物业前期介入工作方案实施版.doc

成都银都物业服务有限公司

尚郡物业项目
前期介入工作方案

目 录

尚郡物业服务中心前期介入工作计划
支持提供相应施工图纸、文件
尚郡项目工程承接查验进度计划表
项目员工到岗时间表
前期介入人员费用预算表
二次精细开荒保洁费用预算表
尚郡前期介入预算总表
移交资料清单
二次精细开荒保洁比选要求

尚郡物业服务中心前期介入工作计划

为了对尚郡项目进行全面的了解，并为以后物业承接查验及物业服务工作的顺利展开做好准备。尚郡物业服务中心预计于2013年8月起进行前期介入。具体工作安排如下：
第一阶段（2013年9月1日至2013年9月30日）完成工作：
1、组建物业服务中心管理团队主要管理人员到位。
2、物业基本情况现场勘查。
3、服务中心管理人员现场学习。
培训内容：物业概况、部门职能、岗位职责、公司相关管理文件、相关法律、施工工
地安全防范应知应会等有关规定。
4、和贵方及施工单位对接，建立通讯录，以便联系沟通。
5、和当地的社区、派出所等政府相关部门接洽。
6、确定临时办公地点和办公物资采购并到位。
第二阶段：（2013年10月1日-10月15日）完成工作：
1、 各专业工程人员到位及培训。
2、 了解小区施工进度，做好记录和汇总。
3、 联系甲方和施工单位提供相应的图纸（电子版最好），熟悉图纸。
4、 各部门拟定前期介入倒排工作计划。
5、 拟定开办物资清单上报申购。
6、 秩序维护员临时宿舍方案确定。
7、 编制《承接查验方案》及相关验收表格。
8、 成立接管验收小组，并与置业公司确定接管验收时间。
第三阶段：（2013年10月16日-10月31日）完成工作：
1、 开始对物业承接查验的工作跟进，主要工作是根据图纸设计，对户内的施工情况现场跟踪。
2、 工程人员对1-2栋户内土建进行分户查验工作，对发现出具整改对接函件。
3、 对成品存在不便于物业服务的施工工艺，提出不同的建议及改进的方案（每周向贵方和施工单位以书面形式或电子版报告）。
4、 拟定一线操作层员工的招聘计划及进度。
5、 向贵方提供交房时使用的文件、表单的样表报批审核。
6、 物业服务中心的各类服务和管理文件的拟订报公司审批。
7、 物业服务中心的各类表单的样表的设计报公司审批。
第四阶段：（2013年11月1日-11月15日）完成工作：
1、物业承接查验的工作跟进，主要工作是根据图纸设计，对公共区域的施工情况现场跟踪。
2、对公共区域的设施设备安装进度和调试情况分工种跟进，收集相关的说明书和使用手册，学习操作程序。
3、二次精细开荒保洁方案的拟订，报公司审批。
4、员工服装样式确定申购。
5、各部门日常服务方案拟订，报公司审批。
6、和贵方协商交房实施方案，并定稿。
7、开办物资开始逐步采购。
8、物业用房的位置确定，并和贵方协商装修方案的确定。
9、工程跟进中发现有瑕疵的施工项目，每周向贵方和施工单位以书面形式（或电子版）报告。
10、工程人员对3-4栋户内土建进行分户查验工作，对发现出具整改对接函件。
11、工程人员对1-3栋公共区域进行查验工作，对发现出具整改对接函件。
12. 工程人员对地下室、车场进行查验工作，对发现出具整改对接函件。
第五阶段：（2013年11月16日-11月30日）完成工作：
1、“业主手册”、入住资料的拟定及印刷。
2、跟进施工整改情况，并汇总报告贵方。
3、和贵方协商秩序维护员的宿舍和员工食堂的确定，及装修和设备安装。
4、和贵方协商物业管理用房的装修施工的跟进。
5、和贵方协商公共区域的标识设计及制作。
6、向贵方提供公共区域垃圾桶的数量、位置，报批采购。
7、和社区沟通生活垃圾清运有关事项。
8、和邮政局沟通开通邮件投递工作。
9、和派出所沟通门牌号确定和安装工作。
10、工程人员对5-6栋户内土建进行分户查验工作，对发现出具整改对接函件。
11、工程人员对4-6栋公共区域进行查验工作，对发现出具整改对接函件。
12、对消防、新风系统进行查验工作，对发现出具整改对接函件。
13、对电梯、疏散通道进行查验工作，对发现出具整改对接函件。
14、对供、排水系统进行查验工作，对发现出具整改对接函件。
15、对供电系统进行查验工作，对发现出具整改对接函件。
第六阶段：（2013年12月1日-12月15日）完成工作：
1、 再次对施工中存在不足现场查验，汇总情况报告贵方。
2、 跟进施工及设施设备安装调试整改情况，并汇总报告贵方。
3、 员工招聘，陆续到岗，现场熟悉。
4、 二次精细开荒保洁单位招标确定。
5、 和贵方协商交房实施方案确定，成立交房领导小组。
6、 开办物资全部采购完毕。
7、 员工服装全部到位，工号牌到位。
8、 施工、装修人员《临时出入证》制作到位。
9、 各部门管理文件、员工应知应会、操作性文件、应急处理办法、业主装饰装修管理
程序等应用文件全部定稿，并开始试运行。
10、 业主档案建立的准备工作，请贵方提供业主清册。
11、 工程人员对7-8栋户内土建进行分户查验工作，对发现出具整改对接函件。
12、 工程人员对7-8栋公共区域进行查验工作，对发现出具整改对接函件。
13、 对供电系统进行查验工作，对发现出具整改对接函件。
14、 对安防、门禁系统进行查验工作，对发现出具整改对接函件。
15、 对总坪、绿化进行查验工作，对发现出具整改对接函件。
16、 对主体、土建进行查验工作，对发现出具整改对接函件。
第七阶段：（2013年11月24日-12月3日）完成工作：
1、 全体员工集中培训。
2、 培训内容：项目介绍、物业知识、法律法规、礼仪规范、各部门管理文件、员工应
知应会、操作性文件、应急处理办法、业主装饰装修管理程序等。
3、 秩序维护员人住小区，员工食堂开火。
4、 二次精细开荒保洁完成。
5、 各类应急处理程序的演练。
6、 相关施工竣工图纸、设施设备说明书、合格证书及安装调试记录、等文件接收，并
分类归档。
7、 对施工单位提出对成品的保护措施。
8、 工程和设施设备的遗留问题汇总，报贵方督促施工单位整改。
第八阶段：（12月16日-12月27日）完成工作：
1、 物业服务、停车等收费许可证的办理。
2、 小区的管理权的接管。
3、 协同贵方向业主交房工作。
4、 向物业项目所在地区（市）房产管理部门备案。
5、 建立业主档案，并装订归档。
6、 向政府相关部门汇报，开通邮递、生活垃圾清运等工作。

请贵方支持提供相应施工图纸、文件
序号
提供施工图纸、文件名称
完成时间
1
提供总平面图、高低压室配电图、地下室污水系统图、给排水系统图、弱电系统图
2013年9月16日前
2
1、参与建设该小区的工程监理及所有施工队伍（含分包队伍）等单位的名称， 负责人，联系人，联系电话清单；
2013年8月30日前
3
确定一名与物业进行具体工作对接的工程总负责人
2013年8月30日前
4
工程竣工后，施工单位须对整个项目现场进行清洁开荒
2013年11月30日前
4
楼栋、楼层门牌号码的安装完成。
2013年11月30日前
5
  各类标牌、号牌、警示牌、指示牌的完成（公共区域）。
2013年11月30日前
6
为了启动该项目物业服务工作，需提供物业管理用房、秩序维护员住房的装修，以满足使用。
2013年11月15日前
7
需提供开办物资（办公用品、设施设备、秩序维护物资、工程物资、保洁绿化物资、员工住地基本物资及服装），可分批提供。
2013年11月30日前
8
在接管验收之前，按照物业提供的资料类别清单，要求施工单位按类别列制资料清册。11月15日前完成资料移交清册（具体资料清单附后）。
2013年11月15日前
9
提交业主姓名、地址、联系电话、建筑面积清单、交房数量以及特殊事项汇总情况。
2013年11月30日前
10
成立交房领导小组并确定交房场地。
2013年11月30日前
11
应搜集和汇总有关销售、工程质量、设计等方面的共性问题，并做好统一的解释口径。
2013年12月15日前
12
所有不合格事宜，应在交房前整改完毕，对遗留问题未完善事宜应有妥善的补救措施。
2013年12月20日前
13
做好交房前的物资、人员的准备
2013年12月20日前

尚郡项目工程承接查验进度计划表
尚郡工程查验工作进度计划表
序号
工作内容
开始时间
完成时间
持续时间
2013年10
2013年11月
2013年12月
20
25
30
5
10
15
20
25
30
5
10
15
20
25
30
1
1-2栋户内
10月20日
10月29日
10天

2
3、6栋户内
10月26日
11月5日
10天

2
7-8栋户内
11月1日
11月10日
10天

3
4-5栋户内
11月11日
11月20日
10天

4
1-3栋公共区域
11月1日
11月15日
10天

5
4-6栋公共区域
11月26日
11月30日
10天

5
7-8栋公共区域
12月1日
12月15日
10天

6
地下室、车场
11月14日
12月30日
45天

7
消防、新风系统
11月18日
12月20日
30天

8
电梯、疏散通道
11月22日
12月16日
25天

9
供、排水系统
11月25日
12月16日
20天

10
安防、门禁系统
12月2日
12月30日
30天

11
供电系统
12月15日
12月30日
15天

12
总坪、绿化
12月20日
12月30日
10天

13
主体、土建
12月20日
12月30日
10天

项目员工到岗时间表
时间

岗位

到岗时间和数量
13年9月1日－13年9月30日
13年10月1日－13年10月15日
13年10月16日－13年10月31日
13年11月1日－13年11月15日
13年11月16日－13年11月30日
13年12月1日－13年12月15日
13年12月15日－13年12月27日
人数
人数
人数
人数
人数
人数
人数
项目经理
1
1
1
1
1
1
1
项目副经理
0
0
0
0
0
0
0
客服主管
0
0
0
0
1
1
1
客服人员
0
0
0
0
4
9
9
工程主管
1
1
1
1
1
1
1
工程技术员
0
2
8
8
12
12
12
秩序维护主管
0
0
0
0
1
1
1
秩序维护领班
0
0
0
0
2
4
4
秩序维护员
0
0
0
0
0
24
52
环境事务主管
0
0
0
0
1
1
1
绿化领班
0
0
0
0
0
1
1
绿化员
0
0
0
0
0
0
5
保洁领班
0
0
0
0
0
1
1
保洁员
0
0
0
0
0
0
22
合 计
2
4
10
10
23
56
111
说明：12月（1-27）日秩序维护员、客服人员、保洁员、绿化工按入职时间和数量按实际招聘为准。

尚郡前期介入人员费用预算表

尚郡前期介入物业人工费用
日期
前介人数（人）
人工费用（元）
管理费用（元）
合计
9月1日－30日
经理1人、工程主管1人（到岗2人）
13290.8
1993.62
15284.42
10月1日－15日
经理1人、主管工程主管1人、工程技术员2人（到岗4人）
9739.4
1460.91
11200.31
10月16日－30日
经理1人、工程主管1人工程技术员8人（到岗10人）
19021.4
2853.21
21874.61
11月1日－15日
经理1人、工程主管1人、工程技术员8人（到岗10人）
19021.4
2853.21
21874.61
11月16日－30日
经理1人、工程主管1人、秩序维护部主管1人、客户部主管1人、环境事务部主管1人、工程技术员12人、客户人员4人、秩序维护领班2人、（到岗23人）
40724.4
14758.18
46833.06
12月1日－12月15日
经理1人、工程主管1人、秩序维护部主管1人、客户部主管1人、环境事务部主管1人、工程技术员12人、客户人员9人、秩序维护领班4人、秩序维护员24人、保洁领班1人、（到岗56人）
89738
13460.7
103198.7
12月16日－12月27日
经理1人、工程主管1人、秩序维护部主管1人、客户部主管1人、环境事务部主管1人、工程技术员12人、客户人员9人、秩序维护领班4人、秩序维护员52人、保洁领班1人、保洁员22人、绿化工5人（到岗111人）
126496.8
18974.52
145471.32
前介人工、管理费用合计
359720.37
税费（费用总额/（1-5.67%）*5.67%）
21622.12
前期介入费用合计
381342.49
说明：1.岗位工资结算标准按《合同》：经理7677.6元/月、副经理5813.2元/月、客户部主管4681元/月、工程部主管5613.2元/月、秩序维护部主管4631.2元/月、环境事务部主管3194元/月、工程技术领班3748.8元/月、秩序维护领班3074元/月、保洁和绿化领班2442元/月、客户人员3094元/月、工程技术人员3094元/月、秩序维护员2738元/月、保洁和绿化员2226元/月；2.12月（1-27）日秩序维护员、客服人员、保洁员、绿化工案入职时间和数量实际计算工资。

尚郡二次精细开荒保洁费用预算表

序号
费用项目
费用
计算说明
1
楼内公共区域保洁开荒费
50400.00
楼内公区面积18000㎡*2.8元/㎡
2
总坪、车场保洁开荒费
80786.10
总坪、车场面积（13099.84+33670.07+3712.09）㎡*1.6元/㎡
费用总计
131186.1
1.预算的面积是图纸设计面积，最终结算按实际面积结算；2.此报价通过保洁公司和周边楼盘的询价。　

尚郡前期介入预算总表
序号
费用项目
费用
备注
1
前介物业人工费用
381342.49

2
二次开荒保洁费用预算
131186.10

1-2项费用总计
512528.59

费用总计
512528.59

移交资料清单
移交资料主要内容：
1、物业产权资料:
a) 项目开发批准报告;
b) 规划许可证;
c)投资许可证;
d)土地使用合同;
e)建筑开工许可证;
f)用地红线图。
2、综合竣工验收资料:
a) 竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图)
b) 及地下管线综合布置竣工图;
c) 建设工程竣工验收证书;
c)建设消防验收合格证;
d)公共配套设施综合验收合格书;
e)供水合同;
f)供电协议书、许可证;
g)供气协议书、许可证;
h)有线电视合格证;
i) 通信设施合格证;
j)电梯准用证。
3、施工设计资料:
a)地质报告书;
b)全套设计图纸;
c)图纸会审记录;
d)设计变更通知单;
e)工程预决算报告书;
f)重要的施工会议纪要;
g)隐蔽工程验收记录;
h)沉降观测记录;
i)其他可能会影响将来管理的原始记录。
4、机电设备资料:
a)机电设备出厂合格证;
b)机电设备使用说明书(要求中文);
c)机电设备安装、调试报告;
d)设备保修卡、保修协议。
5、业主资料:
a)已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等;
b)已购房业主的付款情况或付款方式。

成都银都物业服务有限责任公司
二次精细开荒保洁服务比选要求
由于项目需要，经我公司研究决定，对 （项目）的二次精细开荒保洁服务外包，现邀请合格供应商参加比选。
一、物业基本情况
（项目） 位于成都市 路 号。占地面积 ㎡，总建筑面积 ㎡，其中：地上建筑公共区域面积 ㎡、地下建筑面积 ㎡，区内建筑最高高度 m，建筑楼层数量 层（地面 层，地下 层），道路总坪面积 ㎡、绿地总面积 ㎡。
二、保洁服务外包范围
1、物业的地上建筑公共区域面积 ㎡；
2、物业的地下建筑面积 ㎡；
3、道路总坪面积 ㎡
三、参加比选的供应商须具有以下资格：
1、在中华人民共和国境内注册，具有独立法人资格的专业保洁企业；
2、现正在为成都地区的高层物业、或四星级以上酒店提供专业保洁服务；
3、现有保洁人员总数不少于150人；拥有能满足保洁服务所需要的专业机具。
4、遵守国家相关的法律和法规，诚实信用，业绩良好。
四、供应商须知
有意向的供应商请于 年 月 日 时前将《二次精细开荒保洁服务方案》送交至成都市新光路8号成都银都物业物业有限公司办公室。
《开荒保洁服务方案》包括以下内容：
1、企业营业执照副本、税务登记证（复印件加盖企业鲜章）；
2、企业基本情况：包括员工人数、管理团队、专业技术人员、拥有的保洁专业机具、通过第三方认证的质量、环境、职业健康安全体系证书（复印件）等；
3、业绩证明：现提供服务的高层物业、酒店（提供合同复印件，合同价格可以隐去，但须有合同的起、止时间；物业名称；合同双方的印章）；获得政府或行业主管部门的奖励、表彰等（提供复印件）；
4、拟派遣的保洁团队情况：管理人员简介、保洁服务力量配置；
5、管理制度与作业文件；
6、服务质量承诺和考核方法；
7、成本测算和报价；
8、供应商需要说明的相关事项；
9、《开荒保洁合同》。
五、现场踏勘时间
年 月 日（9：00-16：00）
六、联系人及联系电话
联系人：
联系电话：
地 址：成都市新光路8号成都银都物业物业有限公司

成都银都物业服务有限公司
二O一三年八月二十日