南宁广西国贸中项目可行性研究心报告36页.doc

新项目可行性研究报告目 录前言第一部分 项目地块考察及环境分析 一、宗地概况及经济技术指标二、项目地块周边环境及配套分析第二部分 项目区域性市场现状和需求分析 一、南宁市的商业物业环境二、区域市场分析二、可类比楼盘基本情况分析（1） 两河流域（2） 金山广场（3） 金朝阳商业广场（4） 大连万达商业广场（5） 金湖商业广场（6） 阳光100城市广场（7） 华星时代广场（8） 佳得鑫水晶城（9） 世纪商都（10） 航洋国际城三、南宁市中心租金概况（1） 七星路（2） 民生路与朝阳路、步行街第三部分 项目定位及营销策略初步建议一、项目最大价值的挖掘和项目定位 二、项目SWTO第四部分 项目投资预算和结论、建议前言本次项目调查由营销中心策划部、销售部、总裁办等人共同进行市场调查。l 以购房者身份现场询问各楼盘的业务员。l 调查人员询问在各楼盘工作的朋友。第一部分 项目地块考察及环境分析一、 宗地概况及经济技术指标1、项目背景原土地由南宁城市发展总公司在1992年以90万/亩获得，土地价值为90万/亩*17亩=1530万，而后与北海银建投资股份有限公司成立了独立法人的“南宁银建房地产公司”，此时南宁城市发展总公司以土地评估价5580万作价入股合作开发，土地价值提升了3.6倍。但是，为了在政策和税金方面享受优惠，南宁银建房地产公司出资在香港成立了“杰辉（香港）国际有限责任有限公司”，来进行注资投入，以致实现享受政府给予的优惠政策。项目名称：广西国贸中心。集五星级宾馆、商贸、办公、餐饮、健身、娱乐、和高级公寓为一体的综合性建筑群。总建筑面积：128382，由地上45层，总高度177.2米的主楼和地上30层，高度100米的公寓楼以及四层裙房和四层地下室组成。1994年开始筹建，完成四层地下室和四层裙房，面积51000，后因缺资金停工，2003年5月欲启动，但是由于“非典”影响北京银建集团（控股公司）无法有足够的资金投入，导致停工至今，可以认为是一个烂尾楼工程。3、根据前期政府有关部门提供及现场测量所得到的资料显示：项目地块基本情况：l 宗地位置：民族大道西段与共和南路交叉处与工商联、中医学院二附院、共和路小学相邻。l 占地面积：11524.7即17亩（建筑物占地：6174）。l 商铺面积：22919l 主楼面积：54723l 公寓面积：23276l 地下面积：27100地下面积：27100l 绿化面积：3800l 道路面积：5100l 所在地段：项目处于新城区。l 规划地块形状：基本呈三角形，比较规整。l 规划用地性质：商业、居住、办公。l 规划容积率：8.79（不含地下室）l 规划建筑密度：53.6l 规划绿化率：33l 规划地块的四至范围：南至民族大道，北至民生路，西至共和南路，东接友爱路延长线即南环路。l 目前已建建筑面积：5.1万(地下4层：27100，地上目前建到4层约：239000)l 项目沿街面：沿民族大道：181.7 米；沿共和路：130.51米；沿友爱路延长线：74米；l 市共和南路小学：4.86亩。l 中医学院第二附属学院：3.08亩。l 自治区工商联合会：7.3亩。备注：以下报告中的“地块”、“项目”，是以上所述宗地的简称。二、项目地块周边环境及配套1、项目现场概况：现场是建至到四层的烂尾楼，工地杂乱无章，目前正在拆脚手架。有围墙围住工地。2、 项目周边配套概况：项目地处南宁市中心，各种配套齐全。（1） 项目西面：大连万达商业广场、南宁饭店、南宁百货大楼、钻石广场、电影院、水街、医院、银行、商业步行街、女人世界、（2） 项目东面：金融大厦、市教委、区人大、民族广场、大酒店、（3） 项目北面：电讯产品专业市场、区政府（4） 项目南面：电信大楼、市医院、邕江宾馆、南国街、（5） 项目与万达商业广场一路之隔，至百货大楼1公里，至民族广场2.5公里，至邕江宾馆0.5公里。（6） 项目景观：地上10层以上可以看到邕江之景。（7） 项目交通概况：项目所处交通便利。6路、8路、205路、1路、207路、31路，公交线路密布。（8） 项目周边无工业污染。3、 项目周边租金民生路步行街：铺面的租价为（沿北向南）民生路头：250元/m2民生路与兴宁路交叉处：600元/m2民生路中段：450元/m2万国时代：166元/m2女人世界：220元/m2民生路尾：400元/m2兴宁路步行街铺面的租价为（沿东向西）兴宁路头：400元/m2兴宁路与民生路交叉处：700元/m2兴宁路中段：420元/m2兴宁路尾：280元/m2第二部分 项目区域性市场现状和需求分析 一、南宁市的商业物业环境：2003年，南宁市市商品住宅实际销售面积为154.7万平方米，同比增长38.5。 2003年南宁商业在建面积约：80万。已经建成40万。商业面积空置率小于1%。2004年在建商业面积：60万。从广西统计部门了解到， 2003年邕城楼市投资持续增长，全市房地产开发投资累计完成39.5亿元，同比增长61.3，其中住宅投资完成23.1亿元。从以上数据看，南宁商业物业面积以成倍增长。去年商业物业占南宁市整个房地产开发面积约30%。目前，从空置率来看，南宁商业物业销售良好，商业物业在未来35年逐渐饱和，。建议项目商业物业运作要有较快的节奏。二、区域市场分析1、 该项目地处南宁市传统的繁华市中心商业圈：朝阳路商业圈。购物方面有南宁百货大楼及其周边的各类商场商铺、步行街里商场商铺，是南宁人传统的购物地，今年陆续开业的大连万达商业广场（沃尔玛、百盛百货、华纳影城、灿昆数码城、新加坡美食城）增加了商圈里购物的类型和内容；南宁饭店、邕江宾馆等饭店宾馆是南宁有历史的比较高档的饭店宾馆；电影院、电信、医院、银行等金融、娱乐、服务设施齐备；区人大、区政府等在商圈内，有汽车站、火车站和公交总站，交通便利。2、 从周边的近期发展的商业来看：l 大连万达商业广场打造SHOPPING MAIL，引进沃尔玛等等。是完全的商场、商业街运作模式。l 其它的商铺经营的一般思路是将裙楼作商场，上层是商住两用的公寓。由发展商统一经营，或多或少都做“主题”商铺，以期用集约化、规模化吸引投资客，如金朝阳商业广场以“音响”为主；美博中心以“美容化妆品”为主；两河流域以“儿童用品”为主（非朝阳路商圈）。嘉河海印数码港以“通讯器材”为主。3、 从周边的近期发展的商业的销售来看：l 大连万达商业广场是成功的，售出1.2万平米，均价3.5万/平米，销售额4.2亿。虽然号称投资6亿，实际上目前基本收回投资（土地价2.4亿，建安成本按2000元/平米计2.3亿）。商业运作也是成功的。华星时代广场也是成功的。l 其它如金朝阳、金山商业广场等商业方面销售较慢，商业运作没有做起来。但是塔楼销售是成功的。小结：从定性方面来说，该项目所在区域具有较高的商业价值。尽管有些商场因为商业运作不成功而难以体现其应有的商业价值。商业价值体现是成功的关键所在。三、可类比楼盘的基本情况及分析（一）两河流域此楼盘和“新项目”有着一定的同质性。表现在：1、都是烂尾楼2、地理位置都是处于繁华中心地段3、都依托一个大的商业超市。4、项目的定位有借鉴意义。1、 地理位置位于南宁市民族大道与古城路交汇处，即民族宫综合楼的烂尾楼。2、 主题定位打造“儿童学生品牌主题商城”（中外儿童服装品牌、精品玩具品牌、品牌、学生智力开发产品）3、 价格l 铺号：A88，处于一楼商铺中间位置，商铺面积：25.36，54%的公摊，净面积11.7。32895元/；总价：834217元。折扣：0.98*0.97 。实际总价：817533元。按揭金额：490000万。10年月供：5381元。l 房号：0812，处于第八层，写字楼面积：45.27，30%的共摊，净面积31.6：3458元/，总价：156544元。商铺每层均价：一楼3万/、二楼1.6万/、三楼9千/，四楼7000元/，五楼：6000元/商铺整体均价：1.36万/。写字楼均价：3880元/（现房）4、 商业布局每层1100共，计5500的商铺，独立分割。公摊约54%。负一层：游乐园（儿童娱乐天地），由北京华联租用。一层：明星梦工作（国际品牌童装、青少年名牌服饰）夹层：奇趣坊（休闲餐饮、生日快乐园、游戏厅）二层：精品童装（精品名牌服装、童车、童床、童帽、童鞋） 三层：玩具总动员（模型飞机、车、船） 四层：亲子世界（儿童服饰、妇婴用品批发零售） 五层：成长天地（时尚精品、礼品、书籍、音像、乐器学生电脑、软件） 目前招商正在进行中，预计6月中旬装修好。8月30日交楼。10月1日开业。租金情况：一楼：250元300元/二楼：130180元/三楼：80100元/四楼：50元/五楼：40元/物业管理费：7元/；水费：10元/月；电费：按实际收取。电梯：10元/月。用限额免进场费、场租、管理费方法来吸引商家。两河流域的租金从招商第一天开始，到目前已经下调两次。原来的租金是：一楼：300350元/，二楼：250300元/，三楼： 四楼：55元/。二期预计在今年下半年推出。目前，一楼在原来的基础上下降了50元/；二楼下降了120元元/；三楼下降了25元/。下降的原因是：A：招商难度太大。B：场地受限（每层只有1100，总计5千）C：停车问题。5、营销模式 商铺推广：首先，去年年底首推商铺 45层和68层写字楼，采用“返租”手法，年回报为总房款9%，共计3年，3年的回报一次性在总房款扣除，在首付款里扣除。销售率90%。然后，2004年3月28日再推商铺13层和写字公寓812层。此次推商铺，不采用“反租”形式，主要是：把商铺销售给客户后，帮助客户招商，让客户自己与承租商谈判租金。引进北京华联经营投资负一层。正在招商，开始时用限额免进场费、场租、管理费方法来吸引商家。目前已经不实行。租金大约在15年回本的基础上2倍。目前，租金4月23日开始微调，暂定：一楼：300350元/，二楼：250300元/，三楼： 四楼：55元/。二期预计在今年下半年推出。 小结：租金可以支撑售价。目前的招商情况一般。（二） 金山广场1、 地理位置南宁市朝阳路68号2、 商铺主题定位大型品牌购物商场，全天侯室内步行街住宅主题：巴洛克生活馆。3、 价格l 铺号：133，临街，商铺面积：56.38,单价：48304元/，折后单价：46372元/，总价：2723380元，折后总价：2614444元。10年月供17220元。年反租回报：219753万，月回报：18312元。10年回报共计：2197530万。l 铺号：138，商铺面积：64.9，单价：41957元/，折后单价：40279元/，总价：2723009元，折后总价：2654368元。l 铺号：101，商铺面积：53.99，单价：45848元/，折后单价：44014元/，折后总价：2376320元。l 房号：C11507，住宅面积：42.238，单价：3580元/，折扣：9.6折。折后单价：3437元/,折后总价：145164.商业面积：4000/层，共计1.2万整体均价：2.1万/， 一楼3.7万/、二楼由一个日本超市进驻，按市场价格约2万/、三楼6千/住宅均价：3000元/4、 营销手法商铺以“返租”形式，年返首付21%，共计10年。月回报是大于月供款，客户与“包租公司”签定一份“包租合同”，在合同里明确年回报首付21%。包租公司专门负责招商和保证客户的回报。返还是到在经营前一个月之前给付，租金收入要纳税。2006年4月份交楼。此种“返租”对客户风险是比较大的（包租公司只是在“包租合同”里承诺在经营前一个月之前给付）。销售：积累客户1年，开盘2个月，销售公寓80%，商铺60%。（三） 金朝阳广场1、 地理位置南宁市人民东路73号（民族商场旁）2、 主题定位数码电器广场（家电、数码）3、 价格l 铺号：F1003，沿街铺面，建筑面积：32.03，单价：35711元/，总价：1145767元，托管费用：235799元。（其实是回报：年回报总房款的7%）折后除去托管费总价：887053。l 铺号：F132，建筑面积：12.92，折后总价：270747元。一楼商铺均价： 一楼2.7万/元/（内：2万/，外3.5万/）二楼、三楼基本不卖，自己经营，引进一个音响商。商铺整体均价：1.7万/住宅均价：2900元/，开盘未做广告，一抢而空。 4、 商业布局 3500/层，14层共计15000。24层与民族商场连通，形成40000的经营空间。 一楼铺面层高，高达5.2米，分成2层。上层做试音空间，不计入面积。5、 营销模式返租，前三年采用总房款21%回报，相当于年回报7%，冲抵首付。回报是以“托管费”名义，为客户避免交税（9%的营业税），客户与发展商签定委托管理协议，由开发商统一招商，租金由开发商来谈，开发商统一制定租金价目表，这样可以避免租金的紊乱。3年以后，商铺将由业主经营。目前，一楼，销售90%，剩下10%，打算“只租不买”。二楼 、三楼暂时不卖，交给承包经营管理公司统一经营、统一招商。 二、三楼不卖的原因是：想引进一个大的音响机构，把铺面做“火”，几年后在抛出来买，从而实现商业价值最大化。 销售：积累客户1年，开盘3个月，销售商铺80%。（四）华星时代广场一）地理位置及周边环境南宁市七星路与新民路交汇处，华星时代广场”项目周边社会配套设施完备。自治区政府、区纪委、区外贸厅等党政事业单位比邻而居，麦当劳、肯德基、快而美、生力军等中外品牌餐饮美食机构，区人民医院、市第一人民医院、华联超市、利客隆超市、各类商业银行等生活配套设施一应俱全。项目周边10余条公交线路，交通便利。 二）楼盘综合素质1、建筑风格规模和立面的设计、材质根据楼书描绘：华星时代广场建筑总体外形峻朗挺拔、线条简洁流畅、色调清新淡雅，与绿城清幽的城市外部环境水乳交融，再者，其所倾情打造的“六重立体生态空间”更是使得都市繁荣生活空间与生态自然居家环境和谐共生。2、建筑空间布局两座连体住宅塔楼，31层（其中地下2层，地上29层），建筑物高98.6m，用地面积17413.65，基底面积15072.35，总建筑面积151945.07。由5万余大型商场（1F至5F为商场，地面以上每层建筑面积平均约9000）、两座连体住宅塔楼雍华府（共212套）、雅仕阁（共448套）及名仕阁（共568套）共同组成，一共可为邕城广大置业者提供住宅及公寓单位1228套。 是一座集商场、住宅、公寓等多种物业类型于一体、融购物、文娱、休闲、商务、居家等多种功能于一身的大规模综合性物业。3、户型商务公寓3065，住宅二房88，三房 115136 ，四房150160 ，五房160三）项目营销情况 此项目有广西桂建房地产有限公司开发，由深圳涛益地产顾问有限公司代理，销售起步价 2900元/平方米，最高价4200元/平方米。一期商务公寓销售率达90%，二期住宅销售率达70%。一层商铺均价：3万/商铺整体均价1.8万/。去年6月开售，商铺已基本售完。北京王府井南宁分店5月1日开始试业，5月18日正式开业。目前租金在一楼招租的租金约250元/。低于周边的租金（七星路临街铺面的租金：300元/）从目前的商家进驻的情况看，招商是比较成功的。世界各国的服装品牌俱到，铺面只剩下少量。整个商场由王府井统一经营，统一招商，统一管理。商场业态及租金状况：一楼：女士化装品、珠宝、皮具、名酒、（柜台式）（250元/）二楼：男士精品装、鞋（150元/）三楼、四楼：女士品牌装（100元/）五楼：体育装、数码（80元/）目前租金能支撑商铺价格。开盘期一次性付款9.3折，按揭9.5折；开盘期后一次性付款9.5折，按揭9.8折。开发节奏：首先以住宅及商务公寓在去年9月房博会登台亮相，2004年4、5月交付使用，历经9个月，2003年6月18日正式销售商铺，争取2004年元旦开业，目前，在5月份开业（北京王府井南宁分店开业）四）营销手段、卖点或主题口号营销手段：华星时代广场在商业部分成功引进了享有“新中国第一店”美誉的著名民族品牌商业机构北京王府井百货，意欲打造南宁首座真正意义上的一站式购物中心SHOPPING MALL，从而和南宁现有的品牌商业机构梦之岛购物中心、梦之岛百货、七星路品牌服饰街、永嘉名店等一起形成有效互动，共同架构起了以“精品时尚购物区”为向标的南宁第二商业圈，进而极大地强化提升了这一新兴商业旺区的物业投资价值及升值空间。 （四） 阳光100一）地理位置及周边环境南宁市民族大道63号，周边有五星级酒店1家，四星级酒店4家，大型餐饮娱乐场所43家，金融服务机构32家，著名教育机构16家，图书馆及书店6家，三甲医院2所，大型购物中心3家，大型会展中心4家，市政公园2座，麦当劳、肯德基、必胜客、意大利之星等。是集商业、公寓、写字楼、娱乐休闲为一体，南宁最具都市品质的标志性建筑群。二）楼盘综合素质1、建筑风格规模和立面的设计、材质现代、简约，国际化，张扬鲜明的都市个性；极富震撼力的建筑设计。2、建筑空间布局总建筑面积260237.0，占地面积58388.56，住宅总建筑面积158932.0 m2，其2栋23层（一梯7户），2栋20层（一梯9户），共309套住宅地下室面积：23744.0 m21、 产品和户型产品类型：住宅、商住楼、酒店式公寓、写字楼、商铺（包括会展厅）。户型（住宅部分）一房一厅 （44.58 36套）二房二厅 （ 60.82 42套，80.26 36套 ， 8739套）三房二厅 （104.48 47套，106 42套，115.24 21套，122.9636套） 4、物管及配套设施该项目由香港戴德梁行国际集团物业公司管理三） 项目营销情况住宅起步价3895元/平方米 ，最高价 4499元/平方米，均价 4089元/平方米 ，按揭，9.6折；一次性付款，9.4折； 商铺预计在5月底至7月初开盘。目前价格、面积尚未明确。预计：商铺整体均价：1.5万/，一层商铺均价:2万/。 开发节奏：阳光100于2003年4月12日进行住宅（两栋20层）内部认购，现在还未开盘。预期到2004年6月分交付使用。还有两栋23层估计到2005年6月份交付。估计约开发周期2.5年。目标客户群：私营业主、外地投资商、高级白领、部分公务员四）营销手段阳光100成立欧景时尚置业俱乐部，将都市白领、企业名流、专业精英等高尚人士吸收为会员，为了更好的向这些新都市中高阶层提供全方位、高品质的服务，特约品牌知名、服务周到的公司成为欧景时尚置业俱乐部的“特约商家”，达到品牌间的强强联合，实现企业双方及消费者间的“三赢”。（六）外滩新城一）地理位置及周边环境外滩新城位于南宁市中山路中段，开发商为南宁桂源房地产开发实业有限公司。小区周边主要单位有：天桃小学、南宁二中、图书馆、区医院、酒楼、宾馆、银行、歌厅、酒吧、及中小型体育场馆。二）楼盘综合素质1、建筑风格规模和立面的设计、材质 此项目为欧美融合现代建筑风格。占地面积为10000平方米，总建筑面积为124749.11平方米，商务面积为30085.89平方米，写字楼面积为24561.77平方米。建筑采用剪力墙结构，现浇混凝土楼板。外墙呈银灰色玻璃幕墙。2、建筑空间布局13层设超市，4层为两大会所。5层以上是办公和住宅。3、户型跃层：160上层可规划总经理办公室、财务室、会议室、等专属办公区，下层可规划为开敞式公共办公区。住宅三房116122，二房8283。4、物管及配套实施金外滩推出五星级服务体系，从小到叫醒服务、翻译服务，大到疑难工商税务咨询。配套有双会所（美容美发、棋牌室、阅览室、商务咖啡市、健身房、桌球室、家政服务中心、商务服务中心。三）项目营销情况由于此项目是深圳市尚达信置业代理，深圳商美佳整合推广，加之其注重优质的服务，再配合强劲的营销手段，使得它三期销售达85% 。 外滩新城的销售价格为：住宅起步价3000元/平方米，最高价3900元/平方米，均价3450元/平方米，商铺均价1.5-2万/。商铺共计3万。250米沿街面。商铺业态：一楼：电信、通讯产品、餐饮二楼：IT数码产品、各品牌电脑、外设配件、水吧（铺面式）三楼：系统展示、办公自动化、耗材、网吧租金：一楼150元/，二楼：90元/，三楼40元/整个商场已经装修好且分割好。目前一楼已经有工行进驻，中国联通、移动、德克士即将进驻。 目前租金价不能支撑售价。2001年底，13层商铺由“三合百货”承租，由“三合百货”进行商场运营，但是到了2004年4月份，“三合百货”一直还没开业，据说，不打算进驻“外滩新城”。南宁桂源房地产开发实业有限公司把未售的小部分商铺已经卖给德瑞科实业发展有限责任公司，该公司经营整个商铺包括招商，物业管理是厦兴物业管理公司。项目重新定位，打造广西数码航母，共计3万。250米沿街面。一楼：电信、通讯产品、餐饮二楼：IT数码产品、各品牌电脑、外设配件、水吧三楼：系统展示、办公自动化、耗材、网吧 开发节奏：2000年5月份正式住宅登台亮相，开发周期约3年半。四）营销手段、卖点或主题口号1、手段： 外滩新城首度推出“额外商务空间支持计划”，提供数码演示中心、商务洽谈室、会议室、商务中心、商务会所。2、卖点口号：商业中心CBD轻松掌控事业版图3、两大会所（商务十生活） MANAGEMENT STAR HOTEL五星级商务服务体系让工作成为享受的过程（七）万达商业广场l 由南宁万达商业广场公司开发，是南宁第一家标榜以购物,休闲,餐饮,观光等为一体的复合型的大型商场。l 位于朝阳路、民生路和共和路三条繁华街道围合的黄金地段。l 投资近6亿元l 占地56.6亩l 总建筑面积达11.5万余平米l 容积率约3.0l 该项目秉承万达集团“订单房产”模式，将引进沃尔玛、大洋百货合百脑汇3大中心主力店进驻经营，共9万多平方米，并把电影超市、餐饮店、精品店融为一体；余下近1.2万平方米，约10对外销售并招商，其中，新加坡大食代美食街进驻万达商业广场，营业面积为3400平方米 。最据说“灿坤数码”商停止进驻大连万达，万达另行招其它数码商。l 一楼商铺均价3.5万/平方米，街铺最高达6万/。l 沃尔玛购物广场4月28日已经开业。沃尔玛购物广场4月28日已经开业，二楼：饮食、菜市；三楼：休闲服装。二楼、三楼共计15120。l 首层租金：240400元/，租金可以支撑售价。l 据悉，“百盛百货”与“万达”即将签订合同。5万，年租金900万，15元/月。由此可见，大连万达以很低的租金来引进百货店，以此带动商场的氛围。小结：从租金调查来看：市中心的大连万达商业广场、华星时代广场目前的租金有向上微调，主要是沃尔玛、王府井开业，而两河流域的租金三次往下微调。（八）金湖商业广场l 该楼盘由南宁百货经营，是纯商场（百货、家电、化妆品），也是市政配套工程，由上海瑞安机构代理推广。总体均价1.4万/，总面积7万。去年年底推出南区共计1万（电器区7000，商最低10970元/，最高14700元/，均价：13000元/），南区均价1.3万/，反租，年回报总房款8%，。签合同九年，一个星期内，400个商铺全部售完。l 今年推北区，约6万，预计在5月初开盘。l 4月中旬内部认购，直接交纳定金2万。（九）其它商业性楼盘l 佳得鑫水晶城佳得鑫水晶城是集高档主题休闲、娱乐、商城、地下购物中心于一体的大型综合建筑,也是南宁最具特色的城市中心绿洲式高档住宅区.商务公寓3500元/佳得鑫水晶城由栋26层住宅、1层架空绿化、4层商业裙房及3层地下室组成,占地23745平方米,总建筑面积165998平方米商业36412平方米,住宅72491平方米,总户数为499户。五月1日举行产品推介会。据知，与梦之岛购物中心签定合同。商铺目前未推广，资料不详，价格预计均价2万元/。l 世纪商都商务公寓、公务套房、商务包厢总裁楼中楼45250企业总部基地，4部电梯。一楼商铺均价：2.2万/，14层招商，1100/层。1层可独立自由分割，24层按500半层经营。餐饮、服务（超市、健身、保健、美容去年年底开盘。商务公寓：6楼：3600，16楼：4000，17楼：4100。均价3800元。5月8日举行封顶仪式暨庆典酒会。l 香榭里花园的航洋国际城集写字楼、酒店（美国万豪）、商场、超市（家乐福）为一体的综合性产品。开发商主要是顺应“东盟博览会”的潮流，作为凤岭片区的标志性配套产品超五星级酒店。40万，28层。其它情况不详，因为该项目处于前期建设阶段。三、南宁市中心租金概况1、七星路：七星路临街平均租金：300元/2、朝阳路、兴宁路万达商业广场l 沃尔玛购物广场4月28日已经开业，二楼：饮食、菜市；三楼：休闲服装。二楼、三楼共计15120。3、民生路步行街铺面的租价为（沿北向南）民生路头：250元/m2民生路与兴宁路交叉处：600元/m2民生路中段：450元/m2万国时代：166元/m2女人世界：220元/m2民生路尾：400元/m25、兴宁路步行街铺面的租价为（沿东向西）兴宁路头：400元/m2兴宁路与民生路交叉处：700元/m2兴宁路中段：420元/m2兴宁路尾：280元/m2第三部分 项目定位及项目SWOT一、项目整体定位1、 产品定位l 主要是“商住”型产品。商业部分（14层）做主题性商铺，主要以“电脑城”“数码城”“通讯广场”产品为主。l 4层以上做纯写字楼（45层）和“公寓”（30层）：办公，自住多样性产品。这样降低销售风险，增大产品的用途，增加了目标市场即固定资产投资者。2、 市场主题定位l 商业部分：以“电脑商城、通讯商城”。l 电脑批发商、数码城、通讯市场、通信。l 住宅部分：公寓：白领一族、周边生意商；写字楼：各大型企业公司、集团。为什么考虑不做“超市”、“百货”？主要是在传统商圈中心，百货、超市市场竞争激烈。如在项目边的大连万达商业广场，有“沃尔玛大型超市”。 3、 价格定位l 商铺均价：1.6万/l 住宅（写字楼）均价：3300元/一层：3.5万/，6076二层：1.5万/，5269三层：0.8万/，5342四层：0.6万/，6232二、项目SWOT1、优势 （1）地段优越 （2）周边配套成熟 （3）公司品牌实力 2、弱势（1）烂尾楼，工地形象差（2）项目需要高资金运转（3）公司商业管理经验缺乏3、威胁 （1）周边竞争对手（2）商业市场风险（周边楼盘的商业部分，目前万达商业广场的沃尔玛4月28日开业，华星时代广场的王府井5月1日开业，目前在传统市中心商圈，商业供货量总建筑面积约：25万）4、机会（1）专业市场市场空白5、风险l 市场风险：从调查商业对象来看，目前，周边的楼盘商业正处于“试业”阶段。l 竞争者风险：目前，南宁市的商也已经进入各个市场细分阶段，商业市场竞争激烈。l 经验风险：公司的商业经验缺乏。l 项目风险：项目的复杂性：主要表现在项目的债权和拆迁。在债权方面，南宁银建房地产公司已经向南宁城市发展总公司反还3503万债权，尚欠2077万债权没有结清。在债务方面，南宁银建房地产公司欠建设银行1000万。该项目没有进行抵押和股权转让。第四部分 项目投资预算及风险一、项目土地成本测算：l 总建筑安装成本：128382*2000元/=2.58亿。l 基础成本：2.58*20%=5160万。l 已经建好地上建筑面积： 2.39万。其建安成本：2.39万*2000/元=4780万。l 目前已经建好建安成本：5760+4780=1.054亿。l 项目土地成本：2亿1.054亿=9460万 即 每亩556万/亩，此地价是目前南宁地价最高的地价（大连万达2003年初地价是424万/亩）。l 如果考虑1992年至今已过12年，在使用年限上不能重新申报获得50年土地使用权，则归到地价上更加高昂。方案一：按照项目原来规划的建筑面积：预算: 裙房四层，纯写字楼（45层）和“公寓”（30层）。l 总建筑面积：128382l 商铺面积：22919l 主楼面积：54723l 公寓面积：23276l 裙房面积：23281l 地下面积：27100l 绿化面积：3800l 道路面积：5100l 地下车库面积：10900（可停245辆小车）1、总成本：4.1亿。l 土地成本：2亿（包括部分建安成本）l 建安成本：1.33亿（78001*1700元/）l 销售费用：楼盘总收入3%=1869万l 税金 ：楼盘总收入10%=6230亿3、总收入：6.62亿。l 商铺收入：3.66亿（地上4层面积22919*1.6万/）；一层：3.5万/，6076，商铺收入：2.13亿二层：1.5万/，5269，商铺收入：7903万三层：0.8万/，5342，商铺收入：4273万四层：0.6万/，6232，商铺收入：3739万l 住宅收入：2.96亿（78001*3800元/）；l 项目沿街面约385米（沿民族大道、共和路、友爱路延长线），商铺按径深10米，售价按4万/，临街商铺总收入约：1.54亿。占商铺总收入的42%。4、项目利润：2.52亿。 年利润： 2.52/3=8400万。（预计用3年时间的开发周期）l 项目利润率：38%。l 投资回报率：61%。方案二：预算预计把项目后面的自治区工商联（7.3亩）、中医学院第二附属学院（3.08亩）和市共和南路小学（4.86亩）一起收购，共计15.24亩。增大商铺面积：商铺从6000扩大至1.3万/。l 预计总建筑面积：24万（商铺扩大至1.3万/，共计4层；2栋45层写子楼和2栋30层公寓楼。）l 商铺面积：13000*4层=5.2万l 公寓面积：9.4万l 写子楼面积：9.4万l 市共和南路小学：4.86亩。l 中医学院第二附属学院：3.08亩。l 自治区工商联合会：7.3亩。1、总成本： 8.729亿。l 土地成本：预计2.762亿（包括部分建安成本，15.24亩*500万/亩=7620万）l 建安成本：4.08亿。（24万*1700元/）l 销售费用：楼盘总收入3%=4356万l 税金 ：楼盘总收入10%=1.452亿2、 总收入：15.46亿。l 商铺总收入：8.32亿（5.2万*1.6万/）l 住宅总收入：7.14亿（18.8万*3800元/）3、 净利润：6.731亿。4、 利润率：43.5%。5、 投资回报率：77.1%6、 其它l 另外还有道路、绿化、广场等，也加大成本。l 还有拆迁成本：23191的拆迁量。方案三预算 在原来商铺的基础上，仅做商铺，写子楼和公寓楼不做。降低公司的经营成本和生产周期。预计商铺面积：22919。1、总收入：3.66亿。商铺收入：3.66亿（地上4层面积22919*1.6万/）；2、 总成本：2.675亿。l 土地成本：2亿（包括大部分建安成本）l 建安成本：2000万l 销售费用：楼盘总收入3%=1098万。l 税金 ：楼盘总收入10%=3660万。3、 项目利润：9850。利润率：27%。4、 投资回报率：36.8%。5、另外还有道路、绿化、广场等，也加大成本。结论：l 项目土地成本：2亿1.054亿=9460万 ，即 每亩556万/亩，此地价是目前南宁地价最高的地价（大连万达2003年初地价是424万/亩）。l 项目区域价值很高，表现在地段是繁华市中心、周边配套成熟。l 南宁商业物业面积以成倍增长。商业物业占南宁市整个房地产开发面积约30%。目前，从商业物业空置率来看，南宁商业物业销售良好，商业物业在未来35年逐渐饱和。建议项目商业物业运作要有较快的节奏。l 产品结构风险：根据目前南宁市场来看，商铺和公寓都是比较畅销的产品。l 从定性方面来说，该项目所在区域具有较高的商业价值。尽管有些商场因为商业运作不成功而难以体现其应有的商业价值。商业价值体现是成功的关键所在。l 从租金调查来看：市中心的大连万达商业广场、华星时代广场目前的租金有上升的微调，而民族大道的两河流域的租金三次往下调。l 从招商和租金来看：一定要引进一个实力强的主力店，带动整个商场的运营，考虑设在二楼或三楼。从周边的租金和类比楼盘的租金调查，得出项目的租金结论：一楼的租金：300350元/二楼的租金：200250元/三楼的租金：150200元/四楼的租金：80100元/ l 从投资回报来看，根据方案的选择，风险不同。方案一是风险适中，投资成本：4.1亿，项目利润率一般：38%；方案二是风险较高，开发周期长，投资成本：8.72亿，项目利润率：43.5%；方案三是风险较低，开发周期短，投资成本：2.67亿，项目利润率：27%。