资产评估课程设计二手房资产评估报告书.doc

课 程 设 计 报 告课题名称 资产评估课程设计组员： 所在系： 指导教师： 2013/5/28致 委 托 方 函致罗梅女士：受您的委托，我们对您持有的位于重庆市永川区人民大道的房地产转让价值进行评估。估价对象重庆市永川区人民大道666号16幢1-4-3，结构为钢混，建筑面积112.39平方米，设计用途为居住用房，土地使用权终止日期为2059年8月3日。估价目的是为房地产转让提供参考依据。估价时点为2013-5-23估价结果：估价人员本着客观、公平、公正的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值和抵押价值的因素，根据国家有关房地产评估的规定、房地产估价规范和特定的估价目的，按照科学的估价程序，并运用科学的估价方法，对上述估价对象进行了评估。估价对象在估价时点2013-5-23的估价结果如下（币种：人民币）：建筑物面积：112.39平方米房地产总价：519511元大写金额：伍拾壹万久仟零伍佰贰拾壹元单位价格：4622元/平方米（货币种类：人民币元）估 价 师 声 明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的；2、本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范和建设部、中国人民银行、银监会三部门联合制定的房地产转让指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其它被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7、本报告估价时点为2013-5-23，提交报告之日为2013-5-28。在市场无明显价格波动条件下，报告有效期自提交报告之日起不超过一年，即有效期为2013-5-23至2014-5-22。随着时间的推移，该房地产的价格应作相应调整，甚至重估。8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者，报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。9、参加本次估价的注册房地产估价师签名。估价师签字注册房地产估价师注册证书号签名 XX 3120110002 XX YY3120110001 YY估价的假设和限制条件一、估价的前提条件 1、对于被评估的房地产权属，我方仅以委托方提供有关产权证明材料予以确定。2、对于房屋的建筑面积等有关数据，均以委托方提供的证明材料为依据，我们并未进行实地丈量。3、本报告并未考虑该等资产所欠负的抵押、担保等可能影响其价值的因素限制。4、本报告仅对估价对象房屋做一般性查看，未对其进行结构、装饰及设施等内在质量的测试，不对该房屋是否有内部缺陷作鉴定。本报告以估价对象的建筑质量达到国家或行业规定的标准要求为前提。5、本次物业评估价格为现时价，即在评估期日对物业利益进行合理销售的最佳价格。二、估价结果和估价报告的使用 本次评估采用了市场比较法和收益法对估价对象的公开市场价值进行了测算，两种方法从不同角度反映了房地产价值，且结果相差较大。估价人员在综合分析影响房地产价格因素的基础上，并结合本次评估目的，出于谨慎性原则，确定选取两种方法的加权平均值作为估价对象的评估结果，权重分别为0.95 、0.05，则房地产评估单价为：4622元/平方米。 1、本报告自估价报告出具之日起12个月有效。2、在本报告有效期内，当房地产市场价格变化幅度较大时，或政策等其他影响估价对象价格的因素变化较大时，估价结果需做相应的调整。3、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容所导致的可能损失，由使用方负责。4、本报告分为房地产估价结果报告和房地产估价技术报告两部分，估价方仅提供给委托方房地产估价结果报告，房地产估价技术报告留作备案存档及行业行政主管机关检查。三、需要特殊说明的事实1、本估价报告所依据的与估价对象有关的法律文件均为委托方提供，本评估公司未向政府有关部门核实。估价过程中遇到的不确定因素、或有事项非估价人员执业水平和能力所能评定估算，估价人员和估价机构概不承担任何责任。2、委托人应对所提供资料的真实性、完整性、合法性负责，如因资料的失真、不完整等原因引起的后果估价人员和机构不承担任何责任。房地产估价结果报告一、估价对象（一）估价对象产权登记状况房屋权利状况位 置重庆市永川区人民大道666号16幢1-4-3房屋所有权证号房地证2012字第H150602号房屋产权人 罗梅建筑结构钢混结构建筑面积 112.39平方米所在层 4/8共有权人 无房屋共有权证号无设定他项权利 无（二）估价对象使用状况建 筑结 构钢混建 成年 代2012装 修情 况简装综合成新率10产 权性 质商品房他 项权 利无使 用状 况无房屋用-居住用房主朝向西南总楼层8所 在楼 层4/8建筑物类 型住宅户 型结 构 三室两厅二卫户内平面布局合理小 区环 境好车位状况地下停车场临街状况否二、 估价目的 是为房地产转让提供参考依据。三、 估价时点 2013-5-23四、估价依据 1、本次估价依据中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、城市房地产转让管理规定、中华人民共和国担保法、重庆市房地产转让管理办法实施意见等有关政策法规和文件。 2、评估相关的资料房屋所有权证【房地证2012字第H150602号】复印件以及本公司掌握的房地产有关资料以及实地勘查所获取的资料。五、估价原则此次估价在独立、客观、公正的一般性原则外，还遵循如下实操性原则。1、合法原则估价对象房地产符合城市规划为土地用途，容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象合法使用、合法处分为前提进行。估价对象已取得房屋所有权证，具备合法性。2、最高最佳使用原则在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地产获利最大的使用方式。房地产价格受土地与建筑物组合状态的影响，两者的配合适当均衡时，房地产的效用便能高度发挥，而达到最高最佳使用状态。估价对象现状用途为居住用房，以估价对象所在的位置分析，我们认为保持现状用途最为有利，并以此为前提估价。3、替代性原则根据经济学原理，在同一个市场内效用相同的商品的价格将趋于一致，这一原理同样适用于房地产市场。本次评估中采用市场比较法进行价格测算时，即是依据该原则。通过调查取得估价对象附近地区与估价对象类似的房地产作为参照实例，以近期内成交的价格为客观价格，确定估价对象在估价时点的价格取值依据。4、估价时点原则由于房地产市场是不断变化的，因此在不同估价时点，同一项房地产往往具有不同的价格水平。本次评估对房地产的市场情况及其自身情况的界定，均以其在估价时点的状况为准。5、谨慎原则房地产抵押估价应遵守谨慎原则。谨慎原则是指在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估公开的市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。经调查，本估价对象不存在法定优先受偿款，并根据市场实际交易情况和估价对象的租赁收益情况不高估市场价值。六、 估价方法 估价人员在认真分析所掌握的资料并进行实地勘查后，根据本次评估目的及估价对象的特点和实际状况，选取市场比较法和收益法作为本次估价的基本方法。这是出于以下考虑：一是目前估价对象所在区域房地产市场交易较为活跃，符合市场比较法的应用条件；二是同类房地产出租市场十分活跃，租金水平比较透明，所以采用收益法。七、 估价结果根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合估价经验，详细考虑了影响房地产价值的各项因素，确定估价对象在2013-5-23的估价结果为：（币种：人民币）建筑物面积：112.39平方米房地产总价：519511元大写金额：伍拾壹万久仟零伍佰贰拾壹元单位价格：4622元/平方米（货币种类：人民币元）八、估价人员注册房地产评估师注册证书号签名 XX3120110002 XX YY3120110001YY九、估价作业日期2013-5-23至2013-5-28十、估价报告应用的有效期本报告估价结果自2013-5-23至2014-5-22间有效。 房地产转让估价技术报告一、个别因素分析 见第一部分估价对象概况。二、区域因素分析 估价对象位于永川区人民大道，临位于永川开发区棠城公园以东、子庄桥旁（新政府大楼往棠城公园方向前行600米处）。 永川金域蓝湾二期周边有棠城公园、人民广场、水晶公园、商业步行街等休闲购物场所，有人文教育氛围浓郁的重庆文理学院、文理学院附中、汇龙小学、青少年活动中心，邻近永川区人民政府、政府行政服务中心、开发区管委会、公安局、交警队等。详见下表居住社区成熟度居住用地比例较低居住小区规模较大小区入住率一般社区发展完善程度完善居 民 构 成商住区小 区 品 质高档社区交通便捷度道路通达度临交通型主干道公 交 线 路109,112.区域主要道路人民大道距公交站点距离近距主干道距离近距地铁（城铁）站距离 无公建配套情况周边商服配套商业步行街附近文化教育机构重庆文理学院、文理学院附中、汇龙小学、青少年活动中心幼儿园昌龙阳光尚城幼稚园附近公园棠城公园、人民广场、水晶公园、其 他重庆农村商业银行、中国邮政基础设施配套情况七通一平(市政供暖)估价对象所处环境较高 编辑三、最高最佳使用分析最高最佳使用原则是指估价对象在法律上许可、技术上可能、经济上可行并使价值达到最大化的使用方式被使用。房地产价格受土地与建筑物组合状态的影响，两者的配合适当均衡时，房地产的效用便能高度发挥，而达到最高最佳使用状态，房地产价格评估据此进行。估价对象实际用途为居住用房，根据估价对象所处的位置和所在区域土地利用方向的具体情况，此次估价以现状用途下估价对象的最高最佳使用条件为前提。四、估价方法选用和思路根据评估对象的特点和估价目的以及估价人员对邻近地区居住用房市场状况的调查和对估价对象的实地勘查、并遵循房地产市场价格评估的确定原则以及估价目的，选取市场比较法和收益法进行评估。在相邻和类似供需圈内与估价对象规模、档次相似的物业，与其具有可替代性及相关性，市场稳定且有交易案例，因此可参照上述物业近期交易情况，选用市场比较法进行相关修正后得到估价对象的价格。估价对象同类物业租赁市场活跃，成交租金透明，因此，选用收益法计算估价对象的收益价格。五、估价测算过程1、 市场比较法：（市场法权重0.95）还原率=无风险利率+风险报酬率 =3.7%+3.3%=7%无风险利率即长期国债利率。风险报酬率是根据通胀风险、经营风险、变现风险等综合确定的。1交易情况修正系数：abcd 属于正常交易，不用调整。2交易日期修正系数：abcd属于正常交易，不用调整。3区域因素修正系数： 区位因素 类似地区参照对象A参照对象B参照对象C参照对象D委估对象交通条件100100100100100 社区成熟度100100101101100公共设施完备状况100100102102100房屋朝向9898 99100100周围环境及景观100100100100100楼层98 99100100100 综合打分596597602603600区域因素修正系数600/596600/597600/602600/603600/600 区域因素修正：由于参照对象A,B与评估对象处于同一地区，区位因素不须作大的调整，稍有影响的是房屋所在楼层和面对的方向。参照对象C,D与评估对象各种区位因素对比后，明显高于参照对象。1土地使用年期修正土地使用年期修正系数=1-1/(1+r)m/ 1-1/(1+r)n =1-1/(1+7%)47/1-1/(1+7%)48 =0.99652容积率修正待估房产案例A案例B案例C案例D容积率1.92 1.92 1.92 2.502.50容积率修正系数1110.93680.9368容积率修正系数=待估宗地容积率修正系数/比较实例修正系数A、B容积率与待估房产相同，所以修正系数为1。C、D容积率修正系数=0.89/0.95=0.9368通过土地年期和容积率修正后的地价：案例A:4668.46（600/596）0.99651=4683.34 (元/m2)案例B:4646.25（600/597）0.99651=4653.25 (元/m2)案例C:4968.43（600/602）0.99650.9368=4622.73 (元/m2)案例D:5098.43（600/603）0.99650.9368=4752.45（元/m2)土地评估单价为：(4683.34+4653.25+4622.73+4752.45)4=4677.94 (元/m2)土地评估总价为：112.394677.94=525753.68(元)2、 收益法： （权重为0.05） 收益法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。收益法的计算方法如下：P = Ft/(1+i)t其中，P为评估值；Ft未来第t个收益期的预期收益额；i为折现率。报告中采用的公式为：P = a/i1-1/(1+i)n其中，a为年净收益；n为收益年期；i为资本化率。1、 年有效毛收入 周边项目租赁情况调查表所在位置金域蓝湾金域蓝湾 昌龙 昌龙物业属性住宅住宅住宅住宅装修及配套 简装 简装 简装 简装楼 层1/83/84/8 4/8户 型三室两厅两卫两室一厅两卫三室两厅两卫三室两厅两卫月租金元平方 12.87 （1600） 12.98（1200） 13.84 （1600） 13.79 (1700)租赁时间 2013.5 2013.5 2013.5 2013.5附：经过走访调查了解到估了解到估价对象所在区域周边类似小区112.39左右的房屋租金每月在1200-1700元/月。考虑到估价对象小区的面积配套等因素，综合考虑取月租金客观收益为1525元。 象年有效毛收入计算过程如下：由于本案为整套住宅 假设空置率为0年有效毛收入=月租金年月份数=152512=18300元2、年运营费用运营费用主要包括水电费、管理费用相关税费等。估价对象物业管理费1元/平方米月，约占有效毛收入的7%；此外，经测算水电和维修费等约占有效毛收入的13%，总计年运营费用约占年有效毛收入的20%。年运营费用=年有效毛收入年运营费用率=1830020%=3660元3、年净收益净收益为有效毛收入减去运营费用，则估价对象年净收益为：年净收益=年有效毛收入-年运营费用=18300-3660=14640元4、确定资本化率资本化率采用安全利率加上风险调整值的方法来求取。所谓安全利率，是指无风险的资本投资收益率，以银行一年期存款利率作为安全利率（近期银行一年期存款利息率为3.10%），考虑到估价对象的用途、利润、风险，结合近期重庆市永川区房地产供求现状以及同类物业的投资风险和行业报酬率，确定资本化率。于估价时点，资本化率为75、确定估价对象收益估价根据委托方说明及现场调查，估价对象的建成年代为2011年，则截止到估价时点，估价对象建筑物经济寿命剩余使用年限为47年。报告中采用的公式为：P = a/i1-1/(1+i)n其中，a为年净收益；n为收益年期；i为资本化率。P=14640/7%*1-1/(1+7%）47=200445元按照收益法公式计算估价对象收益价格为，200445元，则每平方米收益为1783.5元/平方米。六、 综合确定估价结果： 建筑物面积：112.39平方米房地产总价：519511元 大写金额：伍拾壹万玖仟伍佰壹拾壹元单位价格：4622元/平方米（货币种类：人民币元）七、估价人员签字注册房地产估价师注册证书号签名 XX 3120110002 XX YY 3120110002 YY八、估价作业日期2013-5-23至2013-5-28九、估价报告应用的有效期本报告估价结果自2013-5-23至2014-5-22间有效。附件：1. 评估对象结构图2. 评估对象全景图3. 评估对象位置示意图评估对象结构图：评估对象全景图:评估对象地理位置：