越南的房地产现状.doc

越南的房地产现状，作为传统的高地价国家，越南的房价这些年来实际上一直处于恢复期。以胡志明市为例，早在上世纪七十年代，第一郡等中心区房价就已经达到了5000、6000美元/平米，基本是与2007年房价持平。由于越南经济近几年保持了持续的快速增长，带动了房地产市场也在不断升温，而且由于越南房地产历史欠账的问题，导致房屋需求巨大。据越南统计数字，2007年越南房地产市场需求量大约在700800万平米，而实际市场供应量只有区区100多万平米，缺口巨大，以至于好的楼盘开盘时需要市长或者书记批条子才能买到,而且是全额付款(越南不存在分期付款，交易基本为现金)，两年到三年后才能收房，房地产市场异常火爆。加之越南是典型的藏富于民，老百姓的购买力非常强，这其中海外越侨每年汇寄的外汇是一大笔收入。据越南官方统计数字，每年流入越南的越侨汇款大约在20亿美元以上，2007年将突破30亿美元。如此巨大的民间资本，直接催热了当地的房地产市场。目前，中国建设集团在越南新开盘的普通公寓，已经达到了2000美元/平米。虽然在越南也不时会传出房地产市场泡沫的言论，但从整体看，越南房地产市场潜力巨大。市场潜力大。越房地产处于初级阶段，市场潜力大。用地方面，房地产开发以建新区为主，多数项目位于交通便利的城郊，土地存量充裕，尚有大量公有地可开发。需求方面，目前越城镇人均居住面积仅10平方米。越政府提出到2010年将人均面积提高到15 - 20平方米，每年需新建房屋5 - 6万套，其中河内、胡志明市各建5000套。随着城镇人口膨胀，购房需求将不断增加，商品房开发潜力较大。写字楼和高级酒店亦供不应求为鼓励外商投资于房地产，尤其商品住宅区，越政府出台了相关优惠政策，规定凡投资用于出售和出租商品住宅区项目的外国投资者均可享受税费优惠，具体如下中国建筑业的市场需求：建筑业是国民经济的支柱产业，我国建筑业总量一直稳步增长，建筑业的投资规模进一步的增大，固定资产投资速度一直保持在25%以上，我国政局稳定，在经济和财力增长的支持下，一大批大型项目开始启动，我国建筑市场潜在空间广阔。 在能源、交通、通讯、水利建设与环境改造。从消费结构来看，住房以及相关的商品已成为新一轮消费升级的主要内容之一，在居民的五大消费热点中，住房排第一，根据我国的住房规划，在将来的10年里，我国城市的住房竣工面积将超过2亿平方米，这表明我国的建筑业市场前景需求很广阔。成本的含义：为过程增值和结果有效已付出或应付出的资源代价。成本是商品经济的价值范畴，是商品价值的组成部分。人们要进行生产经营活动或达到一定的目的，就必须耗费一定的资源（人力、物力和财力），其所费资源的货币表现及其对象化称之为成本。成本管理是企业管理的一个重要组成部分，它要求系统而全面、科学和合理，它对于促进增产节支、加强经济核算，改进企业管理，提高企业整体成本管理水平具有重大意义，不同的经济、政治、社会、文化、法律及风俗传统等环境因素都会对成本管理发展具有不同程度的影响。因此，不同的国家或地区存在着不同的成本管理体制。工程成本的构成工程成本即企业用于施工和管理的一切费用的总和，综合反映工程中的劳动消耗和物资消耗状况，属于检查施工企业经营管理成果的一个综合性指标。 工程成本分为直接、间接两方面。直接成本由人工费、材料费、机械使用费和其他直接费组成。（结构图）建设工程项目管理费用构成一：直接成本费用：措施费、直接工程费。1）措施费1：环境保护费2：文明施工费3：安全施工费4：临时设施费5：夜间施工费6：二次搬运费7：大型机械设施进出场的安拆费8：混凝土、钢筋混凝土模板及支架费9：脚手架费10：已完工程及设施保护费11：施工排水、降水费2）直接工程费人工费、材料费、施工机械使用费二：间接费1） 规费：1：工程排污费2：工程定额测量费3：社会保障费4：住房公积金5：危险作业意外伤害保险2） 企业管理费1：管理人员工资2：办公费3：差旅交通费4：固定资产使用费5：工具用具使用费6：劳动保险费7：工会经费8：职工教育经费9：财产保险费10：财务费11：税金12：其他三：利润四：税金工程成本管理的意义工程成本管理是一项系统工程，贯穿于企业整个经营过程，是衡量企业生产耗费和供给的尺度，是决定价格的基础；工程成本体现了企业管理的综合水平，是提高企业竞争力、应变能力和开拓能力的关键。加强工程成本管理是降低成本、提高企业经济效益的基本途径，是企业经营管理中的重要手段。企业要想在强手如林的竞争环境中立于不败之地，实现近期求生存、长期谋发展的目标， 就必须强化成本管理，以适应市场经济发展的要求。中国建筑工程项目成本管理现状 建筑工程项目控制是一个复杂的过程，近年来我国施工企业以建筑工程项目管理为中心，提高工程质量、保证进度、降低工程成本、提高经济效益，尤其在我国加入WTO后，建筑市场全面开放，市场竞争更加激烈，这些建筑施工企业对工程项目在安全、质量、工期保证的情况下，严格控制工程成本，争取降低工程成本，才使建筑施工企业在市场竞争中立于不败之地。我国施工企业还充分利用成本核算与成本预测、成本计划、成本控制、成本分析和成本考核的成本管理系统。组织好成本核算，对全面提高企业管理水平，落实企业各部门经济责任制，提高企业经济效益起到了很大的作用，实现了企业财务目标利润最大化。 但是，我国建筑工程项目的成本控制主要是会计成本核算控制，会计核算控制是对已经发生过的成本进行归集和计算，实质上是一种事后控制。当前，许多项目经理部的成本管理缺乏事前和事中的控制和管理，仅仅在项目结束或进行到相当阶段才对已发生的成本进行核算，那时已为时过晚，即所谓“不算不知道，一算吓一跳”，这时就无回天之力了。 同时，建筑施工企业实行项目管理并以项目经理部作为核算单位，要求项目经理、项目管理班子和作业层全体人员都必须具有经济观念、效益观念和成本观念，对项目的盈亏负责。但目前，不少施工项目开工前没有编制项目成本计划，即使有编制，也不重视施工组织设计中的降低成本措施。项目经理关心利润却对成本开支状况较少过问，有的项目经理管理靠经验，个人说了算，缺乏健全的规章制度，管理基础工作不落实，如领料无限量、用工无定量、费用开支无标准等，导致成本管理失控，以致出现亏损时找不出问题的症结，更提不出应对的措施。工程管理的方法：1、成本分析 全面有效的工程成本管理必须建立在周密详尽的成本分析上。成本分析大致可分为7种： （1）综合分析：即工程成本分析，将总的工程实际成本同预算成本、目标成本进行对照检查，计算出绝对数、相对数，以反映工程的实际成本降低率和目标成本降低额完成率。 （2）项目分析：即按施工成本费用构成项目进行分析比较，反映各成本项目降低情况，分析积极、消极因素，促进消极向积极转化。 （3）人工费分析：将项目中的人工费的实际成本同预算成本相比较，再参照劳资部门的有关劳动工资方面的统计资料，找出人工费超支因素及其原由。 （4）材料费分析：材料费分析常用的方法在经济活动分析上称为连锁替代法，在统计学原理上叫因素分析法。材料分析另应有对材料定额变动的分析，废旧料利用的情况分析，施工工艺的变动对材料费的影响的分析等等。 （5）机械使用费分析：首先将施工机械使用费的预算数与实际数相对照，求差额绝对数字，然后进行价格、数量分析，找出施工企业自有及租赁机械使用上的节约或浪费。 （6）其他直接费分析：其他直接费在施工预算中是按直接费计取一定的费率获得的相对额和有按定额项目直接列入的绝对额两部分组成，将此两部分分别进行预算与实际费用对照分析。平时建立详细台帐，年终将各自分析资料汇总分析。 （7）间接费分析：类似于直接费在年终汇总分析或在单位工程结束时进行总结分析。但它可控性大，可编制可控计划，与实际相比较，从差额中总结间接费控制中的经验及问题。 2、成本对比对比计划成本与实际成本之间的差距。主要是在直接费用里，包括：材料费，人工费，周材租赁费等3、成本纠偏成本对比的目的是发现问题，及时纠正，避免更大的损失，从而实现成本的及时管控。4、成本检查完成成本的纠偏后，要及时检查其效果，总结经验，防微杜渐。总之，成本管理方法就是在成本分析的基础上，制订管理方案，并在实践中不断补充、完善。不同的工程，分析结果千变万化，所制订的方案亦不尽相同，具体实施起来也是花样繁多，但人体都必须包括如下几点： （1）以人为本，树立全员成本意识，落实成本管理责任制，提高职工参与成本控制的积极性和主动性。 （2）优化施工组织设计方案，对工程成本进行前馈控制。 （3）加强施工生产过程管理，降低消耗，加强质量安全监督，进行事中控制。 （4）注重工程竣工后的事后成本控制。 （5）注意施工工期控制，争取提前完工。海外了望栏目-越南工程市场前景展望来源：建筑时报 上传人：chiy 发表时间：2005年5月19日越南近年来经济快速增长，年、年经济增长均接近。越南矿产资源丰富，种类多样，主要有煤、铁、铝、钛、锰、铬、锡、磷等。近年来，由于地方开发者的资本积累和新的法律允许海外越南人租赁土地，越南建筑业正在繁荣，交通建设、电力建设、电信领域、石油化工建设市场前景很好。在交通建设方面，年，越南准备投资亿美元发展交通运输，其中公路建设占。计划于年开始动工兴建河内至胡志明市的高速铁路，该铁路全长公里，为标准轨，设计运行时速为公里，第一阶段工程（年）总投资额为亿美元。预计年，首段公里长高速铁路将建成投入运行。越南还计划使用亿美元的世行贷款发展河内交通设施项目：其中投资万美元改善公共交通；投资万美元进行交通体制建设；投资亿美元发展交通设施。越南电力需求增长迅速，年越南各项电力建设项目所需资金将达万亿越盾（约亿美元）。计划投资建设个水电站，个火电厂（不包括年后运行的项目），使发电功率达到兆瓦；与此同时，将投资兴建电力传输、分配网络及变压站系统，计划至年将兴建输电线路条、全长公里，总功率兆伏特变电站个；输电线路条、全长公里，总功率兆伏特变电站个，输电线路条、变电站个。投资亿美元用于第期农村能源项目，包括对个省个乡低压电网的扩大、升级、改造；对北部、中部、南部地区中压电网的扩大、升级、改造。此外，越南水泥总公司每年需增加进口几百万吨水泥，急需新建水泥生产线。随着中越两国友好合作关系不断发展深入，我国企业积极参加在越南项目的国际招标，涉及路桥、电站、水利、港口、楼堂馆所、水泥厂等行业。截至年底，我国企业共签订合同总额亿美元，营业额亿美元。年新签合同额万美元，完成营业额万美元。年中国环球工程公司与越南化工总公司在河内签订的海防项目工程建设管理合同，是中国公司在海外签订的首例此类合同。越南建筑项目资金来源主要是西方国家和国际金融组织提供的贷款和商业贷款，越方提供配套资金，项目计划性强，技术和质量要求高，结算有保证，市场前景看好。但越南对国内电信网建设与经营、港口建设、机场建设的国外工程承包商有限制，除非采取、等形式。虽然这几年我国公司在越南市场的中标率不断提高，完成的项目也得到了越南各界的好评，但从整体上看，我国公司在越南投标多、中标少。主要原因有：一是西方国家公司通过带资承包各种形式参与越南工程承包市场的竞争，并占有一定的优势。二是越方有崇洋心理，对我国公司技术水平了解不够，对我国公司投标有歧视。另外，越南本国施工力量正在崛起，对我国公司形成竞争压力。针对这些情况，我国在越南公司应加强协调，避免自相压价，全力应对外国公司竞争。浏览更多图片，了解更多热点新闻，请点击进入动态首页。提供新闻联系我们QQ：253916447中国建筑市场现状分析1.1城市建设投资规模分析1996年至今,我国国民经济在保持较快增长的同时,作为拉动经济增长“三架马车”之一的固定资产投资规模持续扩大,开工项目不断增加,呈现出高速增长态势。2006年全社会固定资产投资109870亿元,比上年增长24%。其中,城镇投资93472越南全国人口约8700万，经济发展迅猛，政治局势稳定。越南经济正进入快速增长期，房地产、公路、电站等基础设施建设项目不断上马，居民住宅、新兴城区、工业区、经济特区建设也出现了新一轮热潮。每年越南各城镇住房需求总面积高达3700万平方米，总投资约562万亿越盾（约320亿美元）。近年来，越南、柬埔寨、老挝、泰国等东盟国家基础设施建设和民用住宅建设出现新一轮热潮，而且其建筑产品大多依赖进口。从2010年1月1日起，中国与东盟双方约有七千种产品将享受零关税待遇。实施零关税以后，中国企业不仅可以避开很多贸易壁垒，还能节约出口成本，是中国企业到东盟国家直接设厂、建立商品分销中心的难得机遇。越南作为东盟成员国之一，是中国产品进入东盟5亿人口消费市场最佳跳板和最便捷通道。现中国已成为越南第一大贸易伙伴，给中国和越南企业带来了无限新商机。建筑市场的兴旺给越南建材行业带来了巨大的商机。从2002年开始，中国生产的各类建材、智能楼宇设备、钢材水泥、建筑五金、不锈钢材料、消防器材、建筑机械及设备等物资源源不断进入了越南市场，在很大程度上对越南基础设施建设发展作出了贡献。中国此类产品物美价廉，中国的优势产品在越南市场占据很大的市场份额。越南目前的机械设备应用于制造业领域的90%呈现落后，急需更新。建筑工业使用落后机械设备的占80。与世界水平相比，越南工业生产领域的机械化系数只有50，尚处于机械化的初期，越南政府最近提出工业化发展战略，计划投资260亿美元引进国外先进机械设备及技术，以提高国内生产力。目前日本和中国的工程机械产品占据了越南主要市场，中国产品物美价廉、运输方便，成为越南用户的首选。据越南有关方面预计，到2010年之前，越南机械市场年均需求约达70亿美元。越南机械行业计划引进外资，加快发展，到2010年计划年增长率达到40%。越南 一个工业发展较落后的国家，每年需要从国外进口大量机械来发展自身经济。这对于国外的机械企业来说无疑是一个商机。因为中国与越南的特殊地理位置关系，陆路运输自然是最方便的，而且国内的机械产品价格相对欧美机械产品价格来说要便宜的多，质量也不错，所以，越南有90%的机械依赖中国进口。第五，经济体制转换中产生的官员贪污腐化现象恶化了越南的投资环境。如在办理投资手续过程中，各部门在收取除了按规定应交纳的费用外，还自行增加不正当费用，工作人员也收受贿赂。官员腐败风如果不刹住，必将影响革新开放大局。正如越共总书记农德孟所说：“一些干部生活方式不受约束，腐化堕落，且不能保持他们的政治信念和道德准则，我们不得不为此付出沉重的代价。” 通过以上的比较分析，可以发现，越南成本管理体制与我国是相似的。在证券监管体制和会计信息披露法律规范建设方面，我国和越南都处在发展阶段，两国均在趋同于国际会计方面取得了较好的成绩，但也必须承认，两国的相关法律规范在制定与实施方面仍存在许多问题，有待进一步完善。在对信息质量要求上，我国已由受托责任转变为以决策有用性为目标，而越南仍是受托责任观，同时我国对会计信息质量的具体披露要求较越南更具体全面。这些差异的形成在一定程度是由于两国的所处的环境不同而造成的。会计信息管理体制是会计工作长期实践的产物，具有较强的历史渊源，它深受各国特有的社会、政治、经济、法律、文化习俗，教育水平、价值观念等的影响，形成了世界各国迥然不同的体制。会计信息管理体制必然是国家化的，越南和我国目前的会计信息管理体制恰恰使得两国能够更好地把握和参与会计标准国际协调的进程，通过对两国的会计信息管理体制进行比较分析也将促进彼此的会计向更成熟的阶段发展。