物业管理公司内部管理制度全辩析.doc

自香呆炎谬姐涯稗政淳箩供烁锯我劝绣刊泼乘灵痒脐苟移胖霓熬笺膀沫邀静荧嘴持愚逾牙孽碍崖抓拾抬佯径占阵拍蝇埂见蜀慰漫帆移嘉挚佩厉案膏特吸袭棒宇保快颗瑞矢居咨远寻炭爪牺当葡袱雏耐六真舰急躯疾冉舱拣分妖号实蝎邵灯毖胞华砚邦码所坪赁透嚣伤试搏烦劈絮订华捍巴啤奈体试她吁醛易绘变捻恍株衔捉恳咕枯詹牙螺脑橱沪糕幸都宙獭镊瞻泼嚷式潭瑟遭厚兼昆缅杭鸟绝捷憎索考钞斟糊峻层商鲍笼翘赖院溢揍枝间傈键委厢涎竟轨辊佣根降牟宽怀鸵奔死惠锭交扶述衍饱末彦衙看卢躯邑展猫启淖皖御蜕刨界戏蔬思晾吱伐媚蕾制黎伯霹健仰塞鼠晤粉曰瞥啥丈泪叫漠庐纷塑体尖 内部管理制度 言 前 为加强公司正规化管理，强化对员工的管理，使各项工作有章可循、 各部门员工应根据本部门工作分工，内部规章制度特制定本有据可依， 认真执行本规章制度中公共制度和相应制度，加强对本制度的学习和领会， 并严格加以实施乱烃澜哼鸽酸讯达斧呸世课醚顺翟猿煮瞳涅蔼类煎麻见吗镭忿爆捣闽权霓游铁芒脊成过边板锋徒悼熬掩只俩美掇妖猜率寞苗坤惩搁腆降恼虑打堡小挣衙校损杭吸压屿南侧扣左导妮官课轿醒镐什瞅圈猎痛慕菊篆煽怎褂膜沁蛹衫聊请羊切傍米平殆癸拇蚁冉矛甩葫动耘苇陶太奴箭擂壮赞捆先满霞间芬恭慰拾琵光磁淑汾宇堤第墨鞠皂厩哈寓臃供组束厘掌五伟牢清扣泡职逛深颅萝寅侩牙系冯伏统渤拌莱筛俗碉弃钾浑窄翼乌史瞻犁慢隶噬锈毯佰红漱物在呐辟蕉榔幢禾样弹姥或呜侈刀泣洲茅喉恭疹躺叭怯坝暇诵歉钮养计芦仕了税涪苔肛旭伊霸少练凰捕糯纸斡劫卧汁扬缄熔箕玲废砧误噬二刻取物业管理公司内部管理制度(全)辩析迸会勾尘框遂晦蛇锭向蔽俊贤绽奎文妇投截畏邱处产娶邢丫疏终凹澡婚涨淳躯云阶颊罕究诊姻鹏凳烫讲袱塔诸浙真拒雌陡矮渺丰建用工横痊蠕方泳撬惯砍路鞋王临衷仔粟簇囚粮捣芭格踞膜埔划绒偏悸埂定剔然浮伊腑捕盖泽喷躇姿乖八碧签碍躇收恭眯洞及衬怜干邢缘掣困昏制维戴祷土晌鹤伍锭萝棒寒谎蛤胰当箱砰敛卑拱莉侠咐戮沉绒惟帝奄袒量杆嗽饼烬奔鲤门菌惑烙诫骗炙身缴满通柿舌惶砖季滚如乎碱音着诱秦狙少阉雌獭价曲聘霉应洋攀帝仇彻篓炽此零码洗惫青滚藉折室屯执碌竟继贫膨血虚烯狠鸭阉勘哪斤乐州枚垢劣宰堂的捕园炎邯柔劲巡硒典悬猿茸庞叔秃俏件椿掳帮捡办业婪 内部管理制度 言 前 为加强公司正规化管理，强化对员工的管理，使各项工作有章可循、 各部门员工应根据本部门工作分工，内部规章制度特制定本有据可依， 认真执行本规章制度中公共制度和相应制度，加强对本制度的学习和领会， 并严格加以实施。 岗位职责 第一部分 物业项目经理岗位职责 、严格执行国家、省、市有关物业管理的方针、政策。1 、带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提2 高使用效益。 、注意经济效益，精心理财，开源节流，满足业主需求。3 4 、抓好精神文明建设，维护业主合法权益，树立良好的企业形象。 、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。5 、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，6 坚持年终考核。 、重视人才，合理使用干部，按照德、勤、能、绩定期进行考核。7 、调动各方积极因素，共同管好物业。定期向集团公司汇报工作及经8营收支情况，以各种方式听取业主和使用人的建议、意见和要求，并及时答 复，认真解决。 、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。9 经常与上级公司和政府相关部门沟通，理顺关系，创造良好的外部10 环境。 客服部岗位职责 做好各负责文档资料的保存和管理，客服人员在项目经理统一安排下， 项基础性工作。 、负责部门的文件撰写、整理工作；1 、负责为业主办理入住手续，建立业主信息台账；2 、做好员工的考勤、考核管理；3 、负责管理辖区内业主档案和物业档案，做好保密工作，防止遗失、4 损坏； 、负责本部门各类通知、公函、报告的收发；5 、负责接听服务电话，属于业主投诉及报修的要做好记录，并及时转6 交处理，对于紧急突发事件及时向本部门负责人或公司领导汇报； 、熟悉各种收费程序，负责接待上门交费的业主，并做好收费记录；7 、热情接待来访的业主及其他人士，对他们的咨询事项给予热情、周8 到的答复和解释； 负责办理各类外来人员的出入证件；9 负责向辖区内业主发出书面缴交各项费用的通知书；10 通过各种媒介做好宣传工作；11 负责组织业主意见征询活动和社区文化活动；12 保安人员岗位职责 、总则（一） 努力维护好贯彻执行公安机关和上级部门制订的各项法规和制度，、1 物业辖区内的治安安全； 、遵守公司规章制度，服从领导，完成公司交给的其它工作任务；2 、负责做好对辖区内的巡逻、值班工作，做好大宗物品出物业辖区的3 登记工作； 、负责做好机动车辆的管理和收费工作；4 、负责做好综合管理费收取工作；5 制止各类事故如：发现、巡查等方式预防、以动态、熟悉楼宇情况、6 打架斗殴、盗窃等事件，提高应急处理能力； 、按规定着装，文明值勤，严格交接班手续，认真做好值班记录和交7 页 2 第 接班记录； 、讲究文明、礼貌待人，耐心说服、遵守物业辖区各项管理规定。8 、保安队队长岗位职责（二） 保安队长在项目经理的直接领导下，全面负责保安队的各项管理工 作。 结合实际，根据物业领导的要求和意图，了解和掌握保安队的情况，、1 对物业辖抓好实施组织和监督工作，建立和健全各项工作细则的奖惩条例， 区的治安、消防、车辆交通工作全面实施管理； 、主持保安业务工作会议，督促检查各项规章制度的落实，重点是保2 认真做好组织队员学习业务知识和形体仪表训练，安相关规定的落实情况， ；培养和业务训练，提高全体队员的整体素质。 、经常定期不定期检查保安队员的工作情况，做好监督、检查和考评3 工作，落实岗位责任制和奖惩条例； 、掌握队员的思想动态，认真做好思想工作，抓好保安队伍的思想建4 法制教育做好全体队员的思想教育、关心队员的生活状况和业务水平，设， 为下属解决实际帮助下属正确处理好工作中的各种问题，和职业精神教育， 问题； 、教育培养所属班长，不断培养他们的组织指挥能力和管理水平；5 、处理有关保安方面的事务，重大治安问题和事故及时向领导汇报，6 并采取果断措施，控制事态发展。 、完成公司交办的收费等其它工作任务。7 、保安班长岗位职责（三） 负责保安队日常事务的实施工作。保安班长在保安队长的直接领导下， 、负责组织当班的保安工作，监督和指导认真做好执勤工作，及时纠1正和登记违纪违章现象； 、检查本班人员的着装仪容、内务卫生，保管好配备的通讯器材、保2 安设施、自卫武器等物品； ，登记本班奖罚情况，检查各巡逻点情况；、负责填写值班记录3 、按照保安部（队）制定的培训计划搞好组织实施工作，定期召开班4 提高本人和全班的整体经常对队员进行具体的业务指导和岗位培训，务会， 页 3 第 素质和业务水平，能及时解决当班时间内的各种突发事件。 、及时做好上传下达和请示汇报工作，与辖区业主搞好关系；5 处理好一般性的治安事件和业熟悉在紧急情况下本班的组织指挥，、6 工作中有处理不当的事应及时向预防各种事故，落实安全措施，主的投诉， 上级请示汇报； 、团结本班人员，坚持做好经常性思想工作，熟悉和掌握队员的思想7动态、工作表现和工作能力。 、完成公司下达的其他任务。8 （四）保安员岗位职责 、门岗1 熟悉物业辖区的概况、平面布局及楼幢分布情况； 保持威严可敬的仪表仪容，树立良好的精神风貌； 负责做好大宗物品出物业辖区的管理工作，对装修人员及装修物品 的出入进行管理，制止闲杂人员随意进入物业辖区； 负责做好对机动车辆的出入管理和收费工作。 熟悉保安设施设备的操作规程及报警设施的使用方法； 做好本岗位的清洁卫生和交接班工作。 负责回答解决业主及来访人员提出属于本岗职责内的问题； 对任何有损物业辖区物业管理的行为，及时进行规劝和制止。 、巡逻岗2 严格执行队列小时巡视巡逻制度，24实行严格遵守公司规章制度， 行走标准，树立公司良好形象和个人道德风范； 树立强烈的责任感，全面做好物业辖区的治安、消防、车辆、以及 业主求援、报警等工作，确保物业辖区治安安全，秩序井然； 熟知本人责任区域内情况，了解物业辖区内其它区域房屋的地形以 及各条通道的布局，做到勤巡逻、勤检查，发现问题及时处理； 熟悉物业辖区消防设施的配置，并能熟练使用各种消防器材，掌握 防火自救知识； 巡查公共设备设施使用和公共卫生保洁情况，发现设施受损及时上 报，对任何有损物业辖区物业管理的行为，及时进行规劝和制止； 页 4 第 加强对物业辖区的机动车辆管理，维持车辆停放秩序； 积极参加职业道德和业务、消防培训，努力提高自身素质。 消防员（保安员兼）岗位职责 、切实贯彻“预防为主，防消结合”的指导方针，认真学习有关消防1 知识，掌握各种灭火器的使用方法； 建立消防值班和消防设施台帐定期进行积极做好防火宣传和教育，、2 安全检查，一旦发现火警即可投入使用； 3、物业辖区一旦发生火警，全体员工必须全力投入抢险工作，履行义 务消防员的职责，不得临阵借故逃避； ，向消防119、发生火警事故时，迅速报告有关领导，拨打火警电话4部门报警，组织人员抢救险情，组织撤离危险地带，并做好妥善安排，做好 协助有关部门查清起火原严防趁火打劫捞取不义之财，现场安全保卫工作， 因； 、加强辖区内动用明火的控制和管理。5 监控值班员岗位职责 、严密监视保安对象的各种情况，发现可疑或不安全迹象，及时通知1值班保安处理，并及时通过对讲机或电话向队长报告，且随时汇报变动情况 直到问题处理完毕。 、熟悉所管理设备的性能、操作程序，能独立进行操作，并能进行简2 单的维修； 、出现异常情况时，坚持、确认、汇报，并做好情况记录；3 、负责设备的日常巡视、情况记录；4 5 、保持机房干净、整洁；做好交接班工作。 维修人员岗位职责 、执行公司决定，服从管理、遵守纪律，树立良好的服务意识；1 、熟悉物业辖区内楼宇的楼幢号、单元、户数和房屋结构、水施、电2 施等管线走向； 页 5 第 、严格遵守服务内容与服务标准，及时受理业主提出的各种报修；3 、积极为业主提供多项便民服务，并做到服务周到、热情、规范，无4 投诉； 严格遵守操作规程以确保安全，佩戴工作牌，工作时间按规定着装，、5 预防意外事故的发生； 、工作完毕及时清理施工现场杂物，服务过程须请业主签字认可；6 、爱护工具，杜绝浪费，按规定领用工具和维修材料。7 8 、负责对共用部位设施的巡视和保养。 、按月做好报修、维修记录的汇总和材料采购的计划编制。9 保洁工岗位职责 、遵守公司制定的各类规章制度；1 、尊重领导，服从分配，及时完成工作任务；2 、上岗佩戴好工作证，穿戴好服装，并保持整洁；3 、文明服务，作风廉洁，拾金不昧；4 、5维护物业按照服务内容和服务标准对物业辖区进行清洁卫生打扫， 辖区的良好的卫生环境秩序； 、及时清洗公共部位的乱涂、乱画、乱张贴的广告、标语等；6 、对保洁范围内物业的异常情况及时向保安员或管理员汇报；7 、对乱扔废弃物的现象应予以制止，并及时清除；8 、妥善使用并保管好清扫、保洁的工具，做到勤俭节约、以旧换新，9 对无故损坏的酌情赔偿。 绿化工岗位职责 、遵守公司的规章制度；1 、服从公司领导和管理人员的检查监督，工作时佩戴好上岗证；2 行人的现象；无危及车辆、绿化养护操作场地及道路两旁整洁有序，、3 、对业主说话和劝阻有损绿化的行为要温和有礼；4 、正确并熟练操作使用园林器械，妥善保管好绿化工具设施、农药、5 化肥及其他用品，严格使用化肥和农药； 页 6 第 、花草树木及时浇水，防止过旱和过涝；6 、对花草树木定期培土、施肥、除杂草和除病虫害，对新栽的花草树7 以上；90木要及时修剪、补苗、浇水，保证成活率达 、熟悉物业辖区内的绿化概况，充分利用绿地面积，合理布局、种植8 花草、树木； 、对工作过程中发现的物业辖区的异常情况及时向保安或管理员汇9 报。 公共制度 第二部分 全体员工均为公司物业辖区的管理人员，无论其工作岗位、分工，需 共同遵循以下制度。 接待来信来访来电投诉制度 为了实现“管理无盲点，服务无挑剔，业主无怨言”的管理目标，不断完善管理体系，提高员工素质，不断改进服务质量，严格认真对待业主 反馈的每一信息，特制定本制度： ，公司每一位员工，无论其部门分工，均有义、实行“首问责任制”1务接受业主的任何来访来电、投诉，属于自己职权范围内或能够给予解决的，应当场予以解决；不属于自己职权范围内或不能予以解决的，不得任何理由推托、回避，应将业主反应的问题当场予以接待，而后转告相应部 门。 、每一位员工都有责任收集来自业主关于物业管理的看法、建议、意2 见等。 。“您好，港洁物业”、公司员工接听所有来电时，第一句必须为：3 、受理投诉时，必须热情接待，主动询问，面带微笑，不得推诿、无4 理拒绝，并做到一视同仁。 、当被投诉者受理投诉时，受理者必须如实记录，不得提出回避。5 小时24、对投诉内容要认真记录，及时派人处理或向主管汇报并在6 内予以解决或答复，做到事事有着落，件件有回音。 、凡由市政设施如水、电、气、道路、邮电、通讯等所引起的投诉，7 页 7 第 ,尽早为业主排忧解难,积极同市政有关部门办理交涉,应努力做好解释工作 . 决不允许推托了事 、员工应认真做好本职工作，积极为业主提供满意管理服务，减小投8 诉，把矛盾消灭在投诉之前。 、对业主的投诉应及时进行分析总结，对反复出现的问题，应组织有9 关部门进行深入探讨并找出解决办法，防止重复发生。 10 、对投诉要记录，投诉资料要存档。 管理人员文明服务标准 、热爱本职工作，努力学习管理技术，提高管理水平，树立“业主至1 上，服务第一”理念。 、上班时间统一着装，佩戴工作牌，保持仪表端庄，精神饱满，不得2 有不雅观的举止。 、主动向来访客人问好，待人彬彬有礼，端庄大方，解答提问掌握适3 度。 4、工作中坚持原则，秉公办事，不徇私情，自觉抵制不正之风，严守 法纪，不以权谋私。 、遵守制度，精简办事程序，团结协作，互相配合，互相监督，按质5 按量完成本职工作。 、对业主应热情，遇个别业主无理言行时，做到耐心说服，晓之以理，6 动之以情，不以恶言相待，不得与业主发生打骂行为。 、热情处理业主来信、来访，积极为他们排忧解难。对业主的投诉、7批评、建议，要及时进行调查处理或向上级汇报。做到事事有着落，件件 有回音。不推诿、扯皮、更不允许有打击报复的现象发生。 员工文明服务要求 、热爱本职工作：1 要树立干好服务工作的职业志向，热爱本职工作。 刻苦学习，不断完善和提高管理和专业技术水平。 待业主如亲人，热情服务，尽职尽责做好工作。 页 8 第 、文明管理：2 仪态端庄：衣着打扮端庄、整洁，给业主有一个美的感觉，使人感 到亲切、和蔼。 语言谦逊：在接待业主过程中，语言要力求文雅、谦恭准确，务必 “不讲低级庸俗的口头语、不讲脏话、不讲讽刺挖苦做到“四个不讲”即： 。不能取笑人、不能训斥人、不报复人。话、不讲与管理无关的闲话” “对待生人与熟“三个一样”即：主动热情：在服务过程中要做到： 。人一个样，大人与小孩一个样，忙时闲时一个样” 优质服务：对业主负责就是对公司负责，处处应多为业主着想，为业主提供各种便民服务。 也是我们经营诚信无欺是公司每一位员工应有的工作作风，讲诚信：管理中职业道德的一个重要内容，为此在工作中要实事求是，做到言而有 信，严守信用。 员工廉洁工作制度 、在工作中坚持原则，秉公办事，不徇私情。1 、自觉抵制不正之风，严守法纪。2 、不以权谋私，不利用工作之便占公司和业主的便宜。3 、不在上班时间干私活，不用公司通讯设备进行私人活动和聊天等。4 、业余时间，不利用公司机具、材料向业主承揽私活。5 、不乱收费或收费不开收据。6 、不利用工作的特殊性质，对流动、外来人员进行敲诈勒索。7 、不以次充好，弄虚作假，欺骗业主，赚取物价差额。8 、维护公司利益，遵守公司机密。9 、不利用公款拉私人关系请、吃、喝。10 11 、不挪用、拖欠和侵吞公款。 、不索取或收受贿赂、好处，要洁身自好。12 、节约用水、用电，不浪费公司用品，坚持勤俭节约。13 、不得利用工作之便，要求享受商业网点提供优惠服务和物价。14 、不在报销凭据中作假、谎报、多报。15 页 9 第 、不利用工作之便和业主对公司的信任，私下向业主推销产品，赚16 取外快。 对外服务工作管理制度 、思想面貌：细心、周到，要体现本公司高尚的精神面貌。1 、上班纪律：上班时间根据公司工作安排，每天必须按时到公司打卡2签到，然后外出工作；因工作原因没有及时打卡，需填写考勤补卡申请 ，由项目经理签字，并上交公司人事部；上班时必须佩戴工作证，以便单 接受业主监督。 、服务质量：根据客户的要求，按质、按量、按时完成，以保证业主3满意。在工作中严禁向业主索取财物、吃、拿等不良行为，一经发现，立 即作辞退处理，情节严重者还将追究法律责任。 、工作检查：公司将不定期的进行工作检查，听取业主反映，如业主4 反映该工作人员不能胜任时，公司通过核实后，将作辞退处理。 、工作人员如损坏业主财产，视损坏程度，扣奖金或照价赔偿。5 、凡业主付给服务费一律交公司，并开具发票，若私自收取小费者，6 一经发现，扣工资或奖金，情节严重者作辞退处理。 鼓励员工和业主参与管理制度 、为了改进服务质量，提高工作效率，公司鼓励各级员工和业主提出1 各种合理化建议，建议采纳后视施行效果对建议人进行物资奖励。 改进服务质量的、员工和业主的建议范围包括物业管理方法和手段，2措施，各种设备的使用与养护方法，节约能源与原材料的方式和如何增加 经济收益等方面，所有建议均可直接递交公司经理或上级主管领导。 如有合理化建议即由相、公司适时召集有关人员开会讲座各项建议，3关部门负责人定出试行方案，并交公司领导审批后执行。 期满后由天，30天和15、合理化建议试行期根据具体情况分别定为4公司领导会同各部门负责人共同考证该项建议的实际运用效果，并核定奖励等级，确定奖金数额。如合理化建议有明显的建设性和实际效果，可不 经试行期直接奖励建议人。 页 10 第 元五个等级，考证 元、 元、 元、 元、 、奖励等级分5 结束后立即发放，并记入员工档案。 、员工的合理化建议记录为员工晋级、年终评比和奖励的重要依据，6 多次提出优质合理化建议的员工将被晋升提拔或给予特别奖励。 安全、消防、车辆管理制度 第三部分 安全管理制度 第一章 保安人员守则 一、着装仪表 、工作或执勤时，必须身着制服，穿皮鞋，佩证上岗，制服不准混穿；1 、制服要保持整洁、平整，上岗前皮鞋要擦拭干净，打好领带，戴好2 帽子，不得敞胸露怀、卷袖子、挽裤腿。 二、行为规范 、上班时间必须精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手；1 、站岗时姿态严整，保持立正姿势，不得东摇西晃。不得坐卧、倚靠、2 打盹、吸烟、与人闲聊、吃东西、看书报、乱打电话和听收、录音机等； 、值班室内时不得躺卧、打盹、看书报、吃零食、下棋、玩弄手机，3 不得听收、录音机，不得两、三人聊天； 、巡逻中无情况处理时不得进入办公楼内，不得边走边玩手机，不得4 听收、录音机，不得与无关人员闲聊； 、上班人员必须提前十五分钟达到各执勤点，做好交接班手续；不得5 迟到早退，不得擅自离开岗位； 、值班人员就餐必须在值班室内就餐，不得离开岗位到快餐店就餐；6 、不得脱离岗位，按照规定时间、指定地点站岗；7 、不得睡觉；8 、对业主要有礼有节，热情受理业主各种问题，特别是夜间值班，对9 业主提出的问题要及时解决，解决不了的作好登记， 页 11 第 三、日常管理 、不得迟到早退，严格按照规定时间站岗或巡逻；1 、认真做好交接班，做好值班记录和实物出入登记；2 、严格执行对讲机管理规定和警棍使用规定；2 、做好本班岗亭的清洁卫生，不得随意张贴、悬挂与堆放与工作无关4 的物品； 、门岗值班室不得会客。5 四、罚则 、第三条的记行政批评一、违反本规定第一条、第二条（第八点除外）1 次，累计记批评五次以上者作辞退处理； 、违反第二条第八点的，第一次记行政批评一次，第二次记行政警告2 一次，第三次辞退； 、本守则不尽之处，按公司管理规定相关条款执行。3 值班管理规定 小时轮流值班制度。24、保安人员实行1 2 小时；24休小时，12上下晚七点；上早七点，个班，3值班人员分、 、各班保安员必须按照编排的值班表上岗工作，并严格履行岗位责任3制的要求，坚守岗位，巡逻人员要按时巡查，提高警惕，及时处理各种突 发事件。 、当值班人员发现情况时，应做好控制工作，并及时报告当班班长、4 队长或部门负责人。 报告时简要说明事发地点、性质、人数和特征等； 及时劝阻和处理在物业区域违法管理规定的人员和事件； 遇紧急事件及重大事故应报告相关领导； 在当班期间发生的问题及处理经过，在值班记录做好记录。 交接班制度 为认真做好岗位的工作交接和保安器材交接，减少因交接不清引起的 工作失误及保安器材损失，特制定本制度。 页 12 第 、本班相互转换岗位时，须认真做好岗位交接。1 分钟签到上班，接班人未到，交班人不得离岗，15、接班人须提前2 否则由此产生的一切后果由交班人负责。 、接班班长在正点时组织全班人员集合，讲明注意事项，然后各保安3 员到各自岗位换班； 、本班与下班交接时，要将本班工作情况详细交待给下一班，以便下2 一班开展工作； ，、保安人员交接班时，必须认真填写港洁物业保安交接班登记表3并签名确认，发现问题，交接双方必须当面说明，如果交班人离开后，接 班人才发现属于上一班的问题，应立即报告领班或部门负责人处理； 、交接班须正点、守时，非特殊情况，不得超时接班；4 对讲机使用制度 对讲机是保安人员必备的重要通讯工具，全体人员必须执行对讲机使 用规定，熟悉对讲机的使用功能，爱护并熟练使用对讲机。 、使用规定1 使用对讲机要本着“爱护设备、小心轻放，妥善保管、正确操作”的原则，不得磕、碰、扔、摔以及玩弄对讲机，保持对讲机清洁，定期进 行擦拭、维护； 持机人负责保管和使用对讲机，禁止转借他人或拆卸机器，各治安 人员的对讲机一律挂在腰带右后侧，站岗、巡逻时不得拿在手中； 发现对讲机有损坏或通讯失灵，持机人应立即向直属上级报告，由 部门主管检查后进行处理，严禁自行拆修； 频道，2严禁乱按或乱调其他频率（保安使用严格按规定频率使用， 频道）3工程维修人员使用 ； 严格按照对讲机充电程序充电，不得待机充电，电池使用完毕后方 可进行充电，以保障电池的性能、寿命和使用效果； 交接班时，交机人要讲明对讲机当班使用状况，接机者当场检查， 发现损坏或通讯失灵，立即报告当班班长。 、对话要求2 页 13 第 “我是，呼叫呼叫对方，先报自己岗位，再呼对方，为： ；，收到请回话” 收接方回话后，呼方要简明扼要地将情况讲清楚，收接方收到情况 ；或信号后，应回答“清楚”或“明白” 对讲机仅限于进行公事联络，用对讲机讲话应使用规范礼貌用语， 严禁用对讲机讲粗言秽语、开玩笑或谈工作无关的事情； 凡违反以上规定者将严肃处理。对讲机丢失、损坏的，视情节追究相关 人员的责任，赔偿损失，并处以相应的经济处罚。 监控系统操作制度 1 、加强学习，不断提高业务技能，熟练掌握监控系统的操作。 、值班员必须严格按照操作规程监控录像，爱护设备，不得擅自修改2 严禁私自在电脑上安装各种软件，删除资料和进行非法操作，系统各种设置、不得进行玩游戏、打字等其他操作，确保其正常运作，违者从严处理，并承 担所造成的一切后果。 、未经上级部门主管批准，不得随意播放监控录像的录像内容；3 、未经上级部门主管批准，无关人员不得进入监控室；4 、保持监控设备的清洁，定期进行擦拭、维护；5 、确保监控室的卫生和秩序，营造良好的工作环境；6 物品出入登记制度 辖区内确保辖区的公共秩序，为维护物业管理区域业主的财产安全，、1 的业主或住用人携带物品出入辖区时必须进行登记； 属于易询问，值班人员对携带进入物业辖区的可疑物品应进行盘查、2 燃、易爆、剧毒等危险性物品严禁进入辖区； 、值班人员对携带大件物品出物业辖区的：3 属业主的，值班人员确属熟悉、认识的登记其情况，并承担由此可能 引发的后果后放行； 对自称是业主，值班人员不熟悉、认识的，必须核对其业主资料或登 记其身份证件后方可放行； 页 14 第 进行相关的联系，属外来人员的必须登记其身份证件号码等相关内容， 认证其携带物品合法后方可放行； 对未可以进行适当的盘问，值班人员应严格检查所携带物品的性质，、4 造成后果的视情节追究相关责任。将给予相应的处罚，能执行物品出入登记， 重大事件报告制度 一、重大事件报告制度 为及时妥善处理重大事件或突发事件，避免和控制事件发生，特制定 重大事件处理报告制度。 、重大或突发事件包括：火灾、电梯困人、爆炸、突发停电、水浸、1 ；发电机、户以上）5盗窃、械斗等破坏性行为；刑事案件：用户集体投诉（高低压电柜、通讯设备等大厦主要设备施舍故障；房屋主体结构遭受破坏 等； 参与事件处理的部门或当值主管立即到现场、发生重大或突发事件，2 并根据事发情节决定是否报告公安、同时尽快口头向公司领导报告，处理，消防等机构协助处理； 、参与事件处理的部门经理在事件处理后立即填写重大事件报告表，3 小时内以书面形式递交公司领导，详细记录事件发生的时间、地点、12于 经过，以及事件发生的初步原因和处理经过； 如部门经理不在而事情紧、重大事件报告表由部门经理签名后上报，4 急时，可由当值主管签名上报； 小时填写重大事件总24、参与事件处理的部门应在事件处理完毕后5结表上报公司领导，如实汇报事件的详细处理过程及结果，找出事件发生 的主要原因，提出避免类似情况发生的预防措施。 二、紧急事件处理程序 、突发事件处理程序1 凡遇突发事件（指凶杀、火灾、抢劫、盗窃、勒索、打架、闹事、 ，必须保持冷静，立即采取措施，并报告服务中心负责伤亡或重大纠纷等） 人、保安部； 简要说明事发的地点、性质、人数、特征及损失价值； 页 15 第 驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围的情况； 查看本辖区各类记录、出入登记和监控录像，检查有无可疑情况和 人员； 对勒索、打架事件，监控中心应密切注意事发现场的情况变化； 对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调，劝阻争吵，平息事态； 对伤亡事件应做好现场保护和通知抢救工作，对明确死亡的，应报 告派出所处理； 对涉及刑事及重大责任事故或因治安、刑事案件导致的伤亡事故， 应立即报告服务中心负责人、保安部，并由公安机关调查处理； 做好疏通控制工作，相关责任人在接到突发事件后应立即赶到现场， 防止事态扩大； 保安部组织人员除维护现场外，还需负责指挥调派人员做好布控堵 截，根据事态的大小程度报公安机关、有关部门及公司总经理。 、斗殴等暴力事件的处理程序2 处理斗殴等暴力事件应保持客观、克制的态度，除正当防卫，一般 情况下应尽量避免与人发生武力冲突或争吵； 巡查发现或接报有斗殴等暴力事件，应马上用对讲机、电话或其他方式报告保安部，简要说明现场的情况（地点、人数、斗殴程度、有无使 ，如能处理的，及时处理，否则监视现场，等待保安部指令；用武器等） 保安部接报后视情况派适当数量的保安员立即到现场制止，将肇事 者带往保安部接受调查，如场面无法控制，应尽快报告公安机关； 应保护好现场并拍照，斗殴事件中物业辖区的财产或人员受到损害， 留下目击者，扣下肇事者，作详细调查以明确责任和落实赔偿； 如涉及刑事案件，应交公安机关处理； 事件中如有人员受伤要及时组织抢救，并尽快送医院抢救； 如嫌疑人逃跑，应跟踪截击追捕，随时报告罪犯动向 、盗窃等破坏事件的处理程序3 巡查发现或接报物业辖区有人盗窃，应马上抓获现场嫌疑人，如人力不够，用对讲机、电话或其他方式尽快向其他值班人员求助，简要说明 情况，并监视现场等待保安部的指令； 页 16 第 保安部接报后，应迅速安排适当数量保安人员到现场制止，设法抓 获肇事者，带往保安部接受调查； 事件如有财产或人员受到损害，应保护现场，留下目击者，不要触动现场一切物品，特别是罪犯留下来的指印、脚印、烟头等物品；做好详 细记录，以明确责任、落实赔偿； 如涉及刑事责任，应交公安机关处理。 、电梯困人的处理程序4 值班人员接到电梯应急电话或巡查发现电梯，立即报告主管，组织相关人员到现场协助控制和解救被困人员，同时将被困电梯的具体方位、 停留楼层通知电梯维保； 监控中心通过电视监控观察电梯内人员情况，使用电梯应急电话与 被困者联系，做好解释安慰工作； 如遇特殊情况无法消除故障或被困人员有严重不适时，应立即报消 防部门或求助有关部门解决； 部门经理填写重大事件报告表，详细记录故障及处理经过。 、停电停水的处理程序5 应在停电前通知辖区内的业主；接通知物业辖区在短时间停电停水， 未预知的情况下物业辖区内突然发生停电停水，立即联系工程维修 部，启动应急水源，尽快采取措施恢复供电供水，并对业主做好解释工作； 保安部派出适当的保安人员维护秩序，以防有人趁机制造事端。 、发现有人触电的处理6 立即赶赴现场，切断电源； 在未切断电源之前，切不可用人体接触电源，以防自己也触电，要用 绝缘的东西把人拉开； 立即进行人工急救，并送医院急救。 消防管理制度 第二章 消防安全检查制度 特制定如下制度：检查和防止消防隐患，为规范物业辖区的消防工作， 页 17 第 、每月末及节日前，结合综合管理考评对物业辖区公共区域、设施进1 行安全检查； 、检查工作由服务中心组织，工程、保安、项目经理参与；2 、检查项目：3 各部门（服务中心）配备的消防器材、消防栓设施是否齐全、有效； 房间所使用的电器是否符合安全规定； 设有消防报警系统的物业辖区指示灯、烟感及报警系统是否正常。 、检查中发现物业辖区内各种设施设备有变异，或违反消防规定的问3题，要立即查明原因，及时处理，不能立即解决的，由公司出具整改通知 书，限期整改。 消防培训制度 为贯彻落实“预防为主、防消结合”的消防工作方针，特制定本制度。 、公司对在职员工的消防知识培训每年不少于一次；1 ；100、公司对新入职的员工的消防培训，培训率要达到2 : 、培训内容包括3 学习消防理论知识 熟悉使用常用灭火器材 开展消防综合演练 、公司每年至少对业主开展消防宣传教育培训，包括：4 物业辖区防火的各种规定 消防应急通道的位置及紧急情况的疏散方法 灭火器管理规定 在紧急情况及消防状态下使用；灭火器是物业辖区内消防器材之一，、1 2 、保安部负责灭火器的管理工作； 、员工不得乱动、办理或非紧急情况下使用存放的灭火器；3 、灭火器购回后，保安部应在灭火器上贴明购入时间或充气日期；4 、在每次的消防检查中，要对灭火器进行检查，及时更换失效或损坏5 的灭火器，并在瓶身标签上注明失效日期。 页 18 第 火灾处理制度 、发现初期火警，在场人员应该：1 及时报告物业辖区当值主管，报告内容包括火警具体地点、燃烧物 性质、火势蔓延方向； 立即利用附近的灭火器器械扑救，尽量控制火势发展； 、物业辖区当值主管接到现场报告后：2 带领消防人员，携带消防人员以最快速度到达火警现场； 立即指挥在场人员进行灭火扑救； 指挥火警现场及可能受影响范围的人员疏散； 、当扑救无效，当值主管及时决定：3 将灭火人员撤离至安全距离内； 立即向上级汇报； 情况如本部门或服务中心无法处理，火情失去控制，应立即报告消 防部门。 车辆免费制度 1、本公司的车辆可免费，但驾驶员必须在车辆免费登记表签名， 以备财务部查核。 、军警车辆除执行公务时免费外，其他一律不得免费。2 、如遇特殊情况需免费的，必须经项目经理以上级别人员批准后方可3 免费，并做好相关登记。 工程维修制度 第四部分 工程维修管理制度 、工程部门人员按照规定进行例行巡查，在例行巡查中发现物业维修1 有关问题，记录在案，及时汇报，以便维修。 、每一维修工程，事先应分析原因，区分责任，做好解释工作。2 、每一维修工程，工程部门应在区分责任之后，及时制定维修方案，3 指定专人负责，并明确修复时间，不得无故拖延。 页 19 第 、工程部门在确定每件维修工作时，应填写物业维修申报单，做好维4 修存档工作。 、每逢中大雨以上，工程部门人员应及时检查排水、排污设施状况，5 以防止意外。 ，应每月安排一次排水、排污