浅谈房地产项目工程管理中的计划信息管理讲课讲稿.doc

浅谈房地产项目工程管理中的计划信息管理
浅谈房地产项目工程管理中的计划信息管理

　　【摘要】房地产项目管理是房地产项目的管理者运用计划、控制等管理工具。分析项目计划管理的主要影响因素，并通过事前控制、过程控制和反馈控制等控制管理方法强化管控，对于房地产项目有效实现项目质量、进度、成本目标，具有十分重要的现实意义，在项目操作中更有其科学的应用价值。

　　【关键词】项目计划；计划信息管理；房地产；计划控制
　　中图分类号：TN948.61文献标识码：A
　　在房地产开发项目管理当中，经常碰到工作任务的计划时间屡屡打破而拖延的情况，给项目成本控制造成极大浪费，更糟的是时间屡屡拖延了之后而难以找到责任方的情况，最终受蒙受损失。进度控制是房地产开发项目的控制目标之一，它直接关系到房地产开发项目产品进入市场的时间，关系到开发商的经济利益，同时也关系到消费者的利益。因此工程管理过程中的计划信息管理有着举足轻重的意义。

　　1）计划信息管理的目标意义
　　项目计划信息管理就是项目实施者围绕项目目标系统地确定项目任务、安排工作进度、编制完成任务所需要的资源预算等，同时将期间发生的资料信息有效地整理汇总，从而保证项目能够在合理的工期内，用尽可能少的资源或较低的成本和尽可能高的质量完成。它是项目管理的基本职能，也是项目实施的基础。
　　2）影响计划信息管理的几个因素
　　a、工程建设相关单位的影响
　　影响工程项目计划的单位除了施工承包单位还包括与工程建设有关的单位。有效控制施工进度不仅考虑施工承包单位的施工进度，同时在进度计划的安排中，应留有足够的机动时间来协调各相关单位之间的进度关系。
　　b、材料对工程进度造成影响
　　项目材料的选择决定了房地产项目的品质、成本和工程质量。在项目计划管理中应充分考虑与项目定位相匹配的材料供应计划，采用高效、合理的材料采购管理系统将能有效控制项目的质量、进度和成本。
　　c、设计变更的影响
　　在施工过程中，出现设计变更是难免的，项目计划控制人员应加强图纸审查，严格控制随意变更，特别对业主的变更要求应引起重视。
　　d、施工条件的影响
　　项目所在地的地质条件、气候及交通等因素都严重影响项目施工进展，并对质量、成本产生连锁反应。在项目计划管理中，特别是进度计划管理中应特别重视环境差异性所带来的时差变化，合理有效控制工期。
　　 e、资金的影响
　　工程施工的顺利进行必须是足够的资金作保障。项目计划控制人员应根据甲方的资金供应能力，安排好项目计划，督促工程进度款的拨付，以免因资金供应不足而拖延工程进度，导致损失。
　　f、总承包和专业承包的界面划分问题
　　总承包、专业分包、甲供材等界面划分问题应提前在合同中加以明确。有效地做好不同工序、专业、承包商之间的有效衔接。
　　g、专业分包的影响
　　房地产项目开发过程中存在电梯、智能化、景观绿化等专业分包工程，这些专业分包工程专业性强，分工明确，包含专业设计、施工和设备供应等，在项目计划中应充分考虑对项目团队的选择协调。
　　3）计划信息管理主要影响因素的控制策略
　　根据上述影响因素分析，房地产项目管理者在项目计划管理过程中以项目实际情况和项目目标为依据，对各种影响因素作出准确判断。在制定项目计划的同时，根据影响因素的严重性、发生的概率及时间顺序，分别制定事先控制、过程控制及反馈控制等不同的管控策略，并对各因素进行实时监控，做好预防措施。
　　 以某地产工程管理中心为例，成立了专门的计划信息管理部，使项目工程管理把控更科学有效。
　　首先，确定工程计划信息管理部的主要职责
　　 以工程进度计划为主线，编制质量、安全文明管理及人员配置计划，同时协调设计部、成本部开展相应的计划控制管理。其主要工作内容概括如下：
　　a 即时、动态掌握各项目进展情况，协助各项目解决影响工程进展的问题。
　　b 在保证工程质量的前提下，保证各项目按计划或超计划完成工程建设任务。
　　c建立地产工程信息库，将各项目建设过程中形成的有价值的资料进行收集、整理、储存，经处理后输出给各项目，为各项目提供全方位的支持。
　　其次，形成了三级计划管理模式。
　　一级节点为总部对区域公司的考核节点
　　二级节点为总部工程管理中心对区域工程部的考核节点
　　三级节点为区域公司对区域工程部的考核节点
　　多方位地进行信息资源的整合。
　　最后，遵循计划管理的PDCA循环
　　Pplan—计划 Ddo—执行Ccheck—检查 Aaction—处理
　　在项目计划的基础上进行详细的计划分解，包括每一个环节，每一个环节上的一系列流程，明确应在何时完成和制定完成的标准，计划编制、执行、检查、调整循环进行，对出现的偏差尽快调整，在过程中不断地进行PDCA循环，来保证对项目计划的有效控制。
　　不同项目开发进程往往面临许多的不确定性，在实施过程中又常常面临多种因素的干扰，偏离项目预期目标。严格有效地进行计划信息管理，对影响项目计划管理的主要因素进行认真剖析，通过事前控制、过程控制和反馈控制等控制管理方法，从容应对各种突发状况，才能有效管控各种影响因素，实现资源的优化配置，提高项目的运作效率，完成项目目标，为客户提供优质的产品和服务。

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