物业管理实务模拟试题卷.doc

一、单项选择题（共30题，每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1.某物业管理企业，多层住宅管理面积为120万m2，高层住宅面积78万m2，独立式住宅10万m2，办公楼、厂房及其他物业管理面积累计25万m2，从以上数据看，该物业管理企业应该属于（ b  ）
a   一级资质    b  二级资质 c  三级资质   d 不清楚
2.在成立评标委员会时，评标小组的委员人数一般为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的（ c ）
a  1/2   b  全部  c  2/3  d 4/5
3.开标时间应该是（  c ）
a  投标文件提交之后 b 在评标中  c 在投标文件的截止时间的同一时间  d 评标后
4.下列不是物业管理合同的形式的是（ c  ）
a 口头合同b 书面合同  c  电子合同  d  事实合同
5.签订前期物业服务合同时应注意的事不包括（a  ）
a 人员的配置  b 物业的承接验收 c 物业服务的费用d前期物业服务合同的解除或终止
6.以下不是前期物业管理特点的是（ a ）
a 前期物业管理是非强制性的过程
b 前期物业管理阶段呈现管理服务波动和不稳定状态
c 经营亏损
d 前期物业管理对常规物业管理有着直接和重要的影响
7.以下不是物业管理机构更迭时的物业移交双方是（ a ）
a 建设单位 b 原物业管理企业 c   业主大会或物业产权人d新接管的物业管理企业
8.入住准备中，资料要准备三书一表一册一须知，其中一表指的是（ c ）
a 业主身份登记表 b 业主办理入住手续流程表 c 业主入住房屋验收表 d  公共设施设备仪器使用表
9.办理入住手续时，（ d）后，标准着入住手续办理过程完结
a 缴纳当前物业服务等相关费用
b 业主验房没有质量问题在房屋验收表上签字确认
c 物业管理企业核准业主身份
d 领取房屋钥匙
10. 不是装饰装修时间的是（ d）
a 一般的装饰装修时间  b 特殊装饰装修时间  c  装饰装修期d 节假日

11-15

11.装修期一般不超过（ c ）
a   一个月 b  两个月c  三个月 d 半年
12.以下不是房屋种类划分依据的是（d）
a 房屋的建筑结构和材料b 房屋承重受力方式c 房屋的层次和高度d房屋的建筑风格
13.房屋及设施设备评价参考的主要指标不包括（d）
a  房屋完好率 b 危房率 c 设施设备完好率d 设施设备危险率
14.下列不属于房屋及设施设备维修方式的是（b）
a  预防性维修 b 计划性维修 c 事后维修 d 紧急抢修
15.下列不是排水系统的是 （d）
a 污水系统 b 雨水系统  c 工业废水系统 d 中水和热水系统

16-20

16.清洁工作日常管理的组成中，（a  ）应覆盖小区主要室内外公共区域
a  日检 b 周检 c  月检 d 专项检查
17.不属于公共安全防范管理服务的内容有（d）
a 出入管理 b 施工现场管理 c   配合政府开展社区管理 d 环境的管理
18.安全防范工作检查方法不包括（d）
a  日检 b  周检 c 月检、督查  d  现场检查
19.前期物业管理风险不包括（d）
a 合同期限带来的风险
b 合同订立过程中的风险
c 合同制定过程中的风险
d物业管理企业与建设单位沟通不畅
20.处理紧急事件的要求不包括（d  ）
a 企业应尽可能努力控制事态的恶化和蔓延，减低损失
b 发生紧急事件时，管理人员不能以消极、推脱甚至是回避的态度来对待
c 要灵活运用预防措施或方案应对不断发生的变化，处理紧急事件应以不造成新的损失为前提
d 在紧急事件发生后，要听从领导的指挥

21-25

21.物业管理企业主营业务收入不包括 （c）
a 物业管理收入 b 物业经营收入c 物业代公共事业收费获得手续费 d 物业大修收入
22.在机构上一般都设有财务部或专职会计和出纳员，物业管理企业对其财务权限给予一定的限制，这种财务管理方式是（ a ）
a  独立核算 b  非独立核算 c 酬金制 d  包干制
23.对于专项维修资金的管理，下列说法不正确的是（ d ）
a 在业主大会成立前，专项维修资金的使用由售房单位委托的单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨
b业主大会成立后，维修资金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主大会审定后实施
c在物业管理企业发生更迭时，代管的维修资金账目经业主大会审核无误后，应当办理账户转移手续
d在业主转让房屋所有权时，结余维修资金应退还给业主
24.以下不属于物业服务记录档案的收集范围的是（c）
a 会所服务记录 b 服务于投诉管理记录 c 设施设备维修记录d 小区增值服务记录
25.国家住建部对服务企业信用档案系统建设部的要求，以下表述错误的是（c）
a 扩大物业服务企业信用档案的覆盖面
b 统一系统数据平台，保证信息传递畅通、资源共享
c 物业服务企业信用档案记录信息每年至少更新3次
d 各级物业管理主管部门要提高认识，加强领导，积极组织、指导和推动物业服务企业信用档案系统的建设工作

26-30

26.筛选应聘申请表方法不包括（c）
a 判断应聘者的态度 b 关注与职业相关的问题c  关注应聘者的性格特征 d  关注可疑之处
27.下列不属于员工解聘的情况是（b）
a 员工提出辞职 b 晋升到政府主管部门 c  员工的辞退d员工的资遣
28.下列不属于客户需求的是（d）
a 客户需要服务人员专业化 b 客户需要迅速地作出反应c 客户需要被关心 d 客户需要服务人员始终保持微笑
29.事务文书不包括（a）
a便条b 计划 c 总结 d倡议书
30.写批复注意事项的表述中，不正确的是（a ）
a 批复是对请示的回复，所以批复就开门见山说明意思
b 批复要有针对性，要态度明朗，观点明确，措辞要庄重、周密、准确
c 必须有正式的书面请示才能批复，口头或电话请示不能作为批复的依据
d 批复一般只给来文请示的单位

二、多项选择题
二、多项选择题（共15题，每题的备选选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错误。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分。）
1.品质部主要职责是 （abc ）
a 负责企业管理质量体系运行和维护
b 负责客户满意度评价及监控
c 负责客户关系的处理
d 负责物业管理市场调查研究
e 负责品牌策划与创建
2.常规物业管理招标内容是（abcd   ）
a  房屋及共用设施设备的管理
b 环境与公共秩序的管理
c 客户管理、客户服务和便民措施  
d 物业租赁经营 
e 设计物业管理模式、制定员工培训计划
3.前期物业服务合同与物业服务合同主要区别是（ cd ）
a  服务的对象不同 b 作用不同  c  签订合同的当事人不同 d  合同的期限不同 e 合同的内容不同
4. 入住准备中，资料要准备三书一表一册一须知，其中三书指的是（  abc ）
a 《住宅质量保证书》 b 《住宅使用说明书》c 《入住通知书》d 《物业使用承诺书》 e 《室内设施设备产品说明书》
5.根据房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好及损坏程度，房屋的完好等级分为( abcde )
a 完好房b 基本完好房 c 一般损坏房 d 严重损坏房e 危险房

6-10
6.早期介入与前期物业管理的主要区别是（ad  ）
a 作用内容不同 b合同的期限不同 c 订立合同的当事人不同 d 服务的对象不同 e 管理的方式不同
7.新物业查验的主要内容是（abcde）
a 物业资料的查验
b 物业共用部分的检查验收
c  共用设施设备的承接查验
d 园林绿化工程的查验
e 其他共配套设施的查验
8.大型公共物业人流量大、交通疏导要求高、人为破坏绿化植物多等特点，针对这些特点，在绿化管理时必须注意（ acd）
a 不宜使用果树及大花植物做绿化
b 对绿篱、灌木等进行人工造型修剪，及时清除残花败叶
c 不宜使用带刺、有毒、易断的绿化植物
d 植物养护应注意对绿地的围护，避免人为因素造成植物损坏
e 可以使用带刺的绿化植物
9.物业管理风险防范措施有（abcde）
a 物业管理企业要抓制度建设，抓员工素质和抓制度落实
b 妥善处理物业管理活动相关主体间的关系
c 物业管理企业应重视企业的宣传
d 物业管理企业要学法、懂法和手法
e 适当引入市场化风险分担机制
10.治安防范应注意（ abcde  ）
a 遇到有人在公共区域聚众闹事的应立刻向公安机关报告
b 遇有违法犯罪分子正在进行盗窃、抢劫等违法行为，应立即报警，且保护好现场
c 管辖范围内有疯、傻、醉等特殊人员进入或闹事时，应采取措施将其离开管辖区
d 辖区公共区域内出现可疑人员，要留心观察，必要时可礼貌查问
e 管辖区域内发生坠楼等意外事故，应立即通知急救单位及公安部门。

11-15
11.物业管理企业利润由（abce  ）构成
a 营业利润 b 投资净收益 c 营业外收支净额 d 代收费用 e 补贴收入
12.物业承接查验期档案的收集的特点有（ce ）
a  收集范围广 b 收集时间较分散c 收集时间较集中 d 档案收集要求技术层面低  e 档案收集要求技术高
13.员工培训的方法有（abe）
a 课堂教学法 b 现场教学法c 情景演示法 d 案例教学法 e 师徒式培训法
14.与客户沟通的方法有（abcde）
a  倾听b 提问c 表示同情 d 解决问题 e跟踪
15.通用的应用文书主要有（abcde）
a 行政公文 b 事务公文 c 制度公文d 礼仪文书 e经济公文

三、案例分析题
三、案例分析题（共2题）
1.刘某居住在某小区，一天，刘某回家发现其居室被盗，丢失现金、手机和衣物，还有价值3000元的gps地球定位仪一部，经有关部门估价，刘某丢失钱物总价值折合人民币6000余元。刘某认为，自己按照物业公司签订的《小区物业管理合同》约定，缴纳了物业管理费。所以，物业公司应该赔偿其经济损失，而物业公司只愿意赔偿2000元，在双方协商未果的情况下，刘某将该房屋开发公司和物业公司同时告上法庭。
被告物业公司辩称，开发商将基础设施不完善的住宅交付使用，应付重要责任，保安公司应负直接责任。物业公司应负管理责任，同时住户也应负一定的责任。业主提出的被盗的物品gps地球定位仪系单位共有财产，不应该放在业主家中，故不应该列入赔偿范围。
被告房屋开发公司则辩称，原告被盗，本公司没有过错。
请分析以后回答以下问题：
（1）          物业公司在此次事件中辩称合适不？
（2）          在物业承接查验的过程中，物业公司有无过失？
（3）          房屋开发公司和保安公司应该承担赔偿责任吗？
答案要点提示：
（1）首先肯定，物业公司辩称是不合适的。因为原告与物业公司之间的物业服务合同是有效的，根据《物业管理条例》第三十六条规定：“物业管理企业应该按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”
（2）在物业承接查验中，物业公司存在着问题，对功能不完善的小区交付使用，在查验时为发现，这也是前期物业承接查验对后期常规物业管理带来风险的问题。
（3）不应该承担责任。前期物业管理风险，与外包公司签订合同时应注意的事项。

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2. 2010年5月，某大厦电梯设备已老化，又无人看管，导致人数超过了限乘人数，达到16人。在电梯运行上升瞬间发生故障，停运于4~5层之间达4小时之久。同时电梯内无安装报警系统，延迟了施救，直至最后解救时，一个孕妇已昏迷，只得送往医院抢救。时隔不久，同一栋楼内电梯再次发生故障，乘客被困1个多小时，致使有人心脏病复发，住院治疗。
     以上两次事件，保险公司都进行了理赔，因为物业公司对电梯买了保险。
请分析后回答：
（1）         物业公司的做法说明了什么问题。
（2）         物业公司该类事件中，存在怎样的问题？
（3）         当电梯发生故障时，应该怎样实施救援？
答案要点提示：
（1）         该物业公司采取的是风险转嫁机制。
（2）         在管理上存在严重的失误。一是电梯的常规检查管理不到位；二是没有很好的救援预案；三是不吸取教训，导致再次发生同类事件。
（3）         参考教材中第十章，典型紧急事件处理方法之电梯故障。

模拟试题二

1、
一、单项选择题（共30题，每题的备选项中，只有1个最符合题意）
目前，各物业管理企业，组织机构建设中，最常采用的架构形式是（ ）
A:直线制
B:直线职能制
C:事业部制
D:矩阵制
本题正确答案为:B
本题解析:

2、以下是物业管理在招标的方式的是（ ）
A:定向招标
B:不定期招标
C:邀请招标
D:定期招标
本题正确答案为:C
本题解析:

3、早期介入和前期物业管理阶段招标不包括（ ）
A:对投标物业的规划设计提供专业的合理化建议
B:房屋及共用设施设备的安装
C:参与物业的竣工验收，并提出相应整改意见
D:对经营性物业进行经营策划，制定物业管理方案
本题正确答案为:B
本题解析:

4、物业服务合同的特点的表述中，不正确的是（  ）
A:产权多元化的物业管理区域是由业主作为主体与物业管理企业签订物业服务合同
B:各级政府要对物业管理的日常正常的管理秩序要进行必要的介入管理
C:物业管理服务是有偿性质的的服务
D:一旦物业服务合同生效，合同中的条款对每一个业主都有同样的约束力
本题正确答案为:A
本题解析:

5、下列的原因中不是物业服务合同终止的原因是（ ）
A:物业服务合同约定的期限届满，双方没有续签合同的
B:物业管理企业与业主大会双方协商一致解除合同的
C:物业管理企业因为利润少而终止合同
D:物业管理企业宣告破产
本题正确答案为:C
本题解析:

6、在物业建设阶段，下列选项中不是早期介入的内容的是（  ）
A:与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案
B:配合设备安装，确保安装质量
C:对内外装修方式、用料及工艺进行设计
D:熟悉并记录基础隐蔽工程、管线的铺设情况等
本题正确答案为:C
本题解析:

7、物业管理项目前期运作中不属于管理资源完善与优化的内容是（ ）
A:管理用房到位
B:物资配备到位
C: 物业管理人员到位
D:各项规章制度制定到位
本题正确答案为:D
本题解析:

8、不是新建物业承接查验的准备工作的是（  ）
A:人员准备
B:计划准备
C:物业资料准备
D:设备、工具准备
本题正确答案为:C
本题解析:

9、新建物业移交方是（  ）
A:前期物业管理部门
B:建设单位
C:业主大会
D:房地产主管部门
本题正确答案为:B
本题解析:

10、下列不是装饰装修管理中应该注意的问题的是（   ）
A:管理单位在装饰装修管理中为了避免理解歧义，有必要到现场进行核对
B:在办理开工手续前，物业管理方需确认装修施工的相关手续是否完备
C:在验收时如发现已经完工的不符合要求的装修部分，应提出严厉的警告，以防以后再犯
D:对于装饰装修过程中的违规行为，应根据相关法规、业主公约等法规进行处理
本题正确答案为:C
本题解析:

11、下列不是入住期间需要注意的问题是（ ）
A:业主入住实行一站式服务，方便业主办理入住手续
B:因故不能按时办理入住手续的必须提前通知物业管理企业
C:应合理安排业主办理入住手续的时间
D:注意安全保卫以及车辆引导
本题正确答案为:B
本题解析:

12、以下表述中是物业管理企业和相关管理部门的责任的是（ ）
A:装饰装修中采用了不符合国家环保要求的材料
B:业主在装修过程占用公共空间
C:物业管理企业接到了不合法装修的举报信息时不予理会
D:在装修过程中，擅自拆改供暖管道
本题正确答案为:C
本题解析:

13、下列不是修理类别的是（ ）
A:大修
B:中修
C:小修
D:抢修
本题正确答案为:D
本题解析:

14、物业的供电种类按照供电方式的不同分为（ ）
A:长期供电和临时供电
B:单回路供电和多回路供电
C:高压供电和低压供电
D:无自备电源供电和有自备电源供电
本题正确答案为:C
本题解析:

15、下列不属于房屋及设施设备管理的内容是（ ）
A:使用管理
B:维修保养
C:客户管理
D:技术档案资料管理
本题正确答案为:C
本题解析:

16、房屋及设施设备维修养护计划要严格按照维修计划实施，在确保安全的前提下，不需要注意（ ）
A:质量控制
B:进度控制
C:成本的控制
D:美观度控制
本题正确答案为:D
本题解析:

17、植物受周围环境影响较大，植物绿化功能以环保为主，在植物选用上多选用生长快、成活率高、抗性强的树种等特点的是(   )
A:学校绿化管理
B:医院绿化管理
C:工厂绿化管理
D:大型公共物业绿化管理
本题正确答案为:C
本题解析:

18、下列不是义务消防员的工作是（ ）
A:负责消防知识的普及、宣传及教育
B:负责消防设施设备及日常消防工作的检查
C:负责消防监控报警中心的值班监控
D:发生火灾时应发挥消防主力实施救火
本题正确答案为:D
本题解析:

19、物业消防安全检查的各部门、各项目自查不包括（  ）
A:日常检查
B:重大节日检查
C:重大活动检查
D:各自互查
本题正确答案为:D
本题解析:

20、当发生电梯事故时，不能做的事情是（  ）
A:通过对讲系统询问被困者并予以安慰
B:立即通知电梯专业人员到达现场救助被困者
C:被困者如有小孩、老人、孕妇等要特别注意，必要时请消防人员协助
D:指挥被困人员自己脱险
本题正确答案为:D
本题解析:

21、下列不是物业管理企业营业成本的是（ ）
A:人员的工资
B:消耗的各种材料
C:员工的奖金
D:设施设别维修费用
本题正确答案为:D
本题解析:

22、酬金制和包干制的区别不包括（  ）
A: 付费方式
B:营业利润
C:风险大小
D:成本费用
本题正确答案为:D
本题解析:

23、不是物业服务费成本构成测算时注意的事项的是（ ）
A:详细
B:全面，无漏项
C:测算依据准确
D:服务费制定标准要准确
本题正确答案为:D
本题解析:

24、档案保存注意事项中，不包括（ ）
A:物业承接查验期和入住期收集整理的档案照料属于物业基础资料档案，应长期保存
B:房屋共用部分和共用设施设备的检测、检修与运行记录档案保存一般不能低于设备的使用年限的2 倍
C:对于员工的工作记录档案应及时更新
D:各类小型设备的运行和维护记录档案、环境与安全管理记录档案的数量较大，档案的保存期限较短
本题正确答案为:C
本题解析:

25、员工的外派培训中，不包括（ ）
A: 企业性外派
B:晋升性外派
C:个人性外派
D:奖励性外派
本题正确答案为:B
本题解析:

26、实施员工绩效考核的原则，下列表述不正确的是（ ）
A:凡是与绩效有关的工作都要列入考核指标体系，做到全面和完整，以避免考核的片面性
B:考核的内容必须考虑到诸如个人生活习惯、癖好之类的琐细内容
C:考核标准要便于衡量和理解，标准的制订与执行必须科学合理，不掺入个人好恶等感情成分
D:考核标准应适用于一切同类型的员工，不能区别对待或经常变动
本题正确答案为:B
本题解析:

27、物业管理投诉处理方法不包括（ ）
A:耐心倾听
B:发现问题，适当解释
C:详细记录，确认投诉
D:及时处理，注重质量
本题正确答案为:B
本题解析:

28、客户满意度调查不包括（ ）
A:目标明确
B:领导重视
C:协同运作
D:一年一次
本题正确答案为:D
本题解析:

29、列通知的种类，不正确的是（ ）
A:指示性通知
B:周知性通知
C:文件性通知
D:转发性通知
本题正确答案为:C
本题解析:

30、以下不属于海报的结构的是（ ）
A:标题
B:落款
C:正文
D:签署
本题正确答案为:D
本题解析:

多项选择

31、
多项选择题（共15题，每题的备选选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错误。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分。）
投标文件的编写要注意（  ）
A:使用国家统一的行业标准计量单位
B:使用统一的货币
C:使用国家统一颁布的行业标准与规范
D:使用准确的表达方式
E:确保资料的真实性
本题正确答案为:A,B,C,D,E
本题解析:

32、合同订立的基本原则有(     )
A:主体平等
B:合同自由
C:权利义务公平对等
D:诚实守信
E:守法和维护社会公益
本题正确答案为:A,B,C,D,E
本题解析:

33、早期介入的作用有(     )
A: 优化设计
B:有助于提高工程质量
C:有利于了解物业情况
D:为前期物业管理做充分准备
E:有助于提高建设单位的开发效益
本题正确答案为:A,B,C,D,E
本题解析:

34、物业的查验的方式有（  ）
A:经验查验
B:观感查验
C:使用查验
D:检测查验
E:试验查验
本题正确答案为:B,C,D,E
本题解析:

35、新建物业与物业管理更迭时承接查验的区别是（   ）
A:物业移交的双方不同
B:物业承接查验的内容不同
C:承接查验检查重点不同
D:承接查验的方法不同
E:承接查验的时间不同
本题正确答案为:A,B,C
本题解析:

36、维修养护计划的内容包括（  ）
A:维护养护对象
B:维修养护的责任人
C:维修养护的标准
D:维修养护的方法
E:维修养护效果的验证
本题正确答案为:A,B,C,E
本题解析:

37、下列哪些行为，城市房地产行政主管部门应责令其改正，严重的并处罚款（   ）
A:将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房
B:损坏房屋原有的节能设施或者降低节能效果的
C:擅自拆改供暖、燃气管道和设施的
D:装修人违反《建设工程管理条例》
E:未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出方案，擅自超过设计标准或规范增加楼面载荷的
本题正确答案为:A,B,C,E
本题解析:

38、白蚁的防治防治方法有（  ）
A: 挖巢法
B:药杀法
C:诱杀法
D:火烧法
E:生物防治法
本题正确答案为:A,B,C,E
本题解析:

39、消防安全预案制定重点防火物业（  ）
A:生产易燃易爆的工厂
B:大型物质仓库以及工厂较为密集区
C:酒店、商场、写字楼
D:高层及超高层和度假村
E:大型卡拉OK厅
本题正确答案为:A,B,C,D
本题解析:

40、物业管理日常运作过程中存在的风险有（   ）
A:管理费收缴风险
B:替公用事业费用代收代缴风险
C:管理项目外包存在的风险
D:物业管理员工存在的风险
E:公共媒体在宣传报道中的舆论风险
本题正确答案为:A,B,C,D,E
本题解析:

41、物业服务费成本一般包括（ ）
A:管理人员的工资、社会保险、福利等
B:物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
C:物业管理区相关的维护费用
D:物业管理企业固定资产折旧
E:物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
本题正确答案为:A,B,C,D,E
本题解析:

42、物业管理企业信用档案的记录内容主要包括（  ）
A:企业及执（从）业人员的基本情况
B:业绩及良好行为记录
C:经营活动中的违法违规行为
D:服务质量及其他不良行为记录
E:公众投诉处理情况
本题正确答案为:A,B,C,D,E
本题解析:

43、选拔应聘者的方法有（  ）
A:面试
B:心理测试
C:知识测试
D:劳动技能测验
E:团队意识测试
本题正确答案为:A,B,C,D
本题解析:

44、测量客户满意的方法有（  ）
A:建立受理系统
B:客户满意度调研
C:失去客户调研
D:管理人员调研
E:竞争对手调研
本题正确答案为:A,B,C,E
本题解析:

45、组成公文式标题的最基本的要素包括（  ）
A:区域
B: 文种
C:单位
D:内容
E:事由
本题正确答案为:B,E
本题解析:

简答题

46、业主岳先生从前业主手中买得其在xx小区的10楼4单元204房间，付清了房款之后 就搬进了新房。谁知业主岳先生刚刚入住该小区几个月，便看到该小区的物业管理公司贴出的公告，公告上称由于近一年来物业管理公司入不敷出，亏损十余万，需要每户业主按照建筑面积增加2个月的物业管理费用。岳先生感到诧异，认为前面几个月的管理开支应该由当时的业主负责，而后入住的业主无责任承担，物业公司在乱收费。在与该物业管理公司争执不下时，岳先生向行政主管部门投诉。
行政主管部门经查认为业主岳先生由于没有与前业主约定管理费承担的问题，裁定由岳先生承担所欠管理费。
请分析后回答以下问题：
（1） 从以上的表述来看，该小区的物业服务费采取的是什么形式？
（2） 物业管理公司为什么会出现财政赤字？
本题分数（20）

（1） 酬金制
（2） 原因有：一、管理公司对未来的开支预算估计过低；
二是由于出现突发性意外，需要修理共用设施；三是因为部分业主对物业公司服务不满拒缴物业管理费；四是物业管理公司管理水平不高

47、某大厦物业管理公司接到2101室某外资公司负责人投诉，称他与几位重要外宾乘坐电梯上大厦，行至2楼时一位送餐人员带着很多盒饭上了电梯。该送餐人员浑身汗味，送的两大包饭几乎占满了电梯地面，饭菜味充溢电梯。而且送餐员中途停梯时，堵住电梯门，逐一往外拿盒饭袋。该行为不仅耽误了用户的宝贵时间，而且还给外宾留下了不良的隐性。用户希望物业管理公司尊重高档大厦的形象，加强管理，避免发生类似事情。
分析后请回答以下问题：
（1） 针对案例中的情况，业界存在哪些意见？
（2） 遇到案例中的事件，物业公司应该怎么做？
（3） 物业管理公司针对送货人员应如何做好安全防范管理工作？
本题分数（20）

（1） 两种意见：一是为了方便管理，物业公司应该禁止这些外来人员乘坐电梯。理由是案例中描述的，气味、油味、形象不雅等；二是只要外来这些人员有合理、真实的事由并遵守管理公司的电梯管理规定，是可以乘坐电梯的。因为物业公司的电梯不是保密机构或私有财产。
（2） 应该这样做：
一是 办理临时出入证及货物出入登记制度；
二是要求外来人员在大厦期间遵守管理规定；
三是送货人员应乘坐专业电梯，按指定通道上下楼；
四是管理人员要加强对外来人员的管理，指导外来人员按照规定出入。
（3） 应这样这样做：
一是送货人员佩戴《临时出入证》，在物业指定出入口进出；
二是送货人员应衣冠整齐干净，不得穿背心、短裤、拖鞋进入物业；
三是送货人员应该乘坐送货电梯到送餐层；
四是送货人员不得乱动乱用物业公共设施；
五是送货人员应自觉维护物业环境，对货物进行很好地饿包装；
六是如有违反者，物业公司应对其进行批评教育。

模拟试题三

单项选择题

1、某下列不是物业管理企业按照股东出资形式划分的是（  ）
A:物业管理有限公司
B:物业管理股份有限公司
C:外资物业管理企业 
D:股份合作型物业管理企业
本题正确答案为:C
本题解析:

2、下列不是物业管理企业组织机构设置的要求的是（）
A:按照规模、任务设置
B:统一领导，分层管理
C:统一协作
D:精干、高校、灵活
本题正确答案为:C
本题解析:

3、物业管理招投标的基本原则表述中，错误的是（）
A:物业管理招标由招标人依法组织实施
B:招标的程序及结果应公开、公正地实施
C:在招投标过程中，招投标双方应该严格按照招投标的程序和要求和相关的法律规范实施
D:招标方应根据项目的实际情况和业主的需求，选择最适合项目运作和业主需求的物业管理企业
本题正确答案为:D
本题解析:

4、下列关于物业管理招投标基本要求的表述中，正确的是（  ）
A:组成评标委员会的专家可以从政府专家库中抽取
B:招标人在发布招标公告或投标邀请书的15日内必须提交与招标项目和招标活动有关的资料
C:招标人不得违反规定拒绝与中标人签订合同
D:在物业管理招投标过程中，无论是招标方还是投标方都应该充分考虑市场要素
本题正确答案为:D
本题解析:

5、拍卖是一种特殊的交易方式，其中拍卖人宣布拍卖某物的行为属于（  ）
A:要约
B:承诺
C:邀请要约
D:非要约
本题正确答案为:C
本题解析:

6、民法、合同法的最基本原则是（  ）
A:契约自由原则
B:主体平等原则
C:诚实信用原则
D:维护社会公益原则
本题正确答案为:C
本题解析:

7、早期介入服务的对象是（  ），并由其根据约定支付早期介入服务费用
A:全体业主
B:建设单位
C:物业产权人
D: 业主大会
本题正确答案为:B
本题解析:

8、下列关于物业开发项目早期介入必要性的表述中，不正确的是（ ）
A:协助开发建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题
B:能从源头上堵住漏洞，避免或减少阶段问题的发生
C:减少房地产开发建设的纠纷，使房地产开发建设得以顺利进行
D:可以在物业开发建设初期把不利于物业管理、损害业主利益的因素彻底消除
本题正确答案为:D
本题解析:

9、物业开发项目的可行性研究阶段，早期介入的方法和要点是（  ）
A:参与有关规划的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和物业保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议
B:组织物业管理专业人员向建设单位提供专业咨询意见，同时对未来的物业管理进行总体规划
C:对于分期开发的物业项目，对共用配套设施设备和环境等方面的配置在各期之间的过度性安排提供协调意见
D:物业服务企业不是建设监理单位，要注意介入的方式方法，既要对质量持认真态度，又不能影响正常的施工、监理工作
本题正确答案为:B
本题解析:

10、物业的承接查验是物业服务企业承接物业前必不可少的环节，其中(    )对以后的物业管理至关重要
A:服务设施
B:工作内容
C:检验方式
D:工作质量
本题正确答案为:D
本题解析:

11、下列对物业移交的注意事项中，表述不正确的是（  ）
A:明确交接主体和次序
B:各项移交的内容，承接单位应考虑周全
C:承接部分如果在保修期，承接单位应与建设单位签订移交协议
D:在签订移交协议或办理相关手续时应注意做出相关安排，为以后工作留有余地
本题正确答案为:C
本题解析:

12、对于业主办理入住手续，下列表述中不是办理入住手续时应注意的事项是（ ）
A:业主入住实行一站式，方便业主办理有关入住手续
B:因故未能按时办理入住手续时，要提前申请
C:应合理安排业主入住服务办理时间
D:注意安全保卫以及车辆引导  合同的期限不同  合同的内容不同
本题正确答案为:B
本题解析:

13、入住服务的管理中，产权代办手续，提供办理产权的相关资料，缴纳办理产权证所需费用，一般由(    )承办
A:物业管理单位
B:建设行政主管部门
C:城市房地产行政主管部门
D:建设单位
本题正确答案为:D
本题解析:

14、为确保物业安全和全体业主的合法权益，物业装饰装修管理应重点检查的内容是（  ）
A:物业装修方案和材料的选择是否符合环保、节能的要求
B:有无任意刨凿楼地面、穿凿梁柱
C:有无擅自动用明火和进行焊接作业
D:有无变动建筑主体和承重结构
本题正确答案为:D
本题解析:

15、物业装饰装修登记时，要求物业管理单位一般在（  ）个工作日内完成登记工作，超出物业项目管理单位范围的，应报主管部门
A:3
B:7
C:10
D:15
本题正确答案为:A
本题解析:

16、以下不属于维修养护计划编制依据的是（  ）
A:安全与环境的保护要求
B:房屋及设施设备维修养护计划的制定
C:房屋及设施设备的使用要求和管理目标
D:房屋及设施设备的修理周期与修理间隔期
本题正确答案为:B
本题解析:

17、下列不属于供配电系统管理工作的主要内容是（ ）
A:定期对用电计量仪表进行检查和校验，确保用电计量的准确性
B:建立临时用电管理制度，对任何新增加的用电都应进行用电负荷的计算，进行合理的负荷分配，尽可能保证三相平衡，任何情况下都不允许超负荷供电
C:配备必要的工具和安全防护用品，准确相应数量的零备件和易损易耗品
D:制定严格的供配电运行制度和电气维修保养制度，同时建立相应的检查监督机制保证各项制度的执行
本题正确答案为:C
本题解析:

18、维修保养人员接到运行人员通知后，应在（ ）小时内解决一般故障
A:1
B:2
C:3
D:4
本题正确答案为:D
本题解析:

19、关于运行和使用者的责任和配合，以下叙述不正确的是（  ）
A:负责加强维修保养旗舰店饿巡查，预防事故的发生
B:运行责任人应对维修保养记录和报告进行审查和签字确认
C:负责通知楼宇住户有关维修保养的工作时间，避免造成不必要的恐慌
D:制定负责消防系统运行的责任人1~2人，运行责任人必须由具备相关专业知识的人员担任
本题正确答案为:D
本题解析:

20、如发现白蚁又未能确定蚁巢地点，或者知道蚁巢地点又不能将其挖出时，可采用（ ）
A:药杀法
B:诱杀法
C:挖巢法
D:生物防治法
本题正确答案为:B
本题解析:

21、义务消防队伍建立后应定期对义务消防人员进行消防实操训练及消防常识的培训，每年还应进行（ ）次得消防实战演习
A:1~2
B:1~3
C:2~3
D:3~5
本题正确答案为:A
本题解析:

22、下列不属于消防安全检查要求的是（ ）
A:对消防隐患问题，立即处理
B:按照部门制订的巡查路线和巡查部位进行检查
C:对重点设施设备和机房进行深层次的检查，发现问题立即整改
D:深入楼层对重点消防保卫部位进行检查，必要时应做系统调试和试验
本题正确答案为:B
本题解析:

23、配置在各项目的消防器材，每月均应做（ ）次全面统计工作
A:1
B:2
C:3
D:4
本题正确答案为:A
本题解析:

24、电梯按拖动方式分有直流电梯、交流电梯和（  ）
A:单机控制电梯
B:乘客电梯
C:液压电梯
D:集