物业公司手册大全装修管理手册.doc

第六章装修管理手册电子文档：ZXGL001用户装修守则一、用户装修须知用户在内部装修开展前需留意并必须遵守以下条款：1.单元交收用户需预先与管理处预约以便交收钥匙及单元。用户需负责对其接收单元的设备，作检查并核实所有设施，装修等皆合格并需在交收表上签署及盖上公司印章。2.装修申请表用户需填妥及交回另外分发“装修申请表”予管理处。3.装修图则及更改工程为保护大厦公共设施，用户必须呈交4份其单元的装修图则及技术资料等交管理处审批，未得到管理处、质检部门及消防部门书面批准装修图则前，任何装修工程不得展开。(1)图则的需求详情如下：室内平面图清楚显示：a.室内平面的布置。b.室内间隔或墙高度至吊顶开花或结构开花。c.任何附加的厕所或茶水间。d.任何保险柜或重型装置的重量及有关装置的尺寸等须提供详细资料。e.任何提升地面的工程以便安排计算机及电力布线之用。天花平面图清楚显示：a.任何间隔穿越开花吊顶并提供施工大样图。(不得采用任何易燃物品于吊顶内。)b.照明灯盘的位置。c.任何对天花吊顶内设置及更改或增加。d.现有喷淋头及烟雾感应器的位置及其提议修改位置。电力分布图及简图清楚显示：a.总配电盘、分区配电盘的位置，类别和功率。b.总配线图、简图并具备详细技术资料。c.总耗电量的计算。给排水图清楚显示：a.建议给排水管的接驳位置及水管的尺寸。b.水管的分布图。c.茶水间地面所采用防水物料的详情。空调分布图清楚显示：a.风机盘管位置。b.送风及回风喉的路线。c.送风及回风百页位置。d.室内空调温度控制器位置。4.装修管理费及押金用户须在装修工程展开前缴交装修押金及其它有关费用。装修完工后3个月，经管理处审核，检查并满意后，押金在扣除一切应付费用后（如有）将不计利息发还用户。装修管理费及押金以装修期61天计算，超过61天装修管理费及押金额外费用另由用户缴付，方可继续进行装修工程。5.用户聘用装修商施工须知装修工作开展5天前，用户需将以下有关资料呈交管理处。需填妥所有参与装修工作人员的名单并交回管理处，表格另外分发。用户需保证及指示所聘用的工人在执行装修工程时与管理处员工充分合作，以免影响日常操作。装修工作开展前，所有工人需向管理处申请工人出入证。在进入大厦范围时，工人必须佩带工人出入证，但管理处有最终决定权，可以不批准持证人士进入大厦工作。工人出入证于每天工作完离开大厦时须交回管理处，遗失则申请补发。押金于工程完毕后发还施工单位。为确保所有公共设施能正常使用及避免系统受到有意或无意破坏，有关电力分布系统、中央空调系统，及给排水系统增加、删除及改动等工程或其它与大厦系统连接上的工程都必须由管理处批准。有关各用户需注意并向管理处申请的有关设施及系统，详列如下：(1)空调系统新加/移位空调风机盘管包括冷冻水供水及回水管，冷凝水排水管（包括隔热），风槽（包括送风口及回风口）的改动及安装。空调温度控制器的安装。其它有关空调的安装。(2)电力分布系统临时电源安装，包括电表，临时线，开关插座组合等。永久电源的安装包括电表，走道吊顶内电线槽（如需要）等。(3)公共天线系统有关接驳大厦提供电视广播系统而所需由弱电间接驳到用户单元内的线管及线路的接驳。(4)给排水系统在管道间或其它墙身开孔以便接驳排水管穿越及其修补。在排水管及给水管安装接驳口以便用户自行接驳。(5)电话由弱电间至单元内电话系统的线管或线槽。电话线路的接驳（由电话公司执行）。室内电话系统线管的布置及安装由用户自行安排，唯需符合电话公司穿线要求。(6)其它其它的特别工程，管理处认为应聘用指定承包商执行。以上各项工程必须由管理处批准及聘用合资格承包商执行。6.指定承包商由指定承包商执行工作，详情如下：消防报警及喷淋系统(1)有关内室间格改变而引致消防喷淋头，烟雾感应器的改动工程。(2)消防有关方面改动设计图，及向有关消防单位报批。(3)其它修改而引致消防系统因应规范需要作出的增加或改变。7.总结最后，管理处再次提醒各用户只在下列手续完备的情况下，方能展开装修工程：(1)持有管理处发出的装修许可证。(2)所有有关费用已经缴付。(3)所有工程并没有和国家法律有任何抵触。(4)装修保险已购备。(5)所有图纸已经管理处及有关政府部门审批合格。二、装修规定用户必须留意并遵守以下装修规例及条款。1.工作时间规定可进行装修工程的时间为星期一至星期五早上八时至下午六时，如需超时加班工作，必须向管理处事先提出申请。管理处有权随时停止一切产生噪音、震荡、发出强烈气味或对其他用户滋扰的工程。凡这类工程都应在非办公时间或管理处指定时间内进行。2.安装设备在未得到管理处事前批准之前，用户不得安装任何空调机，天线或雨篷等在大厦外墙及屋顶上。3.玻璃幕墙清洁谨此提醒各用户更换玻璃幕墙是非常费时及昂贵。请通知装修承包商对现有的玻璃、铝质材料、窗把手等正当使用及特别保护。在非常紧急情况下，用户方可开启窗户。4.广告招牌在未经管理处批准前，用户不得展示、悬挂任何带有广告性质的招牌。5.更改/还原工程管理处保留权利要求用户对所有装修工程进行更改或还原，如该工程影响大厦设施、装修结构，即使该工程在管理处批准下已完成。管理处会发出书面通知，用户须在一个月之内完成此等工程并负责一切费用。如用户未能在指定时间内完工，管理处会安排该工程，所需费用将会由有关用户承担。6.大厦设施用户必须保持大厦内所有设备都不得封死以致造成不能维修或检查。所有检查活门、渠盖、百页等都不能安装或放置任何物品以影响正常开启。7.更改喷淋头所有的单元内喷淋头，烟雾感应器的更改都应需事前得到管理处的批准。该项工程必须由管理处指定承包商执行而用户负责有关费用。8.垃圾/废料清运装修期所有垃圾及泥头等物料都应存放在用户单元内。大厦公众地方绝不容许摆放任何垃圾。管理处会指定地方作临时垃圾收集站。用户须自行安排把垃圾、泥头等运到临时收集站。9.材料运输用户所聘用的承包商在搬运材料时需严格遵从管理处安排的特定路线及程序。所有车辆在装卸货后不能停泊在装卸货区内。除管理处特别指定外，所有载客电梯及扶手梯不能用作载货。运送大量垃圾时，须预先与管理处联络安排载货梯使用。用户在搬运货物时对大厦设施与装修造成破坏者，须负责修补或赔偿费用。10.排水系统用户不得对大厦公共设施的水喉、水管、阀门、设备等作出修改或增加接驳等工程。用户不得倾倒污水于公共地方洗手盆或其它排水设备等，否则须对此行为造成的破坏而赔偿。11.室内环境用户须对其装修所造成的影响而负责。用户应为其装修而造成单元内环境的变迁而负责。12.预防火灾在装修工作开展前及在装修期间，灭火器数量按单元大小而有所增减。基本上要求单元内每一百平方米需放置两个2Kg灭火器。所购买灭火器的成本由用户承担。13.结构地面/分隔墙不得在结构地面及分隔墙进行挖洞、钻孔等破坏性工程。因为这样会破坏原先铺设的防水材料。否则用户须为此等行为负责。14.政府法例用户须对其装修所设计有关政府部门审批的项目自行申请并遵守各部门所发出的指引及规定。15.围板为分辨装修工作的范围及减少噪音的散播，用户须在其装修单元内搭建围板。16.保险用户及其聘用的承包商购买管理处认为足够的保险如火险、劳工赔偿及公众一切险等才能展开装修工作。17.施工人员的操守用户须对其聘请的工人在施工现场作出的行为而负责。用户须对此装修守则熟悉及遵守。管理处有权对违反规定者要求停止工作及截断其单元的电力供应。管理处不会对此行动所引致其它后果而负责。三、技术资料1.外墙装饰铝板玻璃幕墙。2.内部装饰正门大堂墙：进口理石。地面：进口理石。天花：轻钢龙骨石膏板。标准层电梯大堂及走廊：进口理石。墙：进口理石。地面：进口理石。天花：弧形进口铝板。单元内：地面：高架地板。墙：大白乳胶漆、壁纸。天花：厂型龙骨矿棉板。门：红影木饰面门。3.结构情况钢管混凝土体系。4.楼板承重150Kg/m2。5.结构及分隔墙结构墙:混凝土剪力墙。分隔墙：陶粒砌块，轻钢龙骨。6.电梯设备三部载客电梯，一部消防电梯，一部货运电梯，两部手扶梯。7.空调系统中央空调。8.电力供应及分布系统双回路电源、自备发电机，保障全天候电力畅通。9.后备紧急电源本大厦设有1台640KW发电机作后备紧急电源。10.照明及入户电线安装大厦单元内及走廊等地方所有照明已经做妥。11.消防系统智能化消防报警系统，中央控制室全天24小时监控。12.公共天线系统市内有线电视。13.公共广播系统设置背景音乐，主机为飞利浦SW30系统。14.单元内报警按钮系统根据需要用户可自费安装该系统。四、附件内容见附。附1：装修协议书公司/用户（以下简称乙方）对其购买或租赁的 号单元进行装修。对乙方提供的装修图纸，须经物业管理处（以下简称甲方）查核。乙方对以下事须予以确认：一、新增大型设备由乙方自行负荷计算，并出具书面计算书给甲方，乙方须保证按甲方提供的负荷数据进行施工。二、禁止对单元内结构墙进行拆卸及穿洞等工程。甲方签署： 乙方签署：日 期： 日 期：附2：安全协议书 物业管理处（简称甲方）与 公司/用户指定聘用的装修承造商 （简称乙方），对其租售的 栋 单元就装修改建问题达成以下安全协议：一、乙方施工人员名单应送甲方工程管理部和安全管理部备案，甲方根据乙方提供的名单核发施工出入证。所有施工人员，装修、装饰材料应从指定货运电梯进出，乙方施工人员一律禁止到其它楼层乱走。二、乙方所有装饰、装修材料必须符合防火要求。三、乙方于施工现场需配备足够灭火器及临时排风设施，外墙玻璃窗未经甲方同意不得开启，施工照明禁止使用碘钨灯，每具照明灯具不得大于60W，并需安放远离易燃物品的地方。施工场所严禁吸烟。四、乙方在施工中如需要使用明火（如电焊、气割等）时，须事先以书面形式向甲方工程管理部、安全管理部办理申请手续，经双方签证，落实监护人及施工措施后方可施工。五、新设大型设备须进行结构负荷计算，并需提交于甲方审核同意，认为符合安全要求后方可施工。六、乙方在电气施工中必须由合格的电工安装，施工必须符合甲方以下规定，所有电器线路必须穿金属管保护，穿管应到位，接地、接零要分开，线路绝缘必须大于1000，电线必须使用消防认可的合格电线，线径不小于2.5mm2，地面安装的电器应使用有防水插座。七、从施工现场运出大厦的工具和其它物品应由乙方开具出门证明。到管理处安全管理部开具放行条方可出门。甲方签署： 乙方签署：日 期： 日 期：附3：二次装修流程图注释：1.用户在室内装修前，须向管理处提出申请及提交有关图则。2.获得上述部门盖章及批阅后须拿取有关证明到管理处交付以下款项：(1)装修押金。(2)装修管理费。(3)工人出入证押金。(4)二张二寸相片。(5)身份证复印件。(6)工人出入证工本费。(7)购置灭火器费用（如需要管理处代为购买）。3.一切文件及款项缴交及审批后，管理处会发放装修许可证工人出入证。4.施工期间，由物业管理部/工程管理部共同监督及检查整个工程；另用户需向管理处递交以下申请表：货物出入放行申请表、大件货物出入放行/使用电梯申请表、装修期间加班申请表。5.施工完毕，装修单位申报完工：(1)物业管理部/工程管理部进行验收/填写验收表。(2)施工单位提交竣工图。6.财务管理部：(1)退回工人出入证押金（待施工单位交回许可证及出入证）。(2)退回装修押金（视施工情况及是否损坏公共设施及地方）。电子文档：ZXGL002装修人员管理为确保住宅小区业户的根本利益，并对小区装修施工队进行有序管理，根据市住宅装修管理规定和小区装修管理规定内容，特制定本标准。一、任何施工队进入本小区施工，都要接受资质审查，并提供：1.市室内装饰企业营业执照。2.市建设局发执业许可证。3.市装修企业资质等级证书。4.法人企业技术状况情况表。同时，要接受管理处对其进行的小区装修基本要求、行为规范、注意事项和违规处罚等方面的培训和管理。二、本小区内装修队实行凭装修施工许可证进场和施工人员凭出入证进出制度。各施工队还必须加强内部管理，不得使用“三无”人员，政府要求需持证上岗的技术工种人员要证件齐全。三、装修施工时间： ， 。超时施工，管理处有权责令停工，扣留或没收工具；如需延长施工工期必须向管理处申报。四、施工队在取得进入本小区施工资格并在接到工程后需办理如下手续：1.交纳施工押金，按施工人数乘以 元计收。2.交纳施工管理费，按施工人员每人每天 元计收。3.办理装修施工许可证，每份交纳工本费 元。4.办理施工人员出入证，每位施工人员需交1寸免冠相片两张；办理一个出入证需交纳工本费 元。五、施工人员只能在“装修施工许可证”指定的现场作业，不得乱串场地，违者每人每次罚款 元；更不得私下再接工程而不办手续，违者除补交有关费用外，每队每次罚款 元。六、施工过程中要注意垃圾袋装清运，每天垃圾应按指定地方放置并当天清运，楼梯、过道、天台、道路及其他公共地方不得作为加工、堆放材料和垃圾的地方，不得损坏公用设备、设施，保持公用地面、墙壁完好和整洁。七、施工队应绝对按市住宅装修管理规定、小区装修管理规定及附件和小区消防管理规定执行。八、施工后施工队和业户共同向管理处申请验收时交回进场装修施工许可证和出入证；如丢失装修施工许可证者每证罚款 元，丢失出入证者每证罚款 元。九、每项工程验收后，经1个月再复验，确定无质量问题和其他违章现象时，可退回施工押金。电子文档：ZXGL003住宅装修验收及违章处理一、发现违章应严格按规定处理。如打承重墙的须恢复原状；地面装修超厚的应停止施工，更换地面材料等。特殊情况，如业户已装修好且可以采取相应补救措施则应做补救。二、以上所指补救措施包括：打承重墙用槽钢及高标号混凝土加梁等建筑结构安全所允许的措施。三、所有违章及处理情况均须由管理处事务助理记录在装修审批表业户联及管理处联上，需业户签认的(如大理石地面超厚)须请业户签认。四、违章处理标准。1.实际装修超越审批范围，应做记录；当有违章时须按规定处理。2.地面铺设超厚，除做记录外，(1)厚度小于1.2cm的，不作追究。(2)厚度为1.21.3cm的，罚款 元。(3)厚度为1.31.4cm的，罚款 元。(4)厚度为1.4cm以上的，必须更换地面材料。3.打承重墙，除采取补救措施外：(1)合计宽度小于70cm的，不作追究。(2)合计宽度为7090cm的，罚款 元。(3)合计宽度为90120cm的，罚款 元。(4)合计宽度为120130cm的，罚款 元。(5)合计宽度为130cm以上的必须恢复原状。4.窗花式样如与规定出入较大时，不锈钢及铝合金因材料供应问题不作追究；钢条窗花须作整改。5.装修队未登记的，须补办手续，并补交治安管理费。6.改动上下水管线的，须恢复原状；如造成损失,则须承担有关维修费用；情况严重的，处以 元罚款。7.改动煤气管线的，应通知有关主管单位处理。8.改动电气线路，须做记录，如造成损失须由业户承担有关费用。9.影响外观的(包括形状、颜色、规格等)必须恢复原状，并处以 元的罚款。外观包括墙面、窗扇、阳台门窗等从外部可视的部分。10.空调架须刷防锈漆及银粉漆两遍，不合规定的限期一同整改；逾期不整改的，扣押金 元/台，由管理处请人整改；造成外墙污损的须由该业户负担有关费用。11.装修垃圾未清运的，须限期清运，否则不予签字验收。12.地漏排水不畅的，须由业户负担疏通费用。13.装修影响邻里的，须进行整改，造成损失的须承担有关费用。14.打换地砖的，须督促业户做好防水处理并做好记录。15.私设天线的，须做记录，并限期拆除。电子文档：ZXGL004承租装修管理一、承租方签订合同后，即获得物业使用权，但凡在物业内、外进行装修，须事先向物业管理处申请，获得批准后方可进行。二、物业管理处须加强小区内物业的巡视、检查，严格制止不经批准同意的任何装修。三、物业管理处根据业户的申请，到实地观察，确认其对小区内外观、建筑结构安全、消防及其他无影响的项目，批准同意；如涉及治安、消防等须经上一级主管部门同意方能施工。 四、对于涉及物业整体美观、建筑结构安全，内外均有影响的装修，经主管领导审批，并做出必要的技术鉴定及以后修复的承诺，方能同意进行。五、业户委托物业部进行的装修，物业部须做出预算由业户确认签字之后，方能施工。六、经批准后的施工队伍名称、人数须报物业部，装修施工队，进小区之前必须到物业管理处办理登记手续。1.出示营业执照。(复印留存)(装修工程费20000元以上的工程)2.进场施工人数。3.携入施工设备清单。4.收取押金(计算标准另定)。七、物业管理处根据以上资料，通知治安办办理临时工作证及车辆出入证，以便控制施工期间人员、车辆通行。八、施工期间，物业管理处应随时监督以避免发生影响生产和环境污染的情形。九、装修完毕，应督促有关单位清理场地，验收合格后，办理离场手续，退还押金。如工程完成后，不清场、不清理建筑垃圾，则由物业部派人清理，所需费用在押金中扣除。押金如有余额则退还，如不足，则向施工队补收。电子文档：ZXGL005装修管理用文本和图表一、 装修施工责任承诺书装修施工责任承诺书 物业管理有限公司：1.本人/本公司已收到 物业管理有限公司发给的装修指南、装修补充规定、防火手册及电梯管理规定，现声明已详阅以上文件，已经明白并承诺遵守以上文件的所有规定；若有违反，愿接受物业公司的任何处罚。2.承诺在装修期间按审批的装修方案和图纸施工。3.愿意在装修期间担任消防负责人，负责对进场装修的有关人员进行消防教育。在装修施工过程中，严格遵守消防规定，采取有效的防范措施，并承担因装修而引发灾难所造成的一切后果。特此承诺！签署人：身份证号码：（单位盖章） 年 月 日二、室内装修施工许可证室内装修施工许可证编号：施工范围：施工项目：有效日期： 年 月 日 年 月 日施工责任人：联系电话：发证单位： 物业管理有限公司工程部消防监管人：装修监管人：三、装修验收书内容见下表。装修验收书装修地点开工时间竣工时间装修项目使用单位施工时间装修单位装修单位业主管理部门隐蔽工程验收项目：1.管线( )；2.消防漆( )；3.其他( )。初始读数终止读数实用量水费用电初始读数终止读数实用量用电装修合格验收施工单位房屋业主管理处财务部负责人:(签名):签名:装修主管:(签名):签名:备注管理处主任意见四、业户装修申请表业户装修申请表姓名房号工作单位联系电话申请装内容(包括装修项目、范围、标准、时间等)本业户和施工队保证装修内容不超过以上范围、标准，按期完成，严格遵守市住宅装修规定。业户签名： 施工队负责人签名：施工队名称施工队预付押金业户装修押金责任事务助理签字责任工程师签字管理处审批意见管理处验收意见备 注五、装修施工人员登记表装修施工人员登记表名称照片照片照片照片照片照片照片照片照片照片姓名证件类别及号码籍贯工作单位单位电话负责人联系电话装修房间装修期限年 月 日至 年 月 日业主姓名联系电话延期施工记录证件签发备注六、室内装修申请表室内装修申请表业户姓名单位及详细地址联系电话装修单位全称营业执照负责人装修人数联系电话室内装修内容管理处审批意见业户装修保证本业户和施工队保证装修内容不超过审批的范围，并按期完成，严格遵守住宅装修管理规定，若有违约，愿接受处罚。业户签名: 施工队负责人签名:装修期限年 月 日至 年 月 日预算造价业户押金施工队押 金验收意见楼管员签字: 年 月 日