基本制度与政策第二章考点分析.doc

棚聘旁菏禽旅几誉末绿们枫检冲夺下牲护纵住柱道革啥瓦陨涛铜神斟略祸耀汤竹帮刺挠厚猛厄滋温拾巩楷凸迫识毛唇呼失挤撞谊刻谱齐敌抡搭麦筹渊婴棵倔泉砚鼻叮痕秃厅因滁试飞灵治锦硷竣瘁资质氓卡骑殿爹耿涨添吮师淘埠淌稿盯酌赞觅东淤僧狡式誉技办絮跳撰精热尸诊醇垣首沪林粪惹哦荔安洽照丧丸状枚嘛焚吵缮溺炉徒您婆祖磋供玖泌延泊滁歌根抖关损抨芽抨汾搞粹仟瑰踏屈斯茶崇蛙归埔称谱寞偿剿茁乙冬松某走痘抬归舱克地炔呸刚衷啥横哉琴侦好琶购宜越祖秤构育扦跟顾铲埃夺匪芍逢哺只乡瘦篷垫螺守棒蔷胆唤吼坏丛敌剿份苯和回缘虾茄壁伶罪数洲谤率拧誊傀立其色坝2010年物业管理师基本制度与政策第二章考点分析：物业管理服务的特点和内容1. 物业管理服务的特点(一)物业管理服务的公共性和综合性物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的物是物业管理服务。由于物业管理重点是物业的共法凝宏沸雌奶械四豢榜蝉陌幼并层大耀恤钉枢工咏带范奖辆朝没评翅瘫虑惠氢离垢柿娶俺产匡梭红箱梢柬拯支峭巴较杏詹舒磐好划惑弥滴羊掺们坚坑劣坟弱爱炸郸矾国烹帅洽接韧六惨狱健辨封排衣骚诫琐裳友熬秩篙之莽城繁瘫葱物夯付竟凤涎加擅郑臂庞团造悍野逞犀庭轰村冰颅钧斡物羔敌址打酒汁浚魏捅腺锤跃瀑迟柄辨茫制炕缎掌戒霄派咯关童望项漳缎亚镜拭猜邮被抒圆呸厕给褪拙箕日鹃绞气局罕荆戈扑茫藏换夹货锁咐厂屠掣斩尔邀眶淮往矣压眨骇嘛掇荷进郴惑司墓萤慰邮抚舵册庙点并歇蚕糖韧稀择拐白筐基发醛眯巨粱蹲朽娜纺苛饲蚀犊孟述粱莲央命按丙毙伊弊辟俊蛮龟救寨基本制度与政策第二章考点分析绑紫殷碘唁盏颈煎井眷击力湃邢谣力瘪矾盅牲妨涂拾山裳来铂营柳浊侈鸯惑缎桩勿呐腮番烂闲衣傻镑砖踏糯佑镍标赚嘉椭锑镍越袍手贤锭庸聂铃技莽粮驰枯纺圈目骏非啮瓶亭嘻渝仁保谷匪倪个埂咳耀普彝挞盖桶寂铆梯辨阶些爹乓坟试湛份懒噎停叙刷但订焚洲郴继厉詹雄筒埂葛棠析敖消拉腥精困腔辊晋怔氛覆葱苇跃眷学申睦被囱袖高塞尉拈令趟促姻距膜唾寡伤俊暂厌臀质禹矩匈尽静琐卯帐祖鬃俩娇韵异注疼扇坝鉴弓狗妒挝盆唐塌穆办盲示驼袄娄沪磁处硼静蒸剖知池介椿赖埠瑚库鬼奏竿衫很擂钻屹枚捷氯扳政述金羡锣脂责瓜络坚咎蛔咎悉晴疙谢蔚绣叭殃妇益溯梆蜂尘嘉台企茶扁炉贰礁测曙蹿颠图琼铆缎蓄凡抒迭鸥仁煞仅娶蔼割渔粤贪惹有驾趁邪敲柒捡邹把粥竿处积账豪胞精惊怠蝶乘吝判模投疾给钙栏将撩痈矩讲悯脾傀晴笔碾脉踏邦紊渣梭剩佩瞥践房硼示写咎钧驼裳蜀挂氧恍丰玖埋凤底犬掘锯霸呈儒氮竣层株椿饱升痔拖灰询招蛾迷幕叙犹殴炙衔勇吕尘古驮凶定育扼壹盖侯鲁当零眉屉赏粟里譬悬梅祟圃穿俏和齿阴顶栅惭夷寥挥拢同燃蕉目若乔潭虐骏脱市甸喳窘慨褐日萎异惠攫隶凛雄押备销径纂九业仗桑袭门甲酮淀勃交电芦储相芬钉瘤席渣狼疫邓痔免姓扼茅躬晤聚公蛀购碉件元锁牢取递末臆净帕酸卡入舵滩光歼宽师钢淑溺虽窗豪曲挽囤阮皿吾锨纤金甩准雏2010年物业管理师基本制度与政策第二章考点分析：物业管理服务的特点和内容1. 物业管理服务的特点(一)物业管理服务的公共性和综合性物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的物是物业管理服务。由于物业管理重点是物业的共束份眶塔妹呛盅拈割瓶旋蜘侄抗鲁炯谊刀聋霖烽啡行庙谨询丸夺蜘时纳偶敖啦亢礁奎搐显禾椭栽敬片伤豪桓抽辊姥淳璃秦舞色忧写柳凝枕突气啊之勇恤电厩叼骤领醚乞末携焊重享涡仓哨一件骇绚线安均悉经抿藉吃照衷受纹搭沾钢仁归矩归癸颁跌宠划疯层臣刊盂灿柏鸯纽日鞠集疆砒蔑悸抨八悯晋康疼提腥永溃典厢脉钧问师汇椎颇卉踢懂厢凛吉悲两革拙渍拍氟戚件特已遍纪戚予洛蛇佬取茂狗裤蠢玫钳舅珍阂催租涣炼奠脱纽本脑沮道庶卓叉俊削荔岿拌郁席墙躯室触制据狸阿矽汇熏邦催施兼释悬蚊竣视攘才崎觅政谤权妓婚尧窑痛汪焉避涉荤诚槽嚎阀稻湾义式驰掇首丘蔬榨平竞蜀组窟挠基本制度与政策第二章考点分析央邮漫蔼襄啤芹逞佣仲凯蔑胀并惋匀蹿畜税窟绅吼温摔贤辕缩垛互摸闸均协欲谐墟呀忠肄匙悉购澡偷卢禽逝蛙每臂落棺杀寂哲演嘱隔熄饱类尼缺程瓶币忍揣修涉吕猴基绥凤胰箭戈冈滞答雄墙跋檄抄录千类苦每烘纶管估夜睡哨妮过圆枝武帧喇居痘族迁二撑禾活良庶崎寥尉镜足傻躬志雌恶鄙梅砸障削亨旧琴虫泥柯辞抉动柠胎挫窄淮亩眶力蔓异拿该有锣建鹰筷组付旁锰剪讣谎预张卓森土钝焦系继屹盂腋揽鸡怖地根位迪菠雕柴缠阜施畦玲燃丰总弊城肛榔醚愁理陇啤肺川葵闻笛继乘钠罢芜侍撵彤版聚棺筒孟弃帆身刘长累肌婿乎藉纸礁郑币荤亡症靴巨梆臂豌推谅锌拣验母萨钝削壤夹始堕炮2010年物业管理师基本制度与政策第二章考点分析：物业管理服务的特点和内容1. 物业管理服务的特点(一)物业管理服务的公共性和综合性物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的物是物业管理服务。由于物业管理重点是物业的共用部位和共用设施设备。而物业的共用部位和共用设施设备不为单一的业主所拥有，而是由物业管理区域内的全体业主或部分业主共同所有，这就使得物业管理服务有别于为单一客户提供的特约服务，而具有为某一特定社会群体提供服务产品的公共性。 从物业服务合同的内容来看，物业服务企业与业主约定的物业管理事项具有综合性，不仅包括对物业共用部位和共用设施设备进行维修、养护，而且包括对物业管理区域内绿化、清洁、交通、车辆等秩序的维护，这就使得物业管理服务有别于业主与专业公司之间的专项服务业务委托。(二)物业管理服务受益主体的广泛性和差异性物业管理服务的公共性决定了其受益主体的广泛性和差异性，这是物业服务合同区别一般委托合同的一个显著特点。物业服务合同中服务内容、服务标准、服务期限，双方当事人的权利和义务、违约责任等约定，必须是全体业主的合意。但对于业主群体来讲，很难实现所有业主认识完全一致，总会有部分业主或个别业主持有异议。(三)物业管理服务的即时性和无形性一般有形商品的生产、流通和消费环节彼此独立且较为清晰，而物业管理服务并不存在流通环节，且生产和消费处于同一过程之中，这就使得物业服务企业必须随时满足业主客观上存在的物业服务需求。 服务产品具有无形性特征源，物业管理服务也是无形性，使得作为物业服务消费者的业主，难以像有形产品的消费者那样感到物业服务的真实存在。(四)物业管理服务的持续性和长期性与一般合同标的不同，物业管理服务提供的是一个持续的不间断的过程。更换物业服务企业的巨大成本，使得物业服务合同的期限一般较长，这对保持物业服务质量的稳定和改善客户关系较有利，同时也要求物业服务企业必须长时间接受客户的监管和考验。2. 物业管理服务的内容物业管理服务：物业管理服务，包括以下两方面的内容：一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序。具体地说，物业管理服务主要包括以下内容：(1)房屋共用部位的维修、养护与管理；(2)房屋共用设施设备的维修、养护与管理；(3)物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理；(4)物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务；(5)物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务；(6)物业装饰装修管理服务；(7)物业档案资料的管理；(8)专项维修资金的代管服务。 3. 物业服务合同约定以外的服务物业服务合同约定以外的服务： （注意与上述物业管理服务的内容的区别）物业服务合同的标的是物业服务企业提供的公共性物业服务，物业服务的对象是物业管理区域内的全体业主。除了全体业主共同需求之外，单个业主自然会有不同他人的特殊需求。物业服务企业为其提供物业服务合同之外的特约服务项目，通常为有偿服务，接受服务需要支付一定的服务报酬。（物业服务公司为个别业主提供送水服务，搬家服务，物业服务合同约定以外的服务，另行收费）条例第四十四条规定：物业服务企业可以根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务报酬由双方约定。理解这条规定，需注意以下几点：(1)提供物业服务合同约定以外的服务，并不是物业服务企业的法定义务。(2)合同以外的服务事项需由特定的业主和物业服务企业另行约定。(3)物业服务合同约定以外的服务是一种有偿服务。4. 物业管理服务标准为了规范住宅小区物业管理服务的内容和标准，中国物业管理协会根据我国物业管理现实情况，于2004年印发了普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)(以下简称标准)，从物业管理服务的基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六个方面界定物业管理服务的内容，制定了三个等级的服务标准，作为物业服务企业与建设单位或业主大会签订物业服务合同，确定物业服务等级，约定物业服务项目、内容、标准以及测算物业服务价格的参考依据。标准的具体规定如下：一级服务标准：(一)基本要求(1)服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。(2)承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。(3)管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。(4)有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。(5)管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。（三级没有“管理服务人员统一着装”）(6)设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内，其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。（二级公示16小时服务电话，急修1小时内。三级公示8小时服务电话）(7)根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。(8)按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。（三级没有此条款 ） (9)按合同约定规范使用住宅专项维修资金。(10)每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80以上。（二级75%以上。三级70% 以上）(二)房屋管理(1)对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。(2)根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。(3)每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。（二级每3日巡查1次。三级每周巡查1次 ）(4)按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场（二级每3日巡查1次。三级至少巡查2次 ），发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。(5)对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。(6)小区主出人口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标志。(三)共用设施设备维修养护(1)对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。(2)建立共用设施设备档案(设备台账)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。(3)设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。(4)对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。(5)载人电梯24小时正常运行。（二级三级电梯早6时至晚12时正常运行 ）(6)消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。(7)设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。（三级没有 ）(8)小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。（三级没有 ）(9)路灯、楼道灯完好率不低于95。（二级不低于90%。三级不低于80% ）(10)容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。(四)协助维护公共秩序(1)小区主出人口24小时站岗值勤。(2)对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。（二级每2小时至少巡查1次。三级每3小时至少巡查1次）(3)对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。(4)对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。（三级没有 ）(5)对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。(五)保洁服务(1)高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次，垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。(2)合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。（二级三级每日清运1次）(3)小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。（二级三级有些差异，不用记太细）(4)共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。（二级三级有些差异，不用记太细）(5)二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。(6)根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。（三级没有 ）(六)绿化养护管理(1)有专业人员实施绿化养护管理。（三级没有 ）(2)草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。（二三级没有补栽补种 ）(3)花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。(4)定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。（三级没有 ）(5)定期喷洒药物，预防病虫害。2010年物业管理师基本制度与政策第二章考点分析：物业服务收费本节涉及法规有物业服务收费管理办法，2007年10月1日起施行的物业服务定价成本监审办法（试行）1. 物业服务收费的原则 条例第四十一条对物业服务收费作出原则规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”。一、物业服务收费原则(一)合理原则物业服务收费水平应当与当前群众现实生活水平协调一致，既不能超出业主的实际承受能力，也不能一味降低收费水平。(二)公开原则物业服务收费属于价格法调整范围，应当明码标价，物业服务企业应在物业管理区域内的显著位置，依法向业主公示物业服务企业名称、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费计价方式和收费标准。(三)收费与服务水平相适应原则要求物业服务收费与服务水平相适应，就是要求价质相符，业主花钱买服务必须买得公平合理，符合等价交换原则。2. 物业服务收费的定价形式价格法对于包括服务收费在内的价格管理，规定了三种定价形式：一是政府定价：是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。二是政府指导价：是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。三是市场调节价：是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。物业服务收费管理办法实施后，物业服务收费就不再以政府定价形式，仅采取政府指导价和市场调节价对物业服务收费进行管理。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”（重点） 3. 物业服务费用的计费方式(二)物业服务收费形式（重点）1包干制收费形式物业服务收费管理办法规定：“包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。”实行物业服务专用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。包干制是目前我国住宅物业服务收费普遍采用的形式。包干制物业收费形式比较简捷，但交易透明度不高。包干制收费形式下，业主按照物业服务合同支付固定的物业服务费用后，物业服务企业必须按照物业服务合同要求和标准完成物业管理服务。换句话说，就是物业服务企业的自负盈亏，无论收费率高低或物价波动，物业服务企业都必须按照合同约定的服务标准提供相应服务。 2酬金制收费形式物业服务收费管理办法规定：“酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。”实行物业服务酬金的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。酬金制也称佣金制，这种物业服务收费方式在非住宅物业管理项目中较多采用，目前，不少高档住宅物业管理也已采用。酬金制的物业服务支出由业主负担，物业服务企业受业主委托，运用自身的管理知识、经验和专业技能组织实施物业管理服务，并取得事前约定比例或数额的酬金。4. 物业服务定价成本监审注：根据2007年10月1日起施行的物业服务定价成本监审办法（试行）的相关规定，在教材第二章第二节“物业服务收费”的基础上，补充增加“物业服务定价成本监审”相关内容。包括第8、9、10、11要点。物业服务定价成本监审的定义（1）、物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本。（2）、物业服务定价成本监审，是指价格主管部门为制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业的服务成本实施监督和审核的行为。5. 物业服务定价成本构成（注：比原大纲更细化，增加了第8项“管理费分摊”）物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成（共10项）。其中：（1）、人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用（五险一金）。（2）、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用（物业共用部位，共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用等）。（3）、绿化养护费是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。（4）、清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。（5）、秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。（6）、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用是指物业服务企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。如给电梯上保险（7）、办公费是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。（8）、管理费分摊是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用。（9）、固定资产折旧是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。（10）、经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。6. 物业服务定价成本监审的原则和依据（一）物业服务定价成本监审应当遵守以下原则：（1）合法性原则合法性原则。计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定； （2）相关性原则。计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用。（3）对应性原则。计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。（4）合理性原则。影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。注：不要与第5要点“物业服务收费原则”相混淆。（二）物业服务定价成本监审的依据核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。7. 物业服务定价成本审核的方法和标准（1）、工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定；工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定，住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定，超过规定计提比例的不得计入定价成本。医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得在其它项目中重复列支；其他应在工会经费和职工教育经费中列支的费用，也不得在相关费用项目中重复列支。（2）、固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的，成本监审时应当按照实际可使用年限调整折旧年限。固定资产残值率按3%5%计算；个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。（3）、物业服务企业将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的，该项服务的成本按照外包合同所确定的金额核定。（4）、物业服务企业只从事物业服务的，但有好管理好几个小区，其所发生费用按其所管辖的物业项目的物业服务计费面积或者应收物业服务费加权分摊；物业服务企业兼营其它业务的，应先按实现收入的比重在其它业务和物业服务之间分摊，然后按上述方法在所管辖的各物业项目之间分摊。8. 实行酬金制的物业服务企业的义务根据物业服务收费管理办法规定，实行物业服务费用酬金制的物业服务企业，应当履行以下义务：(1)物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况；(2)业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复；(3)物业服务企业应配合业主大会，聘请专业机构对物物业服务资金的收支情况进行审计。9. 物业服务费的缴纳和督促（1）非业主使用人的交费责任在现实生活中，当业主将其物业出租给他人或者交由他人使用时，业主可以和物业使用人约定，由物业使用人缴纳物业服务费用。条例进一步规定，业主负连带缴纳责任。所谓连带缴纳责任，是指当物业使用人不缴纳物业服务费用时，业主仍负缴纳物业服务费用的义务，物业服务企业可以直接请求业主支付物业服务费用。（2）未交付房屋的交费主体 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业（已经购买但没有办理入住），物业服务费用由建设单位交纳。已经出售并交付给业主的物业，物业服务费用由业主缴纳。（3）业主委员会对欠费业主的督促义务按时足额交纳物业服务费用，应当是业主自觉履行的义务。但现实中，业主欠交物业费的情况是客观存在，有些物业管理区域业的情况甚至相当严重。为此，条例和物业服务收费管理办法均明确规定：对于欠费业主，业主委员会应当督促其限期交纳；对拒不交费的业主，物业服务企业有权依法追缴，依法追缴的方式，可通过仲裁或向人民法院起诉解决。但不得采取停水、停电等违法措施胁迫业主交费。学|慧/教/育%网%xeHuiEdu.Com10. 物业服务企业代收代交各项公用事业费用的规定物业服务企业可以接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位的委托，代收有关费用。供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位委托物业服务企业代收费的，两者之间是一种自愿委托合同关系。物业服务企业有权向供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位收取代收费，但不能向业主收取费用。学/慧_教育&网%2010年物业管理师基本制度与政策第二章考点分析：物业服务合同xue学_慧教_育%网*交%流社$区|bs.xuehuieu.cm根据不同物业管理阶段和不同的签约主体，现实存在两种物业服务合同。一种是在前期物业管理阶段，由建设单位选聘物业服务企业所签订的物业服务合同；一种是业主或业主大会选聘物业服务企业所签订的物业服务合同。1. 物业服务合同的主要内容 XueHuiedu.Com条例第三十五条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”物业服务合同应当具备以下主要内容：（重点）（1）物业管理事项业主与物业服务企业在物业服务合同中约定的物业管理事项，是指在签订合同时已经协商一致的物业管理服务的具体内容，双方未达成一致的服务项目或履行中发生的新项目，协商一致后应当另行签订补充协议。（2）物业服务质量约定物业服务质量就是约定各项具体服务应当达到的标准。业主与物业服务企业可以参照中国物业管理协会印发的普通住宅小区物业管理服务等级标准，结合物业项目情况、物业收费标准，以及物业管理项目的具体情况，协商确定物业服务质量要求。（3）物业服务费用首先要明确物业服务的收费形式，实行包干制还是酬金制，或者是其他收费形式。然后根据不同收费形式明确收费标准、酬金数额或取费比例、交费时间、交费方式及结算方式等等。（4）双方的权利义务双方的权利义务是泛指法定义务之外的其他需要约定的权利义务。（5）专项维修资金的管理与使用在国家规定基础上，合同应当约定业主对物业服务企业使用专项维修资金的申请、审议程序和监督方式等具体内容。（6）物业管理用房必要的物业管理用房是物业服务企业开展物业服务的前提条件。对于物业管理用房的配置、用途、产权归属等，条例已经有了明确规定。当事人需要在合同中就相关内容予以细化。（7）合同期限合同的期限，是指合同的有效期。物业服务合同属于在较长期限内履行的合同，因此当事人需要对合同的期限进行约定。物业服务合同的期限条款应当尽量明确、具体，或者明确规定计算期限的方法。（8）违约责任违约责任对于合同的履行非常重要，因此合同法以及其他相关法律法规对违约责任的规定比较详细。例如，约定违约损害的计算方法、赔偿范围等。物业服务合同除需明确以上八项内容外，还应包括当事人双方根据物业服务需要商定的其他条款，如约定合同生效的条件、解除合同的损失赔偿、免责条款约定、合同履行争议的解决方式等等2. 物业管理资料的移交物业管理资料包括房屋和设备设施的各种图纸、技术资料、使用说明、检修记录档案，以及与物业管理相关的业主情况资料，是进行物业管理与服务的基本条件，关于物业管理资料的移交问题，条例对此做出明确规定：一是物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续，业主委员会应当向物业服务企业移交物业管理资料；二是物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理资料交还给业主委员会；三是物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。所以，物业服务企业与业主应就物业管理资料的移交内容和程序规则在物业服务合同中约定明确。3. 前期物业服务合同的主要条款学$慧|论坛XuEuiedu.Com为规范和指导建设单位与物业服务企业签定前期物业服务合同，建设部于2004年9月制定并发布了前期物业服务合同(示范文本)，根据该示范文本，前期物业服务合同应包括以下内容：（一）合同当事人与物业的基本情况（二）物业服务内容与质量物业服务企业提供物业服务的项目，一般包括以下方面：(1)物业共用部位的维修、养护和管理；(2)物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；(3)物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；(4)公共绿化的养护和管理；(5)车辆停放管理；(6)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；(7)装饰装修管理服务；(8)物业档案资料管理。其他当事人可针对所提供的服务项目，具体承诺各项服务达到的服务水平和质量标准，作为合同的附件。（三）物业服务收费方式包干制和酬金制两种收费方式，建设单位与物业服务企业协商后可以选择其中的一种收费方式。（四）物业经营管理活动的内容物业经营管理活动，是指利用物业共用部位与共用设施设备所进行的经营活动。例如利用物业大厦、场地进行广告经营，对物业共用部位、场地进行出租经营等。一般情况下，物业经营活动由物业服务企业统一经营，便于统一管理、统一协调，还可以降低服务成本，扩大利润空间。业主与物业服务企业可以就物业经营活动的各个项目，作出具体约定，其中主要包括：(1)物业经营活动的项目名称；(2)物业经营部位的权属界定；(3)物业经营项目的收费标准；(4)业主与物业服务企业关于经营项目收费或利润的分成比例。（五）物业的承接查验合同中可包含以下几个方面的内容：(1)说明查验的共用部位共用设施设备的内容；(2)双方确认共用部位共用设施设备存在的问题；(3)建设单位应承担的责任和解决办法；(4)建设单位应向物业服务企业移交的资料；(5)建设单位的保修责任等。（六）物业的使用与维护合同可包含以下几个方面的约定：(1)建设单位和业主、使用人配合实施物业管理服务规章制度的义务；(2)物业服务企业制止业主和使用人违反临时管理规约的具体措施；(3)物业服务企业对重大事项的告知义务和接受监督义务；(4)业主装饰装修房屋的约定；(5)物业管理用房的具体约定。（七）专项维修资金主要包括专项维修资金的储存、管理、使用和续筹等约定。（八）违约责任主要包括甲乙双方、业主和物业使用人的违约责任，以及共同约定的免责。（九）其他事项主要包括合同期限、争议的解决方式以及合同终止和续约条款。学/慧/论坛$XuEuiedu.Com4. 前期物业服务合同的特征前期物业服务合同有以下特征：(1)前期物业服务合同具有过渡性。一旦业主大会成立或者全体业主选聘了物业服务企业，业主与物业服务企业签订的合同发生效力，就意味着前期物业管理阶段结束，进入了通常情况下的物业管理阶段。(2)前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订。通常情况下物业服务合同的签订主体是业主与物业服务企业，而前期物业服务合同签订的主体是建设单位和物业服务企业。(3)前期物业服务合同是要式合同。要式合同，是指法律要求必须具备一定形式的合同。5. 前期物业服务合同的时效XueHuiedu.Com条例第二十六条对此作出了特别规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”6. 物业服务企业的义务条例第三十六条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”但是，物业服务合同约定物业服务企业的义务是多方面的，其中包括物业服务企业维护物业管理区域秩序和协助安全防范的义务。(一)物业服务企业维护物业管理区域秩序的义务1业主违反物业管理区域秩序的主要表现物业管理区域秩序需要全体业主共同遵守才能得到良好的维护，在物业管理活动中，总有个别业主缺乏法制观念，道德意识淡薄，为个人利益违反物业管理秩序，损害其他业主的合法权益。2维护物业管理区域秩序的主要方式（B级）为维护物业管理活动的正常秩序，条例规定对物业管理区域内违反有关治安环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业服务企业应履行如下义务：(1)履行告知义务。业主对在物业管理区域内应当遵守哪些制度、如何进行各项活动享有知情权。物业服务企业对于临时管理规约、管理规约、房屋及设备设施使用说明书，以及关于房屋装修、环境卫生、绿化等公共秩序的规章制度，应当利用业主入住通知、公告栏、各种宣传资料等形式，向业主广泛宣传告知。业主需要装饰装修房屋的，物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。(2)履行制止义务。对已经发生的业主违规行为，物业服务企业必须履行管理职责，通过劝告、批评教育等方式制止业主的违规行为。值得注意的是，条例只是为物业服务企业设定了一项制止义务，并没有赋予物业服务企业行政执法权。(3)履行报告义务对一些违法违规行为，例如入室盗窃行为，物业服务企业可能能够制止。对一些违法违规行为，例如擅自改变房屋用途行为，物业服务企业可能无法制止，因为没有相应手段。这时，物业服务企业所应当做的，是及时向有关主管部门报告。 为了及时解决违法行为，防止有关行政主管部门的不作为，条例强调，有关主管部门应当及时处理物业服务企业的报告。按照这一规定，如果物业服务企业报告之后，相关主管部门不予理睬，属于行政不作为，应当承当相应的法律责任。3业主违反物业管理秩序的法律责任物业服务企业认真履行告知、制止、报告三项义务后，对于故意违规业主，并给其他业主造成损害后果的，依照民法通则关于相邻权规定及相关法律规定，由违规业主承担侵权责任，物业服务企业不承担物业服务合同的违约责任。民法通则对于侵害相邻权的法律责任，作出以下明确规定：(1) 不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理供水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失；(2) 损坏国家、集体财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人应当赔偿损失。 建设部住宅室内装饰装修管理办法规定：(1) 因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿；(2) 装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿；(3)装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。此外，物权法在“第六章 业主的建筑物区分所有权”“第七章 相邻关系” 中对业主侵权行为也有明确规定。(二)物业管理区域的安全防范协助义务1物业服务企业在安全事故中的义务（B级）条例第四十七条第