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社区商业发展浅析 前言一、 社区商业概念以及发展1、 什么是社区商业？2、 社区商业的起源3、 国外社区商业概况简介二、 我国社区商业发展现状1、 政策环境2、 行业规模3、 生存状态三、 我国社区商业发展前景四、 我国社区商业SWOT分析优势分析：社区营造活动重新凝聚社区情感劣势分析：社区商业发展条件尚不成熟机遇分析：中国经济的持续增长威胁分析：社区商业服务模式的构造五、 社区商业应有的商业模式六、 社区商业电商、店商结合的趋势七、 社区商业具备金融运作条件八、 社区商业必将成为高稳定性、可复制的商业模式九、打造优良社区商业的条件社区商业发展浅析前言 纵观地产业近期表现，2013年末以及2014整年在房地产销售和新开工下滑，本次房地产下滑与2008年和2011-2012年相比有很大的不同：不同地区由于潜在新增人口和现有库存的巨大差异，房地产价格走势明显分化，房价同比难有大涨大跌，本轮下滑并非受宏观调控或者外部冲击的影响，下跌幅度温和，持续时间更长，地产业黄金十年结束，行业进入调整期印象明显，地产业前路迷茫，短时间内难有定论。众多开发企业纷纷寻找新的发展之路，关注社区商业开发是其中的一个重要方向。 集团公司一直以来以住宅开发为主营业务，2008年起开始关注社区商业发展，2012年成立商业管理公司，涉足社区商业开发、运营，旨在推动社区消费，方便业主生活，拓展零售业的发展空间，催生新的商机，促进社区入住率提高，强化项目整体品牌形象，带动住宅及其他物业销售，使项目的开发形成良性循环。2014年企业审时度势，审慎论证，调整企业新的发展战略：一是：坚守住宅开发阵地，坚持住宅刚需产品的开发；二是：开辟社区商业开发、运营新业务，以基本型、标准型、辐射型社区商业为核心产品，筑建企业第二利润池。目前，我国在社区商业领域的政策理论和成功实践还很少，依据政策环境、行业规模、生存状态、市场前景的分析，深入研究社区商业，总结其发展趋势，对企业在社区商业行业良性发展有着深远的意义。一、社区商业概念以及发展关键词：【社区】：社区是指在一定地域范围内，由一定数量的人群组成的具有共同的地理环境、共同的文化背景和生活方式以及共同的利益和需求的社会生活共同体。它包括五方面内容，即地域、人口、区位、结构和社会心理。 【O2O】Online To Offline：即将线下商务的机会与互联网结合在一起的电商模式，让互联网成为线下交易的前台。这样线下服务就可以用线上来揽客，消费者可以用线上来筛选服务，还有成交可以在线结算。O2O模式最重要的特点是：侧重服务性消费；消费者需到现场获得服务，涉及客流；库存中是服务；服务本地化。另外推广效果可查，每笔交易可跟踪。1、什么是社区商业？ 社区商业是一种以社区范围居民为服务对象，以便民、利民及满足、促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业提供的服务主要是满足社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有综合性、经常性、便利性但不一定价格低廉的特点。社区商业“因住而商”，立足点是全面迎合社区消费特色，满足社区居民基本生活消费需要。这一商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人上下，服务半径一般在2公里左右，总规模一般应控制在3万平方米左右，商业业态的设置也有较强的针对性。“ 5.10.15”是衡量社区商业的基本指标 ，即可以实现居民步行5分钟到达便利店，步行10分钟可到达超市和餐饮店，骑车15分钟可到达购物中心。2、社区商业的起源社区商业最早于20世纪50年代在美国出现，60年代，英国、法国和日本等国家由于居民住宅的郊区化而出现社区商业。70年代，新加坡的社区商业也开始大规模发展起来。由于家庭汽车的普及，以及城郊发达的高速公路网的建成，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。20世纪80年代末90年代初，国内城市不断发展，区域范围不断扩大，城市商业中心距离一些新兴的居住区越来越远。于是，一些零散的、由底层住宅改造的底商应运而生，这些底商的档次较低，数量却不断增加，初步形成狭义上的社区商业。到了20世纪末期，国内的社区商业得到了迅猛发展，尤其是进入21世纪后的几年，伴随着全国范围内房地产市场上掀起的住宅郊区化的热潮，社区商业已经逐渐成型。3、国外社区商业概况简介对社区商业管理最成熟的是美国，对社区服务做得最细致的是日本。美国美国人口居住密度不高，社区具有相对独立性。一般都实行开发和经营分离的做法：开发商负责前期开发，经营商负责租赁经营，形成良性的运作机制。在社区中，超市、餐饮店、快餐、自助洗衣店、邮局、银行、宠物服务等配置较为完备。美国社区商业中心有两大特点：一是以大型超市或购物中心为核心；二是呈块状发展，与周围的文化娱乐等设施连成一体。满足了人们“一站式”购物的需求，还向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目。美国政府倡导从“以信息技术为中心”转变到“以公民为中心”的战略，将电子政府、电子商务向社区聚集。社区网络建设的内容包括社区网站、电子商城、远程教学、在线公共服务、电子服务、电子商务等。完全实现数字化管理，用新技术将城市的所有资源连接起来，可以很清晰地为市民服务，满足市民的需求。日本“商业街协同组合”是日本颇具传统特色的一种社区商业中心。这种社区商业肩负保护中小商业企业及保护城市传统文化特色的重任。在日本，便利店除了卖及时快速消费品之外，还有代收水煤电各种费用的服务，还可以代售车船票、提供快递业务等。很多便利店24小时经营，并设有取款业务，人们从家里到便利店只需几分钟的时间就可以取到款，非常方便。日本在社区服务方面，有很好的经验，面向社区提供全面的家庭照顾服务。其中包括：1。家庭访问介护服务，指派专业介护人员到老年人家中，对机体机能减退的老人进行生活照顾，制定介护计划。2。家庭访问医疗护理服务，派专业医务人员到老人家中对老年人进行诊疗护理。3。咨询和指导服务，面向家属、老年人举办讲习班，讲授简单护理知识和技能，并定期举办各种学习班，普及各种疾病的预防、教育。各社区的保健所还通过设立健康热线电话和专人接待等措施，开展健康咨询和指导工作。新加坡新加坡建屋发展局将社区规划分为三种类型。第一类，每10001200套住户配套建设一个邻里商店，以经营生活必需品为主，商店组合为：普通日用品商店和餐厅；第二类，每60008000套住户配套建设一个邻里中心，以经营中档商品为主，商店组合为：普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心；第三类，每4000060000套住户配套建设一个新镇中心，以经营高档商品为主，商店组合为：娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店。新加坡根据社区物业的规模、类型和居住人口，配备相应的商业配套设施和社区生活服务功能，含社区文化娱乐、零售餐饮、图书馆、健身体育、就业指导、老年人活动中心、医疗保健等多种项目，不以盈利为主要目的，由开发商或物业方进行集中经营与管理。在所有的公共租屋区都设有居委会，通过组织形式多样的活动来促进邻里和睦、民族和谐和社会团结。这些活动包括：租屋舞会、邻里守望、民防演练、家政课程、教育旅游、民众对话会、社区联欢会等。这些活动使居住在同组崖区的居民彼此增进认识与了解，更好地理解和响应政府的政策措施。二、我国社区商业发展现状我国的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。这种自然形成的商业形式，缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全，管理无序。随着商业地产的逐渐成熟，社区商业开发得到了巨大的推动，国内的社区商业设施向着成为一种：综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所；为社区居民创造沟通交流、休闲娱乐场所的方向发展。总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点，与国外成熟的社区商业模式相比还有很大差距。客观了解中国社区商业现状，需要从政策环境、行业规模、生存状态、等主要问题着手：1、政策环境 目前在我国社区商业是国家商务部内贸领域重点工作之一，也是民政部社区服务体系建设的重要组成部分。商务部于2005年下发商务部关于加快我国社区商业发展的指导意见，指导各地商务主管部门做好社区商业规划；制定标准，分类指导，丰富社区商业服务类型；为社区商业的布局、规划、结构、功能、发展动力及未来方向做出了政策要求。 2011年，国务院办公厅印发的社区服务体系建设规划2011-2015等文件，首次明确提出了新建社区的住房小区商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积的比例不得低于10%，同时提出地方政府应支持居民生活必备的商业网点建设以及严格社区商业网点用途监管，不得随意改变必备商业网点的用途和性质，拆迁、改建时应保证其基本服务功能不缺失。这些文件政策的出台，有力的保障了社区商业在中国的健康、持续发展之路。2、行业规模 目前，全国有6923个城市街道，8.7万个城市社区，全国共建成街道社区服务中心3515个，社区服务站44237个，国内可称作“社区商业”的服务网点，总面积约在8亿平方米上下。从中国目前发展水平来看，一般2万方左右的社区商业项目，可覆盖1到2.5公里商圈范围，步行5-10分钟的距离，服务约4、5万人口，提供生鲜超市或净菜市场，附带30个左右生活需要的业种组合，业态包括零售、餐饮、休闲娱乐、教育培训、社区服务配套等。城市中，60%以上的城市商业消费及一般性商业活动在社区完成，尤其集中在餐饮、个人及家庭服务等领域。综上所述，社区商业已经成为城市商业中一个重要组成部分。3、生存状态我国现阶段社区商业整体面临着“规模不适合、布局不合理、业态不齐全、结构不适用、运营管理不规范、整体不和谐”的困境，主要表现为以下问题：一是空间布局不均衡。一些社区的商业总量不足、布局不合理、建设相对滞后，有的社区规模却过大；二是业态结构不合理。综合超市或标准超市基本能满足消费需求，但菜市场、特色专业店、便民生活服务网点有些不足，小型建材、通信器材、洗头店较多；三是经营方式落后。部分社区的中小商业仍然摆脱不了传统集镇商业痕迹，在商品质量、服务质量、从业人员的职业道德和业务素质等方面满足不了当前的消费需求。还有一些商业网点与居民区混杂开设，饭店超标排放的油烟、修理铺的噪音声响等问题严重影响居民生活，造成大量的治安和环境隐患；四是商业地产的开发与商业的业态设置的要求不匹配。大多数开发商重视住宅建设，忽视商业物业的建设，以传统的建筑概念建设商业物业，不能适应大型商业、餐饮、菜市场等商业业态对商业物业的要求。目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特征，开发商为平衡资金，多是以拆零的模式将物业销售，而非开发商持有，项目缺乏整体规划与统一管理，难以形成统一模式，多属于业主小规模投资，经营各自为政，自负盈亏。与国外成熟社区商业模式相比较，意识形态上还有很大的差距。三、我国社区商业发展前景 城市化建设在中国的表现形式，就是农业人口向工业、服务业转移；就是分散居住向集中居住转移；就是公共服务缺失向适度满足转移；就是粗放型经济向市场细分化转移；是由农业为主的传统乡村社会向工业、服务业为主的现代城市社会逐渐转变的历史过程。 城市化进程给中国社区商业消费行为打上了独特的烙印：社区商业消费成为核心商圈的有力补充和延伸，以社区为依托的商业模式“核心化”、“穿透化”趋势明显。消费环境的改变，引导社区消费行为向聚集、小半径、高档次发展。社区商业“过渡型”明显，外向商业方兴未艾，社区消费行为也随之出现了“满足型”、“社交型”、“替代型”、“电商落地型”等不同类型，消费深度随服务与产品的供应深度同向发展。 我国2013年末城镇人口比重达到53.73%，预计到2030年，城市化率达到67%，到2050年超过80%，趋于饱和，城镇化建设基本完成。实践表明，我国的城镇化率每增加1%，拉动当年国内生产总值1%2%。在提高城市化进程的速度、提高人们生活品质的同时，城市配套、商业规划、公共文化、教育等领域按照合理的城市功能给予配置，不降低市民的城市化的品质、不降低市民的生活品质社区作为市民聚集的自然区域，其商业服务功能的优劣是体现我国城市化发展水平的一项重要指标。城市化背景下的中国社区商业发展趋势，一方面是针对传统核心区的市场细分化竞争，成为区域商业中心的重要补充和延伸；一方面是针对新晋市民阶层的商业服务普及。随着城镇居民人均可支配收入日益提高，消费需求和消费结构发生显著变化，社区居民服务、餐饮、休闲、娱乐、健康等多样化、综合性的消费不断增长。城市居民不仅需要繁华的城市、地区商业中心，更需要网点齐全、业态合理、功能完备，并具备一定服务水平的社区商业。社区商业覆盖面不断加大，差异化社区商业定位将带来单一项目辐盖率降低、服务水平和服务效率提升的变化，因此，社区商业具有稳定的市场基础，并随着城市化进程发展和居民收入水平的提高，而得到更大的发展空间。四、我国社区商业SWOT分析优势分析：社区营造活动重新凝聚社区情感1、 社群关系重构推动商业发展 随着中国城市化进程的推进，人们从早先的平房、四合院、大杂院、筒子楼搬进了鸽子笼一样的塔楼里，钢筋水泥森林阻隔了人与人之间的互动和交流，人们之间的社区情感也随同传统街区的消失逐渐淡漠。社区商业作为城市商业的基础，以其商业特征，完全能够打破这种局面。社区商业可以深度介入社区，构建社区活动交流平台，培育社区组织日常的互动活动并提供各种便民服务，促使邻里关系再次亲密，通过重构社群关系，重现社区生机来推动商业发展。2、 社区商业具备良好的价值营销环境 社区商业有将营销由简单粗暴的价格促销转向人情味十足的价值营销的空间区域优势。社区商业的经营者可以凭借此优势抛弃传统的商业营销模式，采用社交网络、微博营销；加强会员、微粉管理，与社区居民搞好关系，展开座谈、联谊等活动增加情感联系提高商业黏度。也可以有效的利用小区宣传、楼宇电梯、户外站牌等良好的社区宣传平台。3、 差异化满足消费者的个性化需求 以量取胜的大卖场时代已经过去，取而代之的是以质、以优取胜的新商业时代。消费者个性化需求不仅包含非商品性需求同时也包括情感诉求需求，社区商业最突出的优势是贴近消费者，社区商业业态根据商圈消费者不同的消费需求进行个性化定制，针对消费者的“衣、食、住、行、娱、购、游”进行不同的业态定位，将每一位业主的大部分消费锁定在社区里，以差异化来满足消费者的个性化需求，当社区商业充分地满足了消费者的这些需求以后，社区居民的生活质量便迅速地提升了，商业价值也充分体现了。劣势分析：社区商业发展条件尚不成熟（1）缺乏系统规划 国内的社区商业还处于起步阶段，普遍带有浓厚的住宅底商特点，与国外成熟的社区商业模式相比较，在整体规划、集中开发、统一运营等方面相比还有很大差距。社区商业建设最根本的问题就是系统性规划不够，有很多临时性的举措，缺乏连续性、持续性。各地新城发展较快，城市建设规划部门主导商业开发规划，商业主管部门参与力弱，导致社区商业前期整体规划引导不够，而后期又无法弥补，致使企业业态设置捉襟见肘，甚至经营不善，关门大吉。（2）社区商业发展基础有待完善 目前我国多数社区商业基础设施不完善、物流配送不配套。对企业来说经营与经济、运营成本相对较高、竞争力严重滞后；对消费者来说，便利但不便宜，省时但不省钱；对商户来说，成本大、周转慢导致时间成本增加、利润率低，规模效应递减，生存举步维艰。（3）商业信息系统建设滞后我国的新社区商业发展中，还没有建成完善的计算机智能网络服务系统，尚不能为居民提供便捷的网上订货平台。也没有相关管理软件对顾客信息、产品需求、库存进行必要的综合性分析管理。（4）连锁化经营难以复制 由于每个项目所处商圈不同，消费差异较大。因此社区商业项目就需要更加灵活多变，这与其他商业模式的标准化管理有所不同。保持服务理念和标准统一，业态结构随机灵活，商圈消费者为核心制定经营策略。只是强调服务理念、服务质量的标准的统一，而绝不强调商品结构的统一，而是让商品结构与周边消费群体的差异性尽可能地保持匹配，这样就可以既保证公司整体形象的一致性，便于品牌的传播，同时又能够做到恰如其分的差异化，充分满足消费者的个性化需求。机遇分析：中国经济的持续增长1、 零售业有望成为中国经济发展的推动力量。中国零售业在2008年至2013年间以年均超过14%的速度增长，2014年增幅略有回落预计也有12%的增长。将会有年社会消费品零售总额为 265，207亿元人民币的巨大市场。2、 来自政府政策的支持。从政府层面来看，2012年8月份，国务院下发的关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见对社区商业的发展提供了多方面的政策支持。以下三条是在落实61号文件基础上进一步的细化，并且写入了国发2012的39号文件。第一条 是从规划角度确定了新建社区中的商业设施面积，根据测算，10%的商业和综合服务设施面积中用于民政部门建设社区服务中心和服务站、社区综合信息服务平台的面积平均要到2%，能用于建设社区商业的面积平均在8%以上，这个政策实际对于原来的7%有了一定的突破。第二条 是要求地方政府在社区中增加生活必备的商业网点数量，第三条政策就是对社区商业网点的用途提出了严格的监管要求，确保社区商业网点与流失。3、 城镇化建设健康发展，社区商业未来前景无限。2013年末我国城镇化率较上年末增长1.16个百分点，城镇常住人口达到73111万人，城镇人口较上年末增长1929万人，城镇人口比重达到53.73%，较2002年上升了近15个百分点，带动城镇居民消费总额增长1250亿元。我国城镇化速度将保持适度推进，不会追求过高的速度，会保持与经济发展水平、工业化阶段、城市服务能力、人口吸纳能力、资源环境的承载能力相适应。预计到2030年，我国城镇化水平达到67%，如果总人口按14亿计算，城市人口将达到9.38亿，如果按50%生活在成熟社区来计算，这一部分消费人口将达到4.69亿。威胁分析：社区商业服务模式的构造1、 经营模式单一 目前社区商业的利润主要来源于租金增值、商管服务、自主经营利润、广告收入、场地租赁等方面，收益面窄，增值空间狭小。经营者需要改变这种经营模式，盈利模式应由目前的以通道费用为主转为靠开发资源潜力、深挖边际效益、服务增值为主。如今的社区型商业提供更加符合消费者需求的商品和服务。这就需要经营者从业态设置、商品结构到门店管理进行巨大调整。需要企业在网络平台建设、业态配置、服务设计、会员管理等方面多下工夫。2、 同质化竞争激烈 企业如何把控好社区商业项目的业态规划管理，让项目管理做到管理流程、服务项目、品牌宣传标准化，业态设置规划灵活机动，实现既复制标准又差异化经营，避免同质化竞争，这对社区商业经营者在管理能力方面是一大考验。3、 公益性建设缺乏 社区商业的公益性，就这个认识目前为止政府和企业还没有达成共识。虽然政府出台了关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见，但政府对接管理部门、对接服务项目、政策支持、企业服务模式等尚不清晰，政府与企业之间的协调与合作还有很多工作要做。4、 社区消费主体碎片化 社区商业是属地型商业，服务对象全年龄段化特征明显。随着中国老龄化问题的加剧（中国国家统计局2014年1月的数据显示，中国总人口为13.6亿人，其中年龄超过60岁者占14.9%，达2.02亿。预计2030年将达到总人口的25%，高达3.4亿。）和网购电商的发展，社区里的人群结构是老人、网购人群以及核心“三口之家”，这些人群的消费需求是不一样的，社区消费的主体分化特征突出，社区商业用什么样的服务来攫取足够的客流量来支撑项目，是经营者必须解决的问题。社区商业过去的方法是要购物、餐饮加服务，但是社区人群碎片化以后，它的服务要求也趋向个性化、多元化、多样化，企业要对服务的比例构成进行调整和重组。总之，脱离消费者实际需求的社区商业项目，必将失败。五、社区商业应有的商业模式 社区商业拥有三大法宝：就近方便、价廉物美、服务多样，其市场蕴藏着无限商机。社区商业必须坚持以消费者为核心的原则，基本可以满足消费者主、副食品、生活日用品，购物需求；日常用品维护、保养、修理的需要；早点、正餐和满足学生、老年人用餐，餐饮服务的需求；理发、洗衣熨衣、服装加工、彩扩等服务，综合服务的需求；可再生资源回收服务的需求；雇佣小时工、请保姆、家教等，家政服务的需求；等等基本需求。中国人民大学竞争力研究中心曾经以“社区商业服务便利需求”为题在北京市27个小区进行了调查。调查结果显示，社区在购买商品、餐饮消费和生活服务等方面均有很大的发展空间。其中要求配备健身场所的需求人数比例达69.6%；要求建立大众餐馆的需求人数比例占41.1%；要求尽快完善网上购物和配送体系的需求人数比例占40.91%，尤其是在网络普及程度较高的小区，居民希望尽快完善支付体系和配送体系，另外，网上教育和信息咨询也有大量的需求；要求配备早餐服务的需求人数比例是38.5%；娱乐场所占38.2%；要求建立茶室、蛋糕店、面包房的需求人数比例是31.2%，居民对于档次较高、清洁美味的小食品屋的需求正在增加。同时，如下一些项目的需求比例减少：要求开花店的需求比例是10.4%；音像店8.77%；废品回收3.66%；理发美发5.85%；聘请保姆6%；雇小时工6%；聘请家教6%。结合住宅项目的规划建设，未来的社区商业项目必须具备运动健身设施，场馆的管理统一纳入商业运营管理；网购以及配送的完美结合、早餐配送等懒人服务将是社区商业另一个要关注的热点；另外教育培训、鲜花绿植、音像制品、废旧回收、家政服务等等服务项目会更多的利用网络平台实现。那么，到底社区商业企业该如何成功地植根社区呢？首先，商业企业在进入社区之前必须进行详细深入的市场调查，掌握社区居民的收入水平和消费层次，了解社区居民的消费习惯和消费心理，以此作出不同经营档次的合理定位，决定布点的规模、位置、运作方式以及业态配置的个性化形式，社区发展至此，对个性化的服务要求必然会与日俱增。其次，家政服务必须走特色化服务的路子，不能仅仅停留在家务劳动的水平上，应该搭建并利用网络平台向“衣（上门订做衣服）、食（制作家宴）、住（居室装修、搬迁）、行（旅行送票）、医（家庭护理、情感陪护）”的管家型发展。再次，商业企业在经营上要转变观念，机动灵活的调整经营时间。社区内的商业企业经营时间应该与大多数居民的工作休息时间相迎合，商业企业应当充分考虑到居民的各种切实问题，据之进行调整，真正成为居民举手可得的厨房、冰箱、餐厅、衣柜以及随时就坐的会客厅。再其次，商业企业必须取得政府在政策上的支持，与社区内的政府派出机构（如办事处、居委会）及物业管理公司合作，建设诸如：居民之家、办事分支机构、俱乐部、图书馆、绿色网吧等场所，并组织各项有意义的，大家喜闻乐见参与性强的活动，加强会员管理，努力增强社区商业体的顾客黏性。最后，企业涉足社区商业无非是想为居民提供更大的便利服务，同时拓宽销售市场，获取利润。如果商业企业忽视了社区商业消费者的全年龄段特性、服务便利性、营销亲民性，不努力提高企业员工的服务意识，就不能很好地与居民相处，赢得居民的信任，很难取得长久的成功。六、社区商业电商、店商结合的趋势从线下实体，到线上电商，再到移动互联网电商，短短30年的市场演化，形成了相互关联又彼此独立的结构。2014年，“第三世界”（移动互联网）正式登上舞台，开始重构市场结构，普遍称之为移动互联网元年。从这个元年开始，中国市场的商业形态将形成全新的格局，社区商业也必将趋炎附势。 电商与店商的纷争，导致了五大方面的消长：快递消灭渠道、网银支付消灭终端、社交化媒体消灭传统媒体、搜索引擎优化消灭广告、客户端消灭逛街。在电商对店商冲击下，涉及到的绝不仅仅是渠道、终端、传播、支付等方面的变革，其必将是在商业生态背后的社会形态的巨变。线上营销（含电商与移动电商）的冲击，使社会的四大基础结构发生本质改变。首先，电商尤其是移动电商，让商业变成了真正的全年无休24小时全天候的“不眠商城”，无时不商业、时时在销售变成了现实。其次，电商时代，空间的障碍有了创新解决方式，物流成本减少，交付速度提高，企业的好产品，可以不需要借助传统的渠道模式去完成，电商时代的空间障碍已经不再是新品牌、新产品的必然障碍。再次，社会化媒体、即时通讯媒体的出现，实现了信息的无障碍、完全自由、“高保真”、即时化的传递及互动。新媒体让人们摆脱地域、生活圈的限制，与互联网上的任何一个人可以完成交流。最后，“人人传播”构建起有效传播的新模型，让人与人之间形成跨越地域的社交网络，全国性品牌不用跨越万水千山，无须媒体狂轰滥炸，只要掌握新媒体的社交化属性，发掘共同关注的文化热点，采用合适的方式就可以与目标顾客建立关系。 O2O，一切渠道皆媒体。电商、店商、移动电商各自独立发展又互相关联，可以组合出无限形态，但最有效也最经济的形态必然是O2O。O2O不仅是线上支付、线下消费，而且可以衍生出各种各样的新商业模式。以企业为主体的O2O，至少可以派生出以下模式：一是线上传播，线下购买（传统门店零售）；二是线上购买，线下消费（服务性产品的门店消费）；三是线上购买，线上供应（邮购的变种）；四是线下聚客（体验），线上购买（适用于客制化产品、高级定制等）；五是线上购买，线上消费（上门服务）。每一种模式背后，都是更贴近消费者的服务及更紧密的社交传播渠道，是移动互联网时代营销的基本形态。在O2O的冲击下，行业边界会不断消失、融合，所有的品牌都需要重新规划销售版图，让传播、销售、营销在电商、店商、移动电商之中无缝对接。 线上生活方式与社区生活方式结合，是未来社区商业最具备想象力的价值提升空间。 将购物中心形态与电商、移动电商进行结合，以O2O的经营模式来改变自身经营方式，搭建自有交易服务网络平台，建立线上社区，增加电商无法实现的体验类业态的比重，形成线上购物及外包家居服务联盟，实现实体店网上营销，并且会利用项目锁定的消费者资源吸引成熟电商入驻项目，结合社区电商，在项目内构建电商线下实体体验店，进而借助社区商业属地性商业的短半径亲民特性，解决“最后一公里问题”，形成快递收纳及配送网络，这样既能应对电商带来的冲击，又能充分发挥社区商业在体验性、物流配送方面的天然优势。社区商业、电商、移动电商通过O2O模式相结合的商业模式将成为最具竞争力的新型商业模式。七、社区商业具备金融运作条件 作为一个稳健的地产开发品种，社区商业产品本质具备进可攻、退可守的特质。首先，社区商业具备周边稳定的人气支撑，有良好的零售潜力，商业价值很容易体现，容易销售回款。其次，开发商自持社区商业物业，通过长期的专业运作，在稳定运营后，将具备稳定而良好的租金回报率，因此社区商业同样具备复制和金融证券化的可能性。社区基数人群的常规消费，决定了社区商业的风险小，稳定性高。金融风险低，从而完全具备低风险金融产品的属性。八、社区商业必将成为高稳定性、可复制的商业模式 仔细分析社区商业的各种属性，可发现社区商业市场需求巨大刚性需求明显；服务半径有限，体量小目标客群清晰风险可控；温情、便利，风格独具，就是一个社区大家庭的客厅，具备家的感觉。业态配置除却与城市商业同质化的零售、餐饮娱乐业态之外，还有明显不同的细分品类，其涵盖了净菜市场、金融服务、儿童教育、宠物店、汽车美容、美容美发、咖啡、养生美体、便利店、社区餐饮、健身房等诸多品类。餐饮为主打，休闲娱乐配位，特业为重要补充，再辅之以超市为代表的零售品类，最后是线上服务的植入，这些构成了社区商业品类的重要特征。社区商业产品线逐步成熟，在可与之相比的购物中心、城市商业副中心、专业市场等各类业态中，好的社区商业的确具有高稳定性、可复制的品质。九、打造优良社区商业的条件 社区商业具备以上特征，要将社区商业打造成优良的投资品种必须具备以下条件：1、 选址优秀。 最好的社区商业选址应该具备两类模式，一类是高密度、高容积率的规模化社区的社区商业；另一类是位置贴近区域中心或者轨道交通节点的社区商业。2、 主力店品牌可复制。 为了形成好的管控，一定需要在餐饮、娱乐、儿童、养老、特业、零售等几大基本业态上建立品牌战略联盟，只有这样才能保证管理和招商风险可控。3、 产品设计超温情。 业态和选址固然重要，但产品力仍然是最重要的吸引力和条件，温情和柔性是产品力定位的根本。4、 建立专业的商业管理团队。 任何商业项目若想经营得好，必须在软件服务上有真功夫。社区商业运营的核心要素是专业的商业管理模式。5、 快速布局。如同所有商业，社区商业领域风起云涌，为了快速抢占社区商业市场，就必须快速整合资源，抢占先机、合理布局。商业地产开发商若想聚焦社区商业，必须具备以上五个条件，否则难以成功。总之，住宅地产比较依赖政策，而商业地产的发展却完全依托于消费需求，而消费需求又主要取决于经济发展带来的消费能力的提升和需求的变化。因此，经济发展对于消费需求的提升，一定会促进商业地产的发展。中国商业地产现状是：起步晚，发展快，问题多，前景广。未来商业地产市场是属于真正把商业地产作为自身业务发展形态来运作的开发企业，需要诚心诚意将商业地产作为主营业务，并依据市场的需要寻找适合自身发展的商业地产的模式。只有通过这种能力的提高，才能应对招商难、开业难、经营难的问题。同时，还需从根本上去解决商业地产退出机制的完善问题。如果没有与资本市场相结合，那么商业地产也无法健康发展。商业地产的发展，一定会带动对资本市场的需求，形成一种相辅相成的互动关系，企业确定进军商业地产，并确定以社区商业为核心产品，也必须遵循这个规律发展，才能获得成功。最后，在资源越来越紧张的大背景下，社区商业不仅为目标消费群体提供了更多的生活便利，同时也意味着节约时间、节约社会资源。当我们把更多在路上的时间节省下来，当我们不用开车到很远的地方才能消费，不为商业中心的停车难而抱怨时，社区商业实际上已经实现了巨大的社会价值，从长远来看，它的社会价值远远超乎其经济价值。 江苏汇邻湾商业管理有限公司 姜华 2014年