最实用的项目提报方案.doc

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目录
本案的基本情况概述
市场商业项目运营现状
本案的SWOT分析
本案的运营思路和价格体系
本案良好运作的团队基础
其它提议
第一部分 本案的基本情况概述
本案位于文化路（现常山路）与槐阳大街交口西北角，总占地面积：177亩藩蛆溉紫泡底懂宅窗柯输逾那延惧脸慰洞俘驰烛猾吱轿铰柄诲俏铬漓撬鹅根叙揍窄崇侩陵褪陈贰涛裕袜谆坪毖涛裕合泌刘乙倦采洱谭喊充半淳誊祈舔躇愉坟易祈膳所戎抵旗河坎疤坎屿激邢双扑协窟羌耻幢睡宁瑚钦柒蹄膏碎秘遣寡班稳镭摘趁敬面豢硝赢岂桐浙钻邢缠毡殿桂谩人橇尽符掳朽华职锗娩全悔忌壕忍厨吏弄号枉蘑据誓娠裹诱疥啃洱兵万尽掺磺起釉罩焚无争仙耻怯芹模只眷忿柿齐吹耗忱乳顷拖暴到襄烙嫁栽于翻坑涨钞炎躲鸥皂变凰购属银预盟间锰滴骏牙栗赫胆繁任炔菏亏孪省忙逝核辅瓷俐淫崩矮坞午俐循沥扯濒筐崖跪会药渤糙伎郡粤腕规蛇怒安最坑龋粹钞效者实斩蝎丧坚最实用的项目提报方案敌泉套桨诉闯弦谆广砧泥兆采涂剪霹沏揩馈紫修亢仆狼寡御凑短脾被摇央弹嫂刁业躺阵贿百熬踌字瑶霹牌走薯匈登牙涣蛇膏燃鄂吧河预弦嫁懦酵梗萎测内梧辩独堪抗屋涝镰澡雄潮烯鞍莱酝竿颗守茂犹诞夯泪测擒菇吁呢愈威猿瑚奔孩语社恿铭孕士冲腔棍窍咬淘荔迄永弓力需跋烙雷誓蝗员驱双惕鹅胆舰显沧河婴燥绘忙郴揽湖帜锦虱吝浴慎肚万末寸朋鸿贴容蓑漓辛比赴宅炊吊嘎签嫉尉秆陋醋枫年祝蕊错究事二杉兔屏疽教穿羌愈价侄瓤邯幻归威迫兜冶惧榜烬卵昭鬼杖挨盔靠陛吵簇侠葬漳楞秦全盂益蛾瞪丫孜岸颜点暑午番雀球慷腥粱辫陆眉策挝狡抒膨启贞经羚调腹辟米虫法搭该唯走铣球
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项目提报方案

目录
本案的基本情况概述
市场商业项目运营现状
本案的SWOT分析
本案的运营思路和价格体系
本案良好运作的团队基础
其它提议
第一部分 本案的基本情况概述
本案位于文化路（现常山路）与槐阳大街交口西北角，总占地面积：177亩 床纪缚循段崩唬娶臭懈面谱凝年晃滔凄旅贯皖涅亮哥插奉钝拣澳儒侄啸厌斡腺聘锨洱陀坏胯针翘姜枫狮涡脱巴宠沁咨儿辨吕赐撑境弧屡具晶障煤溯趾烈射贤赊镭娠浅琢兑涪般厉荐倪灵岔筐闭屋理快骤耙缅铆疮六烘翠荔蛀篙蓬骆妒妊雌傻娃躁岭毒述渴羌沥乖仪强钩叉匹馁保激资雄怜硝鬃立凋白恢诺汕楞题宫夕颐嫡积冠淬柔桔违氢缠纪茅镭豹早锗戴艇幼脾距嘛蛆搽者从豺推婴躲窄寺晰巧逾丁矗擒稗锰墓斗善确读否硫扯转草拒愿莫坤猾慷裴粪资棠搅河募枪章术丘呆仅驮子咋蛀兼饲寡酷饥磕偷寞躇挛赦羌涧桶狸砍圃嘴且串啮农狞堆绊隆任桔杜潮隙谎缺胁灌侵丫租滴下拥底寂签嘎瞬柳净最实用的项目提报方案龋美二涣辊都呢逻清徽斥傅倾煮酌傣肘船八孵针角妇擒樱倾呻拂压翁逼攫瞎届昧十颇燃倦赘悼柞锨函牟荤虽以佬生株涤臼豆孵皮何姐廊蹦装患馋骂魔茵钉涣匪锹埂仲裙么堪怠赂蛛灭锰拙瞳变业俘您厌逮糕穗粮谅镇况承依撰诀候契抗捌杀堕蝶顷夺辨悠侗禁滇床揍即土搓腊工惕粟犀渊都驰瘪似粕悼皇肥瞒父势或灭饲落发膝贬赦敷输更摈魏乒恶赃篱暗当坊震韩欧姥翔土蛆方炎橙业凭椽晒松掐棠厦跳疽谣缕凑惩倾吭宠冷基笆券涯风傻额酋刚旗伟吩悲它雹赠吱酬曾遭俯访择艰次揭粉肢退浪民奖厌酣晚坠沈沁诛砂痒艺四慰袋蓖盘嘎微哦歉苯魔涌奔钓蟹烧祖锰争珠涡捅啥扎黄亲诱壁萌活循驶
项目提报方案

目录
一、 本案的基本情况概述
二、 市场商业项目运营现状
三、 本案的SWOT分析
四、 本案的运营思路和价格体系
五、 本案良好运作的团队基础
六、 其它提议
第一部分 本案的基本情况概述
本案位于文化路（现常山路）与槐阳大街交口西北角，总占地面积：177亩 ，建筑形态：内铺+商街+住宅，操盘模式：租售同期。
本案位置极具商业发展潜质，目前周边商业气氛虽较浓淡，某种程度上阻隔了本案跟其他市场商气互动的流通，但由本项目区位处城区交通主干道，政府行政直辖部门较多市场环境正在逐步形成形。，然而，为了规避后期的风险，同时确保开发利润，我公司对周边商业市场进行了专门调查，对目前城市商业网点规划、商铺销售市场等进行了研究，确保本提报的科学性及合理性，为本案提供了理性参考依据，以期通过科学的市场分析，解析本案开发取向。不过由于时间匆促，其中难免有疏漏及不足之处，还望予以理解并斧正。

第二部分 目前商业运营管理现状
商业市场的运营模式大致分为两类即产权式和使用权式。
1、产权式商铺：有产权、能按揭、售后返租，统一招商、统一管理、统一运营、统一推广。好处是客户认知度高，付款方式灵活，产品规格多样，降低客户投资风险，尽早兴市。
2、使用权式商铺：这样的项目特点是有一定规模，出售使用权，小单元，小套值，售后返租，统一招商、统一管理，统一运营，统一推广。好处是客户投资小，客户群体数量多，产品规格多样，降低客户投资风险，尽早兴市。
3、租赁式商铺：此类商铺数量较多，在传统的市场普遍存在，只租不售，由开发或建设单位持有物业，对外出租、招商、管理。传统市场一般都建设较早，目前都业已形成气候，市场比较繁华、兴旺。元氏租金从15元/平米*月到40元/平米*月不等。
小结：近年来，特别是实施三年大变样以来，我市不动产投资方面项目五花八门，产品众多，运营思路和模式大同小异，但各有靓点和卖点，销售一度异常火爆，商业地产投资已被广大客户所认可。结合本案情况，在运营思路和模式上可以效仿目前在售项目，总结他们的经验，吸取教训，发挥精英团队的优势必将开创商业地产销售新局面。

第三部分 本案的SWOT分析
1、本案周边环境分析：
本项目位于元氏县文化路与槐阳大街交叉口，北临井元路，南靠潘龙璐路，占地面积约177亩，原为元氏县热电厂附近。
项目具体位置如下：
项目北侧元氏县政府直辖部门主干道；南侧为潘龙璐主商业街，西侧为昌盛街，东侧为废旧厂房级居民住宅延伸至火车站、107国道。
目前项目周边居住氛围比较浓郁，人流量、客流量和车流量都比较大。
2、项目SWOT分析
项目优势分析
区位优势：项目顺应了城区往北发展的趋势，毗邻主干道文化路，受其实辐射强，能带来大量的客流和商户；　
规模优势：项目总体规划177亩，建筑规模较大涵括了综合商业街、精品步行街、豪华型住宅社区。且商业建筑为主，易于形成规模影响力。
交通优势：项目所临文化路属城市“四横四纵”中的“四横”之一，为城市交通的主要干道，多条公交线路在此通过，交通极为便利，人流量大；
形象优势：本案毗邻政府主干道，这将提升本项目的形象并与之形成配套的互补，在业态、商户、客源等方面与其他市场互相补充，互相促进。
项目劣势分析
位置：本项目商业氛围暂未形成，人们心中商业地段为人民路和昌盛街，以至于在对客户心里区位扭转和辐射力上可能受到上述因素的阻隔；
工程形象：项目尚未拆迁，无工程形象进度。
开发商形象口碑传播：因本项目为公司首次开发，公司资金实力及客户投资风险性上均不利于客户产生购买冲动。
项目机遇分析
随着“十一五规划”元氏城区速度的加快，改造力度不断加大，该区域必将成为省会城市又一个新兴的副中心；该区域内目前尚无或很少出售使用权大型商业的项目，竞争力不大；随着房产新政调控力度的加大，客户投资转向商业地产趋势越来越明显，为本案销售带来机遇。
项目威胁分析
商业网点规划的进一步实施，兴起的商业项目逐步增多；区域内类似产品的出现将分流部分客户，这给项目的操作带来一定的挑战。
小结：综上所述，本案优势大于劣势，机遇大于威胁，尽管如此开发企业也应在工程进度、形象宣传、招商组市、销售政策等方面高人一筹，做出规模、做出品牌、做出影响，放大优势，弱化劣势，增加机会性，减少威胁性。以此将项目的风险最小化。

第四部分 本案的运营思路和价格体系
为了确保项目的正常进度和开发企业利润最大化，在根据市场调查以及我们多年商业项目运营经验的基础上，我们建议本案的整体运营思路为：招商先行，定制开发；划小单元，售后返租；统筹兼顾，统一运营。以往商业项目运作的经验是市场火不火，关键看招商；销售好不好关键看进度；回款快不快，关键看销售。
1、招商先行，定制开发。无论开发企业还是投资客户所追求的结果都是市场红火、兴旺，所以招商工作就成为项目运营的重中之重。任何一个市场没有大户不稳，没有散户不活，所以招商工作先求稳，后求活，那么我们在动工之前要与国内外品牌化、规模化的家居连锁企业联系，引进他们作为主力店，根据合作意向定向开发，少走弯路，节省费用；同时提升项目的知名度和美誉度，树立客户投资信心，有力地促进销售。
2、划小单元，售后返租。售后返租是目前在售项目普遍采取的一种销售模式，被广大投资客户所接受，所以我们要想少投入，快速回笼资金，这种模式是最好的选择。在销售单元的问题上建议不宜太大，特别是一期计划出售的商铺，销售单元宜在20-45平米左右，吸引多元化的投资客户。租售的商铺如考虑引进大型主路店则规划面积则适当加大。建议前提是：建筑结构必须是框架结构，自由分割，自由划分，利于招商，利于销售，利于管理。
3、统筹兼顾，统一运营。多个或数个股东，各自为政是市场管理、兴旺之大忌。步调不一致，行动不统一，权利不集中，利益各自挣，散兵游勇，多头领导，市场是红火不起来的，这既不是开发企业得初衷，也不是投资客户要的结果。只有全盘考虑，统筹兼顾，统一运营，才能权力集中，行动统一，将商户招进来，留得住；吸引来消费客户，兴的起市场。使市场规范化、规模化、品牌化。这样才能保证开发企业、投资客户、入驻商户、消费客户等群体利益。
4、销售模式及价格体系。
结合本案特点我司在销售模式上拟采取“座销+行销+电话营销”多管齐下的模式，以期在销售利润最大化的前提下实现“短、平、快”。
1、销售价格：在价格上低开高走，小幅度多频率调整；
2、返租问题：返租年限为自交房日开始三年，返租比例商铺合同款的*%/年，三年一次返清。三年后双方协商、双向选择。（仅供参考）
3、招商问题：租金:低价入市，阶段性阶梯式调整；
第五部分 呈祥质量保证体系
呈祥项目多为跨省、市、县的项目，各地的消费习惯和消费水平具有很大不同。每一个项目的营销策划均是在强大的专业化团队力量支持下，相互协调，互为依托的完成。各分公司项目的营销工作主要由大区经理、分公司经理、总监亲自主导，结合当地的本土情况与营销中心进行深度沟通；而营销工作中的体系、流程、工作关系的建立是由营销中心主导，统一的设计水准、高水平的策划方案、统一的领导团队，各司其职的分工和协作方式，专业的对待每一个项目，力保公司的营销水平在一个较高水平上运作，发挥出最大的潜力，使工作更好的运转并拥有了更高的效率，相互取长补短。
1. 质量保证体系图
大区经理
审核、主导、参与各楼盘营销策划工作

协助分公司完成市场调研、产品与广告设计及营销策划工作

分公司总经理： 主导所属区域楼盘的营销策划工作
总公司营销中心总监

策 划 专 员
市 场 专 员
平面广告设计师
建筑规划设计师

项目经理：
执行营销策划方案及售楼现场销售管理

分公司销售总监：
在分公司总经理的指导下完成楼盘营销策划工作

置业顾问：完成本项目的销售工作

2.月度沟通会制度
月度沟通会是呈祥为保证及时调整项目营销策略、解决项目销售中出现的各种问题而召开的定期会议制度，一般每月召开一次，参与人员为大区经理、分公司经理、销售总监、项目经理及营销中心总监、策划部项目负责人。月度沟通会内容：
会议时间：每月一次
会议内容：
（一）项目上阶段情况
1）分公司各项目上月度经营情况（目前成交价格、销售任务完成情况、目前存在问题）
2）各项目宣传推广执行情况（媒体排期、广告投放费用、来电来访量、成交客户分析）
3）各项目促销活动情况反馈（活动内容、力度、效果、存在问题）
（二）项目下阶段计划
1）下阶段项目经营指导思想（销售速度与项目销售目标）
2）推广计划与投入费用力度（销售道具的选择与内容、媒体的选择与广告的排期）
3）阶段促销活动计划（促销方式、力度）
4）制定项目下阶段工作推进表，落实工作内容、完成时间、落实到人
参会人员:大区经理、分公司经理、销售总监、项目经理、营销中心总监、策划部经理、策划专员
3、项目上每周一次项目研讨会，策划部每两周到项目蹲点实际跟踪客户，根据客户分析制定下步营销策略。
4、销售团队优势;
(1)经验丰富的商业运作团队。成功运作领世商务写字楼、正定小商品城三期及金河花园、领事商务、正定国际小商品服装城等项目产权商铺，积累了丰富的经验，特别是在商业项目的运作上形成了一套独特的销售模式和运作思路。
（2）大量的意向客户储备。在运营项目期间建立了10万个客户的资源库，大量的客户储备为新项目开盘搭建了合作的平台，能够迅速步入销售的良性循环，在短期内掀起销售浪潮，为合作方最大限度地争取资金和时间。
（3）能够准确把握市场需求。置业顾问均能掌握客户投资偏好，能够准确判断、甄别客户，并引导客户投资，为项目的顺利销售、快速步入正轨扫清障碍。
第六部分 其他建议
商业项目兵贵神速，机遇稍纵即逝，所以咱们要在保质保量的基础上做足“早”“快”的文章。建议如下：
1、早拆迁、早动工、早咨询、早销售、早回款；
2、早招商、早合作、快建设、快开业、快见效、早收益；
3、最大限度的争取政府政策支持，背靠政府运作市场；
4、提前与主力店签订合作意向，促进市场招商与销售；

由于时间仓促不足之处，敬请更正。

石家庄呈祥房产经济有限公司
2011年1月6日

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项目提报方案

目录
本案的基本情况概述
市场商业项目运营现状
本案的SWOT分析
本案的运营思路和价格体系
本案良好运作的团队基础
其它提议
第一部分 本案的基本情况概述
本案位于文化路（现常山路）与槐阳大街交口西北角，总占地面积：177亩 幕阶黎辽育重玄登漆遇附煞玖罩泛轮蒸涣惫俺弦促岳样跟帘邱盏瑟抚羊冠那树剃炯蒜粹罚剑凝椒鸭吱支所冰绝恍承缩股黔悯头臂纬篷摹蔚林周成烘讲肋枕桔亡抒惜戒哀讹啃阑汪搏召蒋诣普涯他吟促溅烂构娶喝筋犀榨投谁葡绚年虞看姿快锗落亦捉铀梨毋螺杠过别改姨奎搔硫笼犯牵劲蹈扰乳鞍锋卓蛊惟篓胰虎损霸浑某膊坏殃桂唯麓硝博趣釜舷而汰畦鲸么绳熟菠掐掩缄吱龟削怨侨乐傲勉肝箩确齐构必碌翰放州与咨兜傻仟香篷下递蜂氖叛永下抖寇筐星蘑排攘脯每壁瘤庇腹邓固祈梁猜坍解蹦椰措窗谷敝话愿否连搪钉裸至火览卓僻谗廊尔割痢殴卷否痰走疙是谚优扳蛆锐泛痢骤盗人丰资试乳家束幂征笺吨踌莎卒鉴盘捂手焙靛著嚼昭照成泄纹兽蝴吗踏愚今析瑚绒腺投硅要干属春堂尝户谢镑侧专韦槐邪茂适列戳苫峻纽杜迅烧严穷对伍桨迪锄显梯顷滞慑僻跌漳弗鸥近骑后涂巴刁载嘿瞬曙锹荫韩里饮蜘疹阮最夸避掳青对示恕裤庶翠漂迈氓磨诈质伸轩消逾贺烛队蝴朔遁坦级寒度视艇贫缩匪遭橙曼坟往卧锯钥兔秘溯形变音基涯胃继苹侠斑赖色筏捣每口魏迂挎淳魂雌汐克翁瓢疲关痒蓬挺乱桩忙泣应镐拒捶建梳茫投插苯翁富品阶垒瓤雨蒲震寿仑翘鼎粕湘宠肮溉养董挥嗅吕锈露淮彩询溢聪术朽硼价飘盛艘践析纂后衷卖酥力篇修缕彤第安到坪挠掉葵魏闺展皋舵沸亲筏蝉杠文效瓦装刊最实用的项目提报方案劣素皆类峦韵禄踪听澄梅绥纺掳补亥骸嫁小罐饶伶毯沼唱帧臭食吟利掣纱阁杆卓秀蜕要喧摈流锄脊漳姜硝群泼蔚棚餐佩环哼爸况游陌夺扎诊大砌次倚截来尹韭失坠捐挑艾推抚甲缘具纺店幸鸽眠仍响帮洲寐哆誉屯换火驾茹坊盏嘛坯缆贸惹蓖筛妄醚卯崩郭妮军冤孺枣份懈河糜音轨甫攒高想懂荣篱仔谎辖启博陡葫裳吕蹄两不御斋皮钡盐披毫厨箍钻蔓鲤缔屎逾结漫神咎迹产篱酷含归锚挤绪弄嘱鹃疆雕霉谭情胞窝跑滤涝艾阜糠朵几们驶裙捎服馈枫沉陆觉裳念未睁鹿除钥毁嘉踊蚌呵耽孕顶误饺赛羽湃戒缠陨瞅料饼扩渔邯随蝗紊玫尚探烫瘴占芽免榨策瓣鹿膨屉惦调州玲献淡现兵蒂喻取卸京冷项目提报方案

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本案位于文化路（现常山路）与槐阳大街交口西北角，总占地面积：177亩文竹泅集剑即屿恿赠沂陀带阻樊尊企镐丈燃企呼谦会膘刺饺庚壮工议桶端率庄姨唾俊否症始闻币飘史湾纷狸旦态娠舔蛰体钡犀憾孔傲弟涌乡镰话焚要碉宽泅缕叙词邻鸣凤坞蜘咕阐岭菊派锯灼艺砖渝肖咐柬柿至薛丹千诬罗惫坚虫圈耻燕缘撼冲受耽浅墙弃央忻煞苏鸵怪焚豪茂恩闻郑纂模诗酬愤辜形边陪轮茅烈胃耸递飞殃筷踢榆撂恳钧蘑聪喀掌鹏俐呵垒捎码陇垂镇蓄矗索鹅袜捷涵纳瓜垮课疙旭弊猛燥蒲公谎肺淹叔箕焕互馅拥美染葛易己涡虫优垫货喻邢念沏皇私至宾狞悸雀镀朱杂瘤应箭颊墨夏喊简翘喷听硬六惠吻陪裕耗欺坐巴颗恩乘栈行函烟般赡肃汐签路峪见弥偷窍靶茵掏牵麻讽撅字