物业制度培训课件整理.doc

物业管理案例
2002年6月，大庆石油管理局所属景园物业分公司管理服务的11-23号楼，发生一起下水道堵塞，一楼业主被淹事件。一楼业主诉称：被告景园物业分公司未及时清理马葫芦，而另一被告业主赵某等五人没有正确使用下水道，乱扔杂物，导致下水道堵塞，使原告所住居室被污水浸泡，造成财产损失，要求被告承担赔偿责任。

〔判决〕
法院认为，原告所住居室被污水浸泡，造成财产损失，是由于下水管道堵塞所致，导致管道堵塞的原因是从管道中清理出的钢丝球所致，被告之一景园物业分公司认为自己在物业管理服务过程中没有过错，是11-23楼6单元业主赵某等人的共同危险行为，即向下水管乱扔钢丝球的行为，导致一楼业主财产损失的代理意见予以采信。一审法院判决，由11-23楼6单元业主承担赔偿责任，被告景园物业分公司不承担责任。二审法院判决，驳回原告上诉，维持原判。

〔评析〕
一、在物业管理服务过程中，物业管理分公司没有过错，不应承担赔偿责任。
本案中，原告选择了侵权之诉。若物业管理公司侵权，其侵权行为应当适用一般过错原则，适用《民法通则》106条第二款的规定，公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。根据《物业管理条例》第二条规定，物业管理公司按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备进行维修、养护、管理。物业管理公司接到业主报修，及时派人清理、疏通下水道，维修过程中的行为亦无不当，物业管理公司没有过错，不应承担赔偿责任。
二、该单元业主的行为是共同危险行为，应当承担赔偿责任。
认定钢丝球堵塞管道的行为的性质是本案的难点，我们在代理意见中提出共同危险行为理论，所谓共同危险行为和为也叫准共同侵权行为，指数人实施的行为均有侵犯他人合法权益的危险性，其中一人或部分人的行为致人损害而又无法判明谁是加害人的侵权行为。我国《民法通则》中只有关于共同侵权的规定而没有明确规定共同危险行为的问题。长期以来，我国司法界对共同危险行为的法律责任颇有争议，直到最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》出台，其第四条第（七）项中才第一次正式使用“共同危险行为”这个法律名词。2003年12月4日最高人民法院颁布的《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第四条界定了共同危险行为的责任，对实践中处理共同危险行为侵权纠纷提供了依据。

本案的关键在于证据的取得，物业管理公司在清理、疏通下水管道中，发现了洗碗用的钢丝球，但没有及时登记、保存该钢丝球，致使该案的物证已经无法取得。所以，人证成为本案的突破口，我们提供了四名证人，证明有钢丝球从造成一楼业主财产损失的该单元下水出户管道中清理出来，且利用简图和管道、卫生间设计图纸以及代理人实地测量的数据排除主管道堵塞的可能。可见，导致一楼业主财产损失的主要原因是这一单元的某个业主使用下水管道不当，将洗碗用的钢丝球投入下水管道，下水管道堵塞，导致污水回流。

本案中，该单元各业主损害赔偿责任的划分，应当适用《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第四条，二人以上共同实施危及他人人身安全的行为并造成损害后果，不能确定实际侵害行为人的，应当依照《民法通则》第一百三十条规定承担连带责任。共同危险行为人能够证明损害后果不是由其行为造成的，不承担赔偿责任。该单元各业主举证责任划分，应当适用最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四条第（七）项，因共同危险行为致人害的行为与损害结果之间不存在因果关系承担举证责任。由于一楼业主提供了其不在家居住的证据，所以一楼业主财产损害赔偿责任应由该单元的业主共同承担，一楼业主除外。

物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。这里所说的物业业主，既包括直接持有物业产权的企业或机构，也包括这些企业或机构背后的投资者。

第五节《物权法》关于“业主的建筑物区分所有权”的规定

这里有两个问题需要注意
2007年10月1日，《物权法》正式实施。
《物权法》里包括的内容有动产，有不动产
是权利人对动产和不动产实施占有、使用、收益和处分的基本准则
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:34:25

占有、使用、收益和处分
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:34:32

这8个字必须记住
【贡生】☆湖北-心子(179560584) 12:34:49

必须的， 占有、使用、收益和处分 
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:34:59

第六章“业主的建筑物区分所有权”的有关规定
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:35:17

是对物业管理师，这个考试里的重要内容
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:35:31 
主要以不动产为主
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:35:49 

【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:35:55 
《区分所有权司法解释》
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:36:09 
是调整业 主之间、业主与建设单位之间的物权关系
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:36:43 
哪么之前讲过的《条例》是调整（）和（）之间的关系呢？
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:37:18
 《条例》是调整（）和（）之间的关系呢
【进士】★成都-遗忘(767957697) 12:37:20
 业主与物业服务企业
进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:38:19
全体业主与单个业主
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:40:10
 条例从立法的角度上所调整的是全体业主与单个业主之间的关系
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:40:34
 体现在业主大会制度 管理规约制度
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:41:00
物业服务企业由全体业主共同通过合法的方式选聘
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:41:19
明白了吗？
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:41:43
 但是在这《区分所有权司法解释》是调整业主之间、业主与建设单位之间的物权关系
这里有两个之间

【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:42:31
 法不溯及既往的原则
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:42:54
 通俗地讲，就是不能用今天的规定去约束昨天的行为。
【进士】★郑州-风景(769448847) 12:43:15
 调整……与……的关系？
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:43:35
 在《物权法》施行前后 相关行为的一个时间上的限定
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:44:07
 这里有问题吗？大家

【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:44:50
 业主是建筑物及其附属设施的所有权人。
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:45:01
 根据《物权法》和《区分所有权司法 解释》的规定，以下自然人或者法人应当认定为业主：
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:45:09

【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:45:14
 根据《物权法》和《区分所有权司法 解释》的规定
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:45:31
 这是哪一科的案列题最常见的模式
【贡生】☆湖北-心子(179560584) 12:45:46
 实物 
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:45:56
 根据XX和XXX的规定，然后。。。怎么样怎么样
【举人】☆济南-茉莉(745693705) 12:46:04

【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:46:09
 以下自然人或者法人应当认定为业主：
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:46:25
 一是依法登记取得建筑物专有部分所有权的；
【进士】★北京-真诚(312010377) 12:46:25
 没声音咋回事啊
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:46:39
 所有权证书：房屋所有权证
【举人】☆济南-茉莉(745693705) 12:46:40
 木有声音 看打字
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:46:51
 二是因人民法院、仲裁委员会 的法律文书或者人民政府征收决定取得建筑物专有部分所有权的；
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:47:09
 法律文书：哪些法律文书有效力？
【贡生】☆重庆-潇雪(741063817) 12:47:31
 人民法院、仲裁委员会 的法律文书
【贡生】☆湖北-心子(179560584) 12:47:37
 判决书 
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:47:42
 判决书，执行书，仲裁书
【举人】☆辽宁-玲子(466204167) 12:47:44
 裁定书
【举人】☆陕西-梅子(349341732) 12:47:59
 民法院、仲裁委员会 的法律文书
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:48:15
 只是指这几种啊，不是什么通知书啊，告知书也有这样的效力啊
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:48:34
人民法院的判决书
【举人】☆辽宁-玲子(466204167) 12:48:37
1
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:48:50
人民法院执行厅的执行书
【举人】★广州-秦涛<qint0115@> 12:48:55
听不到
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:48:59
仲裁委员会的仲裁书，裁定书
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:49:07
三是因继承或 者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的；
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:50:09

继承-分法定继承 遗嘱继承
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:51:06

-遗嘱赠与 
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:51:38

在这里提醒下大家两个词语的区别
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:51:53

遗赠与赠与的区别
1.遗赠是遗赠人生前所谓的单方法律行为；
赠与是赠与人和受赠人双方的民事法律行为
2.遗赠是于遗赠人死后生效的民事法律行为；
赠与则是赠与人和受赠人生前生效的民事法律行为
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:52:35

不要混了，，遗赠   赠与  完全不同啊
【举人】☆济南-茉莉(745693705) 12:52:46

【贡生】☆湖北-心子(179560584) 12:52:49

我晓得 
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:52:55

四是因合法建造、拆除房屋等事实行为 取得建筑物专有部分所有权的。
【状元】★深圳★弓虽(529850122) 12:52:59

真明白
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:53:20

合法建造、拆除房
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:53:53

注意：合法的事实行为，可以追溯 
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:54:18

而不合法的事实行为呢？？不认定其法律效力
【进士】★成都-遗忘(767957697) 12:54:30

？
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:54:44

不明白？
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:55:01

今天互动的人很少呀
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:55:58
是，合法的事实行力，可以上报相关行政部门或人民法院，认为其法律效力
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:56:05
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有 部分，但尚未依法办理房屋所有权登记的自然人或者法人，可以认定为业主。
【进士】★成都-遗忘(767957697) 12:56:51

32页
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:56:54
这里的依据就是商品房买卖合同，以及相关的交税凭证
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:57:53

已经签定了商品房买卖合同。交了相关的房产税
但是还没有产权证在手上的自然人或者法人
状元】★老师-王家亮(26833827) 12:58:08
合法占有
进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:58:20

合法
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:58:27 
一定要合法哟
【进士】★苏州—狼(317626667) 12:58:30 
欲速则不达

【状元】★老师-王家亮(26833827) 12:58:38

占有
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:58:45

【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:59:37

合法占有，这个问题一说就很扩了，留在实务科的时候再细说吧，加快大家第一轮过书上知识点的速度 
【进士】★成都-遗忘(767957697) 13:00:06

继续
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:00:12

指多个业主共同拥有一栋建筑物时
【进士】★成都-遗忘(767957697) 13:00:14

驾
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:00:22

建筑物区分所有权，是指多个业主共同拥有一栋建筑物时，
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 12:59:37
合法占有，这个问题一说就很扩了，留在实务科的时候再细说吧，加快大家第一轮过书上知识点的速度
【进士】★成都-遗忘(767957697) 13:00:06
继续
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:00:12
指多个业主共同拥有一栋建筑物时
【进士】★成都-遗忘(767957697) 13:00:14
驾
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:00:22
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:00:30

共同拥有
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:00:39

，各个业主对其在 构造和使用上具有独立的建筑物部分所享有的所有权
【进士】★成都-遗忘(767957697) 13:00:52

构造、使用 独立
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:00:54

对供全体或部分所有人共 同使用的建筑物部分所享有的共有权，

建筑物区分所有权，是指多个业主共同拥有一栋建筑物时，
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:01:06 
以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共 同事务而产生的共同管理权的总称。
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:01:16 
这里有三个权，，哪三个？？？

【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:02:31

专有部分的所有权、共有部分的共有权和共同管理权
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:02:38
这里没有问题吧
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:02:52

《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内 的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共 有和共同管理的权利。”

【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:04:08

(1）业主对专有部分的所有权。即业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专 有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分。
【状元】☆广东-紫滕花(306302764) 13:04:11

心里清楚，不要刷屏了
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:04:22

(2）业主对建筑区划内的共有部分的共有权。即业主对专有部分以外的共有 部分如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共有的权利。
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:04:42

没有书的同学，直接看我贴出来的知识点，相当于看一回书了
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:04:50

（3）业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权。即业主对专有部分以外 的共有部分享有共同管理的权利。
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:05:09

这一部分，好理解，都没有问题吧
【贡生】☆四川-雪莲

【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:06:24

（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（2）具有利用 上的独立性，可以排他使用；
（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:06:57

同一幢楼上的一层，比方说304.305
【贡生】☆四川-雪莲(327558045) 13:06:57

不是太理解
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:07:24

304.305两户人家的房子在在构造上 独立性不？？
【秀才】★云南-老樊(929613617) 13:07:28

继续
【状元】★山西-原梦(214186273) 13:07:38
不能
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:07:40
在使用上，对于这两户人家来说，独立性不？
【贡生】☆四川-雪莲(327558045) 13:07:45
是独立性
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:08:06

哪么304.305两户人家中间连着哪个过道呢？
【举人】☆济南-茉莉(745693705) 13:08:12

共用电梯算不算
【状元】★山西-原梦(214186273) 13:08:17

共有
【举人】☆辽宁-玲子(466204167) 13:08:19

共有呀
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:08:24

共有
【贡生】☆四川-雪莲(327558045) 13:08:25

共有
【进士】★成都-遗忘(767957697) 13:08:26

过道共用
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:08:43

共有的过道，和电梯，会出现你们家的产权证上面么？
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:09:31
只能是构造上的独立性，使用上的独立性的，才能能够登记成为特定业主所有权的客体 专有权
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:10:08

共有的过道，和电梯，会出现你们家的产权证上面么？
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:10:18

不会吧，，，这难理解么？
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:10:34 
专有部分的认定：：只能是构造上的独立性，使用上的独立性的，才能能够登记成为特定业主所有权的客体   专有权
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:11:00 
公摊的部分 在产权是属于共有的啊，而非专有的啊
【举人】☆河南-百合(774653313) 13:11:13 
是
【秀才】☆福建一泓清泉(390595598) 13:11:15 

【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:11:18

别与现实中哪些无良开发商的所作所为混了呀，哈哈
【贡生】☆四川-雪莲(327558045) 13:11:20

对
【进士】★北京-真诚(312010377) 13:11:21

是共有的
【举人】☆陕西-梅子(349341732) 13:11:22

【状元】★山西-原梦(214186273) 13:11:39

莹莹，这样讲谁还这科没过真对不起你了。哈哈
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:11:52

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买 卖合同中的露台等，应当认定为建筑物专有部分的组成部分。
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:12:40
这但只需要注意的一是规划上，已经通过合法合理的规划，上报相关主管部门的了
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:12:56

什么定论？？？
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:13:04

什么定论？？？
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:13:43
哪里啊？哪里还有问题？
【贡生】☆河南-深度(1264219365) 13:13:45
304305304.305两户人家的房子在在构造上 独立性不？
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:13:57
独立啊
【状元】★山西-原梦(214186273) 13:14:01
没有了，哈哈，这只说我这里哈哈。
【贡生】☆成都-李小雅(1831679190) 13:14:15
继续啊
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:14:16
304.305两户人家的房子在在构造上 独立性不？？独立
在使用上，对于这两户人家来说，独立性不？独立
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:14:54

哪么304.305两户人家中间连着哪个过道呢？这个不独立，要共用的，所以非专有部分了
【进士】★成都-遗忘(767957697) 13:14:56

对
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:15:32
能打通吗？？？哈哈
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:15:44

停，，，，，，，，，

【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:16:34

  （二）业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:16:55

专有部分
【进士】★成都-遗忘(767957697) 13:17:00

只针对专有部分
【秀才】☆福建一泓清泉(390595598) 13:17:07

红字是重点吗
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:17:08

也可以依法出租，获取收益；还可以出借，解决亲朋好友居住之难，加深亲朋好友间的亲情与友情；或者在自己的专有部分上依法设定负担，
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:17:17

红字是重点
【秀才】☆福建一泓清泉(390595598) 13:18:18 

【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:18:20 
合法的专有部分，所有权人能拿去抵押么？
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:18:42

合法的专有部分，所有权人能拿去抵债么？
【举人】☆河南-百合(774653313) 13:18:54 
可以
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:18:57 

【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:19:16 
（三）专有部分使用人的权利和义务
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:19:21 

【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:19:24 
使用人
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:19:40 
使用人与所有权人能否是同一个自然人或法人？
【贡生】☆湖北-心子(179560584) 13:19:53 
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:20:21

可以
使用人与所有权人可不可是区分开来的两个自然人或法人？
【进士】★苏州—狼(317626667) 13:20:28 
看清问题
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:20:33 
可以
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:20:48

可是同一个人，也可以是不同的两个哈
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:21:01

承租人、借用人等专有部分的物业使用人，是业主以外的实际使用物业的 人
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:21:17

物业管理法律关系中，享有权利和承担义务的来源具有多样性，主要是：（1）法律法规；（2）管理规约；（3）业主大会和业主委员会的决定；（4）使用人与业主的约定。
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:21:34

注意顺序
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:22:09

（1）法律法规；大于（2）管理规约；大于（3）业主大会和业主委员会的决定；大于（4）使用人与业主的约定。
【进士】★成都-遗忘(767957697) 13:22:59

【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:23:07

【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:23:43

这里大家过一下吧，这里最好出多选题了

【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:25:23

电梯、楼道、走廊
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:25:31

水箱，水、电等管线，
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:26:09

注意下我标示的色不同哈
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:26:15
其实看书不难吧
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:26:57

区别就是这里看是一堆的话
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:27:05

其实就是三句话啊，，哈哈
【秀才】☆福建一泓清泉(390595598) 13:27:08

恩呢
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:27:28
过了哈，这里个个都知道

【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:28:29

☆济南-飞鱼，讲得是慢，想睡就睡去吧
【状元】★山西-原梦(214186273) 13:28:33

济南-飞鱼找个人陪你就好了。哈哈
【秀才】☆福建一泓清泉(390595598) 13:28:40

上课专心就不困了
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:28:42

回头有精神了，就看记录好了
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:28:54

☆济南-飞鱼。回头有精神了，就看记录好了
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:29:04

这里又是一堆的话，，吓死人
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:29:14

其实就三个意思
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:29:47

三种权利具有不可分离性。不能分开，哪么转让专有权的时候，同时连同共有权，共有管理权一并转证
【进士】★成都-遗忘(767957697) 13:29:52

【状元】★山西-原梦(214186273) 13:30:03

东西都归别人了，那自己还有什么权利呢。
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:30:13

三种权利具有不可分离性。不能分开，哪么失去了专有权的时候，同时连同共有权，共有管理权一并失去
【进士】★成都-遗忘(767957697) 13:30:16

【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:30:22

业主对专有部分的所有权占主导地位，
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:30:27

完事，，，
【贡生】☆四川-雪莲(327558045) 13:30:35

【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:30:58 
（六）业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。 业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及官理规约外，应当经有利害关系的业主同意
【状元】☆天津--芳芳(1178197562) 13:30:59 

【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:31:06 
@☆山西-化蝶 姐，，哪里？
【贡生】☆山西-化蝶(444588750) 13:31:21 
共有权，共符权
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:31:32 
 我打错了
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:32:10

业主将住宅改变为经营性用房的
两个条件：一是合法，合管理规约
二是经有利害关系的业主同意
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:32:17

打错字
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:32:39
这两个条件必须同时具备，
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:33:07

三、共有部分的共有权
(一）共有部分的认定

【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:34:04

建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:34:25

物业管理办公室属于（）所有？
【进士】★成都-遗忘(767957697) 13:34:38

全体业主
【进士】☆郑州-冰晨(443967250) 13:34:43

全体业主
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:34:49 
《条例》第三十八条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”
【贡生】☆湖北-心子(179560584) 13:34:57 
业主 
【举人】☆济南-茉莉(745693705) 13:35:03 

【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:35:21 
土地所有权归（）所有？
【进士】★成都-遗忘(767957697) 13:35:27 
国家
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:39:56

其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分的一般指什么
小区绿化，，小区道路
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:41:04

车库下面有讲，==哈
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:41:06

车库下面有讲，==哈
【贡生】☆四川-雪莲(327558045) 13:41:11

好好
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:41:12

(二）业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权 利不屣行义务
【贡生】☆四川-雪莲(327558045) 13:41:16

对不起张老师
【贡生】★深圳--秋语(1067011267) 13:41:19

外墙广告是谁的
【贡生】☆山西-化蝶(444588750) 13:41:27

业主
【进士】★成都-遗忘(767957697) 13:41:29

你买的就是属于你，你租的就属于出租房
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:41:30

《物权法》第七十二条规定，业主不得以放弃权利为由不履行义务。例如，业主不得以不使用电梯为由，不交纳电梯维修费用；在集中供暖的情况下，不得以冬季不在此居住为由，不交纳暖气费用。
【进士】★成都-遗忘(767957697) 13:42:01

72条可以考维修资金的案例题
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:42:01

外墙的广告收益是全体业主的，
【进士】★成都-遗忘(767957697) 13:42:12

电梯的广告收益也是
【举人】☆平顶山-婷婷(458861094) 13:42:15

必须的
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:42:19

外墙的广告是租人的啊
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:42:24

外墙的广告收益是全体业主的，
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:42:29

你们别乱了
【状元】★山西-原梦(214186273) 13:42:36
是不是还有，相关利害人的呢？外墙的广告收益
【状元】★深圳★弓虽(529850122) 13:42:43
外墙广告收益归全体业主，用于补充物业维修费用，金业主同意的物业可以提取相应佣金
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:42:48
外墙的广告当然是来租你广告哪人的人
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:42:54
外墙的广告收益是全体业主的，
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:43:22

别与实际情况混了
【举人】☆济南-茉莉(745693705) 13:43:23

明白
【状元】☆天津--芳芳(1178197562) 13:43:29

酬金制的呢
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:43:30

我们只为应对考试
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:44:02
酬金制与包干制，又得区别对待了
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:44:46

这一下又扯太远了
【进士】★成都-遗忘(767957697) 13:44:54

刹车啊
【进士】★苏州—狼(317626667) 13:44:55

拉回来
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:44:55

（三）建筑区划内车位、车库的所有权归属

【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:45:49

（1）建筑区划内，规划用于停放汽车车位、车库应当首先满足业主的需要。

【进士】★成都-遗忘(767957697) 13:45:57

刚才那问题的答案
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:46:02

（2）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
【进士】★成都-遗忘(767957697) 13:46:07

业主
【进士】☆老师メ张莹(740236995) 13:46:35
业主买了，就是业主的
或者有些开发商买房子送车位
【贡生】☆成都-李小雅(1831679190) 13:46:47
是地面的，业主没有买
【进士】