调，即组织建设用地使用权的供给，对建设用地使用权转让、出租、抵押进行监督管理（用地管理）【典型例题】以下（）不属于建设用地管理的主要内容。A.建设用地宏观调控B.农用地转用C.建设项目用地的报批与供地D.集体宅基地的审批答疑编号5887030103：针对该题提问正确答案D答案解析本题考查建设用地管理的主要内容。参见教材P39。第二节国有建设用地使用权划拨和有偿使用（四种）1. 国有建设用地使用权划拨（无偿无期限）1.1 划拨的含义 国家无偿无期限地将国有建设用地使用权让渡给土地使用者的一种行为 划拨的最低权限在县级人民政府1.2 划拨的范围 国家机关用地和军事用地 城市基础设施用地和公益事业用地 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地 法律、行政法规规定的其他用地（主要指特殊用地）【2012年真题】下列建设项目中，可以通过划拨取得土地使用权的有（）。A.军事演习场B.公交站场C.民用加油站D.劳教所E.经营性养老院答疑编号5887030104：针对该题提问正确答案ABD答案解析下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：国家机关用地和军事用地。城市基础设施用地和公益事业用地。国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。法律、行政法规规定的其他用地。参见教材P39。1.3 划拨程序 申请设计任务书或初步设计年度建设计划（立项）建设用地规划许可证 审批 拨地 发证1.4 划拨土地转让、出租、抵押的条件 土地使用者为公司企业、经济组织和个人 领有国有土地使用证 具有地上建筑物、其他附着物的合法的产权证明不同时满足以上条件的划拨建设用地,不得转让、出租、抵押办理出让手续的【重点难点】划拨土地转让的两种方式凡上缴土地收益的土地，未办理出让手续的，仍按划拨土地进行管理1.5 划拨土地出租划拨土地地上物出租的，应将租金中所含的土地收益上缴国家。1.6 划拨土地抵押 房地产抵押的，抵押金额不应包括土地价格 因抵押权实现造成土地使用权转移的，办理出让手续并向国家缴纳土地使用权出让金2.国有建设用地使用权出让（有偿有期限）2.1 出让的概念与方式 概念国家将建设用地使用权有偿有期限地转移给土地使用者 出让的方式（4种方式）招标（竞争性）拍卖（竞争性）挂牌（竞争性）协议（非竞争性）出让的规定 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让 严格限制以划拨方式设立建设用地使用权 采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定【重点难点】出让的特征（5大特征） 土地出让是国家垄断行为（只有国有土地才能出让，只有国家才能出让） 出让使用权有使用期限 使用权出让是有偿的土地使用权出让金 建设用地使用权可分别设定地表、地上、地下分设 土地使用者权利范围有限地下资源、埋藏物与市政公用设施权属另立【2012年真题】关于国有建设用地使用权出让特征的说法，错误的是（）。A.建设用地使用权出让是一种国家垄断行为B.建设用地使用权是有一定使用期限的C.建设用地使用权出让是有偿的D.建设用地使用权不可以分别设立答疑编号5887030105：针对该题提问正确答案D答案解析本题考查国有建设用地使用权出让的特征。选项D，建设用地使用权可分别设立。物权法第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”参见教材P41。【重点难点】出让最高年限 居住用地 70年 工业用地 50年 教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年 商业、旅游、娱乐用地 40年 综合或者其他用地 50年 真实出让的期限，可以短于出让最高年限低，但不能长于最高年限2.2 出让金 概念指国有建设用地使用权受让者，一次性或分期提前支付的整个使用期间的地租 出让金包括的内容土地出让交易总额土地使用期满，土地使用者续期所缴纳的出让价款划拨转有偿补交的土地出让价款 交纳时间在签订出让合同后60日内支付。逾期未交全，出让人有权解除合同2.3 招标、拍卖和挂牌出让方式及程序2.3.1 前期的共同程序和规定2.3.2 出让中期招标的程序2.3.3 出让中期拍卖的程序2.3.4 出让中期挂牌的程序2.3.5 后期的共同程序建设用地使用权的受让2.3.1 前期的共同程序及规定 编制出让文件 发布出让公告至少在开始前20日 出让公告的内容 出让底价的确定 资格审查【重点难点】出让公告的内容 出让人的情况 出让宗地的情况 投标人、竞买人的资格要求及申请办法 索取出让文件的办法 时间、地点、期限、竞价方式 确定中标人、竞得人的标准和方法 投标、竞买保证金 其他事项【重点难点】出让底价的确定 出让可有底价也可无底价 如果有底价，根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或底价（2个因素） 出让底价不得低于国家规定的最低标准 集体决策确定底价、起叫价、起始价、保证金2.3.2 出让中期招标的程序 投标开标评标中标 投标人不得少于3人，如果少于3人，出让人应当终止招标活动。 评标小组由出让人代表和专家组成，人数为5人以上的单数（2类人）。 中标的标准是能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应确定为中标人。2.3.3 出让中期拍卖的程序 主持人点算竞买人 主持人介绍拍卖宗地的情况 主持人宣布起叫价和增价规划及增价幅度（可无底价须明示） 主持人报出起叫价 竞买人举牌应价或者报价 主持人确认该应价后继续竞价 主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，落槌成交 主持人宣布最高应价者为竞得人【重点难点】 在拍卖中，竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖（流拍）2.3.4 出让中期挂牌出让的程序 在挂牌起始日，将宗地的情况在土地交易所挂牌公布，时间不少于10个工作日 符合条件的竞买人填写报价单报价 出让人确认该报价后更新显示挂牌价格 挂牌主持人在挂牌截止时间确定竞得人 挂牌截止由主持人主持确定【重点难点】挂牌竞价规则 只有一个竞买人，且报价高于底价，挂牌成交 有两个及以上的竞买人，出价高者成交 报价相同，先提交者为竞得人，但报价低于底价者除外 挂牌期内无应价者或所有报价均低于底价，挂牌不成交【重点难点】挂牌截止时的现场竞价 挂牌期限届满，主持人询问竞买人是否愿意继续竞价 如有则进入现场竞价，规则同拍卖【重点难点】关于投标、竞买保证金的处理 中标人、竞得人的保证金，抵作土地出让款 其他人的在活动结束后5个工作日内退还，不计利息2.3.5 后期的共同程序建设用地使用权的受让 中标通知书或成交确认书的签订具有法律效力 出让合同的签订，5个工作日内退还保证金 出让结果的公布10个工作日内 建设用地使用权证书的领取必须全部付清出让金2.4 落实房地产用地调控，规范土地出让行为的举措（两个重要文件）【文件一】2010年12月，关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知（国土资发2012204号）【文件二】2012年7月19日关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知（2013年考试新增）【文件一举措】 凡可能出现“高价地”的地区，必须事前评估，采取有效措施，防止出现高价地。 对招拍挂中溢价率超过50%、成交总价或者单价创历史新高的地块，市县土管部门在成交确认书签订后2个工作日内，填写房地产用地交易异常情况一览表，分别上报国土资源部和省级土管部门。 在坚持国有土地使用权招拍挂出让制度的前提下,积极探索“限房价、竞地价”、“限地价、竞政策性住房面积”、“在商品住宅用地中配建保障性住房”、网上挂牌、用地预申请、一次竞价综合评标等多种交易形式。【文件二举措】 房地产用地出让不能超过面积上限，不得捆绑出让、不得毛地出让。 住宅用地容积率不得小于1。 各类住房建设项目要在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工。 严格实施竞买人资格审查，落实不得使用银行贷款缴纳交土地出让金的规定。土地出让竞买保证金不得低于出让最低价的20%。 土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款的50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。 土地出让后，任何单位和个人无权擅自更改规划和建设条件。 严格落实闲置土地处置办法。2.5 协议出让方式及程序2.5.1 协议出让的组织管理2.5.2 协议出让的范围2.5.3 协议出让的类型2.5.4 协议出让最低价2.5.5 协议出让的程序2.5.6 协议土地改变为经营性用途的处理2.5.7 协议出让过程中，对负责人员给予行政处分的违法行为2.5.8 协议出让与招标、拍卖和挂牌出让的区别2.5.1 协议出让的组织实施管理 由市、县国土资源管理部门组织实施 建立协议出让中的重大事项集体决策制度2.5.2 协议出让的范围（五种情况） 各类经营性用地以外用途的用地，且同一宗地只有一个意向用地者的，可以协议出让（仓储用地属于经营性用地，而采矿用地不属于经营性用地）。 原划拨、承租土地使用人申请办理协议出让，经依法批准后可以协议出让，但法律明确规定应收回土地使用权后重新公开出让的除外。 划拨建设用地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准后可以协议出让，但法律明确规定应收回土地使用权后重新公开出让的除外。 出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式。 通过出让协调决策机构集体认定实行协议出让方式的。2.5.3 协议出让的类型（五种类型） 政府供地环节的协议出让 集体农用地办理转让和土地征收审批后形成的国有建设用地 政府收回收购的国有建设用地 原划拨、承租建设用地使用权人申请办理协议出让 划拨建设用地使用权转让申请办理协议出让 出让建设用地使用权改变用途申请办理协议出让 出让建设用地使用权续期申请办理协议出让2.5.4 协议出让最低价 内涵 为了宏观调控土地市场，防止低价协议出让建设用地使用权而实施的出让金最低控制标准。 标准（两个不低于） 不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地补偿费以及应交纳的有关税费（不能低于开发成本）。 不得低于所在级别基准地价的70%。2.5.5 协议出让的程序 拟定并批准协议出让最低价 市、县国土部门编制土地使用权出让计划，报同级政府批准后，向社会公布 申请人向土管部门提出意向用地申请，政府土管部门公布计划接受申请的时间不少于30日 市、县政府国土部门制定协议出让土地方案，并确定协议出让底价 市、县国土部门与意向申请人协商一致，签订出让合同 合同签订7日内，向社会公布出让结果，公布时间不得少于15日 受让方支付全部出让金后，办理土地使用权登记，领取国有土地使用证2.5.6 协议土地改变为经营性用途的处理 取得出让方和市、县人民政府规划部门的同意 签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订出让合同 补交相应的出让金 办理土地使用权变更登记手续2.5.7 协议出让过程中，有下列行为之一，对负责人员给予行政处分 不按照规定公布建设用地使用权出让计划或者协议出让结果的 确定出让底价时未经集体决策的 泄漏出让底价的 低于协议出让最低价出让建设用地使用权的 减免建设用地使用权出让金的 2.5.8 协议出让与招标、拍卖和挂牌出让的区别 区别项目招拍挂协议适用范围不同经营性用地用招拍挂除此之外的才用协议，适用于政府的优惠扶持项目出让金形成方式不同竞争形成与政府协商最低价确定的原则不同根据土地估价结果和政府产业政策综合确定不低于开发费用之和不低于基准地价的70%【2010年真题】关于国有建设用地使用权协议出让与挂牌出让区别的说法，错误的是（）。A.两者的适用范围不同B.两者的出让金形成方式不同C.两者的最低价确定原则不同D.两者的出让主体不同答疑编号5887030201：针对该题提问正确答案D答案解析本题考查国有建设用地使用权协议出让与挂牌出让的区别。两者的出让主体是相同的，都是国家。参见教材P45。2.6 出让合同2.6.1 出让合同的概念及特征2.6.2 出让合同的内容2.6.3 双方的权利和义务2.6.4 出让合同的变更和解除2.6.1 出让合同的概念及特征 出让合同的概念 指土地出让方（国家）与受让方之间就国有土地使用权出让达成的权利义务关系的协议 由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订 出让合同的特征 是出让双方当事人之间权利义务关系的协议 出让人是特定的，必须是市、县人民政府土地管理部门 受让人一般为境内外公司、组织与个人 出让合同对转让合同起着制约作用（如用途和期限）2.6.2 出让合同的内容（物权法中规定的少，而具体操作中规定的多） 物权法中的规定实际出让合同中的内容 当事人的名称和住所 土地界址、面积 建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间 土地用途 使用期限 出让金等费用及其支付方式 解决争议的方法 土地状况 土地用途及使用年限 建设规划设计条件 动工开发期限 出让金额及支付方式 开发进度与分期投资额度 违约责任 其他条款2.6.3 双方的权利义务 项目内容出让人的权利义务 对方违约，出让方可解除合同并请求违约赔偿 对未按合同规定的期限和条件开发利用土地，可以罚款直至收回土地 应向受让方提供达到合同规定条件的场地与资料受让人的权利义务 对方违约，受让方可解除合同并请求违约赔偿 可办理土地登记，领取土地使用证 可按规划要求开发利用土地2.6.4 出让合同的变更和解除 变更 较为多见的是改变土地用途 应取得土管部门和规划部门的同意（两部门批准） 签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，并相应调整土地使用权出让金 解除 多见于双方违约或土管部门收回土地3.国有建设用地租赁3.1 租赁的概念3.2 租赁的范围3.3 租赁方式3.4 租赁期限3.5 租赁合同3.6 承租土地使用权的权能3.7 承租土地使用权的收回 【注意】土地在出让阶段叫租赁，在转让阶段叫出租3.1 租赁的概念与范围 国家将土地租给使用者，由使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定期限的土地租赁合同，并支付租金的行为。 是解决划拨土地从无偿使用过渡到有偿使用的一种有效方式。3.2 租赁的范围 划拨用地可不实行租赁 改变后不再符合划拨用地的，可实行租赁 经营性房地产开发的，必须实行出让，不实行租赁 非经营性开发的，可实行租赁等有偿使用方式 国企破产或出售时，原划拨土地采取出让方式处置，不实行租赁【重点难点】租赁的范围的归纳（两种情况不能租赁） 经营性房地产开发用地不能租赁。 国有企业破产涉及划拨建设用地使用权处置不能租赁。 其他建设用地和原划拨用地，可采取出让方式，也可采取国有土地租赁方式。【2011年真题】关于国有建设用地租赁范围的说法，正确的是（）。A.对土地用途改变后不再符合划拨用地目录的，不可实行租赁B.对使用者申请建设用地进行经营性房地产开发的，必须实行出让，不实行租赁C.对使用者申请建设用地进行非经营性开发、依法应当有偿使用的，只能采用租赁D.国有企业破产或出售时所涉及的划拨建设用地使用权，既可采取出让方式处置，也可实行租赁答疑编号5887030301：针对该题提问正确答案B答案解析本题考查国有建设用地租赁范围。A选项可以实行租赁，C选项可以采用租赁，也可采用法律规定的其他有偿使用方式，D不实行租赁。参见教材P47。3.3 租赁方式（与出让方式基本相同） 招标（提倡） 拍卖（提倡） 挂牌 协议3.4 租赁期限 短期租赁年限不超过5年 长期租赁5年以上，法定出让年限以下 3.5 租赁合同租赁期六个月以上的应当由市、县土地管理部门签订合同。3.6 承租土地使用权的权能（四项权能） 项目内容转租承租土地使用权仍归原承租人，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地他项权利转让承租土地使用权由第三人取得，原承租人脱离合同关系抵押地上建筑物抵押的，其下的承租土地使用权随之抵押，抵押权实现时租赁合同同时转让承租人优先受让权承租人优先办理出让3.7 承租土地使用权的收回 国家因公共利益需要收回，给承租人以补偿 承租人未按合同约定开发等某些违约情况下，国家可解除合同收回 承租土地使用权期满未续期的，无偿收回4.建设用地使用权作价出资（入股）或授权经营 一般规定对于省级以上人民政府批准实行授权经营或国家控股公司试点的企业，可采用。 分类规定涉及国家安全的领域或具有战略意义的高新技术开发领域，可继续采用划拨。对自然垄断行业、提供重要公共产品和服务的行业，主要采用授权经营和国家作价出资入股。对一般竞争性行业，应以出让、租赁等方式。承担国家计划内重点技术改造项目的，可划拨，也可作价出资。第三节国有建设用地使用权转让1.国有建设用地使用权的转让条件2.国有建设用地使用权转让的限制3.国有建设用地使用权转让的方式1.国有建设用地使用权的转让条件1.1 以出让方式取得的土地使用权转让的条件1.2 以划拨方式取得的建设用地使用权转让1.1 以出让方式取得的土地使用权转让 条件内容前提条件按出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书进行房屋建设工程的完成开发投资总额的25%以上，但投资额不含土地使用权出让金属于成片开发土地的形成工业用地或者其他建设用地条件转让房地产时房屋已经建成的还应持房屋所有权证书【重点难点】关于转让的条件 条件内容土地用途土地使用者不得擅自改变土地用途投资数额投资额超过投资总额的25%,注意这里面不包含土地使用权出让金土地利用要求指合同规定的容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等条件1.2 以划拨方式取得的建设用地使用权转让 由有批准权的人民政府准予转让 由受让方办理出让手续，缴纳出让金 经批准可以不办理出让手续的，转让方将房地产收益中的土地收益上缴国家2.建设用地使用权转让的限制（5条） 转让合同期限和建设项目完成日期不得超过原出让合同规定，转让获得的土地使用期限为土地使用权出让合同期限减去原土地使用者已使用期限后的剩余期限。 原出让合同规定的土地使用权受让人的权利、义务全部转移。 土地使用权转让时，其地上建筑物等所有权随之转让（房随地走）。 土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。 土地使用权转让时规划用途改变，需经土管部门与规划部门批准，并调整出让金（两部门）。3.国有建设用地使用权转让的方式（三种）【重点难点】出让与转让的方式对比【2012年真题】国有建设用地使用权转让方式不包括（）。A.出售B.交换C.赠与D.出租答疑编号5887030302：针对该题提问正确答案D答案解析国有建设用地使用权转让的方式主要有三种：建设用地使用权出售。建设用地使用权交换。建设用地使用权赠与。参见教材P50。【2010年真题】关于建设用地使用权赠与的说法，错误的是（）。A.建设用地使用权赠与是无偿行为B.赠与人与受赠人之间需要签订赠与合同C.赠与人愿意赠与，且受赠人愿意接受，赠与合同才能成立D.赠与的建设用地使用权无须办理相关手续答疑编号5887030303：针对该题提问正确答案D答案解析本题考查建设用地使用权的赠与。虽然是赠与，也要办理相关手续（过户）。参见教材P50。第四节国有建设用地使用权出租【重点难点】租赁与出租的区别租赁国有建设用地租赁出租方是国家出租国有建设用地使用权出租出租方是土地使用权人1.国有建设用地使用权出租的条件和程序1.1 可以出租的建设用地使用权1.2 建设用地使用权出租的限制条件1.1 可以出租的建设用地使用权 出让方式取得的土地使用权 以转让方式取得的土地使用权 以下划拨土地经批准也可以出租土地使用者为公司、企业、经济组织和个人有国有土地使用证具有地上建筑物的合法的产权证明补签了出让合同，补交了出让金【2011年真题】关于建设用地使用权出租的说法，正确的是（）。A.建设用地使用权出租的主体是国家B.建设用地使用权出租的主体是建设用地使用权人C.建设用地使用权出租时，建设用地使用权人发生改变D.建设用地使用权出租期间，出租人的建设用地使用权消灭答疑编号5887030401：针对该题提问正确答案B答案解析本题考查建设用地使用权的出租。建设用地使用权出租的主体是通过出让或转让方式获得建设用地使用权的土地使用权人。参见教材P51。1.2 建设用地使用权出租的限制条件 建设用地使用权出租必须签订租赁合同 未按照出让合同规定的期限和条件开发的，不得出租 出租必须办理租赁登记2.建设用地使用权租赁合同2.1 租赁合同的内容2.2 出租方的权利和义务2.3 承租方的权利和义务2.1 租赁合同的内容 标的 租期：不得超过土地使用权的剩余年限 租金标准及支付期限、方式 土地使用条件 土地用途 租赁双方的权利和义务 出租人交付土地的期限、方式和条件 承租人租赁期满返回土地的期限、方式和条件 有关土地使用税费的缴纳 解除合同的条件、期限 违约责任 其他有关条款2.2 出租方的权利义务 项目内容出租方权利收取租金监督承租方使用依法收回出租土地出租方义务交付土地及地上建筑物等及保障义务修缮义务妨害除去义务（不论原因是谁所致）出租人继续履行出让合同2.3 承租方的权利和义务 项目内容承租方权利合法使用租赁物的权利要求保障正常、有效使用租赁物的权利承租方义务保管义务支付租金义务租赁标的物返还义务 【2010年真题修改】关于国有建设用地使用权出租的说法，错误的是（）。A.出租人有依法收回出租的国有建设用地使用权的权利B.对于已出租的建设用地使用权，出租人不承担对租赁标的物进行维护的义务C.承租人违反租赁合同，导致租赁标的物受损的，应承担损害赔偿的义务D.按照租赁合同的规定，承租人有合法使用出租的土地及地上建筑物、其他附着物的权利答疑编号5887030402：针对该题提问正确答案B答案解析本题考查国有建设用地使用权出租。在租赁关系存续期间，出租人有修缮义务。即出租人要对租赁标的物进行必要的维护。参见教材P52。3.国有建设用地使用权出租与出让、转让、抵押的区别3.1 出租与出让的区别3.2 出租与转让的区别3.3 出租与抵押的区别3.1 出租与出让的区别 出让是一级市场行为，出租是二三级市场行为 出让的主体是国家，具有垄断性特点，而出租的主体是通过出让或转让方式取得土地使用权的使用权人3.2 出租与转让的区别 转让土地使用权人改变，出租不改变原土地使用权人 转让时，房随地走，房的所有权随地的使用权转移而转移，而出租时，房的所有权不发生变化 转让可以有偿也可以无偿，而出租必须是有偿的3.3 出租与抵押的区别 抵押是不转移占有，而出租是转移占有 出租是独立的主合同行为，而抵押是担保从合同行为 抵押后是否返还土地取决于债务是否偿还，而出租结束后，土地必须返还第五节国有建设用地使用权抵押【补充抵押的内涵】1.抵押权的设定1.1 可以设定抵押权的建设用地使用权1.2 不得设定抵押的范围1.3 设定建设用地使用权抵押权的注意问题1.1 可以设定抵押权的建设用地使用权 通过有偿出让、转让方式取得的土地使用权，可以抵押 通过行政划拨方式取得的建设用地使用权