10月昆明商业地产.doc

一、昆明市商业价格综合指数走势分析受到住宅市场政策调控的挤出效应的影响，进入2011年以后昆明商业地产的销售价格进入了有一个快速增长的黄金时期，商业成为昆明主城区域最为火热的物业产品。仅2月份价格同比增长率低于20%，并呈现出分季度三级跳的趋势，第二季度和第三季度同比价格增长率分别维持在30%以上和40%以上，商业市场的火爆可见一斑。伴随着商业地产价值的逐步提升，通过持有商业获取长期经营的持续收益，关注长期利益最大化，也成为大部分商业开发者的选择，在这一背景，昆明市场面向中小投资者的商铺供应其实进入了一个相对减少的局面，特别是综合性商业，这也促成了市场上少量综合性商业推出即被追捧的局面。图3-1：昆明商业价格指数走势图（数据来源：至祥研究中心）截至目前十月仅有新都昌商业广场二期一个商业项目开盘发售，推出商铺149间，解筹率约49%，推出的产品面积区间在11.23-68.62平方米，平均单铺面积为23.67平米，均价为58596元/平方米，主要是针对中小型的投资客户群体。作为云纺、老螺蛳湾片区的传承过渡项目，在片区未来次CBD概念的引导下，投资者表现出较高的积极性。图3-2：昆明商业销售价格走势图（数据来源：至祥研究中心）“昆明商业综合价格指数”是以昆明市各板块每月在售商业项目为样本，以各个项目的当期报价均价为基准，结合前一期报价均价(新入市项目上期均价计算时引用本期均价)，逐期滚动计算，动态反映昆明市区商业项目的价格变动趋势，以此大致反应昆明商业房地产市场变化趋势。本文中的数据信息或所表达意见不构成投资、最终操作建议，仅供参考。二、2011年10月昆明市商业价格情况下表分别是按照业态分类和区域分布计算相关商业均价。根据至祥研究中心监测发现，2011年10月昆明市整体商业出售均价约32232元/。表6-1：2011年10月不同商业业态租售均价（数据来源：至祥研究中心）按商业业态计算均价 商业业态 出售（元/平米） 出租（元/平米月） 商业街 32500 社区商业 31317 115 专业市场 13500 111 综合商业 37700 300 总计 32232 175 表6-2：2011年10月不同区域商业租售均价（数据来源：至祥研究中心）按所属区域计算均价 所属板块 出售（元/平米） 出租（元/平米月） 二环内 50667 113 二环外 26964 300 总体 32232 175 备注：本期出租价格计算中“121”乐淘淘项三、2011年10月昆明市商业价格动态下表为至祥研究中心监测的2011年10月商业项目价格变化趋势。表6-3：2011年10月商业价格指数列表 （数据来源：至祥研究中心）楼盘名称 所属板块 商业业态 经营 方式 均价 （出售：元/平米； 出租：元/平米月） 均价 （出售：元/平米； 出租：元/平米月） Ki K 百大新都会 呈贡新城 商业街 出售 35000 35000 昆明商业销售价格指数101.47 昆明商业综合价格指数 101.46 呈贡新区假日街 呈贡新城 商业街 出售 30000 30000 龙润财富慧都 呈贡新城 社区商业 出售 22500 22500 滇池卫城铂睿 滇池板块 社区商业 出售 19000 19000 滇池卫城锦尚 滇池板块 社区商业 出售 18000 24000 第三城丹槿园 东南板块 社区商业 出售 12925 13000 银海樱花语 东南板块 社区商业 出售 35000 35000 版筑后街 二环内板块 社区商业 出售 45000 45000 益龙万象城 二环内板块 社区商业 出售 62667 62667 鼎易天城 高新板块 社区商业 出售 30000 30000 润城商业一期 官南板块 社区商业 出售 38000 35000 时尚假日 官南板块 社区商业 出售 27000 27000 昆明国际珠宝城 东南板块 专业市场 出售 13000 13500 金色时代广场 安宁区域 综合商业 出售 21061 30000 中央金座 滇池板块 综合商业 出售 37500 37500 螺蛳湾国际商贸城2期 东南板块 综合商业 出售 26000 26000 新都昌商业广场 二环内板块 综合商业 出售 60000 60000 游龙八面风 二环内板块 综合商业 出售 35000 35000 翡翠湾 二环内板块 社区商业 招商 115 115 昆明商业租赁价格指数100 欣都龙城 北市板块 综合商业 招商 300 300 一二一乐淘淘 二环内板块 专业市场 租约 111 111 备注：本期出租价格计算中“121”乐淘淘项目价格为15年租约价格，折合为租金进行分析，欣都龙城、翡翠湾项目为招商租金进行分析。 表6-4：2011年10月昆明商业项目价格动态（数据来源：至祥研究中心）楼盘名称 地址 开发商 商业业态 本期均价（出售：元/平米；出租：元/平米月） 百大新都会 呈贡吴家营 昆百大 商业街 出售：30000-40000元/ 呈贡新区假日街 呈贡吴家营片区新市政府旁 俊发地产 商业街 出售：25000-35000元/ 龙润财富慧都 呈贡雨花片区大学城 龙润置业 社区商业 出售：20000-25000元/ 滇池卫城铂睿 滇池国家旅游度假区红塔东路12号 昆明万达 社区商业 出售：19000元/ 滇池卫城锦尚 滇池国家旅游度假区红塔东路12号 昆明万达 社区商业 出售：18000-30000/ 第三城丹槿园 官渡区昆明国家经济开发区 国资经开 社区商业 出售：13000元/ 银海樱花语 广福路与珥玑路交叉口 银海地产 社区商业 出售：底商18000元/起； 商业街：20000-50000元/ 版筑后街 一二一大街和建设路交叉口 版筑地产 社区商业 出售：45000元/ 熙翥苑 安康路172号 银鹏地产 社区商业 无任何活动，仅作展示，价格未定。 益龙万象城 白龙路与环城东路交叉口 益新地产 社区商业 出售：一楼90000元/；二楼60000元/； 三楼38000元/ 云都国际 五华区高新片区滇缅大道和二环西路交汇处 中渝置地 社区商业 开盘时间待定 鼎易天城 高新区海源北路658号 鼎易地产 社区商业 出售：30000元/ 润城商业一期 昆明前新路与十里长街交叉口西侧 龙宇地产 社区商业 出售：35000元/ 时尚假日 官南大道与广福路交汇处 京鹏地产 社区商业 出售：27000元/ 昆明国际珠宝城 出口加工区1号路 阿诗玛 专业市场 出售：11000-16000元/ 金色时代广场 安宁市大屯新区大屯路和珍泉路交汇处 创佳地产 综合商业 出售：30000元/ 中央金座 滇池路与广福路交叉处 吉兴隆 综合商业 出售：地上40000-60000元/； 地下：20000-30000元/ 螺蛳湾国际商贸城2期 彩云北路，东靠昆玉高速，西接彩云北路（新昆洛路）， 南连南绕城路，北邻广福路 中豪置业 综合商业 出售：26000元/ 新都昌商业广场 海埂路豆腐营东南亚珠宝中心正对面 新都昌 综合商业 出售：40000-80000元/ 游龙八面风 昆明环城北路与穿金路口交汇处 聚诚投资 综合商业 出售：一层：50000元/；二层：20000元/ 百富琪商业广场 春城路与环城南路交叉处 安钡佳地产 综合商业 自持 新亚洲欢乐城 彩云北路与广福路交叉口东北侧 金福地 社区商业 租金待定，在做登记 翡翠湾 白云路与北京路交汇处龟龙湖公园旁 中房现代 社区商业 招商租金：80-150元/月 欣都龙城 北京路延长线和北辰大道交叉口 北客置业 综合商业 招商租金200-400元/月 一二一乐淘淘 一二一大街云南民族大学正门旁 华敏地产 专业市场 出售：20000元/（15年使用权） 来源：至祥置业