县房地产市场现状发展前景和相关建议报告.doc

县房地产市场现状、发展前景和相关建议报告 县房地产市场现状、发展前景和相关建议报告县房地产市场现状、发展前景和相关建议报告为进一步促进我县房地产市场持续健康发展，县统计局组成4人专业调研组，对部分房地产开发企业及售楼处进行了调查，与县房管局进行了座谈分析，现对我县房地产市场现状、发展前景和相关建议报告如下：一、房地产市场现状近年来，我县以住宅为主的房地产业，在住宅商品化新体制已确立，三级房地产市场体系逐步建立，居民消费热情高涨的环境下，保持了持续快速的发展势头，已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。1、企业多。我县房地产市场启动较晚，加之房地产行业的平均利润高于其他行业，因此吸引了外来开发企业的大举进入，发展较快。，全县只有2家房地产开发企业，到了11月份已发展成16家。2、比重增。作为一个新型行业，我县的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，尤其从开始，受“新区”规划建设，基础设施投资加快，旧城改造力度加大及“建房”政策的刺激，市场容量增长，房地产业取得了跳跃式发展，占全社会投资的比重与日俱增，成为拉动投资增长的新生力量。仅为%，1-11月份高达%。3、贡献大。近年来，我县房地产业呈现出百花齐放、蓬勃发展的喜人形势，为地方税收带来巨大的贡献。1-11月份，共组织入库房地产业各项税收1105万元，是去年同期的倍。4、管理好。针对我县房地产开发企业多，发展快等特点，县政府和县建设系统同时加大监管力度，制定并实施了一些促进我县房地产业快速健康发展的举措。如政府对华诺集团、湖左岸等未按期开发的土地予以收回；县建设局规定对主体封顶的楼盘才给办理“预售证”，坚决杜绝开发商“开溜”事件发生，有力地保护了我县购房消费者的权益。5、土地足。近年来，我县的房地产市场发展势头迅猛，房地产交易异常火暴，房地产开发项目用地投放量逐年上升，并向小区化、规模化、整体化出让转变。据调查，就华诺和港澳城两家土地总面积达1000多亩，截至目前已开发面积不足30%，近几年尚有700多亩有待开发；湖左岸有待开发面积约50亩；锦绣城和龙腾花园约50亩。6、价格高。因商品房市场需求旺盛，商品房价格放开，市场处于卖方市场，土地实行市场竞价，钢材、沙石等建筑材料和人工价格上涨，新型保温材料和黄河淤泥砖的使用，提高了开发成本。从楼盘看：金羚华府价最高，售价在1600-1850元/之间。从区域看：新区高于老区。如湖左岸二期已封顶，五楼售价为1538元/，不打折，因其位置临近“三实”，在新区楼盘售价最高；香榭里大街二期已封顶，五楼售价为1458元/，一次性付款打折，合1400元/。7、销售旺。近年来，我县房地产市场有了很大发展，商品房销售态势良好，预售大幅攀升，市场需求旺盛。截至调查时点，香榭里大街待售房19套；湖左岸二期55套，仅剩5套；龙腾花园二期预售55%；金羚华府几乎销售完毕。二、房地产市场发展前景随着我县国民经济的高速发展，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车等已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选。1、从住房需求看：根据县房管局5月份的调查报告显示，目前有购房意向的4430户，占建成区总户数的%。首先是居住水平提高带来的住房需求，这一消费群体经济相对宽裕，而且换房以改善居住条件的要求也十分迫切，目前占需求主导地位，约87%；其次是人口自然增长造成新婚人口的增加对住房的需求，约%。其三是不在调查范围内的无房户解决居住问题的住房需求，这部分消费群体包括企业职工、乡镇行政事业单位职工和退休干部以及农村“富裕户”，是今后几年的需求主体，激活这群消费群体，将给我县房地产带来极大的发展。2、从需求户型结构看：有购房意向的4430户中，各类人群需求的户型结构不同，具体情况见下表。有购房意向的结构类型分布表类型户数比重60以下60-9090-120120以上合计44301003、从潜在购买力来看：首先，我县职工平均工资保持了快速增长势头，为购房提供了可能。城镇在岗职工平均工资13016元，比增长%，若按这一平均速度增长，城镇在岗职工平均工资将达到20500元；第二，城乡居民储蓄存款余额大幅增加。我县城乡居民储蓄存款余额达亿元，比增加亿元，增长%，1-11月份我县城乡居民储蓄存款余额达亿元，比去年同期增长%；第三，随着国家有关住房政策的落实，广大的城镇居民的消费心理发生了很大变化，正在从“吃、穿、用到住、行”发展，表现在贷款买房上非常明显。4、从城市化进程来看：首先是新区建设。随着新区交通网络的完善，生态城市功能的进一步强化，城市品味将大大提高，越来越显示出它的价值和魅力，一片“天蓝、地绿、水青”的生态人居环境和休闲消费中心，将吸引大批向往者；第二是对接新区。新区的“大发展”，已经带动了无棣镇、信阳乡两乡镇的小城镇建设，加快建设步伐向其靠拢，空间、布局不断接近，对接形成一体化发展必将成为可能。第三是老区改造。县城新的总体规划要求，加快旧城改造步伐，加快老区设施配套更新，将带动沿级及周边地区的人口有效聚集。第四是小城镇建设。其它乡镇以商贸园区拉动小城镇建设的格局基本形成，四级市场已经启动，我县房地产业将迎来新的春天。四、房地产市场发展建议1、加快新区公共配套设施建设步伐。据湖左岸开发商反映，此小区目前已有业户入住，年底一期工程将全部交付入住，但目前急需解决的是电、天然气、有线电视、宽带、电话等基础设施的“入区问题”，建议各级领导积极协调，抓紧落实，早日完善住户日常生活设施。2、建立预警预报制度，加强行业调查分析，引导行业健康发展。尽快建立房地产市场预警预报和信息披露制度，全面、及时、准确地向社会通报全县房地产市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等有关情况。职能部门要定期对房地产市场进行调研分析，引导开发企业理性投资，消费者理性购房。3、完善市场监管制度，加大违规查处力度，规范市场秩序。各职能部门就应严格履行管理职责，完善市场监管制度。加强资质管理和注册资金管理，把好“入门关”；加强房地产开发项目审批管理，把好“发证关”；加强房地产交易的动态管理，把好“交易关”。加大房地产开发、销售中存在的改变容积率、合同不兑现、面积缩水、虚假广告等违规、违纪行为的查处力度，根据走访售楼处结果，个别楼盘存在未取得“预售证”而向顾客预售现象，应该要发现一起查处一起，绝不姑息。4、加快发展房地产服务业，培育市场潜在消费群体，促进房地产市场健康发展。房地产服务业主要包括房地产中介和物业管理服务两大类。从我县目前情况看，房地产服务业已滞后于房地产整个行业的发展，需要进一步加快发展。首先要制定、完善相关法规，加大对房屋中介机构、物业管理公司的管理力度，清除无证、无照中介机构，规范中介市场。其次要积极促进中介机构更新经营观念，提升服务层次，不断提高从业人员素质，以诚信创品牌；再者要加大扶持力度，创造良好的发展环境。房地产服务业的发展将有利于促进房地产市场的进一步发展。要通过增加城镇居民的实际收入，提高居民对收入预期值的希望，增强住房消费意识，强化住房公积金的归集和运用，加大公积金和银行住房抵押贷款的力度，是潜在的住房需求转化为现实购买力，有效扩大市场需求量。