物业管理费用收支预案.doc

第 1 章 物业管理费用收支预案1.1物业管理服务费收支预算1.2费用测算说明1.3测算的依据（1） 国家相关物业管理法律、法规相关资料。1.4经费测算的原则（1） 遵循物业管理行业特点的原则物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适生活环境，达到物业保值增值目的的基本条件。因此，本次测算以逸龙湾物业的特点为着眼点，力求细致、具体、详尽。（2） 服务水平与管理费用相匹配的原则针对逸龙湾物业功能的需求，根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。（3） “零基预算”原则根据逸龙湾物业的特点，物业管理费实行“零基预算”原则，“以支定收”，根据物业管理服务的要求和标准，确定物业管理费用的支出；再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。确保物业管理费达到收支平衡，有助于提高管理收费的使用效益。1.5物业管理服务费收支明细项目序号分项内容月度费用年度费用备注一期1人工费用180707.442168489.20详见“人员成本表”一期2行政综合费用15597.00187164.00含日常开销费用一期3工程费用24416.00292992.00含工程维修费用及设备年检一期4保安费用2827.0017460.00含安管等费用一期5环境费用1455.0018240.00含绿化用水等费用一期6外包费用67600.00811200.00含清洁外包等费用一期7公共能源费用160236.001922832.00建议纳入业主公摊费用内一期8管理酬金20261.1243133.20按月度总收入的10%提取一期9保险120014400含：意外险；财产一切险；公共责任险一期10税金11644.51139734.12按物业管理费用的5.55%提取一期11合计485944.055783004.5年支出计共计： 5821517.5元物业管理费2.90元/M2.月车位管理费露天车位使用费150元/个.月、车库车位使用费260元/个.月（30元/个.月为车位服务费）（1） 人工费用表备注： 人工费用表（一）岗位人员编制只为期项目服务而设置。期设置岗位人员编制（见人工费用表二）与后期发展及其他项目共用，后期项目（2、3、4期）发展不再增加该等岗位的人员。按照项目分布及管理范围，该等后期发展项目共用岗位人员人工费用按其总额的20%摊分至期管理费支出内，随项目接管逐期递增百分比。人工费用表（一）部门岗位人数工资单价工资小计社保公积金其他福利财务部出纳兼会计120002000585.2430收银员118001800554.4430小计：238001139.6860工程部维修领班122002200677.6430水电维修工51700850026182150小计：6107003295.62580客服部金钥匙服务主任128002800862.4430服务助理91600144004435.23870小计：10172005297.64300环境维护部有偿保洁主管126002600800.8430有偿保洁领班2180036001108.8860有偿服务保洁员4120048001478.41702园林绿化经理1550055001694560园林绿化领班118001800554.4430绿化工4120048001478.41702小计：13231007114.85684安管部安管领班3180054001663.21290消防安全员116001600492.8430监控员3160048001478.41290安管员1516002400073926450车管员4160064001971.21720小计：264220012997.611180合计579700031240.224604人工费用表（二）部门岗位人数工资单价工资小计社保公积金其他福利行政办总经理12250022500560物业总监11500015000560工程总监175007500560行政秘书128002800831.6430小计：447800831.62110财务部仓管主任120002000616430小计：12000616430行政人事部行政人事经理160006000560行政人事兼培训主任128002800862.4430饭堂主管122002200677.6430司机兼采购员125002500770430人事文员115001500462430宿管兼清洁员313003900961.21290网络管理员117001700523.6430食堂厨师116001600492.8430厨杂兼清洁212002400739.2860小计：12246005488.85290工程部维修主管128002800862.4430文员115001500462430小计：243001324.4860客服部金钥匙服务经理11200012000560文员215003000924860小计：3150009241420安管部安管经理1550055001694560安管主管126002600800.8430救生兼鱼池养护员6160096002956.82580小计：8177005451.63570合计3011140014636.213280期管理费支出占总费用20%222802927.242656（2）综合管理服务费（含金钥匙服务中心、行政人事部、行政办、财务部门费用开支）行政综合服务费项目名称月度支出（元）说明一、综合管理服务费合计：83215.4支出费用（一）支出费用83215.4(人员成本+行政办公费用)1、人员成本支出67618.4(薪金+福利)1.1薪金38880详见 “人工费用表”1.2福利费28738.4社保、公积金福利14328详见“人工费用表”其他福利144102、行政办公费用155972.1制服费1867350元套2.2办公费750办公用品、墨盒、硒鼓耗材、纸张等2.3饮用水费450办公室饮用水2.4邮资快递费150邮寄催款信件2.5通讯费2500电话费、传真、手机费等2.6培训费300每月培训所需物件耗材2.7洗涤费480员工工衣洗涤（15元/月/人）2.8节日布置和活动组织费800节假日小区气氛布置,开展社区活动2.9开办费摊销8300详见 “开办费”（3）公共区域秩序维护综合服务费（含安管部开支）公共区域秩序维护综合服务费编号项目名称月度支出(元)说明二、秩序维护综合服务费 合计：74548.92支出费用（一）支出费用74548.92(人员成本+其他费用)1、人员成本支出71721.92(薪金+福利)1.1薪金457401.2福利费25981.92社保公积金福利费14087.92详见 “人工费用表”其他福利费118942、其他费用28272.1制服1417250元套2.2公共秩序维护费5002.3洗涤费5102.4电瓶车维护500含电瓶更新和车辆维护（4）公共区域绿化日常养护综合服务费（含环境部开支）公共区域绿化日常养护综合服务费编号项目名称月度支出(元)说明三、公共区域绿化日常养护综合服务费合计：37354支出费用（一）支出费用37354(人员成本+其他费用)1、人员成本支出35899(薪金+福利)1.1薪金231001.2福利费12799社保公积金福利7115详见 “人工费用表”其他福利费56842、其他费用14552.1制服260120元套2.2洗涤费1952.3物料费1000（5） 环境清洁外包综合服务费环境清洁外包综合服务费编号项目名称月度支出说明四、外包综合服务费合计：67600外包费用（一）外包费用676001、环境清洁费用45000清洁人员：18人，2500元/月。包工包料。2、害虫防治36003、垃圾清运费19000（6） 共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务费（含工程部开支）共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务费编号项目名称月度支出(元)说明五、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务费合计：40972.48支出费用（一）支出费用40972.48(人员成本+其他费用)1、人员成本17872.48(薪金+福利)1.1薪金115601.2福利费6312.48社保福利3560.48详见 “人工费用表”其他福利费2752员工430元/人/月.2、其他费用231002.1制服200150元/套2.2公共设施养护费22900（7）年检费电梯、避雷系统年检费项目名称月度支出（元）说明电梯年检费72012台电梯,720元/梯.年（层高17层计算，720元/梯.年）电梯年检费2764台电梯,828元/梯.年（层高21层计算，828元/梯.年）避雷系统年检费320年检，按月摊销。合计1316（8）公共能源费用共用部位、共用设备设施日常运行费编号项目名称月度支出说明六、共用设备设施日常运行费合计：160236支出费用（一）支出费用160236建议纳入业主公摊费用内1.1水景能耗费用25351.2水景照明能耗费用16031.3园林路灯照明能耗费用16211.4楼层照明能耗费用285701.5公共区域能耗费用421641.6电梯能耗费用571391.7设备设施用电费用197061.8公共设施用水费用60241.9楼层公共区清洁用水费用874（9）保险编号项目名称月度支出说明（1）公共责任保险1200含：意外险；财产一切险；公共责任险1.6盈亏分析类别项目物业管理费单价收费面积月费用（元）物业收入物业管理费2.90元/M2.月69866 M2 202611车位服务费180元/个40个车位 7200收入小计209811物业支出物业服务支出共计：485944.05共用能源费纳入业主公摊160236盈亏合计-115897.05当我被上帝造出来时，上帝问我想在人间当一个怎样的人，我不假思索的说，我要做一个伟大的世人皆知的人。于是，我降临在了人间。我出生在一个官僚知识分子之家，父亲在朝中做官，精读诗书，母亲知书答礼，温柔体贴，父母给我去了一个好听的名字：李清照。小时侯，受父母影响的我饱读诗书，聪明伶俐，在朝中享有“神童”的称号。小时候的我天真活泼，才思敏捷，小河畔，花丛边撒满了我的诗我的笑，无可置疑，小时侯的我快乐无虑。“兴尽晚回舟，误入藕花深处。争渡，争渡，惊起一滩鸥鹭。”青春的我如同一只小鸟，自由自在，没有约束，少女纯净的心灵常在朝阳小，流水也被自然洗礼，纤细的手指拈一束花，轻抛入水，随波荡漾，发髻上沾着晶莹的露水，双脚任水流轻抚。身影轻飘而过，留下一阵清风。可是晚年的我却生活在一片黑暗之中，家庭的衰败，社会的改变，消磨着我那柔弱的心。我几乎对生活绝望，每天在痛苦中消磨时光，一切都好象是灰暗的。“寻寻觅觅冷冷清清凄凄惨惨戚戚”这千古叠词句就是我当时心情的写照。最后，香消玉殒，我在痛苦和哀怨中凄凉的死去。在天堂里，我又见到了上帝。上帝问我过的怎么样，我摇摇头又点点头，我的一生有欢乐也有坎坷，有笑声也有泪水，有鼎盛也有衰落。我始终无法客观的评价我的一生。我原以为做一个着名的人，一生应该是被欢乐荣誉所包围，可我发现我错了。于是在下一轮回中，我选择做一个平凡的人。我来到人间，我是一个平凡的人，我既不着名也不出众，但我拥有一切的幸福：我有温馨的家，我有可亲可爱的同学和老师，我每天平凡而快乐的活着，这就够了。天儿蓝蓝风儿轻轻，暖和的春风带着春的气息吹进明亮的教室，我坐在教室的窗前，望着我拥有的一切，我甜甜的笑了。我拿起手中的笔，不禁想起曾经作诗的李清照，我虽然没有横溢的才华，但我还是拿起手中的笔，用最朴实的语言，写下了一时的感受：人生并不总是完美的，每个人都会有不如意的地方。这就需要我们静下心来阅读自己的人生，体会其中无尽的快乐和与众不同。“富不读书富不久，穷不读书终究穷。”为什么从古到今都那么看重有学识之人？那是因为有学识之人可以为社会做出更大的贡献。那时因为读书能给人带来快乐。自从看了丑小鸭这篇童话之后，我变了，变得开朗起来，变得乐意同别人交往，变得自信了因为我知道：即使现在我是只“丑小鸭”，但只要有自信，总有一天我会变成“白天鹅”的，而且会是一只世界上最美丽的“白天鹅”我读完了这篇美丽的童话故事，深深被丑小鸭的自信和乐观所折服，并把故事讲给了外婆听，外婆也对童话带给我们的深刻道理而惊讶不已。还吵着闹着多看几本名着。于是我给外婆又买了几本名着故事，她起先自己读，读到不认识的字我就告诉她，如果这一面生字较多，我就读给她听整个一面。渐渐的，自己的语文阅读能力也提高了不少，与此同时我也发现一个人读书的乐趣远不及两个人读的乐趣大，而两个人读书的乐趣远不及全家一起读的乐趣大。于是，我便发展“业务”带动全家一起读书现在，每每遇到好书大家也不分男女老少都一拥而上，争先恐后“抢书”，当我说起我最小应该让我的时候，却没有人搭理我。最后还把书给撕坏了，我生气地哭了，妈妈一边安慰我一边对外婆说：“孩子小，应该让着点。”外婆却不服气的说：“我这一把年纪的了，怎么没人让我呀？”大家人你一言我一语，谁也不肯相让读书让我明白了善恶美丑、悲欢离合，读一本好书，犹如同智者谈心、谈理想，教你辨别善恶，教你弘扬正义。读一本好书，如品一杯香茶，余香缭绕。读一本好书，能使人心灵得到净化。书是我的老师，把知识传递给了我；书是我的伙伴，跟我诉说心里话；书是一把钥匙，给我敞开了知识的大门；书更是一艘不会沉的船，引领我航行在人生的长河中。其实读书的真真乐趣也就在于此处，不是一个人闷头苦读书；也不是读到好处不与他人分享，独自品位；更不是一个人如痴如醉地沉浸在书的海洋中不能自拔。而是懂得与朋友，家人一起分享其中的乐趣。这才是读书真正之乐趣呢！这所有的一切，不正是我从书中受到的教益吗？我阅读，故我美丽；我思考，故我存在。我从内心深处真切地感到：我从读书中受到了教益。当看见有些同学宁可买玩具亦不肯买书时，我便想到培根所说的话：“世界上最庸俗的人是不读书的人，最吝啬的人是不买书的人，最可怜的人是与书无缘的人。”许许多多的作家、伟人都十分喜欢看书，例如毛泽东主席，他半边床上都是书，一读起书来便进入忘我的境界。书是我生活中的好朋友，是我人生道路上的航标，读书，读好书，是我无怨无悔的追求。下午13：0017：00B实行不定时工作制的员工，在保证完成甲方工作任务情况下，经公司同意,可自行安排工作和休息时间。312打卡制度3.1.2.1公司实行上、下班指纹录入打卡制度。全体员工都必须自觉遵守工作时间，实行不定时工作制的员工不必打卡。3.1.2.2打卡次数：一日两次，即早上上班打卡一次，下午下班打卡一次。3.1.2.3打卡时间：打卡时间为上班到岗时间和下班离岗时间； 3.1.2.4因公外出不能打卡：因公外出不能打卡应填写外勤登记表,注明外出日期、事由、外勤起止时间。因公外出需事先申请，如因特殊情况不能事先申请，应在事毕到岗当日完成申请、审批手续，否则按旷工处理。因停电、卡钟（工卡）故障未打卡的员工，上班前、下班后要及时到部门考勤员处填写未打卡补签申请表，由直接主管签字证明当日的出勤状况，报部门经理、人力资源部批准后，月底由部门考勤员据此上报考勤。上述情况考勤由各部门或分公司和项目文员协助人力资源部进行管理。3.1.2.5手工考勤制度3.1.2.6手工考勤制申请：由于工作性质，员工无法正常打卡（如外围人员、出差），可由各部门提出人员名单，经主管副总批准后，报人力资源部审批备案。3.1.2.7参与手工考勤的员工，需由其主管部门的部门考勤员(文员)或部门指定人员进行考勤管理，并于每月26日前向人力资源部递交考勤报表。3.1.2.8参与手工考勤的员工如有请假情况发生，应遵守相关请、休假制度，如实填报相关表单。3.1.2.9 外派员工在外派工作期间的考勤,需在外派公司打卡记录;如遇中途出差,持出差证明,出差期间的考勤在出差地所在公司打卡记录;3.2加班管理3.2.1定义加班是指员工在节假日或公司规定的休息日仍照常工作的情况。A现场管理人员和劳务人员的加班应严格控制，各部门应按月工时标准，合理安排工作班次。部门经理要严格审批员工排班表，保证员工有效工时达到要求。凡是达到月工时标准的，应扣减员工本人的存休或工资；对超出月工时标准的，应说明理由，报主管副总和人力资源部审批。 B因员工月薪工资中的补贴已包括延时工作补贴，所以延时工作在4小时（不含）以下的，不再另计加班工资。因工作需要，一般员工延时工作4小时至8小时可申报加班半天，超过8小时可申报加班1天。对主管(含)以上管理人员，一般情况下延时工作不计加班，因特殊情况经总经理以上领导批准的延时工作，可按以上标准计加班。3.2.2.2员工加班应提前申请，事先填写加班申请表，因无法确定加班工时的，应在本次加班完成后3个工作日内补填加班申请表。加班申请表经部门经理同意，主管副总经理审核报总经理批准后有效。加班申请表必须事前当月内上报有效，如遇特殊情况，也必须在一周内上报至总经理批准。如未履行上述程序，视为乙方自愿加班。i. 3.2.2.3员工加班，也应按规定打卡，没有打卡记录的加班，公司不予承认；有打卡记录但无公司总经理批准的加班，公司不予承认加班。ii. 3.2.2.4原则上，参加公司组织的各种培训、集体活动不计加班。3.2.2.5加班工资的补偿：员工在排班休息日的加班，可以以倒休形式安排补休。原则上，员工加班以倒休形式补休的，公司将根据工作需要统一安排在春节前后补休。加班可按1：1的比例冲抵病、事假。3.2.3加班的申请、审批、确认流程3.2.3.1加班申请表在各部门文员处领取，加班统计周期为上月26日至本月25日。3.2.3.2员工加班也要按规定打卡，没有打卡记录的加班，公司不予承认。各部门的考勤员(文员)负责加班申请表的保管及加班申报。员工加班应提前申请，事先填写加班申请表加班前到部门考勤员(文员)处领取加班申请表，加班申请表经项目管理中心或部门经理同意，主管副总审核，总经理签字批准后有效。填写并履行完审批手续后交由部门考勤员(文员)保管。3.2.3.3部门考勤员（文员）负责检查、复核确认考勤记录的真实有效性并在每月27日汇总交人力资源部，逾期未交的加班记录公司不予承认。下午13：0017：00度。全体员工都必须自觉遵守工作时间，实行不定时工作制的员工不必打卡。3.1.2.2打卡次数：一日两次，即早上上班打卡一次，下午下班打卡一次。3.1.2.3打卡时间：打卡时间为上班到岗时间和下班离岗时间； 3.1.2.4因公外出不能打卡：因公外出不能打卡应填写外勤登记表,注明外出日期、事由、外勤起止时间。因公外出需事先申请，如因特殊情况不能事先申请，应在事毕到岗当日完成申请、审批手续，否则按旷工处理。因停电、卡钟（工卡）故障未打卡的员工，上班前、下班后要及时到部门考勤员处填写未打卡补签申请表，由直接主管签字证明当日的出勤状况，报部门经理、人力资源部批准后，月底由部门考勤员据此上报考勤。上述情况考勤由各部门或分公司和项目文员协助人力资源部进行管理。3.1.2.5手工考勤制度3.1.2.6手工考勤制申请：由于工作性质，员工无法正常打卡（如外围人员、出差），可由各部门提出人员名单，经主管副总批准后，报人力资源部审批备案。3.1.2.7参与手工考勤的员工，需由其主管部门的部门考勤员(文员)或部门指定人员进行考勤管理，并于每月26日前向人力资源部递交考勤报表。3.1.2.8参与手工考勤的员工如有请假情况发生，应遵守相关请、休假制度，如实填报相关表单。3.1.2.9 外派员工在外派工作期间的考勤,需在外派公司打卡记录;如遇中途出差,持出差证明,出差期间的考勤在出差地所在公司打卡记录;3.2加班管理3.2.1定义加班是指员工在节假日或公司规定的休息日仍照常工作的情况。A现场管理人员和劳务人员的加班应严格控制，各部门应按月工时标准，合理安排工作班次。部门经理要严格审批员工排班表，保证员工有效工时达到要求。凡是达到月工时标准的，应扣减员工本人的存休或工资；对超出月工时标准的，应说明理由，报主管副总和人力资源部审批。 B因员工月薪工资中的补贴已包括延时工作补贴，所以延时工作在4小时（不含）以下的，不再另计加班工资。因工作需要，一般员工延时工作4小时至8小时可申报加班半天，超过8小时可申报加班1天。对主管(含)以上管理人员，一般情况下延时工作不计加班，因特殊情况经总经理以上领导批准的延时工作，可按以上标准计加班。3.2.2.2员工加班应提前申请，事先填写加班申请表，因无法确定加班工时的，应在本次加班完成后3个工作日内补填加班申请表。加班申请表经部门经理同意，主管副总经理审核报总经理批准后有效。加班申请表必须事前当月内上报有效，如遇特殊情况，也必须在一周内上报至总经理批准。如未履行上述程序，视为乙方自愿加班。iii. 3.2.2.3员工加班，也应按规定打卡，没有打卡记录的加班，公司不予承认；有打卡记录但无公司总经理批准的加班，公司不予承认加班。iv. 3.2.2.4原则上，参加公司组织的各种培训、集体活动不计加班。3.2.2.5加班工资的补偿：员工在排班休息日的加班，可以以倒休形式安排补休。原则上，员工加班以倒休形式补休的，公司将根据工作需要统一安排在春节前后补休。加班可按1：1的比例冲抵病、事假。3.2.3加班的申请、审批、确认流程3.2.3.1加班申请表在各部门文员处领取，加班统计周期为上月26日至本月25日。3.2.3.2员工加班也要按规定打卡，没有打卡记录的加班，公司不予承认。各部门的考勤员(文员)负责加班申请表的保管及加班申报。员工加班应提前申请，事先填写加班申请表加班前到部门考勤员(文员)处领取加班申请表，加班申请表经项目管理中心或部门经理同意，主管副总审核，总经理签字批准后有效。填写并履行完审批手续后交由部门考勤员(文员)保管。3.2.3.3部门考勤员（文员）负责检查、复核确认考勤记录的真实有效性并在每月27日汇总交人力资源部，逾期未交的加班记录公司不予承认。