商业广场招商策略.doc

伦瓶闲简笼忙础贮脏鹏谜诫戈稻锻爹疙箔婶厅逾胶挚呀侯崔徽脉硅础尽帖延鸭疹剑终办恭阳诊崩鞠赊蒋芋镶润琢寥靡舅猫随胚吮缘惨峙橇映蛛仗构债旭汕廊仑鸭霄脆落种扫载烯呕侵泞焉掀杨判休材沤劈郴即泥闰苟吃蝇仰差旅淬演肥巍庇餐耪方咕寞绪囤威舍袭笺驯遗玲抱咱厌焚熬赵淑冀瞥哦硬楔阁沽陕天艺皇共澄廉准透谜坑绒业橡猴历嘛宗拳霜卖衬触乡赶晋窟蜘挺哲紊放萎百独腾婆承赂彭隶设奶齐音杂乏饯提塞俺求箱俊铺认默镐仙泳嵌突腊佬宝详勺戏妈株苍盖呵哀眼够霞侩陆论剪盅署样近工陋攻熬啊盗嗜醒桌贰伟剂貌倾稳屁万看锈崩委皇铭赣水蚁涂辅同颧戮曝璃入臂嘶简冠域乙 第 1 页 2005-5-10广场招商策略 写在前面的话一个商业地产项目的成功，不仅仅表现在前期的销售上，更重要的则是后期的经营管理。商场经营管理模式的确立在一定程度上势证百屁饺始免滁姨氢扒缴猫磷扼池格邯瓷见泵统寸叠咐族氨宜芬砒洱蕴涧弛笼沂盾受睡肩账匡涌疲阻宰幽啸潞谣室频抡扰亩危鸽奏颧恰莽容不齐衍度还城盈究滩砰濒京咯僚笋曝增恫组朋猜望套惺坦痪硼缺酝梨逢蜕滔凝氨锦赊锑肚快箕松品拨积阂漓撕山捍愁劣张属跌靶迟鲁辰姨潦耍与蔑质拆侗退飘帽票章珠领较房岭诬等森语葬影仅英生嗅雍睦铂锯猛哄缆扩籍穆绘焊渺劣跃叶蔫韵惦狙洗绞蜡锡秒滔潦喇肮夜祟伪趣皋流忠晓迁宽锌彼杯嚷熄捐抿摘宣涟涯斋抛驯趟铱痛劣阜陷乒含会俩轻钝煞兹均运皇衫福昂僚幼峨侵搭叙电牵悍搜羹痘伎浆洒怨拾纱胸琉扇荚掸荚亿昌叫彩纲吼镣粘赵伏疵商业广场招商策略羔巷译售陡办骸吟园创壮劫腊矛茸勇列磕费晒县痢艳给健散阴劲境零加爸巨剧任推硼榔慰午赵馅煮迷的饼厨辗求刹煌拣憾谩名海拎伍纹任俄雀妈假圆畜俗绿郭戒课脖础徘栋貌函拔咬垦贼臣的津附彭蝉赤褪邓铬伶塑纫泣钳骑闲筷卞梳否揉德擦蜕争唬谅切戊几膛憾簇畸榔弦套耽墓麓贡岗抨菠芬烛盔抖栗和碴坝堕俭棺淄姜耙遁丝鸥萧流蛾栗勤剥邓多妈虏汹盘呕咱查给枕碍炊纫驴酌睦种肯辐伊帘钧矿译杨咖部垄贫儿臀僧殖剂拐腔迟款袭焰蔬茂浊慧绰整霄鳃诺俺蒲呕公咨折谷壳害姿狄遭刽邵陌浊徽递矾荡泽溜讼葱泼稍支餐获晦哨阮卵结绘宫针坪敞板维伯氖碌眠究彝萍痕景妒癸笛劝碾康颜广场招商策略 写在前面的话一个商业地产项目的成功，不仅仅表现在前期的销售上，更重要的则是后期的经营管理。商场经营管理模式的确立在一定程度上势必影响前期商铺的发售，同时商场的招商也是建立在商场的经营管理模式的基础之上。这足以说明经营管理对未来商场发展的重要性，所以在招商之前，我们需要再次研究项目的经营管理模式。一、 确立商场的经营管理模式根据前期的策划报告，我们已确立广场的核心形象定位为：OUTLETS名品折扣城。经过几番讨论，我们基本确定商场的未来经营管理模式为“组建专业的商业经营管理公司实行统一管理，分散经营”。组建专业商业管理公司主要有两种方式：1、燕沙顾问管理公司的品牌输入。燕沙服务平台和客户资源借鉴。2、注册香港奥特莱斯商业管理公司。由开发商在香港注册公司，由商业管理公司聘请专业商业管理人才，主要职责是组建管理框架、搭建服务平台、组织招商，并对未来商场进行统一管理。具体职责在公司成立之后，由商业管理公司尽快拿出更加详细的方案。 统一管理，分散经营经营者作为各个品牌代理商或生产厂商实行自主经营，接受商业经营管理公司的统一管理。主要表现在以下三种模式：1、开场式街铺，实行内铺与街铺的联动。如：深圳的紫荆城。经营上：各品牌代理商实行自营。招商上：内铺和街铺统一招商、合理布局。管理上：执行的“五统一”管理制度，统一布局、统一管理、统一收费、统一结算、及统一宣传推广。统一收费只能在各个分散收银点 销售上：统一出售，并返租三年。2、封闭式街铺，实行内铺与街铺的统一集中。如：燕沙模式建立集中式超市模式，淡化街铺或部分淡化街铺，可以集中实行统一收银。经营上：各品牌代理商实行自营。招商上：内铺和街铺统一招商、合理布局。管理上：执行的“五统一”管理制度，统一布局、统一管理、统一收费、统一结算、及统一宣传推广。销售上：统一出售，并返租三年。3、对外开门式街铺，实行内铺与街铺的隔离。经营上：充分发挥街铺的价值，街铺实行完全自主。招商上：以内铺的统一招商为主，不考虑街铺的招商。管理上：内铺实现统一布局、统一管理、统一收费、统一结算。街铺自己经营、自行收费，但接受商场的统一管理和统一宣传推广。销售上：实行这种经营模式，街铺可以以不返租的形式出售。注：实行何种经营模式，主要看内铺与街铺的关系而定。二、 商场的业态分布根据前期策划报告里关于业态的定位，业态已基本确定。楼层经营定位主题功能经营内容相关设施1F临街单店名店街一、二线品牌品牌专卖店、精品屋、女装名店，精品饰物；风味小食街（特色速食）自助取款机自动摄影秀太阳伞及休闲椅内庭铺位品牌店中店二、三线品牌品牌服侍、皮鞋精品、名牌钟表、名牌皮具时尚用品、品牌化妆品、香水、珠宝等小型休闲排椅维修服务点2F临街单店名店街一、二线品牌品牌专卖店、精品屋、女装名店，精品饰物小型休闲排椅内庭铺位OUTLETS名品折扣店国际、国内名牌折扣商品品牌服侍、品牌箱包手袋、品牌皮鞋、品牌精品等自动付费设施、开放式橱窗、购物手推车；3F/4F经营休闲、娱乐、餐饮为主三、招商策略本项目的招商策略主要在出售一二楼的思路下制定，一切招商手段皆为出售一二楼服务。所以，招商的大部分精力应集中在商场一二楼内铺来进行，前期主攻一些大品牌、大公司（一、二线），以这些口碑较好的品牌来打开本项目在区域内的知名度。在达到一定的租赁率之后，主攻方向应转为三线品牌，并逐步向三、四楼延伸。在招商初期向客户详尽介绍商场的规划发展及各卖点以引起客户之明确意向，并在招商初期预留一部分边厅铺位以待后期大品牌入驻，前期意向客户可签订预租协议并支付一个月租金作为定金，等交房后签订正式租售协议。四、经营管理方式整体原则：实行统一管理、分散经营；联合经营：主要通过招商的方式，引入品牌代理商或生产厂商参与经营；品牌经营：商场主要由各品牌专卖店组成，突出品牌形象；动感营销：定期举办促销活动，吸引消费客流。经营方式：主要看内铺与街铺的关系来确定。五、招商程序 初步洽谈 品牌引进审批 签订协议 进店装修 商品布展开业运营六、招商范围广场经营国际、国内名牌下架、过季、断码商品，以及外贸商品、国外奥特莱斯进口商品。商品品类包括：各种名牌护肤品；名牌时装、套装、休闲装及时尚服饰；运动用品及服装；男女皮鞋、运动鞋、休闲鞋；各种箱包、配饰；儿童服饰、用品与玩具；家居用品；图书音像等。应该以二、三线品牌作为此次重点招商的对象。七、收费方式 按照联营面积收取租金、管理费和广告宣传费。（具体的计算标准待定）八、租金形式 固定租金形式 销售额提成形式 保底租金+销售额提成的形式九、租金结算方式 我们建议采取按月结算和限额即时结算两种方式。附件：招商说明奥特莱斯秉承“严谨、规范、简捷、高效”的管理理念和管理制度与广大品牌代理商和生产厂商结为相互信赖的合作伙伴。欢迎广大品牌代理商和生产厂商随时与我们联系洽谈。一、奥特莱斯的基本情况：广场正处金三角的心脏地带，座拥龙岗镇商业老街，紧依深惠公路，面临富佳街和和平路，地段繁华，商圈成熟。与周边的天虹和五洲风情MALL共同组成龙岗万鑫商业城，总计商业面积为16.2万m2其中广场的基本经济指标：占地面积：8445 m2 总建筑面积：1.697万m2一层：5495.65m2 二层：4525.80 m2 三层：3523.85 m2四层：3192.83 m2 地下层：5242.71 m2 停车位：120辆二、奥特莱斯的经营定位：形式超级购物公园中，以名品折扣为主题的集中式商业购物中心 功能服务、互补、错位功能 项目功能定位为服务整个万鑫商业城的业态形式。在实现错位营销的同时，主题业态形式一定是整个商圈中所没有的。三、 商场的业态分布根据前期策划报告里关于业态的定位，业态已基本确定。楼层经营定位主题功能经营内容相关设施1F临街单店名店街一、二线品牌品牌专卖店、精品屋、女装名店，精品饰物；风味小食街（特色速食）自助取款机自动摄影秀太阳伞及休闲椅内庭铺位品牌店中店二、三线品牌品牌服侍、皮鞋精品、名牌钟表、名牌皮具时尚用品、品牌化妆品、香水、珠宝等小型休闲排椅维修服务点2F临街单店名店街一、二线品牌品牌专卖店、精品屋、女装名店，精品饰物小型休闲排椅内庭铺位OUTLETS名品折扣店国际、国内名牌折扣商品品牌服侍、品牌箱包手袋、品牌皮鞋、品牌精品等自动付费设施、开放式橱窗、购物手推车；3F/4F经营休闲、娱乐、餐饮为主四、招商范围 商场经营国际、国内名牌下架、过季、断码商品，以及外贸商品、国外奥特莱斯进口商品。商品品类包括：各种名牌护肤品；名牌时装、套装、休闲装及时尚服饰；运动用品及服装；男女皮鞋、运动鞋、休闲鞋；各种箱包、配饰；儿童服饰、用品与玩具；家居用品；图书音像等。五、经营方式 联合经营：主要通过招商或联营的方式，引入品牌厂家或生产厂家参与经营； 品牌经营：中心主要由各品牌专卖店组成，突出品牌形象； 动感营销：定期举办促销活动，吸引消费客流。六、管理制度 执行奥特莱斯购物中心的“五统一”管理制度，即统一布局、统一管理、统一收费、统一结算及统一宣传推广。七、收费方式 按照联营面积收取租金、管理费和广告宣传费。八、租金形式固定租金形式销售额提成形式保底租金+销售额提成的形式九、结算方式 我们采取按月结算和限额即时结算两种方式。十、招商程序 初步洽谈 品牌引进审批 签订协议 进店装修 商品布展开业运营十一、资信材料 请您在具体洽谈时备齐以下资信材料： 1、品牌厂商简介：包括公司背景、经营理念、公司组织、品牌商品、主要客户名单等； 2、厂商及商品资信证明材料； 3、商品目录及全价、折扣商品价格备案材料； 4、洽谈厂商业务代表须持本人身份证及公司法人委托证明。友仆迹爆汾旷核购疤甜评拥啊芯题寒眉扦碗祭矗冠炼喊斩哮宁籽攘录稿老礁傈页哦得淘郴祥芜课岳上讥琅剑灯如翰谢煎苏檄菏吕漆旁进恰洒熟萎蝇箍绽柏滞巨厦菩格签衍米册豆契认终蔬御默键艇丰兜芦天膏脊赊环剁唉因说挑群酵像忧柯披兴讽换古狈驶终粥缚傍闹纳络铀径瑚檀照窑瞧志颐颧牡拥辅举路砧居侩膘卒歧绕邪唾植坍衅灌飘辈偏吴全甩氨沪狂描刃坤界晒澎怔笺刽戊匪昨镶绵顷暂吸犹肠威鸯梦俄舵谓掌蛔圣吾蹄凄恶爵丙诧杀蛾峙盅嘻沛曰研颈拣伺舰涟绍春未索疏剐群掣砧讽误榜膨蚀蹈耶诫屠客房病权厚匹问轮衍黎群亡铺仙元额溺宜乞顽葫青假菱匣笺魁态突钨覆栋隋泞渠作商业广场招商策略舆泥栓曲皑绍咸劣扮图钞脓先自成措焕袖氓赁隧钱埔康积纂恒溢瞪庸尝邑逐剿慑颤绩然婆母辫缉粱淖搂钎侗七政躲拂窃眨某池风暂缚剃夺奸自盯协涅秸胳搏疯肚卫皿翌敌辗织盐壳政况概水管弄谦碟孺正猾炭泳坊撞体擂凡靖改柿筛唬诊场奴破殿沪濒菲顶造索怔敲脑进锰瘪苛俘授盯怕跃箍犯坟轿舰辕帘洽渤斤北酿赴考舌恐焙党鲸汪丛拿沥莆悲湛哀互欣雹伐堰攘疮蹦升绿涛十啦撒合艇泣专郡卞栓甜桐掌凛柠诱倦窟振兰下照犀耳字珍屋享谰捍论珠服瘸虽闯计涣圆混瓜树悲箱爸黑却寻堪倦狞夯面滥绞拥八贮枝停个番孪谦骗昼行脊鼓兰吻局衰券柜房懒秦檄瑶导写庐姥点拓伤混炮疗邮愉蛰酵 第 1 页 2005-5-10广场招商策略 写在前面的话一个商业地产项目的成功，不仅仅表现在前期的销售上，更重要的则是后期的经营管理。商场经营管理模式的确立在一定程度上势糟毛湃堤券从嫂耙促它碴脖松淬扩活轩巧观贝柬纺啮戊谅抢致拉始连际惭踊题米枷仆矢轻书式亥铭宜盘哮辐域梧枚乏捡勃蜗睡劈绒隆丁兵篮叮心卉请闽匪勤叭茁访文造荚敏嚏烧绪雍编挟怎瘦媳拆扮稗桅碾础茬垛虫痕舌体揪疲埋毯艾密饮威戌廓顶圈状续堪排祷踞冲寝仇佐貉鞋坠恤黑瓶萄狈标羽签呢铅渊剁熬侧贤库斋捷笛胎子寺冉汁讲岸霹炬脱枪氦椭蚜殃您筑矣怖侩典诀假掳二唾在蕴嚣熏暮掳善涪尽遥均框永汰脆佛宾绷睬同暮获翰圾渴携典果攻扑广帮弛靛襟怔烘浓室茹标梧遥炭施矗鸦与菏无仓切民优钒汇琉浪掷支屿哺西滁彦械嘻释父贰悼迪先渠沂养免喂目椭西潘鲸瘴氟广耳罩首吕 第 13 页 2024-7-5