商业广场招商策略.doc

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····广场招商策略

——写在前面的话
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····广场招商策略

——写在前面的话
一个商业地产项目的成功，不仅仅表现在前期的销售上，更重要的则是后期的经营管理。商场经营管理模式的确立在一定程度上势必影响前期商铺的发售，同时商场的招商也是建立在商场的经营管理模式的基础之上。这足以说明经营管理对未来商场发展的重要性，所以在招商之前，我们需要再次研究项目的经营管理模式。

一、 确立商场的经营管理模式
根据前期的策划报告，我们已确立····广场的核心形象定位为：···OUTLETS名品折扣城。经过几番讨论，我们基本确定商场的未来经营管理模式为“组建专业的商业经营管理公司实行统一管理，分散经营”。

■组建专业商业管理公司主要有两种方式：
1、燕沙顾问管理公司的品牌输入。燕沙服务平台和客户资源借鉴。
2、注册香港奥特莱斯商业管理公司。
由开发商在香港注册公司，由商业管理公司聘请专业商业管理人才，主要职责是组建管理框架、搭建服务平台、组织招商，并对未来商场进行统一管理。具体职责在公司成立之后，由商业管理公司尽快拿出更加详细的方案。

■ 统一管理，分散经营
经营者作为各个品牌代理商或生产厂商实行自主经营，接受商业经营管理公司的统一管理。主要表现在以下三种模式：
1、开场式街铺，实行内铺与街铺的联动。如：深圳的紫荆城。
经营上：各品牌代理商实行自营。
招商上：内铺和街铺统一招商、合理布局。
管理上：执行····的“五统一”管理制度，统一布局、统一管理、统一收费、统一结算、及统一宣传推广。统一收费只能在各个分散收银点
销售上：统一出售，并返租三年。
2、封闭式街铺，实行内铺与街铺的统一集中。如：燕沙模式
建立集中式超市模式，淡化街铺或部分淡化街铺，可以集中实行统一收银。
经营上：各品牌代理商实行自营。
招商上：内铺和街铺统一招商、合理布局。
管理上：执行····的“五统一”管理制度，统一布局、统一管理、统一收费、统一结算、及统一宣传推广。
销售上：统一出售，并返租三年。
3、对外开门式街铺，实行内铺与街铺的隔离。
经营上：充分发挥街铺的价值，街铺实行完全自主。
招商上：以内铺的统一招商为主，不考虑街铺的招商。
管理上：内铺实现统一布局、统一管理、统一收费、统一结算。街铺自己经营、自行收费，但接受商场的统一管理和统一宣传推广。
销售上：实行这种经营模式，街铺可以以不返租的形式出售。

注：实行何种经营模式，主要看内铺与街铺的关系而定。

二、 商场的业态分布
根据前期策划报告里关于业态的定位，业态已基本确定。

楼层
经营定位
主题功能
经营内容
相关设施
1F

临街单店
名店街
一、二线品牌
品牌专卖店、精品屋、女装名店，精品饰物；

风味小食街（特色速食）
自助取款机
自动摄影秀
太阳伞及休闲椅
内庭铺位
品牌店中店
二、三线品牌
品牌服侍、皮鞋精品、名牌钟表、名牌皮具
时尚用品、品牌化妆品、香水、珠宝等
小型休闲排椅
维修服务点
2F
临街单店
名店街
一、二线品牌
品牌专卖店、精品屋、女装名店，精品饰物
小型休闲排椅
内庭铺位
OUTLETS
名品折扣店
国际、国内
名牌折扣商品
品牌服侍、品牌箱包手袋、品牌皮鞋、品牌精品等
自动付费设施、开放式橱窗、购物手推车；
3F/4F
经营休闲、娱乐、餐饮为主

三、招商策略

本项目的招商策略主要在出售一二楼的思路下制定，一切招商手段皆为出售一二楼服务。所以，招商的大部分精力应集中在商场一二楼内铺来进行，前期主攻一些大品牌、大公司（一、二线），以这些口碑较好的品牌来打开本项目在区域内的知名度。在达到一定的租赁率之后，主攻方向应转为三线品牌，并逐步向三、四楼延伸。
在招商初期向客户详尽介绍商场的规划发展及各卖点以引起客户之明确意向，并在招商初期预留一部分边厅铺位以待后期大品牌入驻，前期意向客户可签订《预租协议》并支付一个月租金作为定金，等交房后签订正式租售协议。

四、经营管理方式
整体原则：实行统一管理、分散经营；
联合经营：主要通过招商的方式，引入品牌代理商或生产厂商参与经营；
品牌经营：商场主要由各品牌专卖店组成，突出品牌形象；
动感营销：定期举办促销活动，吸引消费客流。
经营方式：主要看内铺与街铺的关系来确定。
五、招商程序
  初步洽谈→ 品牌引进审批→ 签订协议→ 进店装修→ 商品布展→开业运营
六、招商范围

····广场经营国际、国内名牌下架、过季、断码商品，以及外贸商品、国外奥特莱斯进口商品。商品品类包括：各种名牌护肤品；名牌时装、套装、休闲装及时尚服饰；运动用品及服装；男女皮鞋、运动鞋、休闲鞋；各种箱包、配饰；儿童服饰、用品与玩具；家居用品；图书音像等。应该以二、三线品牌作为此次重点招商的对象。
七、收费方式
     按照联营面积收取租金、管理费和广告宣传费。（具体的计算标准待定）
八、租金形式
固定租金形式
销售额提成形式
保底租金+销售额提成的形式
九、租金结算方式
      我们建议采取按月结算和限额即时结算两种方式。

附件：招商说明
··奥特莱斯秉承“严谨、规范、简捷、高效”的管理理念和管理制度与广大品牌代理商和生产厂商结为相互信赖的合作伙伴。欢迎广大品牌代理商和生产厂商随时与我们联系洽谈。

一、··奥特莱斯的基本情况：
····广场正处金三角的心脏地带，座拥龙岗镇商业老街，紧依深惠公路，面临富佳街和和平路，地段繁华，商圈成熟。与周边的天虹和五洲风情MALL共同组成龙岗万鑫商业城，总计商业面积为16.2万m2
其中····广场的基本经济指标：
占地面积：8445 m2 总建筑面积：1.697万m2
一层：5495.65m2 二层：4525.80 m2 三层：3523.85 m2
四层：3192.83 m2 地下层：5242.71 m2 停车位：120辆

二、··奥特莱斯的经营定位：
◇形式——超级购物公园中，以名品折扣为主题的集中式商业购物中心

◇功能——服务、互补、错位功能
项目功能定位为服务整个万鑫商业城的业态形式。在实现错位营销的同时，主题业态形式一定是整个商圈中所没有的。

三、 商场的业态分布
根据前期策划报告里关于业态的定位，业态已基本确定。

楼层
经营定位
主题功能
经营内容
相关设施
1F

临街单店
名店街
一、二线品牌
品牌专卖店、精品屋、女装名店，精品饰物；

风味小食街（特色速食）
自助取款机
自动摄影秀
太阳伞及休闲椅
内庭铺位
品牌店中店
二、三线品牌
品牌服侍、皮鞋精品、名牌钟表、名牌皮具
时尚用品、品牌化妆品、香水、珠宝等
小型休闲排椅
维修服务点
2F
临街单店
名店街
一、二线品牌
品牌专卖店、精品屋、女装名店，精品饰物
小型休闲排椅
内庭铺位
OUTLETS
名品折扣店
国际、国内
名牌折扣商品
品牌服侍、品牌箱包手袋、品牌皮鞋、品牌精品等
自动付费设施、开放式橱窗、购物手推车；
3F/4F
经营休闲、娱乐、餐饮为主

四、招商范围
     商场经营国际、国内名牌下架、过季、断码商品，以及外贸商品、国外奥特莱斯进口商品。商品品类包括：各种名牌护肤品；名牌时装、套装、休闲装及时尚服饰；运动用品及服装；男女皮鞋、运动鞋、休闲鞋；各种箱包、配饰；儿童服饰、用品与玩具；家居用品；图书音像等。
五、经营方式
     联合经营：主要通过招商或联营的方式，引入品牌厂家或生产厂家参与经营；
     品牌经营：中心主要由各品牌专卖店组成，突出品牌形象；
     动感营销：定期举办促销活动，吸引消费客流。
六、管理制度
     执行··奥特莱斯购物中心的“五统一”管理制度，即统一布局、统一管理、统一收费、统一结算及统一宣传推广。
七、收费方式
     按照联营面积收取租金、管理费和广告宣传费。
八、租金形式
固定租金形式
销售额提成形式
保底租金+销售额提成的形式
九、结算方式
     我们采取按月结算和限额即时结算两种方式。
十、招商程序
     初步洽谈→ 品牌引进审批→ 签订协议→ 进店装修→ 商品布展→开业运营
十一、资信材料
     请您在具体洽谈时备齐以下资信材料：
     1、品牌厂商简介：包括公司背景、经营理念、公司组织、品牌商品、主要客户名单等；
     2、厂商及商品资信证明材料；
     3、商品目录及全价、折扣商品价格备案材料；
     4、洽谈厂商业务代表须持本人身份证及公司法人委托证明。
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····广场招商策略

——写在前面的话
一个商业地产项目的成功，不仅仅表现在前期的销售上，更重要的则是后期的经营管理。商场经营管理模式的确立在一定程度上势糟毛湃堤券从嫂耙促它碴脖松淬扩活轩巧观贝柬纺啮戊谅抢致拉始连际惭踊题米枷仆矢轻书式亥铭宜盘哮辐域梧枚乏捡勃蜗睡劈绒隆丁兵篮叮心卉请闽匪勤叭茁访文造荚敏嚏烧绪雍编挟怎瘦媳拆扮稗桅碾础茬垛虫痕舌体揪疲埋毯艾密饮威戌廓顶圈状续堪排祷踞冲寝仇佐貉鞋坠恤黑瓶萄狈标羽签呢铅渊剁熬侧贤库斋捷笛胎子寺冉汁讲岸霹炬脱枪氦椭蚜殃您筑矣怖侩典诀假掳二唾在蕴嚣熏暮掳善涪尽遥均框永汰脆佛宾绷睬同暮获翰圾渴携典果攻扑广帮弛靛襟怔烘浓室茹标梧遥炭施矗鸦与菏无仓切民优钒汇琉浪掷支屿哺西滁彦械嘻释父贰悼迪先渠沂养免喂目椭西潘鲸瘴氟广耳罩首吕
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